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房价问题一直是百姓关注的热点问题，也得到了国家的高度重视。房价的不断上涨加剧了房产市场危机的发生。本文首先通过理论分析，研究了利率调控房价的传导机制，央行制定新的利率调整是不仅会影响房产开发者的投资选择，还会对购房者造成一定冲击，因此，利率影响了房产市场的供求双方。本文通过计量统计软件对相关数据资料进行实证分析，由此来检验利率政策变化对我国房地产价格的宏观调控。最后结合实证检验结果，分析了利率政策的调控效果，并提出相关政策建议。
利率政策 房地产价格 供求关系 面板数据分析
国内外相关文献综述
（1）国外相关文献综述
1.大部分研究表明利率政策和房价变动间反向变动
Juan Ayuso通过建立模型对1990- 2008年的西班牙季度数据分析，利率降低房价上涨。Giulindori运用SVAR模型，降息使欧洲多个国家的房产价格不同程度上涨。Levin对美国实际利率同房地产市场的供求关系进行理论分析，并利用模型对1986-2006年美国的住宅价格和利率政策实证研究，得出利率下降导致房价上涨的结论。
2.少数研究表明利率政策和房价变动间同向变动
Cooper和Adrian通过经济预测模型，得出英国实际利率降低这一政策调整会使房地产市场价格有上涨趋势的结论。
（2）国内相关文献综述
1. 大部分是关于利率变动对房价的理论研究
马双艳和高佳丽都认为，短期内利率下降会使房价上涨，但从长期来看二者会趋于同向变动，利率对房价的影响随时间的延续而减少。段忠东、黄泽对利率、房地产价格结合商业贷款进行分析论证，在短期内利率和银行贷款量呈负相关，长期来看利率上调会增加贷款量，房产价格与商业信贷间呈正相关。
2.少部分研究者利率与房地产价格的关系进行了实证分析
李国杰以地区经济发展不同为背景，表明相同的利率调整对不同地区房价的调控效果不同。以广州房产市场为例，认为加息同商品房价格反向变动。谭琦、张萍通过研究1997-2008商品房价格，实证分析加息对房地产市场的的价格变动走势，得出1997-2004银行降息对房产市场有明显冲击，而2004-2008年虽多次加息，但商品住房价格无较大波动。
我国利率政策对房地产价格宏观调控的理论分析
（1）利率变动对投资商影响
假如中央银行上调利率，市场流动货币减少，房产项目开发融资成本增加，还息负担加重。一方面，对于规模较小、信用较差、只能通过减少开发周期来降低投资风险。在原有房价基础上大量房产被闲置，投资商迫于还款压力而必会调整价格减少盈利，房价因此会随开放面积的减少而下降。另一方面，对于资金实力雄厚的中大型房产企业，当房地产市场出现竣工的房屋数量小于购房者的需求量时，开发商将因贷款利率上涨而被挤压的利润以提高房价的方式转移给购房者。当中央银行下调贷款利率时，情况与上述分析相反。
（2）利率变动对购房者影响分析
房产市场中的需求者可以概括的分为两类，第一种是为了满足自身需求而购房，包括因结婚等愿意首次购房者，或因拆迁以及向城市搬迁导致的购房需求者。第二类是投资型购房需求者，由于商品住房市场供给不足或为了房产保值增值性，或由于中国近几年商品房价的快速上涨，在多次买卖中赚取差价而盈利。
1.利率变动对自住型购房者影响
对于我国的大多是普通百姓而言，他们的购房需求多数由于生活所需，且需求量有限，大部分家庭选择到央行去接待部分资金或者利用公积金来填补不足的购房资金。因此当央行上调贷款利率，他们需支付更多的本金和利息购买同一所住房，对于那些购房需求不强烈的家庭，他们会选择放弃购房保障自己的利益，因此部分商品房被闲置，在市场供给量不变的情况下，住房价格下降。银行下调利率，潜在需求者会选择放弃储蓄而购买或更换住宅提高生活品质，房产交易增加，进而推高住宅价格。
2.利率政策變动对投资型需求者有一定冲击
投资性购房者将房屋买卖视为一场交易活动，对于一项房产项目购房者是否决定投资，主要取决于他们内心的预期收益和当时的房产市场的发展状况。此时当中央银行对我国的贷款利率做出相应的变化时，就会影响到投资者的选择从而使房地产市场的需求量发生变化，在房产市场供给量稳定的情况系，房价势必受到冲击发生变化。当央下调贷款利时，会降低房产投资者的投资成本，因此投资者会预期未来会获得高额利润而加大对房产的投资，潜在购房者趁势投资房产项目，房产市场的供求平衡遭到破坏，供给小于投资者的需求量，因此导致房价上涨。①
（3）运用供求平衡关系说明利率政策对房价的影响
1.住宅价格利率的弹性分析
商品房市场的住房价格受供给和需求的影响，本文以银行上调利率为例，通过利率政策对房地产价格宏观调控效应机制加以分析。下面用E表示房地产市场的弹性变动，分别用价格的变动（△P），成交量的变动（△P）综合分析问题。
假设E=Ed-Es，需求价格弹性。由于需求与价格呈负相关，△Q/△P小于零，所以为方便分析需求的价格弹性系数Ed便调整其系数大于零。供给价格弹性为。当Ed>Es，即需求量及时反映价格的波动，E>0，房价下跌；Ed﹤Es即供给量对价格调整反映缓慢，E<0，房价上涨。
下面我们来分析利率波动对房产价格的调控机制。用D1D2，表示住房的需求曲线，当房价上涨时需求量下降，因此需求曲线随房价的上涨而需求量下降向右下方倾斜。用S1S2表示住房的供给曲线，当供给量增加导致房价上涨。当银行下调贷款利率时用D1S1表示商品住房市场饿供求状况，两者在M1处相交即达到房产市场的平衡状态，由此用Q1P1表示当时的交易量和价格。由于贷款利率水平较低利于房产市场的投资和交易，因此会吸引大量投资者涌入，央行会出台新的利率政策来控制房产市场的稳定发展，一般会使用上调贷款利率的方式。 2.中国住宅价格的利率弹性计算
对于我国来说，开发商在我国房地产市场起主要作用，开发商的投资资金多数來自银行贷款，据我国中央银行发布的有关数据显示，2013年第一季度我国新增房地产贷款高达480亿元，同比增长21.4%，并且连续10个月逐月攀升。2013年我国商品住宅价格的增长率为4.5%，商品住宅的销售面积增加10.66%，房地产开发商住宅的竣工面积增长11.9%，经计算Ed=2.36，Es=3.04，由此可知利率对开发商影响高于购房者即Es﹥Ed，因此央行上调利率会使房价上涨。
我国利率政策变动对房地产价格影响的实证分析
（1）数据的来源与说明
本文采用我国2006年1月至2015年2月天津北京两个城市的商品住宅销售价格月度数据，为提高数据质量将CPI转换为以2005年月度数据为基期的定基指数处理作为被解释变了P。本文采用五年以上名义贷款基准利率并对贷款基准利率剔除通货膨胀率的影响，作为解释变量R。此外房价的变动还可能受国内生产总值人口密度人均可支配收入因素影响，同样经实际CPI处理作为本文中的控制变量GDP、POP、PCDI。数据均来源于国家统计局和中国统计年鉴。
（2）模型的构建
1.数据的平稳性检验
建立计量模型时，倘若使用非平稳的时间序列做回归模型，即使模型本身拟合性好，但模型残差序列稳定性差，建模之前首先检验数据的平稳性防止出现伪回归情形。下面分别对本文中的解释变量被解释变量和控制变量进行单位根检验。
根据检验结果，解释变量R和被解释变量P均在1%的显著性水平下拒绝了原假设，即为平稳序列。控制变量GDP，POP，PCDI在5%的显著性水平下接受原假设，存在单位根，需取其对数进行检验。经检验后LnGDP、LnPOP、LnPCDI均为平稳序列，可以进行以下的模型检验以及回归。
2.面板回归模型
建立面板数据模型，首先要检验样本数据适合哪种模型形式，现在用F统计量检验决定选用随机效应模型还是固定效应模型，避免模型偏差。利用计量软件测得固定效应模型的F检验估计结果P=0.0619，在显著性0.5%的水平下拒绝原假设，所以应该建立随机效应模型。下面利用 Hausman统计量检验应该建立个体随机效应回归模型还是时期随机效应模型，同样利用计量软件进行时期随机效应模型检验，检验结果P=0.0096，在显著性0.5%的水平下接受原假设，所以应该建立时期随机效应回归模型。时期随机效应模型的一般形式为：
Pit=Ci+λXit+δit（1），i=1，2，...，N；t=1，2，…，T
其中Pit表示被回归变量，Xit为K×1阶回归变量（包括k个回归量和控制变量），λ为K×1阶回归系数，δit为误差项，Ci为随机变量，其分布于Xit无关。
现建立天津北京房价和利率的时期随机效应回归模型，根据回归模型可知，R的回归为0.209，在显著性水平为5%下拒绝原假设，说明利率对房价有显著性影响，且二者同向变动。此外，控制变量GDP、POP、PCDI的回归系数小，且在显著性水平为5%下接受原假设，控制变量不是房价波动的主要因素，对房价没有显著影响。利率是调控房价的主要手段，对房间有稳健的影响。
（3）实证研究结论
实证分析结果证明，长期内贷款利率和商品住房价格两者同向变动，利率政策是调整我国房地产价格主要手段，调整五年以上的金融机构法定贷款利率将对房地产市场价格产生波动，利率上调会使房价升高，二者间有稳健的正向影响关系。国内生产总值，人口密度以及人均可支配收入等因素均对房地产市场的冲击不显著。
政策建议
（1）完善市场利率化，利用利率政策控制房价
上述分析表明我国的利率政策对房地产市场有一定的调控作用，由于我国现阶段房地产市场投资过热，房价居高不下，加剧了房产市场危机，通过利率政策可有效的控制我国房地产市场，便于开发商合理投资，减轻购房者还贷压力。同时为使我国利率政策发挥应有作用，可由原来的直接调控数量方式转为间接调控。
（2）不应通过上调利率控制商品房价格
近年来我国央行多次小幅上调贷款利率，但在大中型城市房价仍然居高不下，有些城市房产价格反而上涨，说明上调利率抑制房价的手段失效，持续上调利率会加剧房地产市场危机的发生。因此可通过下调利率的方式控制房价，并且需考虑到利率政策的持续性，不应再短期内频繁调整利率。
作者简介：张惠颖，天津人，研究生，单位：天津师范大学经济学院；赵晓宁，河南省安阳市，研究生，单位：天津师范大学经济学院，劳动经济学，天津 300387。
①姜茜.我国货币政策对房地产市场影响的效应分析[J].重庆：重庆工学院学报，2005（12）：35.
利率政策 房地产价格 供求关系 面板数据分析
国内外相关文献综述
（1）国外相关文献综述
1.大部分研究表明利率政策和房价变动间反向变动
Juan Ayuso通过建立模型对1990- 2008年的西班牙季度数据分析，利率降低房价上涨。Giulindori运用SVAR模型，降息使欧洲多个国家的房产价格不同程度上涨。Levin对美国实际利率同房地产市场的供求关系进行理论分析，并利用模型对1986-2006年美国的住宅价格和利率政策实证研究，得出利率下降导致房价上涨的结论。
2.少数研究表明利率政策和房价变动间同向变动
Cooper和Adrian通过经济预测模型，得出英国实际利率降低这一政策调整会使房地产市场价格有上涨趋势的结论。
（2）国内相关文献综述
1. 大部分是关于利率变动对房价的理论研究
马双艳和高佳丽都认为，短期内利率下降会使房价上涨，但从长期来看二者会趋于同向变动，利率对房价的影响随时间的延续而减少。段忠东、黄泽对利率、房地产价格结合商业贷款进行分析论证，在短期内利率和银行贷款量呈负相关，长期来看利率上调会增加贷款量，房产价格与商业信贷间呈正相关。
2.少部分研究者利率与房地产价格的关系进行了实证分析
李国杰以地区经济发展不同为背景，表明相同的利率调整对不同地区房价的调控效果不同。以广州房产市场为例，认为加息同商品房价格反向变动。谭琦、张萍通过研究1997-2008商品房价格，实证分析加息对房地产市场的的价格变动走势，得出1997-2004银行降息对房产市场有明显冲击，而2004-2008年虽多次加息，但商品住房价格无较大波动。
我国利率政策对房地产价格宏观调控的理论分析
（1）利率变动对投资商影响
假如中央银行上调利率，市场流动货币减少，房产项目开发融资成本增加，还息负担加重。一方面，对于规模较小、信用较差、只能通过减少开发周期来降低投资风险。在原有房价基础上大量房产被闲置，投资商迫于还款压力而必会调整价格减少盈利，房价因此会随开放面积的减少而下降。另一方面，对于资金实力雄厚的中大型房产企业，当房地产市场出现竣工的房屋数量小于购房者的需求量时，开发商将因贷款利率上涨而被挤压的利润以提高房价的方式转移给购房者。当中央银行下调贷款利率时，情况与上述分析相反。
（2）利率变动对购房者影响分析
房产市场中的需求者可以概括的分为两类，第一种是为了满足自身需求而购房，包括因结婚等愿意首次购房者，或因拆迁以及向城市搬迁导致的购房需求者。第二类是投资型购房需求者，由于商品住房市场供给不足或为了房产保值增值性，或由于中国近几年商品房价的快速上涨，在多次买卖中赚取差价而盈利。
1.利率变动对自住型购房者影响
对于我国的大多是普通百姓而言，他们的购房需求多数由于生活所需，且需求量有限，大部分家庭选择到央行去接待部分资金或者利用公积金来填补不足的购房资金。因此当央行上调贷款利率，他们需支付更多的本金和利息购买同一所住房，对于那些购房需求不强烈的家庭，他们会选择放弃购房保障自己的利益，因此部分商品房被闲置，在市场供给量不变的情况下，住房价格下降。银行下调利率，潜在需求者会选择放弃储蓄而购买或更换住宅提高生活品质，房产交易增加，进而推高住宅价格。
2.利率政策變动对投资型需求者有一定冲击
投资性购房者将房屋买卖视为一场交易活动，对于一项房产项目购房者是否决定投资，主要取决于他们内心的预期收益和当时的房产市场的发展状况。此时当中央银行对我国的贷款利率做出相应的变化时，就会影响到投资者的选择从而使房地产市场的需求量发生变化，在房产市场供给量稳定的情况系，房价势必受到冲击发生变化。当央下调贷款利时，会降低房产投资者的投资成本，因此投资者会预期未来会获得高额利润而加大对房产的投资，潜在购房者趁势投资房产项目，房产市场的供求平衡遭到破坏，供给小于投资者的需求量，因此导致房价上涨。①
（3）运用供求平衡关系说明利率政策对房价的影响
1.住宅价格利率的弹性分析
商品房市场的住房价格受供给和需求的影响，本文以银行上调利率为例，通过利率政策对房地产价格宏观调控效应机制加以分析。下面用E表示房地产市场的弹性变动，分别用价格的变动（△P），成交量的变动（△P）综合分析问题。
假设E=Ed-Es，需求价格弹性。由于需求与价格呈负相关，△Q/△P小于零，所以为方便分析需求的价格弹性系数Ed便调整其系数大于零。供给价格弹性为。当Ed>Es，即需求量及时反映价格的波动，E>0，房价下跌；Ed﹤Es即供给量对价格调整反映缓慢，E<0，房价上涨。
下面我们来分析利率波动对房产价格的调控机制。用D1D2，表示住房的需求曲线，当房价上涨时需求量下降，因此需求曲线随房价的上涨而需求量下降向右下方倾斜。用S1S2表示住房的供给曲线，当供给量增加导致房价上涨。当银行下调贷款利率时用D1S1表示商品住房市场饿供求状况，两者在M1处相交即达到房产市场的平衡状态，由此用Q1P1表示当时的交易量和价格。由于贷款利率水平较低利于房产市场的投资和交易，因此会吸引大量投资者涌入，央行会出台新的利率政策来控制房产市场的稳定发展，一般会使用上调贷款利率的方式。 2.中国住宅价格的利率弹性计算
对于我国来说，开发商在我国房地产市场起主要作用，开发商的投资资金多数來自银行贷款，据我国中央银行发布的有关数据显示，2013年第一季度我国新增房地产贷款高达480亿元，同比增长21.4%，并且连续10个月逐月攀升。2013年我国商品住宅价格的增长率为4.5%，商品住宅的销售面积增加10.66%，房地产开发商住宅的竣工面积增长11.9%，经计算Ed=2.36，Es=3.04，由此可知利率对开发商影响高于购房者即Es﹥Ed，因此央行上调利率会使房价上涨。
我国利率政策变动对房地产价格影响的实证分析
（1）数据的来源与说明
本文采用我国2006年1月至2015年2月天津北京两个城市的商品住宅销售价格月度数据，为提高数据质量将CPI转换为以2005年月度数据为基期的定基指数处理作为被解释变了P。本文采用五年以上名义贷款基准利率并对贷款基准利率剔除通货膨胀率的影响，作为解释变量R。此外房价的变动还可能受国内生产总值人口密度人均可支配收入因素影响，同样经实际CPI处理作为本文中的控制变量GDP、POP、PCDI。数据均来源于国家统计局和中国统计年鉴。
（2）模型的构建
1.数据的平稳性检验
建立计量模型时，倘若使用非平稳的时间序列做回归模型，即使模型本身拟合性好，但模型残差序列稳定性差，建模之前首先检验数据的平稳性防止出现伪回归情形。下面分别对本文中的解释变量被解释变量和控制变量进行单位根检验。
根据检验结果，解释变量R和被解释变量P均在1%的显著性水平下拒绝了原假设，即为平稳序列。控制变量GDP，POP，PCDI在5%的显著性水平下接受原假设，存在单位根，需取其对数进行检验。经检验后LnGDP、LnPOP、LnPCDI均为平稳序列，可以进行以下的模型检验以及回归。
2.面板回归模型
建立面板数据模型，首先要检验样本数据适合哪种模型形式，现在用F统计量检验决定选用随机效应模型还是固定效应模型，避免模型偏差。利用计量软件测得固定效应模型的F检验估计结果P=0.0619，在显著性0.5%的水平下拒绝原假设，所以应该建立随机效应模型。下面利用 Hausman统计量检验应该建立个体随机效应回归模型还是时期随机效应模型，同样利用计量软件进行时期随机效应模型检验，检验结果P=0.0096，在显著性0.5%的水平下接受原假设，所以应该建立时期随机效应回归模型。时期随机效应模型的一般形式为：
Pit=Ci+λXit+δit（1），i=1，2，...，N；t=1，2，…，T
其中Pit表示被回归变量，Xit为K×1阶回归变量（包括k个回归量和控制变量），λ为K×1阶回归系数，δit为误差项，Ci为随机变量，其分布于Xit无关。
现建立天津北京房价和利率的时期随机效应回归模型，根据回归模型可知，R的回归为0.209，在显著性水平为5%下拒绝原假设，说明利率对房价有显著性影响，且二者同向变动。此外，控制变量GDP、POP、PCDI的回归系数小，且在显著性水平为5%下接受原假设，控制变量不是房价波动的主要因素，对房价没有显著影响。利率是调控房价的主要手段，对房间有稳健的影响。
（3）实证研究结论
实证分析结果证明，长期内贷款利率和商品住房价格两者同向变动，利率政策是调整我国房地产价格主要手段，调整五年以上的金融机构法定贷款利率将对房地产市场价格产生波动，利率上调会使房价升高，二者间有稳健的正向影响关系。国内生产总值，人口密度以及人均可支配收入等因素均对房地产市场的冲击不显著。
政策建议
（1）完善市场利率化，利用利率政策控制房价
上述分析表明我国的利率政策对房地产市场有一定的调控作用，由于我国现阶段房地产市场投资过热，房价居高不下，加剧了房产市场危机，通过利率政策可有效的控制我国房地产市场，便于开发商合理投资，减轻购房者还贷压力。同时为使我国利率政策发挥应有作用，可由原来的直接调控数量方式转为间接调控。
（2）不应通过上调利率控制商品房价格
近年来我国央行多次小幅上调贷款利率，但在大中型城市房价仍然居高不下，有些城市房产价格反而上涨，说明上调利率抑制房价的手段失效，持续上调利率会加剧房地产市场危机的发生。因此可通过下调利率的方式控制房价，并且需考虑到利率政策的持续性，不应再短期内频繁调整利率。
作者简介：张惠颖，天津人，研究生，单位：天津师范大学经济学院；赵晓宁，河南省安阳市，研究生，单位：天津师范大学经济学院，劳动经济学，天津 300387。
①姜茜.我国货币政策对房地产市场影响的效应分析[J].重庆：重庆工学院学报，2005（12）：35.