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摘 要：本文主要探究商业地产的经营模式，介绍商业地产内涵，概述传统商业地产模式的利与弊，探究商业地产的经营模式新思路，迎合市场需求，实现收益最大化，避免经营不善带来的损失。
关键词：商业地产 经营 模式 探析
1、商业地产内涵
商业地产在短短的30年改革开放的时间里，实现了腾飞，为经济发展做出了巨大贡献。商业地产是一种商业化的地产模式，是既非生产性质又非居住性质的综合型房地产开发模式，其具体经营内容非常丰富：写字楼、酒店式公寓、会议展厅中心，各种商业活动场所、服务业经营场所等等。
近年来国家主管部门在房地产开发层面不断出台新的政策，调整全国住宅市场，不断管控住宅市场发展方向，在这种宏观环境下很多房地产开发企业主动调整开发领域，商业地产逐渐成为众多開发商热衷投资领域。但是，商业地产经营模式的选择极其重要，它直接关系到商业地产开发经营的成败。因经营模式选择的不同，成功和失败案例屡见不鲜。
不同的商业地产经营模式有着各自的优缺点，需要区别对待，不同的开发企业根据不同项目做出最合适的选择。
2、传统商业地产的经营模式概述
2.1、分割出售模式——产权多元化，经营权分散
商业地产项目首次推向市场时，模式上存在“商铺全零售”模式和“产权式商铺全零售”模式。
“商铺全零售”模式，是指房地产开发商将商业项目分割成若干个中小商铺，然后再将特定位置的商铺卖给众多业主，业主们得到商铺后，可以选择自己经营，也可以将商铺转租给其他人经营。
“产权式商铺全零售”模式是指开发商将商铺的产权分割出售，业主拥有的不是一个个独立的商铺，而是根据产权份额比例拥有对整个商业项目的产权、收益权，且根据拥有的产权份额大小推举物业管理公司对整个项目进行管理。
2.2、售后返租模式——所有权分割，经营权统一
随着商业地产的大规模开发，供大于求，市场出现膨胀，为了促进销售，很多房地产开发商（特别是不少大型开发商）采取了“售后返租”的经营模式。
“售后返租模式”就是开发商将商铺出售后统一返租、统一招商、统一经营、统一管理，该模式具体操作形式有返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等。
2.3、不租不售，统一管理——所有权统一，经营权统一
一些房地产开发商为了实现开发物业所有权的统一，方便日后产权管理，采取“不租不售”的经营模式。
“不租不售”即是通过自己开发物业、经营物业的方式实现资金回收。这种经营模式要求开发企业不仅能创造经营环境的统一，还要能承担的起经营损失的风险，开发企业需要具有开发、经营类综合素质，要有专业化的管理团队。“不租不售”模式多见于港式家族企业，自己开发自己经营。
3、商业地产经营模式探析
3.1、传统模式利弊比较分析
3.1.1、“分割出售”经营模式中，开发商在管理上不干涉项目售后经营，该模式的优点是能够快速销售、快速收回投资，减轻资金压力，而且投资者（业主）拥有完整的经营自主权。
杭州的涌金广场采用“分割出售”经营模式。涌金广场背靠西湖，项目规划为一家集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的大型综合商业中心。涌金广场在建设过程中，开发商选择了“分割出售”的经营模式。“分割出售”直接导致产权的分割，众多中小商户独立出来，自主经营，品牌、业态混乱，涌金广场从开业到现在，商业发展途径不畅，众多商户关门歇业。
3.1.2、“售后返租”经营模式。该模式最常见的是在底商、办公楼、酒店式公寓等物业销售过程中出现。作为融资的一种模式，“售后返租”最先在国外出现、盛行，后传到国内。“售后返租”模式的采用不仅给地产商提供了解决后期销售问题的方法，还同时做到了商业整体经营权的统一。
3.1.3、“不租不售”经营模式。采用该模式是开发企业综合实力的体现，该模式不仅要求企业资金实力雄厚，还要具备商业经营管理能力。很多开发企业在商业经营上聘请专业工作团队或者成立管理运营公司，但是由于实力有限，往往不能及时发现问题纠正问题，失败非常常见。如很多超市和购物广场等商业物业，由开发企业自持经营，因管理不善导致人流稀少，经营惨淡。
3.2、商业地产经营模式新思路
3.2.1、“只租不售，统一管理”——所有权统一，经营权分散。
“只租不售，统一管理”模式就是通过各种的租赁方式实现物业经营权的分割，又因为物业不出售从而实现所有权的统一。租赁模式形式多样：有整体出租，有分层出租，有分片出租，还有零散出租等等。“只租不售，统一管理”模式是“不租不售”模式的进一步改良，要求开发企业兼具软实力和竞争力，要不断打造项目品牌价值，从而能长期稳定地获得收益。这种开发模式对于地产开发企业要求非常高，首先要具有丰厚的资金，其次要具有商业运营能力。近年来一些房地产开发企业为了实现所有权的统一，自由掌握产权管理，采取了该种运营管理模式，通过连续的租赁、统一的管理带来长久的利益并实现利益最大化。
万达商业广场采用的就是“只租不售，统一管理”的经营模式。万达集团通过采用该种模式，与商户树立共赢的信心，共同承担责任，不急功近利，商业广场统一管理，吸引了众多的品牌入驻，正真实现共赢。
3.2.2、“租售结合”——所有权与经营权部分统一、部分分离。
“租售结合”运营模式是指地产开发企业将物业一部分出售，实现资金短期回笼，一部分自持，自持部分物业通过与其他商贸公司合作经营，实现长期稳定的资金收入。地产开发企业采取该类运营模式需提前对开发项目明确规划和定位，提前确定后期自持物业合作经营的商贸公司。在项目投资开发前，为使项目未来市场定位更加明确、业态组合更加合理、后期经营收益与风险控制更加科学，合作的商贸公司还需提前参与该项目前期方案规划与论证。 现在很多新建购物广场都愿意采用这种运营模式，如万达集团与沃尔玛集团的结盟合作。万达集团具有超凡的土地资源获得、利用和项目开发建设能力，而沃尔玛集团拥有强大的商业资源和运营能力——品牌、客户、供应商网络与平台。万达和沃尔玛两者互补，他们合作的项目不仅卖得好，而且自持物业的商务运营也做的非常好。
3.3、SOHO模式
潘石屹曾说过：“SOHO中国的商业模式是开发商业（包括写字楼）地产，统一规划、建设，统一市场销售，统一出租和統一管理。”
SOHO模式特点一：不盲目圈地，扎根核心城市核心地段。近年来，SOHO（中国）做商业地产，都是选址在北京、上海这样超大型城市的稀有繁华地段，这类地段的土地价值非常高，SOHO（中国）的观点是与其把有限的资金资源投放在全国多城市圈地上，对公司的资金来说是一种浪费，不如踏踏实实扎根于大城市稀有繁华地段。
SOHO模式特点二：住宅式散售模式。SOHO（中国）不同于以往商业地产追求长期、稳定的固定收益模式，考虑到销售物业资金回报率比出租物业高的多，着眼于提升资金使用率，SOHO（中国）采取的是住宅式的销售思路，将核心地段写字楼和商业空间打散销售，“高单价、低总价”营销策略，快速回笼资金，同时高额的销售佣金能促使公司每个部门，每个人更加具有活力和创造力。
SOHO模式特点三：房地产投资信托模式。SOHO（中国）所开发项目中很少有百货商场、电影院和大型超市的组合，有的都是一间间经营各种业态的小商铺，为满足众多业主投资需求，方便售后物业统一管理，更为了提升品牌价值，追寻更高投资回报，SOHO（中国）与业主共同成立房地产投资信托基金，以股东会形式共同管理项目，创新式的做到“统一出租，统一管理”！
通过以上对目前商业地产开发中较为传统的模式和近年新模式的介绍，让投资者明白不论采取哪一种运营模式，都只为了共同目的：获得最大经济利益！项目自身的客观情况、市场的环境、国家调控政策等都能影响商业地产运营模式的选择，别人成功的模式不一定就适合自己，所以不管是开发投资者还是作为顾问公司，都要深入、准确、全面研究商业地产的特质，充分沟通各方意见，正确判断、取舍，才能做出最适合自己的一种运营模式。
参考文献：
[1]官名权.创新房地产营销模式研究[D].电子科技大学.2013
[2]杨辉.碧桂园房地产营销模式研究[D].华中科技大学.2011
[3]刘跃辉.浅谈当前我国房地产销售发展方向[J].科技创新与应用.2014（03）
[4]费文美，汪良，张海念.基于顾客价值理论模型下的房地产营销模式创新[J].科教导刊（中旬刊）.2014（09）
[5]费璇.房地产营销策划的误区分析及对策探究[J].商业经济.2014（06）
[6]商业地产运营管理[D].清华大学出版社.2013.
[7]张家鹏.商业地产：不一样的思维与答案.[D].机械工业出版社.2013.
[8]大连万达有限公司.商业地产投资建设.[D].清华大学出版社.2013.
[9]吴杰.商业操盘攻略[D].化学工业出版社.2012.
[10]王高翔.商业地产操盘攻略系列[D].化学工业出版社.2013
[11]董金社.商业地产：策划与投资运营[J].商务印书馆.2006.
作者简介：
李志华，1987年5月11日，男，安徽合肥人，陕西科技大学2013届MBA学生，研究方向为市场营销。
李学军，男，陕西科技大学副教授、硕士生导师、党委宣传部部长，主要从事战略管理、市场营销方向的教学和研究。
关键词：商业地产 经营 模式 探析
1、商业地产内涵
商业地产在短短的30年改革开放的时间里，实现了腾飞，为经济发展做出了巨大贡献。商业地产是一种商业化的地产模式，是既非生产性质又非居住性质的综合型房地产开发模式，其具体经营内容非常丰富：写字楼、酒店式公寓、会议展厅中心，各种商业活动场所、服务业经营场所等等。
近年来国家主管部门在房地产开发层面不断出台新的政策，调整全国住宅市场，不断管控住宅市场发展方向，在这种宏观环境下很多房地产开发企业主动调整开发领域，商业地产逐渐成为众多開发商热衷投资领域。但是，商业地产经营模式的选择极其重要，它直接关系到商业地产开发经营的成败。因经营模式选择的不同，成功和失败案例屡见不鲜。
不同的商业地产经营模式有着各自的优缺点，需要区别对待，不同的开发企业根据不同项目做出最合适的选择。
2、传统商业地产的经营模式概述
2.1、分割出售模式——产权多元化，经营权分散
商业地产项目首次推向市场时，模式上存在“商铺全零售”模式和“产权式商铺全零售”模式。
“商铺全零售”模式，是指房地产开发商将商业项目分割成若干个中小商铺，然后再将特定位置的商铺卖给众多业主，业主们得到商铺后，可以选择自己经营，也可以将商铺转租给其他人经营。
“产权式商铺全零售”模式是指开发商将商铺的产权分割出售，业主拥有的不是一个个独立的商铺，而是根据产权份额比例拥有对整个商业项目的产权、收益权，且根据拥有的产权份额大小推举物业管理公司对整个项目进行管理。
2.2、售后返租模式——所有权分割，经营权统一
随着商业地产的大规模开发，供大于求，市场出现膨胀，为了促进销售，很多房地产开发商（特别是不少大型开发商）采取了“售后返租”的经营模式。
“售后返租模式”就是开发商将商铺出售后统一返租、统一招商、统一经营、统一管理，该模式具体操作形式有返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等。
2.3、不租不售，统一管理——所有权统一，经营权统一
一些房地产开发商为了实现开发物业所有权的统一，方便日后产权管理，采取“不租不售”的经营模式。
“不租不售”即是通过自己开发物业、经营物业的方式实现资金回收。这种经营模式要求开发企业不仅能创造经营环境的统一，还要能承担的起经营损失的风险，开发企业需要具有开发、经营类综合素质，要有专业化的管理团队。“不租不售”模式多见于港式家族企业，自己开发自己经营。
3、商业地产经营模式探析
3.1、传统模式利弊比较分析
3.1.1、“分割出售”经营模式中，开发商在管理上不干涉项目售后经营，该模式的优点是能够快速销售、快速收回投资，减轻资金压力，而且投资者（业主）拥有完整的经营自主权。
杭州的涌金广场采用“分割出售”经营模式。涌金广场背靠西湖，项目规划为一家集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的大型综合商业中心。涌金广场在建设过程中，开发商选择了“分割出售”的经营模式。“分割出售”直接导致产权的分割，众多中小商户独立出来，自主经营，品牌、业态混乱，涌金广场从开业到现在，商业发展途径不畅，众多商户关门歇业。
3.1.2、“售后返租”经营模式。该模式最常见的是在底商、办公楼、酒店式公寓等物业销售过程中出现。作为融资的一种模式，“售后返租”最先在国外出现、盛行，后传到国内。“售后返租”模式的采用不仅给地产商提供了解决后期销售问题的方法，还同时做到了商业整体经营权的统一。
3.1.3、“不租不售”经营模式。采用该模式是开发企业综合实力的体现，该模式不仅要求企业资金实力雄厚，还要具备商业经营管理能力。很多开发企业在商业经营上聘请专业工作团队或者成立管理运营公司，但是由于实力有限，往往不能及时发现问题纠正问题，失败非常常见。如很多超市和购物广场等商业物业，由开发企业自持经营，因管理不善导致人流稀少，经营惨淡。
3.2、商业地产经营模式新思路
3.2.1、“只租不售，统一管理”——所有权统一，经营权分散。
“只租不售，统一管理”模式就是通过各种的租赁方式实现物业经营权的分割，又因为物业不出售从而实现所有权的统一。租赁模式形式多样：有整体出租，有分层出租，有分片出租，还有零散出租等等。“只租不售，统一管理”模式是“不租不售”模式的进一步改良，要求开发企业兼具软实力和竞争力，要不断打造项目品牌价值，从而能长期稳定地获得收益。这种开发模式对于地产开发企业要求非常高，首先要具有丰厚的资金，其次要具有商业运营能力。近年来一些房地产开发企业为了实现所有权的统一，自由掌握产权管理，采取了该种运营管理模式，通过连续的租赁、统一的管理带来长久的利益并实现利益最大化。
万达商业广场采用的就是“只租不售，统一管理”的经营模式。万达集团通过采用该种模式，与商户树立共赢的信心，共同承担责任，不急功近利，商业广场统一管理，吸引了众多的品牌入驻，正真实现共赢。
3.2.2、“租售结合”——所有权与经营权部分统一、部分分离。
“租售结合”运营模式是指地产开发企业将物业一部分出售，实现资金短期回笼，一部分自持，自持部分物业通过与其他商贸公司合作经营，实现长期稳定的资金收入。地产开发企业采取该类运营模式需提前对开发项目明确规划和定位，提前确定后期自持物业合作经营的商贸公司。在项目投资开发前，为使项目未来市场定位更加明确、业态组合更加合理、后期经营收益与风险控制更加科学，合作的商贸公司还需提前参与该项目前期方案规划与论证。 现在很多新建购物广场都愿意采用这种运营模式，如万达集团与沃尔玛集团的结盟合作。万达集团具有超凡的土地资源获得、利用和项目开发建设能力，而沃尔玛集团拥有强大的商业资源和运营能力——品牌、客户、供应商网络与平台。万达和沃尔玛两者互补，他们合作的项目不仅卖得好，而且自持物业的商务运营也做的非常好。
3.3、SOHO模式
潘石屹曾说过：“SOHO中国的商业模式是开发商业（包括写字楼）地产，统一规划、建设，统一市场销售，统一出租和統一管理。”
SOHO模式特点一：不盲目圈地，扎根核心城市核心地段。近年来，SOHO（中国）做商业地产，都是选址在北京、上海这样超大型城市的稀有繁华地段，这类地段的土地价值非常高，SOHO（中国）的观点是与其把有限的资金资源投放在全国多城市圈地上，对公司的资金来说是一种浪费，不如踏踏实实扎根于大城市稀有繁华地段。
SOHO模式特点二：住宅式散售模式。SOHO（中国）不同于以往商业地产追求长期、稳定的固定收益模式，考虑到销售物业资金回报率比出租物业高的多，着眼于提升资金使用率，SOHO（中国）采取的是住宅式的销售思路，将核心地段写字楼和商业空间打散销售，“高单价、低总价”营销策略，快速回笼资金，同时高额的销售佣金能促使公司每个部门，每个人更加具有活力和创造力。
SOHO模式特点三：房地产投资信托模式。SOHO（中国）所开发项目中很少有百货商场、电影院和大型超市的组合，有的都是一间间经营各种业态的小商铺，为满足众多业主投资需求，方便售后物业统一管理，更为了提升品牌价值，追寻更高投资回报，SOHO（中国）与业主共同成立房地产投资信托基金，以股东会形式共同管理项目，创新式的做到“统一出租，统一管理”！
通过以上对目前商业地产开发中较为传统的模式和近年新模式的介绍，让投资者明白不论采取哪一种运营模式，都只为了共同目的：获得最大经济利益！项目自身的客观情况、市场的环境、国家调控政策等都能影响商业地产运营模式的选择，别人成功的模式不一定就适合自己，所以不管是开发投资者还是作为顾问公司，都要深入、准确、全面研究商业地产的特质，充分沟通各方意见，正确判断、取舍，才能做出最适合自己的一种运营模式。
参考文献：
[1]官名权.创新房地产营销模式研究[D].电子科技大学.2013
[2]杨辉.碧桂园房地产营销模式研究[D].华中科技大学.2011
[3]刘跃辉.浅谈当前我国房地产销售发展方向[J].科技创新与应用.2014（03）
[4]费文美，汪良，张海念.基于顾客价值理论模型下的房地产营销模式创新[J].科教导刊（中旬刊）.2014（09）
[5]费璇.房地产营销策划的误区分析及对策探究[J].商业经济.2014（06）
[6]商业地产运营管理[D].清华大学出版社.2013.
[7]张家鹏.商业地产：不一样的思维与答案.[D].机械工业出版社.2013.
[8]大连万达有限公司.商业地产投资建设.[D].清华大学出版社.2013.
[9]吴杰.商业操盘攻略[D].化学工业出版社.2012.
[10]王高翔.商业地产操盘攻略系列[D].化学工业出版社.2013
[11]董金社.商业地产：策划与投资运营[J].商务印书馆.2006.
作者简介：
李志华，1987年5月11日，男，安徽合肥人，陕西科技大学2013届MBA学生，研究方向为市场营销。
李学军，男，陕西科技大学副教授、硕士生导师、党委宣传部部长，主要从事战略管理、市场营销方向的教学和研究。