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摘要：中国房地产经过40年的发展，从国家政策鼓励到国家调控，房地产的价格螺旋式的高速上涨，产生了价格泡沫;房地产的价格与未来关系着我们每个人生活和切身利益关系着国家经济均衡发展;分析房地产生产销售中价值链，价格泡沫的原因是在刚性需求下土地供应限量、银行过多的贷款、房地产炒作;预测房地产的未来必然是供需平衡，价值回归，旧城改造，逆城市化发展。
关键词：房地产;价格分析;未来
中国房地产从1978年开始理论探讨、试点、推广到2003年是国家鼓励发展阶段，2003年发展至今属于国家调控阶段;房地产与中国的高速经济增长、城市化进程，一脉相承，相互辉映;高速经济增长、城市化进程催生了房地产业的发展，房地产业的发展改善了居住条件，带动了GDP的增长，加速了城市化进程，扩大了城市，改变了城市的面貌。但在房地产发展过程中，价格产生了泡沫，部分居民多年的财富积累变成了住房，有的还要偿还几十年的贷款，还需要亲人的资助，房地产的提前消费，减少了其他消费，影响国家经济均衡发展。房地产这一特殊的商品，价格不会无限增长，最终应符合市场价值规律，其价格围绕其价值上下波动。
一、房地产价格泡沫分析
衣食住行是人们生存的必要条件，经济发展越好可支配收入越高需求越大，中国改革开放居民可支配收入提高与之前房地产欠账太多，产生了强大的房地产刚性需求，刚性需求是业主具有购买能力的需求，没有购买能力的刚性需求只能是需求愿望，潜在的需求，不直接不影响房价，购买能力包含业主的存款和还贷能力。强大的房地产刚性需求使房地产供求失衡，价格高涨，产生许多房地产开发商，部分居民开始投资房地产炒房，囤积房源，等待房价上涨，获取利润。
房地产在生产和销售过程中，存在一个以刚性需求为先导的价值链;假定一个城市（县级市、地级市、直辖市）或形成规模经济文化居住中心为计算单元，这个计算单元具有强大的刚性需求，且房子供不应求，进行下列分析：
（一）业主（购房群体）的购置价值链分析
房地产的价格是居住需求、投资需求与可支配收入、银行房贷之间的博弈;
A=A1+A2=B1+B2+C1+C2——————————————————————（1）
A：业主的购买总价
业主是一个购房群体，业主的购买总价是刚性需求下把计算单元内的全部房子买下的总价格，是业主用于居住和投资房地产价格总和。
A1：业主用于居住购置的购买总价
购房单纯为居住而购置的总价格，其价格包含B1和C1。
A2：业主用于投资购置（炒房）的购买总价
购房单纯为投资获取差价的购置总价格，其价格包含B2和C2。
B1：业主用于居住的购房本金
是业主的自有资金，用于购置住房的可支配收入，一定时期内其数值一定。
B2：业主用于投资的购房（炒房）本金
是投资业主的自有资金，随房价上涨速度变化而变化;
C1：业主用于居住购房的银行贷款
其数额受国家信贷政策和可支配收入的影响，不能大于还贷能力。
C2：业主用于投资购房（炒房）的银行贷款
其数额受国家信贷政策和银行利率的影响，也受还贷能力的影响。
在刚性需求条件下，同一时期内，银行政策不变，房源一定，用于居住的购房业主购买一定，假若没有炒房的，用于投资购置炒房的业主变成潜在居住需求的购置业主，这部分潜在居住需求的购置业主，他们购房本金少，还银行贷款能力抵，在现在价格下有需求愿望买不起房，若他们能卖的起房，那么对应的B2+C2一定要小，（1）中右边变小，A1+A2随之变小，那么A值变小形成新的A值，新的业主购买总价A低于了原业主的购买总价A，总价变低单价也变低;可见业主投资房地产炒房抬高了房地产价格。
假若没有银行购房贷款（1）式变为
A=A1+A2=B1+B2———————————————————————（2）
业主用于居住的购房本金B1与业主用于投资购房本金B2一定时期内是一定的，比较（1）与（2）中的业主购买总价A，因缺少了C1和C2，（2）中的A低于（1）中的A，業主的购买总价A降低，从（2）式可以看出银行贷款增加了货币总量，增加了购买能力，抬高了房价。
（二）房地产开发商的开发价值链分析
房地产的开发价值是房地产开发商的卖出价，由开发利润、土地购置成本和建造成本构成，与开发商的企业资本、银行开发贷款政策息息相关。
D=E+F+G=E+B3+C3——————————————————————（3）
D：房地产的开发价值
开发商的卖出总价
E：房地产的开发投资利润
房地产的开发投资利润是房地产开发的动力和源泉，没有了它，房地产开发就将停止;开发利润越高开发动力越大，价格越易产生泡沫。
F：土地的购置成本
土地购置成本是房地产价格高低的决定因素，它价格主要是由地理位置决定的，不同的位置不同的价格，也就是一线与二线、三线与四线城市或市区与郊区的房价相差巨大的原因。它受政府宏观和微观政策的影响，某一时段政府规划出用于房地产的土地充足，价格相对较低，反之越高。土地交易价是市场行为，土地供应量、那块地用作房地产开发、最低拍卖价是政府决策行为。土地供应越少，土地价格越高;开发利润越高，土地价格越高。
G：建造成本
建造成本包括可行性研究、规划设计、施工造价、监理咨询等总费用，它包含除开发利润和土地购置成本之外的所有成本，一定时期内不同的区域位置建造成本相差不大，也就是说市区和郊区建造成本相差无几;建造成本相对稳定，影响房地产的价格较小。但它带动了相关行业的发展，如：建材、建筑设备等行业发展。 B3：开发商的企业资本
开发商企业资本一定时期内对于一个企业来说变化不大。
C3：银行开发贷款
银行开发贷款活跃了房地产，增加了房地产开发的货币总量，使土地价格增高，特别是土地拍卖价的增高。
（三）式减开发商的利润：
D-E=F+G==B3+C3————————————————————————（4）
（四）式中假設开发商开发投资利润E、建造成本G、开发商的企业资本B3一定，土地购置成本、银行开发贷款、开发价值（卖出价）三者成正相关关系，也就是说，银行放款越多，土地成本越高，开发卖出总价也越高。
成交时开发商卖出总价等于业主的购买总价
A=D+E+F——————————————————————————— （5）
从（5）式可以看出，业主的购买总价A与开发商开发投资利润E、建造成本F，土地购置成本F成正比关系，土地购置成本越高，开发商开发投资利润越大，建造成本越高，房地产价格越高;一定时期内建造成本、开发商的利润一定，土地购置成本是决定房地产价格的主要因素。
综合上述，在房地产的刚性需求带动下，土地限量供应必然是物以稀为贵，价格增高;银行低息贷款、公积金贷款、降低首付等是为了业主买得起房，增加了购买力，使房地产提前消费，但是房源一定大量的货币供应必然抬高房价，同样大量的土地贷款抬高地价，地价升高必然是房价升高;房价上涨速度过快，能获取差价，业主炒房者开始投资房地产，囤积房源，等待房价上涨，推动了房价新的增长;可见土地供应的限量、银行过多的贷款、房地产的炒作使房地产价格虚高，产生了价格泡沫。
二、中国房地产的未来
房地产的刚性需求不是无止境的，首先达到数量的平衡，实现居着有其屋;随着经济发展可支配收入的提高进而达到质量的平衡;供需平衡之后，房地产的投资回归理性即价值回归。为适应城市的发展，旧城需要改造;为满足一种新的居住要求，逆城市发展。
（一）供需平衡
1、数量的平衡
房地产业的发展，必然是房子越建越多，但是人口的增加不是无限的，城市发展进程总有结束的时候，人们不可能全部住在城市，即使全部住在城市，当房子的数量达到一定程度，一般以一个城市或形成规模经济文化居住中心为计算单元，当这个计算单元房子达到人均0.5套房或成人达到0.7套房或更多时，达到数量平衡，房子租不出去，房子出现闲置，一般的房子没有储藏价值，闲置要交物业费，付出维修费，将来还要缴房地产税;从整体上讲过多无用，还会增加负担，闲置必然使房子降价。
2、质量的平衡
经济的发展，收入的再提高，人们对居住的要求，越来越高，特别是对居住面积，居住环境、居住位置的要求越来越高。当然居住面积也不是越大越好，一户常住人口（包括子女、老人、保姆等的所有家庭成员）人均居住面积易为30-100平方米，超过100平方米时，房子太空阔，不适宜人居住，当然房子越大使用成本越高（物业、采暖等费用）。居住质量的要求因人而异，对质量的需求没有对数量要求的那么迫切，是长期的过程。
（二）价值回归
房地产达到数量平衡后，房子失去了刚需，房地产价格短期内不会大幅波动，房价泡沫被挤出，房地产的投资价值回归;业主投资目的不是等房价上涨而是赚取租金，一般在15-20年内靠租金收回成本较合适;房地产开发商的投资利润率与社会其他投资平均利润率相当。
（三）旧城改造
我国过去经济发展落后，建设标准较低，房子面积较小、设计质量建造质量差，结构承载抗震能力低，保温环保性能差，一些是低矮的建筑，随着时间的推移有的成了危房;因开发较早，在城中区，位置较好，一般是城市商业文化中心，影响了城市的形象，成了城市改造的对象，旧城改造也是国家城市发展的需要，也是一个长期的过程。
（四）逆城市化发展
城市化进程使农村产生大量的闲置住房和闲置房基地，国家三农政策的实施，农村条件大大改善，路通、水通、电通;车辆的普及缩短了农村与城市的距离，搬到城市居民返回故居，特别是中老年人经过多年的拼搏积累一部分财富，厌倦了城市的喧嚣和拥挤，选择到空气清新、宽敞、舒适、悠闲、安静农村、山区、海滨居住，逆城市发展充分展现人的居住个性;逆城市化发展离不开经济发展，是国家经济发展到一定高度的结果。
作者简介：刁在明 ;男 ;1964年4月生 ;山东高青人 ;高级经济师;工作单位：胜利油田胜东管理中心。
关键词：房地产;价格分析;未来
中国房地产从1978年开始理论探讨、试点、推广到2003年是国家鼓励发展阶段，2003年发展至今属于国家调控阶段;房地产与中国的高速经济增长、城市化进程，一脉相承，相互辉映;高速经济增长、城市化进程催生了房地产业的发展，房地产业的发展改善了居住条件，带动了GDP的增长，加速了城市化进程，扩大了城市，改变了城市的面貌。但在房地产发展过程中，价格产生了泡沫，部分居民多年的财富积累变成了住房，有的还要偿还几十年的贷款，还需要亲人的资助，房地产的提前消费，减少了其他消费，影响国家经济均衡发展。房地产这一特殊的商品，价格不会无限增长，最终应符合市场价值规律，其价格围绕其价值上下波动。
一、房地产价格泡沫分析
衣食住行是人们生存的必要条件，经济发展越好可支配收入越高需求越大，中国改革开放居民可支配收入提高与之前房地产欠账太多，产生了强大的房地产刚性需求，刚性需求是业主具有购买能力的需求，没有购买能力的刚性需求只能是需求愿望，潜在的需求，不直接不影响房价，购买能力包含业主的存款和还贷能力。强大的房地产刚性需求使房地产供求失衡，价格高涨，产生许多房地产开发商，部分居民开始投资房地产炒房，囤积房源，等待房价上涨，获取利润。
房地产在生产和销售过程中，存在一个以刚性需求为先导的价值链;假定一个城市（县级市、地级市、直辖市）或形成规模经济文化居住中心为计算单元，这个计算单元具有强大的刚性需求，且房子供不应求，进行下列分析：
（一）业主（购房群体）的购置价值链分析
房地产的价格是居住需求、投资需求与可支配收入、银行房贷之间的博弈;
A=A1+A2=B1+B2+C1+C2——————————————————————（1）
A：业主的购买总价
业主是一个购房群体，业主的购买总价是刚性需求下把计算单元内的全部房子买下的总价格，是业主用于居住和投资房地产价格总和。
A1：业主用于居住购置的购买总价
购房单纯为居住而购置的总价格，其价格包含B1和C1。
A2：业主用于投资购置（炒房）的购买总价
购房单纯为投资获取差价的购置总价格，其价格包含B2和C2。
B1：业主用于居住的购房本金
是业主的自有资金，用于购置住房的可支配收入，一定时期内其数值一定。
B2：业主用于投资的购房（炒房）本金
是投资业主的自有资金，随房价上涨速度变化而变化;
C1：业主用于居住购房的银行贷款
其数额受国家信贷政策和可支配收入的影响，不能大于还贷能力。
C2：业主用于投资购房（炒房）的银行贷款
其数额受国家信贷政策和银行利率的影响，也受还贷能力的影响。
在刚性需求条件下，同一时期内，银行政策不变，房源一定，用于居住的购房业主购买一定，假若没有炒房的，用于投资购置炒房的业主变成潜在居住需求的购置业主，这部分潜在居住需求的购置业主，他们购房本金少，还银行贷款能力抵，在现在价格下有需求愿望买不起房，若他们能卖的起房，那么对应的B2+C2一定要小，（1）中右边变小，A1+A2随之变小，那么A值变小形成新的A值，新的业主购买总价A低于了原业主的购买总价A，总价变低单价也变低;可见业主投资房地产炒房抬高了房地产价格。
假若没有银行购房贷款（1）式变为
A=A1+A2=B1+B2———————————————————————（2）
业主用于居住的购房本金B1与业主用于投资购房本金B2一定时期内是一定的，比较（1）与（2）中的业主购买总价A，因缺少了C1和C2，（2）中的A低于（1）中的A，業主的购买总价A降低，从（2）式可以看出银行贷款增加了货币总量，增加了购买能力，抬高了房价。
（二）房地产开发商的开发价值链分析
房地产的开发价值是房地产开发商的卖出价，由开发利润、土地购置成本和建造成本构成，与开发商的企业资本、银行开发贷款政策息息相关。
D=E+F+G=E+B3+C3——————————————————————（3）
D：房地产的开发价值
开发商的卖出总价
E：房地产的开发投资利润
房地产的开发投资利润是房地产开发的动力和源泉，没有了它，房地产开发就将停止;开发利润越高开发动力越大，价格越易产生泡沫。
F：土地的购置成本
土地购置成本是房地产价格高低的决定因素，它价格主要是由地理位置决定的，不同的位置不同的价格，也就是一线与二线、三线与四线城市或市区与郊区的房价相差巨大的原因。它受政府宏观和微观政策的影响，某一时段政府规划出用于房地产的土地充足，价格相对较低，反之越高。土地交易价是市场行为，土地供应量、那块地用作房地产开发、最低拍卖价是政府决策行为。土地供应越少，土地价格越高;开发利润越高，土地价格越高。
G：建造成本
建造成本包括可行性研究、规划设计、施工造价、监理咨询等总费用，它包含除开发利润和土地购置成本之外的所有成本，一定时期内不同的区域位置建造成本相差不大，也就是说市区和郊区建造成本相差无几;建造成本相对稳定，影响房地产的价格较小。但它带动了相关行业的发展，如：建材、建筑设备等行业发展。 B3：开发商的企业资本
开发商企业资本一定时期内对于一个企业来说变化不大。
C3：银行开发贷款
银行开发贷款活跃了房地产，增加了房地产开发的货币总量，使土地价格增高，特别是土地拍卖价的增高。
（三）式减开发商的利润：
D-E=F+G==B3+C3————————————————————————（4）
（四）式中假設开发商开发投资利润E、建造成本G、开发商的企业资本B3一定，土地购置成本、银行开发贷款、开发价值（卖出价）三者成正相关关系，也就是说，银行放款越多，土地成本越高，开发卖出总价也越高。
成交时开发商卖出总价等于业主的购买总价
A=D+E+F——————————————————————————— （5）
从（5）式可以看出，业主的购买总价A与开发商开发投资利润E、建造成本F，土地购置成本F成正比关系，土地购置成本越高，开发商开发投资利润越大，建造成本越高，房地产价格越高;一定时期内建造成本、开发商的利润一定，土地购置成本是决定房地产价格的主要因素。
综合上述，在房地产的刚性需求带动下，土地限量供应必然是物以稀为贵，价格增高;银行低息贷款、公积金贷款、降低首付等是为了业主买得起房，增加了购买力，使房地产提前消费，但是房源一定大量的货币供应必然抬高房价，同样大量的土地贷款抬高地价，地价升高必然是房价升高;房价上涨速度过快，能获取差价，业主炒房者开始投资房地产，囤积房源，等待房价上涨，推动了房价新的增长;可见土地供应的限量、银行过多的贷款、房地产的炒作使房地产价格虚高，产生了价格泡沫。
二、中国房地产的未来
房地产的刚性需求不是无止境的，首先达到数量的平衡，实现居着有其屋;随着经济发展可支配收入的提高进而达到质量的平衡;供需平衡之后，房地产的投资回归理性即价值回归。为适应城市的发展，旧城需要改造;为满足一种新的居住要求，逆城市发展。
（一）供需平衡
1、数量的平衡
房地产业的发展，必然是房子越建越多，但是人口的增加不是无限的，城市发展进程总有结束的时候，人们不可能全部住在城市，即使全部住在城市，当房子的数量达到一定程度，一般以一个城市或形成规模经济文化居住中心为计算单元，当这个计算单元房子达到人均0.5套房或成人达到0.7套房或更多时，达到数量平衡，房子租不出去，房子出现闲置，一般的房子没有储藏价值，闲置要交物业费，付出维修费，将来还要缴房地产税;从整体上讲过多无用，还会增加负担，闲置必然使房子降价。
2、质量的平衡
经济的发展，收入的再提高，人们对居住的要求，越来越高，特别是对居住面积，居住环境、居住位置的要求越来越高。当然居住面积也不是越大越好，一户常住人口（包括子女、老人、保姆等的所有家庭成员）人均居住面积易为30-100平方米，超过100平方米时，房子太空阔，不适宜人居住，当然房子越大使用成本越高（物业、采暖等费用）。居住质量的要求因人而异，对质量的需求没有对数量要求的那么迫切，是长期的过程。
（二）价值回归
房地产达到数量平衡后，房子失去了刚需，房地产价格短期内不会大幅波动，房价泡沫被挤出，房地产的投资价值回归;业主投资目的不是等房价上涨而是赚取租金，一般在15-20年内靠租金收回成本较合适;房地产开发商的投资利润率与社会其他投资平均利润率相当。
（三）旧城改造
我国过去经济发展落后，建设标准较低，房子面积较小、设计质量建造质量差，结构承载抗震能力低，保温环保性能差，一些是低矮的建筑，随着时间的推移有的成了危房;因开发较早，在城中区，位置较好，一般是城市商业文化中心，影响了城市的形象，成了城市改造的对象，旧城改造也是国家城市发展的需要，也是一个长期的过程。
（四）逆城市化发展
城市化进程使农村产生大量的闲置住房和闲置房基地，国家三农政策的实施，农村条件大大改善，路通、水通、电通;车辆的普及缩短了农村与城市的距离，搬到城市居民返回故居，特别是中老年人经过多年的拼搏积累一部分财富，厌倦了城市的喧嚣和拥挤，选择到空气清新、宽敞、舒适、悠闲、安静农村、山区、海滨居住，逆城市发展充分展现人的居住个性;逆城市化发展离不开经济发展，是国家经济发展到一定高度的结果。
作者简介：刁在明 ;男 ;1964年4月生 ;山东高青人 ;高级经济师;工作单位：胜利油田胜东管理中心。