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摘要：在现代房产行业的发展中，房产测绘得到了广泛的应用，其中的房屋面积预测和实测对房产交易有着重要影响，文章介绍了房屋测绘的背景、内容和流程，并对导致房屋面积预测和实测差异的原因进行了分析，最后提出提高房产测绘中房屋面积预测精度的措施。
关键词：房产测绘;房屋面积;预测;实测
一、房产测绘中房屋面积的预测与实测
（一）房屋测绘的内容和流程
房产测绘是房产管理部门收集房屋信息的重要手段，所采集的信息包括房屋整体结构、房屋位置、房屋面积、相关土地使用状况等，在房屋测绘过程中测量设备、测量技术、测量方法、测量人员缺一不可，并对设备和技术具有很大的依赖性。房屋测绘是房屋销售的前提，房产开发商要想取得房产的预售许可证，就需要委托房产测绘部门，使用房产管理部门认可的房产建筑设计图纸和测绘工具，对还未竣工的房屋进行面积预测，此时，房屋面积预测需要遵照国家对于房屋面积计算的相关政策和规定进行。预测结果通过房产管理部门的审批之后，房产开发商就可以获取的房产管理部门出具的房屋预售许可证明，而房屋预测面积结果就会被作为房屋销售计价的依据。当房屋建设完成之后，房产开发商还要委托房产测绘机构对已经建好的房屋进行房屋面积实地测量，此次测量仍需要按照国家房屋测量标准进行，要对房产的的土地合同、建筑施工图纸进行审核，判断与实际施工情况的出入和差异，还要对房屋面积实测结果与预测结果进行校对。房屋的实际测量面积关系到房建工程竣工后房产商与施工方的价格结算，因而也是房屋测绘中的重点。[1]
（二）房屋测绘中的预测
之所以会存在房屋预售和房屋测绘中的预测，是因为现阶段的市场节奏比较快，房产建设周期比较长，房地产商如果将企业本身的大笔资金直接投入到房产的建设中，企业的资金链就容易出现断裂。为了保证企业的良性运转，同时兼顾房屋建筑工程的资金保障，房产商就采取房屋预售的销售模式，将预售筹集得来的资金用到房产建设中，减轻房产工程建设对企业的资金压力。房屋的交易是按房屋面积来计算的，于是就产生了针对未竣工房屋的面积预测。在房屋面积预测中，测绘人员的素质、测绘设备的先进性、建筑图纸的准确性等都是影响预测精准度的重要因素。
（三）房屋测绘中的实测与预测的关系
房屋测绘中的实测是在房屋建设竣工之后，对房屋的实际面积进行的测绘。因为实测过程中有房屋实体作为参照，因为实测的房屋面积就是房屋的实际面积，一般情况下，房屋的实际面积与预测面积之间都会存在一定的差异，当差异控制在一定范围内的时候，不会影响房屋交易结果，但是当差异过大，尤其是实际面积小于预测面积时，就意味着购房者在预售中支付了多余的费用，此时就会出现利益冲突。由于工程建筑结构的复杂性，房屋面积预测和实测存在差异性是必不可少不可避免的，我们需要做的，就是尽可能的提高房屋预测的精准度，减小实测与预测之间的差异。[2]
二、导致房产测绘中房屋面积预测偏差的原因
（一）主观原因
第一，房屋测绘人员技术和知识因素，房屋的面积预测是由测绘技术人员进行的，而测绘工作要对国家房屋面积预测标准有正确的理解，要具备房屋面积预测的技能，如果缺乏足够的知识和熟练的技能，就容易在具体测量过程中出现失误，造成测量误差。第二，房产商的有意虚瞒，房产商在给测回单位提供设计方案的时候。没有提供全部的准确资料，或是在房产面积测绘委托书上有意虚报房产设计面积，影响测绘的精准度。第三，施工单位在施工过程中没有严格按照设计图进行施工，部分工程结构被私自修改，导致房产设计方案与实际项目房产建设情况不符，造成房屋面积预测与实测差异较大。
（二）客观原因
第一，房建工程的复杂性因素，从房屋的建筑设计到实际的房屋建筑需要经历复杂的施工环节，施工建筑方的技术、施工场地的客观环境，都可能会对建设中的房屋造成影响，使实际房屋建筑与设计图发生偏离。第二，测绘设备因素，受测绘单位的经济实力和现代房屋测绘技术水平限制，许多房屋测绘中使用的设备并不具备良好的测绘性能，不但操作繁琐、容易出错，而且需要配备较难的测绘方法，这对房屋预测的准确性造成了很大的影响。
三、提高房产测绘中房屋面积预测精度的措施
（一）严格检查房产设计方案
作为房屋面积预测的重要依据，建筑设计方案的准确合理對提高房屋面积预测精准度具有重要意义。一套完整的设计图纸中应该包含建筑平面设计方案图纸、建筑平面结构图纸、建筑立面结构图纸、建筑剖面结构图以及如阳台结构、楼体结构等建筑细节的图纸，房产管理部门在接收到房产商提供的房产设计方案的时候，要积极对设计方案的真实性、完整性、准确性进行核实，防止房产商有意欺瞒。应该对在提供房产设计方案上存在“缺、漏、瞒”现象的房产商提出批评，拒绝为其做房屋面积预测。[3]
（二）提高测绘人员的知识和技能水平
测绘人员的知识和水平在某种程度上直接影响了房屋面积预测的精准度，房产面积预测人员要能够掌握图纸设计工作的关键点，知晓设计图的设计原理和各种符号线条代表的意义，为测绘工作打下基础;要熟悉工程建造以及房产审批流程，在预测中综合考虑各种可能的影响因素;还要掌握各种测绘设备的使用方法，并在测绘过程中正确使用。为此，测绘单位要要对测绘员进行在岗培训，强化测绘人员对于专业知识和技能的认识;要学习现阶段的房屋建筑设计理念，使测绘人员能够跟上房屋建筑的时代趋势;要引入先进的测绘设备，从工具角度提高房屋面积预测的质量;要提高测绘人员的职业道德水平，抵挡可能受到的利益诱惑，提供真实准确的面积预测服务，保证房产面积预测的准确性。
（三）强化房产管理部门的职能
房屋的面积预测工作虽然由测绘单位进行，但总体上，房屋测绘的全过程是受房产管理部门制约的，要提高房屋面积预测的精准度，就要促进房产管理部门职能的强化，提高监督审核的干预力度。第一，施行责任风险共担制度，对某一房产项目预测工作来说，房产管理部门的负责人和测绘单位派出的测绘人员要与房地产商一同承担房屋面积预测偏差的相关责任，增强工作人员房产测绘管理的力度。第二，建立房屋面积监督机制，对于房屋面积预测工作中的所有环节进行记录和监督，当出现预测与实测面积相差较大的时候，要根据监督结果进行追责。第三，要成立房产测绘行业的协会组织，协调社会社会上的房产测绘市场问题，研究提高预测精准读的办法，从整体上职高房产预测的质量。[4]
四、结语：
房产测绘中房屋面积的预测与实测涉及到房产市场利益主体的经济利益，在房产交易市场上发挥着重要的作用，要针对影响房屋面积预测精准度因素，从房产设计方案、测绘人员、房产管理部门职能等角度入手，优化房屋面积预测工作。
参考文献：
[1]黄海英.房产测绘中房屋面积预测和实测对比[J].科学技术创新，2018（27）：103-104.
[2]曾繁漳.房产测绘中房屋面积预测和实测对比[J].四川建材，2018，44（05）：45-46+57.
[3]赵元芳.房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].住宅与房地产，2018（11）：6.
[4]王家宽.房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].科学技术创新，2017（27）：186-187.
关键词：房产测绘;房屋面积;预测;实测
一、房产测绘中房屋面积的预测与实测
（一）房屋测绘的内容和流程
房产测绘是房产管理部门收集房屋信息的重要手段，所采集的信息包括房屋整体结构、房屋位置、房屋面积、相关土地使用状况等，在房屋测绘过程中测量设备、测量技术、测量方法、测量人员缺一不可，并对设备和技术具有很大的依赖性。房屋测绘是房屋销售的前提，房产开发商要想取得房产的预售许可证，就需要委托房产测绘部门，使用房产管理部门认可的房产建筑设计图纸和测绘工具，对还未竣工的房屋进行面积预测，此时，房屋面积预测需要遵照国家对于房屋面积计算的相关政策和规定进行。预测结果通过房产管理部门的审批之后，房产开发商就可以获取的房产管理部门出具的房屋预售许可证明，而房屋预测面积结果就会被作为房屋销售计价的依据。当房屋建设完成之后，房产开发商还要委托房产测绘机构对已经建好的房屋进行房屋面积实地测量，此次测量仍需要按照国家房屋测量标准进行，要对房产的的土地合同、建筑施工图纸进行审核，判断与实际施工情况的出入和差异，还要对房屋面积实测结果与预测结果进行校对。房屋的实际测量面积关系到房建工程竣工后房产商与施工方的价格结算，因而也是房屋测绘中的重点。[1]
（二）房屋测绘中的预测
之所以会存在房屋预售和房屋测绘中的预测，是因为现阶段的市场节奏比较快，房产建设周期比较长，房地产商如果将企业本身的大笔资金直接投入到房产的建设中，企业的资金链就容易出现断裂。为了保证企业的良性运转，同时兼顾房屋建筑工程的资金保障，房产商就采取房屋预售的销售模式，将预售筹集得来的资金用到房产建设中，减轻房产工程建设对企业的资金压力。房屋的交易是按房屋面积来计算的，于是就产生了针对未竣工房屋的面积预测。在房屋面积预测中，测绘人员的素质、测绘设备的先进性、建筑图纸的准确性等都是影响预测精准度的重要因素。
（三）房屋测绘中的实测与预测的关系
房屋测绘中的实测是在房屋建设竣工之后，对房屋的实际面积进行的测绘。因为实测过程中有房屋实体作为参照，因为实测的房屋面积就是房屋的实际面积，一般情况下，房屋的实际面积与预测面积之间都会存在一定的差异，当差异控制在一定范围内的时候，不会影响房屋交易结果，但是当差异过大，尤其是实际面积小于预测面积时，就意味着购房者在预售中支付了多余的费用，此时就会出现利益冲突。由于工程建筑结构的复杂性，房屋面积预测和实测存在差异性是必不可少不可避免的，我们需要做的，就是尽可能的提高房屋预测的精准度，减小实测与预测之间的差异。[2]
二、导致房产测绘中房屋面积预测偏差的原因
（一）主观原因
第一，房屋测绘人员技术和知识因素，房屋的面积预测是由测绘技术人员进行的，而测绘工作要对国家房屋面积预测标准有正确的理解，要具备房屋面积预测的技能，如果缺乏足够的知识和熟练的技能，就容易在具体测量过程中出现失误，造成测量误差。第二，房产商的有意虚瞒，房产商在给测回单位提供设计方案的时候。没有提供全部的准确资料，或是在房产面积测绘委托书上有意虚报房产设计面积，影响测绘的精准度。第三，施工单位在施工过程中没有严格按照设计图进行施工，部分工程结构被私自修改，导致房产设计方案与实际项目房产建设情况不符，造成房屋面积预测与实测差异较大。
（二）客观原因
第一，房建工程的复杂性因素，从房屋的建筑设计到实际的房屋建筑需要经历复杂的施工环节，施工建筑方的技术、施工场地的客观环境，都可能会对建设中的房屋造成影响，使实际房屋建筑与设计图发生偏离。第二，测绘设备因素，受测绘单位的经济实力和现代房屋测绘技术水平限制，许多房屋测绘中使用的设备并不具备良好的测绘性能，不但操作繁琐、容易出错，而且需要配备较难的测绘方法，这对房屋预测的准确性造成了很大的影响。
三、提高房产测绘中房屋面积预测精度的措施
（一）严格检查房产设计方案
作为房屋面积预测的重要依据，建筑设计方案的准确合理對提高房屋面积预测精准度具有重要意义。一套完整的设计图纸中应该包含建筑平面设计方案图纸、建筑平面结构图纸、建筑立面结构图纸、建筑剖面结构图以及如阳台结构、楼体结构等建筑细节的图纸，房产管理部门在接收到房产商提供的房产设计方案的时候，要积极对设计方案的真实性、完整性、准确性进行核实，防止房产商有意欺瞒。应该对在提供房产设计方案上存在“缺、漏、瞒”现象的房产商提出批评，拒绝为其做房屋面积预测。[3]
（二）提高测绘人员的知识和技能水平
测绘人员的知识和水平在某种程度上直接影响了房屋面积预测的精准度，房产面积预测人员要能够掌握图纸设计工作的关键点，知晓设计图的设计原理和各种符号线条代表的意义，为测绘工作打下基础;要熟悉工程建造以及房产审批流程，在预测中综合考虑各种可能的影响因素;还要掌握各种测绘设备的使用方法，并在测绘过程中正确使用。为此，测绘单位要要对测绘员进行在岗培训，强化测绘人员对于专业知识和技能的认识;要学习现阶段的房屋建筑设计理念，使测绘人员能够跟上房屋建筑的时代趋势;要引入先进的测绘设备，从工具角度提高房屋面积预测的质量;要提高测绘人员的职业道德水平，抵挡可能受到的利益诱惑，提供真实准确的面积预测服务，保证房产面积预测的准确性。
（三）强化房产管理部门的职能
房屋的面积预测工作虽然由测绘单位进行，但总体上，房屋测绘的全过程是受房产管理部门制约的，要提高房屋面积预测的精准度，就要促进房产管理部门职能的强化，提高监督审核的干预力度。第一，施行责任风险共担制度，对某一房产项目预测工作来说，房产管理部门的负责人和测绘单位派出的测绘人员要与房地产商一同承担房屋面积预测偏差的相关责任，增强工作人员房产测绘管理的力度。第二，建立房屋面积监督机制，对于房屋面积预测工作中的所有环节进行记录和监督，当出现预测与实测面积相差较大的时候，要根据监督结果进行追责。第三，要成立房产测绘行业的协会组织，协调社会社会上的房产测绘市场问题，研究提高预测精准读的办法，从整体上职高房产预测的质量。[4]
四、结语：
房产测绘中房屋面积的预测与实测涉及到房产市场利益主体的经济利益，在房产交易市场上发挥着重要的作用，要针对影响房屋面积预测精准度因素，从房产设计方案、测绘人员、房产管理部门职能等角度入手，优化房屋面积预测工作。
参考文献：
[1]黄海英.房产测绘中房屋面积预测和实测对比[J].科学技术创新，2018（27）：103-104.
[2]曾繁漳.房产测绘中房屋面积预测和实测对比[J].四川建材，2018，44（05）：45-46+57.
[3]赵元芳.房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].住宅与房地产，2018（11）：6.
[4]王家宽.房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].科学技术创新，2017（27）：186-187.