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省人大常委会：
收到省人民政府提请省人大常委会审议的《浙江省物业管理条例(草案)》(以下简称条例草案)的议案后，省人大财政经济委员会即将条例草案印发11个设区的市人大常委会和11个省级有关部门，广泛征求意见。10月中旬，又会同省人大法制委和省建设厅分组赴湖州、义乌、武义和杭州等地，分别听取了当地政府部门、人大代表、建设开发单位、居委会、物业管理企业代表、业主和业主委员会代表等的意见。之后又召开座谈会，听取了10多个省级有关部门的意见。并就草案中的有关问题，专门与省人大法制委和省建设厅交换了看法。在此基础上，财政经济委员会对各方面的意见进行了认真梳理、分析和研究，于11月4日召开全体会议，对条例草案进行了审议。现将审议情况报告如下。
自1999年省政府颁布实施《浙江省住宅区物业管理办法》(以下简称办法)以来，对规范和促进我省物业管理、保护业主合法权益等起到了积极的作用。但由于办法颁布至今已有6年，随着我省物业管理的发展，物业管理中出现了一些新情况、新问题。同时物业管理积累的问题也日益突出，如物业服务市场化程度低、企业服务意识薄弱、专业服务水平不高、维修不及时、收费行为不规范、业主对物业服务业整体满意度较低等。因此，近几年来，完善物业管理立法、理顺物业管理中各类关系，已成为社会广泛关注的难点问题和人大代表、群众关注的热点问题。2003年6月8日，国务院颁布施行《物业管理条例》，对物业管理方面的基本制度和主要操作内容作了较为明确的规范。但是，因为我省住宅与房地产业发展迅速，物业管理作为一种新兴的服务行业尚处于发育成长阶段，物业管理在实践中也经常出现一些特殊性问题，需要根据浙江实际进行针对性的规范，因此制定我省物业管理的地方性法规是必要的。
财政经济委员会认为，省政府提请省人大常委会审议的条例草案，符合上位法规定和我省实际情况，总结了多年的工作实践经验，吸收了各方面意见，内容基本可行，建议提请省人大常委会本次会议审议。现就立法中的主要问题提出以下意见和建议。
一、关于召开业主大会的条件问题
条例草案第九条规定，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50％以上的或首套房屋出售并交付使用已满两年的，作为筹备召开首次业主大会的条件。很多地方反映，这一规定欠合理。业主大会是代表广大业主利益的，仅规定交付使用面积或首套交付时间满两年，而不规定入住业主的户数，会出现因入住业主少，业主大会决议难以表达业主意见和代表业主利益的情况。一是有的物业小区投资性购房比重大，交付使用面积虽已达到50％，但入住业主很少。二是首套人住虽满两年，但总体交付面积少或实际入住率过低。三是分期开发的物业，达到一定交付使用面积与首套交付使用的时间间隔较长，首套交付虽满两年，但整个物业管理区域内的业主人住率很低。因此，建议把业主人住率作为召开业主大会的重要条件列入草案中，以维护多数业主的利益。
二、关于业主大会会议的投票问题
条例草案第十一条对业主大会的投票权规定“原则上以业主所拥有的物业建筑面积计算，每满100平方米计一票；如有单独房地产权证书，建筑面积在50-100平方米的也可以计一票”，也就是50平方米以下的即使有独立房产证也不予计票。但在现实中存在很多50平方米以下的商业用房，不列入计票无形中剥夺了他们的权利，也不利于小区的物业管理。建议修改为凡有单独房地产权证书就可计一票。另外条例草案第十二条规定，投票表决中业主本人不签字的，视为弃权。操作中会出现业主大会决议难以达到国务院条例规定比例的情况，无法及时通过决议，对物业管理带来不利影响。因此建议对业主本人不签字和在规定时间内不反馈意见的规定作出修改。
三、关于业主委员会的法律地位问题
条例草案第十八条至第二十三条对业主委员会的产生、任期、议事规则、职责等作了必要的规定，但未明确其法律地位，这将有碍于某些民事纠纷通过法律途径解决。建议增设条文，明确业主委员会可以作为授权主体，代表全体业主参与法律纠纷的诉讼。
四、关于供水供电等设施设备移交和最终用户的界定问题
条例草案第三十一条、第三十二条、第五十条对供水供电等公用设施设备的移交管理等作了规定，但规定的是所有权的移交还是管理权的移交不够明确。建议条例中明确移交供水供电等公用设施设备的是所有权，以明确资产归属和权责，避免改建、修建、扩建所带来的经费不落实和后续管理及维修中的责任不清等问题的发生。另外，建议请省人民政府协调上述产权移交过程中的税收问题。同时条例草案第四十五条对物业管理区域内共用设施的最终用户需作进一步明确，如水泵、电梯、楼道灯等都需根据物业管理现状，作出规定。
五、关于小区停车问题
条例草案第四十九条对物业管理区域内的机动车停车作了规定，但规定的不够具体。为了便于管理，避免汽车在小区内占用公共绿地等无序停放而造成拥堵和纠纷，建议增加规范机动车停放的相关内容：一是明确机动车停车场(库)，不能随意改变为其他用途。二是没有专门停车场(库)或场(库)不足的，在物业管理区域内有可供停车的场地，经业主大会同意，物业管理企业可以在不影响通行和安全的前提下，适当安排合适场地作为业主停车泊位，并收取停车费用，同时明确停车泊位的收益归属及用途。三是设置违反规定停车的相应法律责任。
六、关于物业的装修问题
条例草案第五十一条、五十二条、五十三条对物业管理区域内装饰装修进行了一定程度的规范，但因房屋的装修涉及安全问题，且目前有些城镇居民的安全意识和安全知识还不够，如不加强对物业装饰装修的规范，势必造成房屋使用过程中的安全隐患，危及人民群众生命财产安全。为此建议单独设置房屋装饰装修的条款，明确装修的禁止性事项及处罚规定，以便于宣传、执行和检查，确保房屋公共安全，维护广大业主的利益。
七、其他问题
一是条例草案中成段引用国务院条例内容的有十处以上。由于条例草案内容较多，篇幅较长，为体现地方特色及突出重点，建议除必须引用的以外，可以删除完全照抄国务院条例的条文，同时引用时又须在内容上保持完整。
二是建议条例草案对关于物业管理企业选聘和选聘原则的条文在排序中作相应的调整，使其内容相对集中。
三是条例草案关于前期物业管理和费用承担规定得不够明确，建议将前期物业管理的阶段进行区分，明确物业服务费用的承担人。
四是条例草案中有的条款规定了强制性义务，但在法律责任中没有作相应的规定，建议增加相应的处罚条款。
以上报告，请予审议。
收到省人民政府提请省人大常委会审议的《浙江省物业管理条例(草案)》(以下简称条例草案)的议案后，省人大财政经济委员会即将条例草案印发11个设区的市人大常委会和11个省级有关部门，广泛征求意见。10月中旬，又会同省人大法制委和省建设厅分组赴湖州、义乌、武义和杭州等地，分别听取了当地政府部门、人大代表、建设开发单位、居委会、物业管理企业代表、业主和业主委员会代表等的意见。之后又召开座谈会，听取了10多个省级有关部门的意见。并就草案中的有关问题，专门与省人大法制委和省建设厅交换了看法。在此基础上，财政经济委员会对各方面的意见进行了认真梳理、分析和研究，于11月4日召开全体会议，对条例草案进行了审议。现将审议情况报告如下。
自1999年省政府颁布实施《浙江省住宅区物业管理办法》(以下简称办法)以来，对规范和促进我省物业管理、保护业主合法权益等起到了积极的作用。但由于办法颁布至今已有6年，随着我省物业管理的发展，物业管理中出现了一些新情况、新问题。同时物业管理积累的问题也日益突出，如物业服务市场化程度低、企业服务意识薄弱、专业服务水平不高、维修不及时、收费行为不规范、业主对物业服务业整体满意度较低等。因此，近几年来，完善物业管理立法、理顺物业管理中各类关系，已成为社会广泛关注的难点问题和人大代表、群众关注的热点问题。2003年6月8日，国务院颁布施行《物业管理条例》，对物业管理方面的基本制度和主要操作内容作了较为明确的规范。但是，因为我省住宅与房地产业发展迅速，物业管理作为一种新兴的服务行业尚处于发育成长阶段，物业管理在实践中也经常出现一些特殊性问题，需要根据浙江实际进行针对性的规范，因此制定我省物业管理的地方性法规是必要的。
财政经济委员会认为，省政府提请省人大常委会审议的条例草案，符合上位法规定和我省实际情况，总结了多年的工作实践经验，吸收了各方面意见，内容基本可行，建议提请省人大常委会本次会议审议。现就立法中的主要问题提出以下意见和建议。
一、关于召开业主大会的条件问题
条例草案第九条规定，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50％以上的或首套房屋出售并交付使用已满两年的，作为筹备召开首次业主大会的条件。很多地方反映，这一规定欠合理。业主大会是代表广大业主利益的，仅规定交付使用面积或首套交付时间满两年，而不规定入住业主的户数，会出现因入住业主少，业主大会决议难以表达业主意见和代表业主利益的情况。一是有的物业小区投资性购房比重大，交付使用面积虽已达到50％，但入住业主很少。二是首套人住虽满两年，但总体交付面积少或实际入住率过低。三是分期开发的物业，达到一定交付使用面积与首套交付使用的时间间隔较长，首套交付虽满两年，但整个物业管理区域内的业主人住率很低。因此，建议把业主人住率作为召开业主大会的重要条件列入草案中，以维护多数业主的利益。
二、关于业主大会会议的投票问题
条例草案第十一条对业主大会的投票权规定“原则上以业主所拥有的物业建筑面积计算，每满100平方米计一票；如有单独房地产权证书，建筑面积在50-100平方米的也可以计一票”，也就是50平方米以下的即使有独立房产证也不予计票。但在现实中存在很多50平方米以下的商业用房，不列入计票无形中剥夺了他们的权利，也不利于小区的物业管理。建议修改为凡有单独房地产权证书就可计一票。另外条例草案第十二条规定，投票表决中业主本人不签字的，视为弃权。操作中会出现业主大会决议难以达到国务院条例规定比例的情况，无法及时通过决议，对物业管理带来不利影响。因此建议对业主本人不签字和在规定时间内不反馈意见的规定作出修改。
三、关于业主委员会的法律地位问题
条例草案第十八条至第二十三条对业主委员会的产生、任期、议事规则、职责等作了必要的规定，但未明确其法律地位，这将有碍于某些民事纠纷通过法律途径解决。建议增设条文，明确业主委员会可以作为授权主体，代表全体业主参与法律纠纷的诉讼。
四、关于供水供电等设施设备移交和最终用户的界定问题
条例草案第三十一条、第三十二条、第五十条对供水供电等公用设施设备的移交管理等作了规定，但规定的是所有权的移交还是管理权的移交不够明确。建议条例中明确移交供水供电等公用设施设备的是所有权，以明确资产归属和权责，避免改建、修建、扩建所带来的经费不落实和后续管理及维修中的责任不清等问题的发生。另外，建议请省人民政府协调上述产权移交过程中的税收问题。同时条例草案第四十五条对物业管理区域内共用设施的最终用户需作进一步明确，如水泵、电梯、楼道灯等都需根据物业管理现状，作出规定。
五、关于小区停车问题
条例草案第四十九条对物业管理区域内的机动车停车作了规定，但规定的不够具体。为了便于管理，避免汽车在小区内占用公共绿地等无序停放而造成拥堵和纠纷，建议增加规范机动车停放的相关内容：一是明确机动车停车场(库)，不能随意改变为其他用途。二是没有专门停车场(库)或场(库)不足的，在物业管理区域内有可供停车的场地，经业主大会同意，物业管理企业可以在不影响通行和安全的前提下，适当安排合适场地作为业主停车泊位，并收取停车费用，同时明确停车泊位的收益归属及用途。三是设置违反规定停车的相应法律责任。
六、关于物业的装修问题
条例草案第五十一条、五十二条、五十三条对物业管理区域内装饰装修进行了一定程度的规范，但因房屋的装修涉及安全问题，且目前有些城镇居民的安全意识和安全知识还不够，如不加强对物业装饰装修的规范，势必造成房屋使用过程中的安全隐患，危及人民群众生命财产安全。为此建议单独设置房屋装饰装修的条款，明确装修的禁止性事项及处罚规定，以便于宣传、执行和检查，确保房屋公共安全，维护广大业主的利益。
七、其他问题
一是条例草案中成段引用国务院条例内容的有十处以上。由于条例草案内容较多，篇幅较长，为体现地方特色及突出重点，建议除必须引用的以外，可以删除完全照抄国务院条例的条文，同时引用时又须在内容上保持完整。
二是建议条例草案对关于物业管理企业选聘和选聘原则的条文在排序中作相应的调整，使其内容相对集中。
三是条例草案关于前期物业管理和费用承担规定得不够明确，建议将前期物业管理的阶段进行区分，明确物业服务费用的承担人。
四是条例草案中有的条款规定了强制性义务，但在法律责任中没有作相应的规定，建议增加相应的处罚条款。
以上报告，请予审议。