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【摘要】经国务院批准，自2016年5月1日起，“营改增”在建筑业、房地产业全面实施，面对这一重大变革，房地产企业如何平稳过渡，并持续健康发展成为业界亟待解决的问题，本文从房地产企业实现“营改增”的必要性出发，分析“营改增”给房地产企业带来的一系列变化，并提出相应可操作化的解决方案。
【关键词】营改增； 税负；现金流
一、房地产企业实施营改增的必要性分析
随着市场经济的不断发展完善，社会分工日益细化，“两税并存”的现行流转税制存在着诸多弊端，制约着房地产企业做大做强， 实施“营改增”是完善我国建筑业和房地产业流转环节税收制度和健全我国增值税体系的必由之路。
（一）消除重复纳税，减轻企业负担
在营业税下，房地产企业以其取得的营业额征收营业税，税前工程造价为含税价格，而且流转环节越多，总税额越大，在一定程度上加重了房地产企业的负担。在增值税体制下，以房地产企业实现的增值额征收增值税，工程造价中的税金仅指增值税中的销项税额，进项税额不进入工程造价，且土地价款可以从销售额中扣除，避免重复纳税，减轻企业负担。
（二）实现税制统一，保障抵扣链条完整
营改增实施后，从整个生产流通过程一直到最终消费者全面实现增值税环环相扣。在整个链条中，当前环节的进项税来自前一环节的销项税，而下一环节的进项税又来自当前环节的销项税，环环相扣，整个链条完备而流畅。在增值税下，总税额恒等于最后一个环节的销项税额，总税额与流转次数无关，从而提高了房地产业利润水平，进而增强其市场活力。
（三）建立了相互制约的关系，有效避免偷税漏税
营改增实施后，对增值税实行凭票抵扣，形成购买方和销售方环环相扣的进项抵扣机制。在纳税人之间建立起相互制约相互监督的关系，有利于税务机关的日常管理，减少征管和监控成本，有助于房地产业税收监管，维护建筑业、房地产市场秩序，保障国家税收。
二、“营改增”后房地产企业面临的一系列变化
从长远来看，“营改增”在建筑业、房地产业的实施能够减轻企业负担，促使房地产企业由粗方式发展向精细化发展迈进，在一定程度上提升房地产企业的管理水平，有利于房地产企业做大做强深化发展；但就目前而言，房地产企业实施“营改增”需要注意以下几个方面的变化：
（一）“营改增”后房地产企业在工程造价和税金计算方面出现重大变化
营改增实施后，为了确保各项费用水平营改增前后没有显著变化，房地产企业在工程造价和税金的计算方面也做了重大的调整。增值税体制下的工程造价，实现价税分离，税前造价中的各项费用如材料费，施工机具费、管理费以及规费均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算，其中企业管理费、规费等费用项目的组成进行了微调，将城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加从税金移入到企业管理费中，同时环境保护费、文明施工费、临时设施费由措施费移入规费。工程造价等于税前造价乘以（1+11%）计算得出。其中税金计税基数仅为销项税额，不包括进项税额。
（二）“营改增”后房地产企业在税负方面的变化
营改增后，房地产企业由缴纳5%的营业税改为缴纳11%的增值税，从表面看税率由5%上升到11%，企业税负增加了。但是从增值税征税过程来看，税负是不会增加的。因为土地价款可以从销售额中扣除，且部分进项税额在具有满足税法要求的可抵扣凭证的条件下，可用来抵扣销项税额。房地产企业只要获得足够多的可抵扣进项税凭证就可以维持现有税负水平不变，甚至降低税负。另外从税负转嫁的角度看，房地产企业作为开发商，无论是对于上游的施工企业还是对于下游的购买者而言都具有较强的议价能力。
三、“营改增”后房地产企业的应对策略
面对房地产企业实施“营改增”后发生的一系列变化，笔者认为应该从以下几个方面着手才能因势利导，帮助房地产企业平稳过渡，实现房地产企业的持续发展。
（一）加大培训力度，提高相关人员的业务水平
“营改增”在房地产企业的实施，对房地产企业各方面产生了重大影响，企业必须提高认识，加强宣传培训力度，通过专题讲座、培训、自学加考评等方式对企业员工尤其是工程造价人员、采购人员、财务人员等进行培训，对于工程造价人员的培训主要集中在增值税前后工程造价、税金的计算的变化方面。对采购人员的培训主要集中在对增值税专用发票的索取、识别等方面。财务人员的培训集中在增值税的计算、抵扣、缴纳以及新老项目计税方法的选择，视同销售行为的税务处理等。为了保证“营改增”在房地产企业的顺利实施，除了加强对上述人员的宣传培训外，有条件的企业可以单独设置增值税发票管理专员，专门负责增值税发票的收集、识别、整理等业务。
（二）加强企业资金管理
“营改增”后随着按合同进度款结算思想的落实，以及根据预售收入进行增值税的预缴，房地产企业将面临大额资金需求，进而引发房地产企业资金短缺，为了应对这一困境，房地产企业必须加强企业资金管理，准确预测项目期各年的现金流量，合理筹集资金支付工程进度款，并获取相应进项税额。由于当期产生的销项税额不能结转到下一期，必须在当期完成缴税，而当期尚未抵扣完成的进项，可以结转到下一周期，为此建议房地产企业在同施工企业签订合同时可以约定提高工程预付款的支付比例，以及“先开票后付款”的原则，以便在延迟付款的情况下，及时获取大量进项税额发票，减少进项抵留，降低企业成本。
（三）转变经营模式，调整房地产开发项目
“营改增”对于房地产企业的影响不仅体现在税负方面，更体现在对企业经营模式、管理水平的要求上，我国房地产企业粗方式发展阶段已经过去，为了在激烈的市场竞争中占据有利地位，房地产企业必须将重点由外部转移到企业内部管理上，强化项目管理制度，实施精细化管理，调整企业经营模式，由单一的毛坯房开发向高品质的精装修房产以及优质的配套服务迈进，努力提升企业的核心竞争力，实现产品优化升级。
参考文献：
[1]周晓静，刘婷.“营改增”对建筑业税负影响及政策建议的研究[J].中国集体经济，2016.1.
[2]何广涛.对建筑业“营改增”若干关键问题的研究[J].建筑经济，2015（01）.
【关键词】营改增； 税负；现金流
一、房地产企业实施营改增的必要性分析
随着市场经济的不断发展完善，社会分工日益细化，“两税并存”的现行流转税制存在着诸多弊端，制约着房地产企业做大做强， 实施“营改增”是完善我国建筑业和房地产业流转环节税收制度和健全我国增值税体系的必由之路。
（一）消除重复纳税，减轻企业负担
在营业税下，房地产企业以其取得的营业额征收营业税，税前工程造价为含税价格，而且流转环节越多，总税额越大，在一定程度上加重了房地产企业的负担。在增值税体制下，以房地产企业实现的增值额征收增值税，工程造价中的税金仅指增值税中的销项税额，进项税额不进入工程造价，且土地价款可以从销售额中扣除，避免重复纳税，减轻企业负担。
（二）实现税制统一，保障抵扣链条完整
营改增实施后，从整个生产流通过程一直到最终消费者全面实现增值税环环相扣。在整个链条中，当前环节的进项税来自前一环节的销项税，而下一环节的进项税又来自当前环节的销项税，环环相扣，整个链条完备而流畅。在增值税下，总税额恒等于最后一个环节的销项税额，总税额与流转次数无关，从而提高了房地产业利润水平，进而增强其市场活力。
（三）建立了相互制约的关系，有效避免偷税漏税
营改增实施后，对增值税实行凭票抵扣，形成购买方和销售方环环相扣的进项抵扣机制。在纳税人之间建立起相互制约相互监督的关系，有利于税务机关的日常管理，减少征管和监控成本，有助于房地产业税收监管，维护建筑业、房地产市场秩序，保障国家税收。
二、“营改增”后房地产企业面临的一系列变化
从长远来看，“营改增”在建筑业、房地产业的实施能够减轻企业负担，促使房地产企业由粗方式发展向精细化发展迈进，在一定程度上提升房地产企业的管理水平，有利于房地产企业做大做强深化发展；但就目前而言，房地产企业实施“营改增”需要注意以下几个方面的变化：
（一）“营改增”后房地产企业在工程造价和税金计算方面出现重大变化
营改增实施后，为了确保各项费用水平营改增前后没有显著变化，房地产企业在工程造价和税金的计算方面也做了重大的调整。增值税体制下的工程造价，实现价税分离，税前造价中的各项费用如材料费，施工机具费、管理费以及规费均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算，其中企业管理费、规费等费用项目的组成进行了微调，将城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加从税金移入到企业管理费中，同时环境保护费、文明施工费、临时设施费由措施费移入规费。工程造价等于税前造价乘以（1+11%）计算得出。其中税金计税基数仅为销项税额，不包括进项税额。
（二）“营改增”后房地产企业在税负方面的变化
营改增后，房地产企业由缴纳5%的营业税改为缴纳11%的增值税，从表面看税率由5%上升到11%，企业税负增加了。但是从增值税征税过程来看，税负是不会增加的。因为土地价款可以从销售额中扣除，且部分进项税额在具有满足税法要求的可抵扣凭证的条件下，可用来抵扣销项税额。房地产企业只要获得足够多的可抵扣进项税凭证就可以维持现有税负水平不变，甚至降低税负。另外从税负转嫁的角度看，房地产企业作为开发商，无论是对于上游的施工企业还是对于下游的购买者而言都具有较强的议价能力。
三、“营改增”后房地产企业的应对策略
面对房地产企业实施“营改增”后发生的一系列变化，笔者认为应该从以下几个方面着手才能因势利导，帮助房地产企业平稳过渡，实现房地产企业的持续发展。
（一）加大培训力度，提高相关人员的业务水平
“营改增”在房地产企业的实施，对房地产企业各方面产生了重大影响，企业必须提高认识，加强宣传培训力度，通过专题讲座、培训、自学加考评等方式对企业员工尤其是工程造价人员、采购人员、财务人员等进行培训，对于工程造价人员的培训主要集中在增值税前后工程造价、税金的计算的变化方面。对采购人员的培训主要集中在对增值税专用发票的索取、识别等方面。财务人员的培训集中在增值税的计算、抵扣、缴纳以及新老项目计税方法的选择，视同销售行为的税务处理等。为了保证“营改增”在房地产企业的顺利实施，除了加强对上述人员的宣传培训外，有条件的企业可以单独设置增值税发票管理专员，专门负责增值税发票的收集、识别、整理等业务。
（二）加强企业资金管理
“营改增”后随着按合同进度款结算思想的落实，以及根据预售收入进行增值税的预缴，房地产企业将面临大额资金需求，进而引发房地产企业资金短缺，为了应对这一困境，房地产企业必须加强企业资金管理，准确预测项目期各年的现金流量，合理筹集资金支付工程进度款，并获取相应进项税额。由于当期产生的销项税额不能结转到下一期，必须在当期完成缴税，而当期尚未抵扣完成的进项，可以结转到下一周期，为此建议房地产企业在同施工企业签订合同时可以约定提高工程预付款的支付比例，以及“先开票后付款”的原则，以便在延迟付款的情况下，及时获取大量进项税额发票，减少进项抵留，降低企业成本。
（三）转变经营模式，调整房地产开发项目
“营改增”对于房地产企业的影响不仅体现在税负方面，更体现在对企业经营模式、管理水平的要求上，我国房地产企业粗方式发展阶段已经过去，为了在激烈的市场竞争中占据有利地位，房地产企业必须将重点由外部转移到企业内部管理上，强化项目管理制度，实施精细化管理，调整企业经营模式，由单一的毛坯房开发向高品质的精装修房产以及优质的配套服务迈进，努力提升企业的核心竞争力，实现产品优化升级。
参考文献：
[1]周晓静，刘婷.“营改增”对建筑业税负影响及政策建议的研究[J].中国集体经济，2016.1.
[2]何广涛.对建筑业“营改增”若干关键问题的研究[J].建筑经济，2015（01）.