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【摘 要】 房地产经济的发展是关系到国计民生的重大问题，现阶段我国房地产市场呈现出市场过热；房地产产业整体素质较低，产业化运行效果不佳等问题的存在，因此，必须加强我国房地产经济管理，以促进我国房地产市场的健康持续发展，满足社会公众基本生活和市场主体生存发展的根本需求。本文重点对我国房地产经济管理中存在的问题以及应对措施进行了分析。
【关键词】 房地产；经济管理；问题；应对措施
引言：
隨着我国房地产市场化进程的不断加快，房地产行业已经成为国民经济的重要部分。房地产市场化可以提高国民生活水平，改善国民居住条件。另外，房地产市场化可以增加地方政府的财政收入，带动地方经济发展。“目前，我国房地产市场化已近取得初步成效，如何发挥房地产在国民经济发展中的引擎作用成为我国学者的主要研究问题。
一、我国房地产经济管理中存在的问题
1、管理机制不完善
我国的房地产经济管理经历连续多年的发展，已经成为在国家和政府的经济管理中无法避免的重难点。尤其在近几年，政府重点强调要抓好房地产的管理，短时间里推行了一系列密集的政策。然而收效甚微，大部分政策法规都流于形式，没有切实执行到位，甚至出现弄虚作假、变形的案例。有些政策可操作性很低，争议较大，制定和颁布实施细则的脚步远远落后于实施原则的制定颁布。在我国，落实相关的经济管理的举措基本上都采取自上而下的模式，中央与地方政府两级共同监督管理房地产，对未清晰划分和准确定位的职责、范围进行调控，造成我国所出台的房地产行业政策经常出现中央与地方政府的矛盾。与此同时，在房地产经济管理的过程中，由于缺乏完善的管理机制，在房地产市场交易中，往往形成鲜为人知的“潜规则”，从而严重扰乱了我国房地产的发展市场。
2、政策不稳定，目标不清晰
随着社会经济的迅速发展，我国房地产在社会这个大的背景下也在不断地发生变化，然而政府在房地产管理的过程中，所出炉的政策无法与现行的房地产形势相符合，因而也就缺乏了相应的约束力。造成这一现象的主要原因有：首先，我国目前仍处于社会主义初级阶段，因而在发展的过程中没有对房地产市场形成准确的认识，同时也就无法认清其中存在的不足。由此，政府在颁布政策的过程中，也就无法形成统一的整体性。其次，由于政策的不稳定，以至于在我国社会短时间的发展内，短期的政策往往与长期的市场规划“背道而驰”，从而直接影响着房地产经济的管理。最后，一些人往往利用政策中的相关漏洞，投机取巧的进行投资，如此，不仅扰乱了市场的正常运转，同时还破坏了市场的发展秩序。而我国房地产经济管理目标不明确、思路模糊的表现有：房地产税收政策、经济适用房政策、住房产业政策等等。
3、经济管理在认识上存在一定的误区
经过我国房地产行业长期的发展，我国房地产行业的项目经济管理也得到了一定的重视，越来越多的房地产企业开始对经济管理进行学习，但是在实际对经济管理学习过程中，我国房地产开发企业对于经济管理的认识还存在一定的误区。通常认为企业的经济主要是企业财政部门所管理的工作，同时经济管理的好坏与财政部门有直接的关系，而与自身部门并没有太大的联系。而这样的认识就导致房地产的其他部门，对于企业项目的经济管理不重视。只关心自身部门的利益，例如，房地产企业的材料管理部门只注重对材料的采购点验和发放工作而工程项目的组织人员只注重自身部门的施工，生产和工程进度问题这些问题的存在，就造成了房地产企业不能有效的进行经济管理。所以想要保证经济管理在现代房地产企业中能够得到有效的实施，就需要相关的人员对经济管理进行重新认识。
4、相关法律、法规体系的不健全
从国外房地产经济管理经验来看，房地产经济管理政策有效执行的前提是完善的法律、法规体系。目前，我国房地产行业处于初级发展阶段，房地产经济管理缺乏完善的法律、法规。虽然房地产经济管理贯穿于房地产开发、建设、交易和后期管理的整个阶段，但我国目前尚未建立贯穿房地产整个阶段的经济管理法。同时，我国房地产法律、法规建设落后于我国房地产行业发展，经常出现房地产法律存在真空的现象。我国房地产经济管理文件主要以国务院名义颁发，或者以国家部委办公室的名义颁发，诸如国11条、新国4条等。这些房地产经济管理法，缺乏严肃性、稳定性和适用性。虽然我国政府在房地产特定领域建立初步的法律、法规，但缺乏相应的管理条例和实施细则，导致房地产行业经常出现政令不通、有法不依、执法不严等现象。
二、我国房地产经济管理建议和对策
1、确定企业的投资总额
在完成项目可行性研究报告，并且得到批复以后，具体的实施以及落实则由公司选择适宜的项目经理去完成，实施的过程中基本的依据是可行性研究报告，项目的投资总额需要根据公司的资金情况综合考虑后确定。其次，在工作人员进行初步估算后，应依据估算的结果得出相应的资金流量表，并由企业的高层领导进行审核通过。与此同时，在确定投资总额的同时，还应充分的考虑到社会的实际发展状况及企业自身的运转状况。由此，才能在发展的过程中，避免投资失误而对企业造成严重的经济损失。
2、开发成本必须控制
房地产企业经济管理的关键就是控制开发成本，开发成本不仅关系着房地产企业的经济效益，同时还关系着房地产今后的使用价值，因而在管理的过程中居于核心地位。而一旦确定某一项目的投资总额，实现效益的主要途径就是对开发成本的控制。控制那些正常的支出是比较容易的，但是业务费用的开销具有较大的弹性，难以掌握报帐的标准，很难进行控制。而在其控制的过程中，主要包括以下几种方式：首先经办人的主人翁感必须得到增强，最大限度的节约开支；其次是以制度的方式严格堵塞一切漏洞；最后，在开发成本控制的过程中，还应依据工程的具体状况，制定完善的成本控制制度，同时实施责任分包制，以便将制定的制度落实到施工的各个环节中。 3、在项目定性前核算预完成利润
在房地产经济管理的过程中，如何能获取最大经济利润则成为每个房地产管理人员的最终目标。而在房地产企业发展的过程中，在项目定性前核算预完成利润，不仅能从根本上保障企业的经济效益，同时还能对企业今后的发展与市场竞争产生一定的影响。
4、建立健全管理機制
房地产管理体制改革是处理我国房地产市场混乱的有效办法，其可以加强政府对经济管理作用的认识，提高经济管理在房地产市场的作用。首先，我国政府要发挥市场调节机能。我国政府依据市场情况进行适当的调整，既能发挥房地产市场自身的调节功能，又能有效控制我国房地产市场，保证其向健康、稳定的方向发展。健全的管理机制为房地产行业发展创造良好的发展环境，明确中央政府和地方政府的权责。“同时，划定中央政府和地方政府的管理范围，保证房地产行业监督工作顺利实施。”其次，积极吸取香港“双倍印花税”的经验。我国政府要依据我国房地产市场发展的实际情况，采取不同的调控政策，保证房地产经济管理政策效果的发挥。
5、完善相关法律、法规体系
目前，我国房地产市场处于初级阶段，各项法律、法规需要逐步地建立和完善，进而形成具有中国特色的完整的房地产法律、法规体系。其一，房地产法律、法规体系建立过程漫长。完善的法律、法规体系，可以实现房地产市场规范化地运行，实现房地产市场经济的合法化管理。从我国最近几年的宏观调控手段来看，尚未出台切实有效的调控手段，特别是二、三线城市，房价不降反涨。房地产行业直接关系到社会经济，影响国民经济的稳定。“我国政府需要建立符合房地产市场发展规律的法律、法规体系，使中、低收入购房者可以享受国家的宏观调控政策。”其二，规范房地产市场秩序。在现有房地产法律、法规条件下，住房业主尚未获得法律方面的确认和保护，房地产涉及的多元化的复杂财产关系尚未得到有效的规范。
三、总结
总而言之，房地产业的健康稳定发展是关乎国计民生的大事。随着我国房地产经济的快速发展，我国政府应正确认清房地产经济管理中存在的问题，建立健全与之相配套的法律法规体系，强化房地产市场的监管力度，合理、适度运用宏观调控手段维护房地产市场的健康有序运行，以此带动居民生活水平的提高和国民经济的发展。
参考文献：
[1]侯伟.我国房地产经济管理的问题与对策[J].建材发展导向，2010，（4）：30.
[2]李毅.对我国目前房地产经济管理现状的思考与分析[J].商业文化，2012，（2）：159.
【关键词】 房地产；经济管理；问题；应对措施
引言：
隨着我国房地产市场化进程的不断加快，房地产行业已经成为国民经济的重要部分。房地产市场化可以提高国民生活水平，改善国民居住条件。另外，房地产市场化可以增加地方政府的财政收入，带动地方经济发展。“目前，我国房地产市场化已近取得初步成效，如何发挥房地产在国民经济发展中的引擎作用成为我国学者的主要研究问题。
一、我国房地产经济管理中存在的问题
1、管理机制不完善
我国的房地产经济管理经历连续多年的发展，已经成为在国家和政府的经济管理中无法避免的重难点。尤其在近几年，政府重点强调要抓好房地产的管理，短时间里推行了一系列密集的政策。然而收效甚微，大部分政策法规都流于形式，没有切实执行到位，甚至出现弄虚作假、变形的案例。有些政策可操作性很低，争议较大，制定和颁布实施细则的脚步远远落后于实施原则的制定颁布。在我国，落实相关的经济管理的举措基本上都采取自上而下的模式，中央与地方政府两级共同监督管理房地产，对未清晰划分和准确定位的职责、范围进行调控，造成我国所出台的房地产行业政策经常出现中央与地方政府的矛盾。与此同时，在房地产经济管理的过程中，由于缺乏完善的管理机制，在房地产市场交易中，往往形成鲜为人知的“潜规则”，从而严重扰乱了我国房地产的发展市场。
2、政策不稳定，目标不清晰
随着社会经济的迅速发展，我国房地产在社会这个大的背景下也在不断地发生变化，然而政府在房地产管理的过程中，所出炉的政策无法与现行的房地产形势相符合，因而也就缺乏了相应的约束力。造成这一现象的主要原因有：首先，我国目前仍处于社会主义初级阶段，因而在发展的过程中没有对房地产市场形成准确的认识，同时也就无法认清其中存在的不足。由此，政府在颁布政策的过程中，也就无法形成统一的整体性。其次，由于政策的不稳定，以至于在我国社会短时间的发展内，短期的政策往往与长期的市场规划“背道而驰”，从而直接影响着房地产经济的管理。最后，一些人往往利用政策中的相关漏洞，投机取巧的进行投资，如此，不仅扰乱了市场的正常运转，同时还破坏了市场的发展秩序。而我国房地产经济管理目标不明确、思路模糊的表现有：房地产税收政策、经济适用房政策、住房产业政策等等。
3、经济管理在认识上存在一定的误区
经过我国房地产行业长期的发展，我国房地产行业的项目经济管理也得到了一定的重视，越来越多的房地产企业开始对经济管理进行学习，但是在实际对经济管理学习过程中，我国房地产开发企业对于经济管理的认识还存在一定的误区。通常认为企业的经济主要是企业财政部门所管理的工作，同时经济管理的好坏与财政部门有直接的关系，而与自身部门并没有太大的联系。而这样的认识就导致房地产的其他部门，对于企业项目的经济管理不重视。只关心自身部门的利益，例如，房地产企业的材料管理部门只注重对材料的采购点验和发放工作而工程项目的组织人员只注重自身部门的施工，生产和工程进度问题这些问题的存在，就造成了房地产企业不能有效的进行经济管理。所以想要保证经济管理在现代房地产企业中能够得到有效的实施，就需要相关的人员对经济管理进行重新认识。
4、相关法律、法规体系的不健全
从国外房地产经济管理经验来看，房地产经济管理政策有效执行的前提是完善的法律、法规体系。目前，我国房地产行业处于初级发展阶段，房地产经济管理缺乏完善的法律、法规。虽然房地产经济管理贯穿于房地产开发、建设、交易和后期管理的整个阶段，但我国目前尚未建立贯穿房地产整个阶段的经济管理法。同时，我国房地产法律、法规建设落后于我国房地产行业发展，经常出现房地产法律存在真空的现象。我国房地产经济管理文件主要以国务院名义颁发，或者以国家部委办公室的名义颁发，诸如国11条、新国4条等。这些房地产经济管理法，缺乏严肃性、稳定性和适用性。虽然我国政府在房地产特定领域建立初步的法律、法规，但缺乏相应的管理条例和实施细则，导致房地产行业经常出现政令不通、有法不依、执法不严等现象。
二、我国房地产经济管理建议和对策
1、确定企业的投资总额
在完成项目可行性研究报告，并且得到批复以后，具体的实施以及落实则由公司选择适宜的项目经理去完成，实施的过程中基本的依据是可行性研究报告，项目的投资总额需要根据公司的资金情况综合考虑后确定。其次，在工作人员进行初步估算后，应依据估算的结果得出相应的资金流量表，并由企业的高层领导进行审核通过。与此同时，在确定投资总额的同时，还应充分的考虑到社会的实际发展状况及企业自身的运转状况。由此，才能在发展的过程中，避免投资失误而对企业造成严重的经济损失。
2、开发成本必须控制
房地产企业经济管理的关键就是控制开发成本，开发成本不仅关系着房地产企业的经济效益，同时还关系着房地产今后的使用价值，因而在管理的过程中居于核心地位。而一旦确定某一项目的投资总额，实现效益的主要途径就是对开发成本的控制。控制那些正常的支出是比较容易的，但是业务费用的开销具有较大的弹性，难以掌握报帐的标准，很难进行控制。而在其控制的过程中，主要包括以下几种方式：首先经办人的主人翁感必须得到增强，最大限度的节约开支；其次是以制度的方式严格堵塞一切漏洞；最后，在开发成本控制的过程中，还应依据工程的具体状况，制定完善的成本控制制度，同时实施责任分包制，以便将制定的制度落实到施工的各个环节中。 3、在项目定性前核算预完成利润
在房地产经济管理的过程中，如何能获取最大经济利润则成为每个房地产管理人员的最终目标。而在房地产企业发展的过程中，在项目定性前核算预完成利润，不仅能从根本上保障企业的经济效益，同时还能对企业今后的发展与市场竞争产生一定的影响。
4、建立健全管理機制
房地产管理体制改革是处理我国房地产市场混乱的有效办法，其可以加强政府对经济管理作用的认识，提高经济管理在房地产市场的作用。首先，我国政府要发挥市场调节机能。我国政府依据市场情况进行适当的调整，既能发挥房地产市场自身的调节功能，又能有效控制我国房地产市场，保证其向健康、稳定的方向发展。健全的管理机制为房地产行业发展创造良好的发展环境，明确中央政府和地方政府的权责。“同时，划定中央政府和地方政府的管理范围，保证房地产行业监督工作顺利实施。”其次，积极吸取香港“双倍印花税”的经验。我国政府要依据我国房地产市场发展的实际情况，采取不同的调控政策，保证房地产经济管理政策效果的发挥。
5、完善相关法律、法规体系
目前，我国房地产市场处于初级阶段，各项法律、法规需要逐步地建立和完善，进而形成具有中国特色的完整的房地产法律、法规体系。其一，房地产法律、法规体系建立过程漫长。完善的法律、法规体系，可以实现房地产市场规范化地运行，实现房地产市场经济的合法化管理。从我国最近几年的宏观调控手段来看，尚未出台切实有效的调控手段，特别是二、三线城市，房价不降反涨。房地产行业直接关系到社会经济，影响国民经济的稳定。“我国政府需要建立符合房地产市场发展规律的法律、法规体系，使中、低收入购房者可以享受国家的宏观调控政策。”其二，规范房地产市场秩序。在现有房地产法律、法规条件下，住房业主尚未获得法律方面的确认和保护，房地产涉及的多元化的复杂财产关系尚未得到有效的规范。
三、总结
总而言之，房地产业的健康稳定发展是关乎国计民生的大事。随着我国房地产经济的快速发展，我国政府应正确认清房地产经济管理中存在的问题，建立健全与之相配套的法律法规体系，强化房地产市场的监管力度，合理、适度运用宏观调控手段维护房地产市场的健康有序运行，以此带动居民生活水平的提高和国民经济的发展。
参考文献：
[1]侯伟.我国房地产经济管理的问题与对策[J].建材发展导向，2010，（4）：30.
[2]李毅.对我国目前房地产经济管理现状的思考与分析[J].商业文化，2012，（2）：159.