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内容提要: 房地产开发贷款封闭运行监管是银行监管部门和商业银行自身加强信贷风险管理的客观要求。前几年，房地产企业利用有利的市场优势和银行竞争加剧的时机，弱化甚至逃避了商业银行对开发项目资金的封闭监管。实际上，从行业长远发展而言，自觉接受和有效推进房地产开发贷款封闭运行监管，将封闭运行管理措施细化落实到贷款“三查”工作中去，正是商业银行房地产开发贷款风险管理的基础性工作，更是我国房地产行业稳健发展的现实需要。
关键词: 房地产市场开发贷款风险控制封闭运行管理
中图分类号: F830.572文献标识码: B文章编号: 1006-1770(2008)09-056-03
商业银行对房地产开发贷款进行全过程监控，实现封闭运行监管，可以有效防范房地产贷款风险和提高业务综合效益。封闭运行管理模式实际上是以“项目”为中心的监控模式，即指对房地产开发贷款按具体项目进行监控，而且按照“一个项目对应一个账户”的原则设置监控专户作为封闭管理平台。现阶段，我们有必要重新审视和认真落实房地产开发贷款封闭运行管理模式，切实有效防范房地产市场调整和企业资金链紧张可能导致的行业系统性风险。
一、封闭运行监管是房地产开发贷款风险管理的基础性工作
房地产开发是资金密集型行业。改革开放以来，一方面我国商业银行房地产贷款已经渗透到土地储备、项目开发贷款、建筑施工、住房按揭等各个环节；另一方面由于市场竞争激烈，贷款标准实际上有所降低，最突出的表现就是商业银行在贷款过程中没有加强项目资金监管工作，对开发贷款项目运行过程监管实际上是半失控状态。因此，完善对房地产贷款的监控机制必须从项目资金封闭监管这一基础性工作抓起，并抓好抓实，抓出成效。
（1）从房地产企业产品循环周期看，跟踪资产转换进程实际上就是落实资金封闭监管。众所周知，房地产企业的产品虽然是“商品房”这个不动产，但仍属于“现金—产品生产—产品销售—现金”的资产转换短周期，与固定资产转换长周期有很大的不同，项目资金的流动速度较快。这样，在房地产企业以销售不动产为手段并在一个循环周期分期回笼资金的情况下，如果不对“商品房”生产与销售过程的资金循环进行有效监控，那么对房地产贷款风险就不可能得到有效的防范和化解。
（2）从房地产企业资金筹措渠道看，落实资金封闭监管本身就是在防范信贷资金风险。虽然目前我国房地产企业规模有所扩大，但企业经营管理模式仍较单一，基本上处于“土地＋资金＋房价”的盈利模式，竞争力的差距基本上仍体现在获取土地和资金的能力上。房地产项目筹资渠道主要来源于项目资本金、银行贷款和其他外来资金（包括施工单位垫资和住房预收款等）。由于项目资本金来源较难核查，其他外来资金受市场环境变化大，导致房地产项目融资相当大程度集中于房地产贷款，商业银行承载的信贷风险较大。因此，商业银行通过资金专户，加强项目资金封闭运行监管，认真监控项目资金使用和项目建设进度，在项目土地抵押基础上及时增加在建工程抵押，有效控制商品房销售款回笼。这样不但有助于化解房地产市场风险，而且能够防范房地产企业挪用贷款而产生的信用风险，保证房地产开发贷款实现良性循环。
（3）从房地产项目资金回笼方式看，搞好资金封闭监管本身就是在落实贷款第一还款来源。房地产项目资金封闭运行监管是建立在银企间达成共识、互相约束的基础上的监管手段，商业银行通过开发贷款与按揭贷款捆绑营销、加强资金支付和产品销售回笼的过程管理，能够最大可能地确保还贷资金来源。由于房地产项目销售回笼的形式多样、结算期限较长，因此，商业银行在监控住房的销售与资金结算过程中，一方面落实项目在建工程抵押，防范重复抵押风险，并通过在建工程抵押分批解押，有效监控销售收入回笼情况。另一方面通过定期核对房地产销售明细、销售回笼总量和按揭业务量，检查银企双方合作协议的履行情况，及时查找销售资金去向，落实第一还款来源，能够保障销售回笼自动还贷。
二、封闭运行监管必须落实到房地产贷款“三查”的各个阶段
近几年，商业银行房地产贷款封闭监管工作落实不尽到位的一大误区，就在于把封闭监管主要当成贷后监控的一项内容，没有细化到贷前调查、贷时审查、额度使用等环节上，前流程工作不深入，基础不牢固，后流程监控措施必然无法到位，监管效率得不到保证。因此，从项目的全过程监管角度来看，房地产项目封闭运行监管必须落实到房地产贷款“三查”的各个阶段。
（1）在贷前调查阶段，银企双方应充分沟通达成共识，为构建项目封闭运行监管方案打好坚实基础。银行经营部门除核实开发贷款的基本要素外，还需要引导房地产企业落实与项目封闭运作监管相关的具体事项：①项目主要结算账户及未来监控账户安排；②拟开发项目总投资构成情况及其前期已支付费用情况；③项目资金筹措渠道及自有资金落实情况；④项目“四证”和投资核准文件情况及规划建设要求；⑤项目建设施工单位、施工合同与项目监理单位资质情况；⑥项目建设资金支付方式及计划进度；⑦项目建设进度计划及预售管理制度；⑧项目销售策划、中介和销售合同管理；⑨项目土地抵押及在建工程抵押政策等。
在充分论证房地产企业和开发项目总体风险的基础上，项目融资额度原则上不得对项目总投资留有缺口，以保证项目资金落实和项目按期建成销售。同时，要确定是采用独家承贷还是参与银团（联合）贷款，商定主办（独办）银行和项目监管专户，主办（独办）银行负责监管账户运行情况，各参与行按比例办理按揭业务，落实贷款偿还事宜。在此基础上，银行经营部门应对项目专户的开立、开发贷款的使用、销售资金的回笼及按揭贷款的办理等提出综合监控意见，并初步确定贷款封闭运行（合作）协议框架。贷款封闭运行（合作）协议的主要内容应包括但不限于：①收支专户开立；②贷款使用条件；③贷款发放进度；④专户监管流程；⑤按揭业务合作；⑥销售资金回笼；⑦贷款自动扣收比例及归还方式等。
（2）在项目授信审查阶段，银行内部应加强风险要素审查，明确房地产贷款封闭运行管理要求和实施方案。主要包括：①规范项目监控专户的确立标准。对于单一项目开发公司，应针对单一项目设置唯一监管专户；对于同时开发多个房地产项目的综合类房地产公司，应根据开发贷款对应的开发项目分别设置专户，一个项目对应一个专户，确保项目资金封闭运行与循环；②明确开发贷款的使用条件。一般应先办妥项目土地抵押手续，并根据工程进度和监理报告实施分笔提款；③细化项目预售与监管措施。要积极跟进项目建设进度和预售许可证办理情况，掌握楼盘的销售明细和销售进度；④落实按揭贷款的办理要求。对于独家贷款项目，原则上应要求按揭贷款全部在开发贷款承贷行办理，在他行办理的按揭贷款必须回笼项目专户；对银团（联合）贷款项目，按开发贷款所占比例办理按揭贷款；⑤明确销售回笼资金的监管要求。对独家贷款项目，要求所有销售回笼资金（含定金、首期、按揭和一次性付款等）全部纳入项目专户管理；对共同（银团）贷款项目，要求各银行开发贷款对应项目的销售回笼资金（按揭贷款）全部归集到项目专户进行管理和按比例分配还贷；⑥明确开发贷款的归还要求。对没有资金缺口的项目销售款到账一般应立即归还开发贷款；对开发资金确有缺口的项目，允许留存一定比例的售房款用于项目后续建设，但需事先约定并审核其用途、比例、金额，剩余部分立即用于归还开发贷款等。
（3）在授信额度提用阶段，要加强合同合规合法性审核，落实各项授信条件和签署封闭运行监管合作协议。主要包括：①在审查借款与担保合同的同时，应审查房地产业务合作协议是否包含了项目贷款审查审批要求的内容，并落实此协议应作为借款合同的补充文件，或者在借款合同附则中加注项目封闭管理事项和项目开发贷款的还款要求等条款。②应根据项目建设进度办理授信额度提用手续。在房地产开发企业的自有资金得到落实并先行使用后，根据项目书面用款申请及付款依据，由客户经理实地察看工程实际进度并符合资金监管协议要求的，填写《授信额度使用申请表》，实施分期放款。③对授信条件不落实、协议要点落实不到位甚至可能危及贷款安全的，应要求银行经营部门应停止办理贷款手续；对开发贷款封闭管理协议要点落实有争议的，应书面要求授信审查部门签批确认。
（4）在项目贷后检查阶段，要通过项目专户结算为监控平台，全面落实开发贷款封闭监管要点。主要包括：①严格落实项目专户管理制度。项目专户设立和启用前，要对项目已投入资金进行全面核实，确定专户后要将项目的营运过程通过收支余额及业务明细进行严密监控，并与项目投资预算及建设进度进行核对，及时纠正偏差，防范风险。②认真执行贷款使用审批制度。项目客户经理应根据项目书面用款申请，事先审核付款依据（主要是施工合同、购置清单和项目监理公司月度监理报告），由客户经理实地察看并办妥相关认定审批手续后，柜台会计人员才能转出贷款。同时，客户经理还要按月填写《授信业务用途监控表》，加上定期实地勘察，确保工程施工进度与资金使用情况相吻合。③有效落实项目建设进度监控。应通过实地检查如实填报《授信客户查访报告》，一方面认真审核项目资金支付与项目实际进度的吻合程度，检查是否存在工期延长和投资超预算等情况；另一方面注意收集付款凭证、发票、项目监理意见等单证留档保存，发现问题，及时交涉和纠正。④切实加强项目销售收入监控。要积极跟进项目预售许可证办理情况，加强销售明细登记、核对和销售合同备案管理。定期到企业核对银行存款日记帐和销售收据发票，逐笔与销售明细进行勾对。开发贷款主办（独办）银行应确保项目所有销售回笼款回笼到项目专户上。⑤认真落实按揭贷款业务联动。严格按照银企合作协议，及时收集已签订购房合同和拟申请按揭贷款的相关资料，按要求抓紧办理按揭贷款的审批手续。并定期核对专户回款额、拟按揭贷款额与项目销售总额和进度是否相符，确保实现对公开发贷款与对私按揭贷款联动。⑥严格执行项目开发贷款还款管理。按揭贷款发放后，应立即划入项目专户，并连同项目其他回笼款包括项目订金、首付款、全额付款等资金，严格执行项目开发贷款的还款要求。⑦认真做好项目专户延伸管理工作。在项目开发贷款清偿完毕后，应及时与企业办理项目专户的延伸管理工作，包括专户资金核对、结转、后续投入等，在做好延伸服务的基础上，挖掘后续市场机会和收益。
三、封闭运行监管是我国房地产行业稳健健康发展的现实需要
现阶段，房地产市场调整风险不断加大，银行业和房地产业均面临前所未有的压力。因此，从房地产业内外部发展因素看，封闭运行监管都是我国房地产行业稳健发展的现实需要。
（1）从宏观调控政策来看，双轨制住房政策导向必然强化不同类型房地产项目封闭运行监管要求。
2007年，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，促进商品房市场和保障房市场的健康发展。在强化保障性住房建设和实施信贷紧缩政策的同时，无论是规范不同类型住房建设资金来源，还是防止住房建设资金挪用，都必须实施和强化对不同类型房地产开发项目封闭运行监管措施，而且只有在银行、房管、规划等部门共同对房地产项目资金进行有效监管，引导自住消费资金，抑制投资投机资金，才能有助于形成健康有序的房地产市场。
（2）从客户选择标准来看，房地产企业信用分类结果必将推进不同资信房地产企业资金封闭监管工作。
在目前持续货币紧缩和防止通胀加剧的情况下，房地产市场下行风险越来越受到金融监管部门和各家商业银行的关注。为防止房地产信贷违约率上升，商业银行一方面提高授信准入标准，扶优汰劣并加强房地产业的监控，深化房地产信贷结构调整；另一方面不断加强房地产企业资信评估和全国征信系统建设，全面评价房地产企业资信和能力。鉴于此，商业银行必然细化房地产项目的评估指标和资金监控措施，从而将房地产项目封闭运行监管工作不断向纵深推进，监管针对性和监管效果将大大提高。
（3）从行业发展长远来看，房地产企业应当加强约束与合作，自觉接受和配合项目资金封闭监管工作。
从2003年开始，我国房地产业经过快速发展后，开始进入以调整结构、稳定价格、加强保障和规范市场为主基调的调控发展阶段。但由于各项调控措施不够配套，房地产价格呈现出边调边涨的特点。在此期间，房地产企业利用有利的市场优势和银行竞争加剧的时机，一方面争取融资金额最大化，一方面要求融资条件最低化，导致部分银行房地产贷款标准实际上有所降低，商业银行逐渐失去了商业谈判的对等条件，只能在监管部门明确要求的自有资金、首付比例及“四证”等基本条件方面坚守最低的防线，房地产贷款项目封闭监控的诸多措施实际上远未落实到位。但正是这样，在房地产市场波动和调整风险不断加大的时候，商业银行在加强房地产贷款风险管理的同时，必然严格各项紧缩政策措施，细化贷款准入标准，调整项目授信条件，确保新增贷款质量，从而对房地产企业产生负面影响。无论在银根紧缩环境下，还是在房价上涨周期，银行业都应接受美国次贷危机的教训，探索和细化房地产贷款的封闭监管措施，逐渐形成贷款监管必须坚持的行业规范和营商习惯。房地产企业从本身长远利益和可持续发展战略考虑，应兼顾相关行业特别是金融服务企业的监管要求，切实规范项目开发操作标准，主动配合落实投资人和债权人的监管措施，通过加强合作、配合监管，才能实现可持续发展。毕竟没有约束的企业无法持续久远，只有将一时之便转化为永久之利才能立于不败。
作者简介:
汪国清交通银行华南授信审批中心
关键词: 房地产市场开发贷款风险控制封闭运行管理
中图分类号: F830.572文献标识码: B文章编号: 1006-1770(2008)09-056-03
商业银行对房地产开发贷款进行全过程监控，实现封闭运行监管，可以有效防范房地产贷款风险和提高业务综合效益。封闭运行管理模式实际上是以“项目”为中心的监控模式，即指对房地产开发贷款按具体项目进行监控，而且按照“一个项目对应一个账户”的原则设置监控专户作为封闭管理平台。现阶段，我们有必要重新审视和认真落实房地产开发贷款封闭运行管理模式，切实有效防范房地产市场调整和企业资金链紧张可能导致的行业系统性风险。
一、封闭运行监管是房地产开发贷款风险管理的基础性工作
房地产开发是资金密集型行业。改革开放以来，一方面我国商业银行房地产贷款已经渗透到土地储备、项目开发贷款、建筑施工、住房按揭等各个环节；另一方面由于市场竞争激烈，贷款标准实际上有所降低，最突出的表现就是商业银行在贷款过程中没有加强项目资金监管工作，对开发贷款项目运行过程监管实际上是半失控状态。因此，完善对房地产贷款的监控机制必须从项目资金封闭监管这一基础性工作抓起，并抓好抓实，抓出成效。
（1）从房地产企业产品循环周期看，跟踪资产转换进程实际上就是落实资金封闭监管。众所周知，房地产企业的产品虽然是“商品房”这个不动产，但仍属于“现金—产品生产—产品销售—现金”的资产转换短周期，与固定资产转换长周期有很大的不同，项目资金的流动速度较快。这样，在房地产企业以销售不动产为手段并在一个循环周期分期回笼资金的情况下，如果不对“商品房”生产与销售过程的资金循环进行有效监控，那么对房地产贷款风险就不可能得到有效的防范和化解。
（2）从房地产企业资金筹措渠道看，落实资金封闭监管本身就是在防范信贷资金风险。虽然目前我国房地产企业规模有所扩大，但企业经营管理模式仍较单一，基本上处于“土地＋资金＋房价”的盈利模式，竞争力的差距基本上仍体现在获取土地和资金的能力上。房地产项目筹资渠道主要来源于项目资本金、银行贷款和其他外来资金（包括施工单位垫资和住房预收款等）。由于项目资本金来源较难核查，其他外来资金受市场环境变化大，导致房地产项目融资相当大程度集中于房地产贷款，商业银行承载的信贷风险较大。因此，商业银行通过资金专户，加强项目资金封闭运行监管，认真监控项目资金使用和项目建设进度，在项目土地抵押基础上及时增加在建工程抵押，有效控制商品房销售款回笼。这样不但有助于化解房地产市场风险，而且能够防范房地产企业挪用贷款而产生的信用风险，保证房地产开发贷款实现良性循环。
（3）从房地产项目资金回笼方式看，搞好资金封闭监管本身就是在落实贷款第一还款来源。房地产项目资金封闭运行监管是建立在银企间达成共识、互相约束的基础上的监管手段，商业银行通过开发贷款与按揭贷款捆绑营销、加强资金支付和产品销售回笼的过程管理，能够最大可能地确保还贷资金来源。由于房地产项目销售回笼的形式多样、结算期限较长，因此，商业银行在监控住房的销售与资金结算过程中，一方面落实项目在建工程抵押，防范重复抵押风险，并通过在建工程抵押分批解押，有效监控销售收入回笼情况。另一方面通过定期核对房地产销售明细、销售回笼总量和按揭业务量，检查银企双方合作协议的履行情况，及时查找销售资金去向，落实第一还款来源，能够保障销售回笼自动还贷。
二、封闭运行监管必须落实到房地产贷款“三查”的各个阶段
近几年，商业银行房地产贷款封闭监管工作落实不尽到位的一大误区，就在于把封闭监管主要当成贷后监控的一项内容，没有细化到贷前调查、贷时审查、额度使用等环节上，前流程工作不深入，基础不牢固，后流程监控措施必然无法到位，监管效率得不到保证。因此，从项目的全过程监管角度来看，房地产项目封闭运行监管必须落实到房地产贷款“三查”的各个阶段。
（1）在贷前调查阶段，银企双方应充分沟通达成共识，为构建项目封闭运行监管方案打好坚实基础。银行经营部门除核实开发贷款的基本要素外，还需要引导房地产企业落实与项目封闭运作监管相关的具体事项：①项目主要结算账户及未来监控账户安排；②拟开发项目总投资构成情况及其前期已支付费用情况；③项目资金筹措渠道及自有资金落实情况；④项目“四证”和投资核准文件情况及规划建设要求；⑤项目建设施工单位、施工合同与项目监理单位资质情况；⑥项目建设资金支付方式及计划进度；⑦项目建设进度计划及预售管理制度；⑧项目销售策划、中介和销售合同管理；⑨项目土地抵押及在建工程抵押政策等。
在充分论证房地产企业和开发项目总体风险的基础上，项目融资额度原则上不得对项目总投资留有缺口，以保证项目资金落实和项目按期建成销售。同时，要确定是采用独家承贷还是参与银团（联合）贷款，商定主办（独办）银行和项目监管专户，主办（独办）银行负责监管账户运行情况，各参与行按比例办理按揭业务，落实贷款偿还事宜。在此基础上，银行经营部门应对项目专户的开立、开发贷款的使用、销售资金的回笼及按揭贷款的办理等提出综合监控意见，并初步确定贷款封闭运行（合作）协议框架。贷款封闭运行（合作）协议的主要内容应包括但不限于：①收支专户开立；②贷款使用条件；③贷款发放进度；④专户监管流程；⑤按揭业务合作；⑥销售资金回笼；⑦贷款自动扣收比例及归还方式等。
（2）在项目授信审查阶段，银行内部应加强风险要素审查，明确房地产贷款封闭运行管理要求和实施方案。主要包括：①规范项目监控专户的确立标准。对于单一项目开发公司，应针对单一项目设置唯一监管专户；对于同时开发多个房地产项目的综合类房地产公司，应根据开发贷款对应的开发项目分别设置专户，一个项目对应一个专户，确保项目资金封闭运行与循环；②明确开发贷款的使用条件。一般应先办妥项目土地抵押手续，并根据工程进度和监理报告实施分笔提款；③细化项目预售与监管措施。要积极跟进项目建设进度和预售许可证办理情况，掌握楼盘的销售明细和销售进度；④落实按揭贷款的办理要求。对于独家贷款项目，原则上应要求按揭贷款全部在开发贷款承贷行办理，在他行办理的按揭贷款必须回笼项目专户；对银团（联合）贷款项目，按开发贷款所占比例办理按揭贷款；⑤明确销售回笼资金的监管要求。对独家贷款项目，要求所有销售回笼资金（含定金、首期、按揭和一次性付款等）全部纳入项目专户管理；对共同（银团）贷款项目，要求各银行开发贷款对应项目的销售回笼资金（按揭贷款）全部归集到项目专户进行管理和按比例分配还贷；⑥明确开发贷款的归还要求。对没有资金缺口的项目销售款到账一般应立即归还开发贷款；对开发资金确有缺口的项目，允许留存一定比例的售房款用于项目后续建设，但需事先约定并审核其用途、比例、金额，剩余部分立即用于归还开发贷款等。
（3）在授信额度提用阶段，要加强合同合规合法性审核，落实各项授信条件和签署封闭运行监管合作协议。主要包括：①在审查借款与担保合同的同时，应审查房地产业务合作协议是否包含了项目贷款审查审批要求的内容，并落实此协议应作为借款合同的补充文件，或者在借款合同附则中加注项目封闭管理事项和项目开发贷款的还款要求等条款。②应根据项目建设进度办理授信额度提用手续。在房地产开发企业的自有资金得到落实并先行使用后，根据项目书面用款申请及付款依据，由客户经理实地察看工程实际进度并符合资金监管协议要求的，填写《授信额度使用申请表》，实施分期放款。③对授信条件不落实、协议要点落实不到位甚至可能危及贷款安全的，应要求银行经营部门应停止办理贷款手续；对开发贷款封闭管理协议要点落实有争议的，应书面要求授信审查部门签批确认。
（4）在项目贷后检查阶段，要通过项目专户结算为监控平台，全面落实开发贷款封闭监管要点。主要包括：①严格落实项目专户管理制度。项目专户设立和启用前，要对项目已投入资金进行全面核实，确定专户后要将项目的营运过程通过收支余额及业务明细进行严密监控，并与项目投资预算及建设进度进行核对，及时纠正偏差，防范风险。②认真执行贷款使用审批制度。项目客户经理应根据项目书面用款申请，事先审核付款依据（主要是施工合同、购置清单和项目监理公司月度监理报告），由客户经理实地察看并办妥相关认定审批手续后，柜台会计人员才能转出贷款。同时，客户经理还要按月填写《授信业务用途监控表》，加上定期实地勘察，确保工程施工进度与资金使用情况相吻合。③有效落实项目建设进度监控。应通过实地检查如实填报《授信客户查访报告》，一方面认真审核项目资金支付与项目实际进度的吻合程度，检查是否存在工期延长和投资超预算等情况；另一方面注意收集付款凭证、发票、项目监理意见等单证留档保存，发现问题，及时交涉和纠正。④切实加强项目销售收入监控。要积极跟进项目预售许可证办理情况，加强销售明细登记、核对和销售合同备案管理。定期到企业核对银行存款日记帐和销售收据发票，逐笔与销售明细进行勾对。开发贷款主办（独办）银行应确保项目所有销售回笼款回笼到项目专户上。⑤认真落实按揭贷款业务联动。严格按照银企合作协议，及时收集已签订购房合同和拟申请按揭贷款的相关资料，按要求抓紧办理按揭贷款的审批手续。并定期核对专户回款额、拟按揭贷款额与项目销售总额和进度是否相符，确保实现对公开发贷款与对私按揭贷款联动。⑥严格执行项目开发贷款还款管理。按揭贷款发放后，应立即划入项目专户，并连同项目其他回笼款包括项目订金、首付款、全额付款等资金，严格执行项目开发贷款的还款要求。⑦认真做好项目专户延伸管理工作。在项目开发贷款清偿完毕后，应及时与企业办理项目专户的延伸管理工作，包括专户资金核对、结转、后续投入等，在做好延伸服务的基础上，挖掘后续市场机会和收益。
三、封闭运行监管是我国房地产行业稳健健康发展的现实需要
现阶段，房地产市场调整风险不断加大，银行业和房地产业均面临前所未有的压力。因此，从房地产业内外部发展因素看，封闭运行监管都是我国房地产行业稳健发展的现实需要。
（1）从宏观调控政策来看，双轨制住房政策导向必然强化不同类型房地产项目封闭运行监管要求。
2007年，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，促进商品房市场和保障房市场的健康发展。在强化保障性住房建设和实施信贷紧缩政策的同时，无论是规范不同类型住房建设资金来源，还是防止住房建设资金挪用，都必须实施和强化对不同类型房地产开发项目封闭运行监管措施，而且只有在银行、房管、规划等部门共同对房地产项目资金进行有效监管，引导自住消费资金，抑制投资投机资金，才能有助于形成健康有序的房地产市场。
（2）从客户选择标准来看，房地产企业信用分类结果必将推进不同资信房地产企业资金封闭监管工作。
在目前持续货币紧缩和防止通胀加剧的情况下，房地产市场下行风险越来越受到金融监管部门和各家商业银行的关注。为防止房地产信贷违约率上升，商业银行一方面提高授信准入标准，扶优汰劣并加强房地产业的监控，深化房地产信贷结构调整；另一方面不断加强房地产企业资信评估和全国征信系统建设，全面评价房地产企业资信和能力。鉴于此，商业银行必然细化房地产项目的评估指标和资金监控措施，从而将房地产项目封闭运行监管工作不断向纵深推进，监管针对性和监管效果将大大提高。
（3）从行业发展长远来看，房地产企业应当加强约束与合作，自觉接受和配合项目资金封闭监管工作。
从2003年开始，我国房地产业经过快速发展后，开始进入以调整结构、稳定价格、加强保障和规范市场为主基调的调控发展阶段。但由于各项调控措施不够配套，房地产价格呈现出边调边涨的特点。在此期间，房地产企业利用有利的市场优势和银行竞争加剧的时机，一方面争取融资金额最大化，一方面要求融资条件最低化，导致部分银行房地产贷款标准实际上有所降低，商业银行逐渐失去了商业谈判的对等条件，只能在监管部门明确要求的自有资金、首付比例及“四证”等基本条件方面坚守最低的防线，房地产贷款项目封闭监控的诸多措施实际上远未落实到位。但正是这样，在房地产市场波动和调整风险不断加大的时候，商业银行在加强房地产贷款风险管理的同时，必然严格各项紧缩政策措施，细化贷款准入标准，调整项目授信条件，确保新增贷款质量，从而对房地产企业产生负面影响。无论在银根紧缩环境下，还是在房价上涨周期，银行业都应接受美国次贷危机的教训，探索和细化房地产贷款的封闭监管措施，逐渐形成贷款监管必须坚持的行业规范和营商习惯。房地产企业从本身长远利益和可持续发展战略考虑，应兼顾相关行业特别是金融服务企业的监管要求，切实规范项目开发操作标准，主动配合落实投资人和债权人的监管措施，通过加强合作、配合监管，才能实现可持续发展。毕竟没有约束的企业无法持续久远，只有将一时之便转化为永久之利才能立于不败。
作者简介:
汪国清交通银行华南授信审批中心