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摘 要：自2016年5月1日起，营改增以后房地产企业成本投入一般可以抵扣进项税额，无增值不纳税，可以减轻企业税收负担，促进企业产品创新、品质优化的投入力度、改进生产技术，提升精细化管理水平，建立业务协同规则，保证及时从上游取得足额可抵扣的进项税。
关键词：营改增 房地产企业 影响 应对措施
2016年3月23日，财政部、国家税务总局颁布了《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改正增值税试点的通知》（财税[2016]36号），正式宣布，自2016年5月1日起，在全国范围内全面实施营改增。营改增以后，将对现行房地产业的一些主要业务产生重大影响。要充分了解“营改增”后对企业产生的影响，并在新老交替时期及时做好应对的各项准备工作。
一、“营改增”对房地产业的影响
1、税负影响：不同企业由于成本结构（主要开发成本中土地和利息的占比）不同，以及财税管理水平不同，税负会有升有降。
2、核算影响：增值税的抵扣机制要求企业准确核算进、销项税以及应纳税额，有利于提高房地产企业财税管理水平。
3、产品影响：由于自行购进材料可以抵扣17%的增值税，将有利于房地产企业建造精装房的积极性，提高商品房建造品质。
4、征管影响：全行业实行增值税，有利于提高税务机关对建安房地产企业税收征管水平，减少发票管理中虚假行为。
5、效率影响：有利于体现税负公平，高毛利多交增值税，低毛利少交增值税，亏损企业不用交税。以前亏损也要交5%营业税。
二、房地产企业应对“营改增”的各项措施
1、前期项目梳理：梳理企业目前所有的开发项目，分出新老项目，确认各项目是否适应于过渡期政策，并确认各自使用的税目及税率情况，测算比较一般计税与简易计税政策下的税负情况，进而确定房地产老项目的计税方法。
2、涉税系统准备：了解、掌握各项“营改增”政策，去主管国税局办理税务登记并核定应缴税种，进行一般纳税人资格登记；向国税指定供应商采购税控开票系统并安装，提出票种票量最高开票限额核定申请，系统发行，购买增值税专用及普通发票。办理房地产老项目简易计税的备案工作。
3、涉税流程准备：梳理纳税主体与账套对应关系，确定增值税申报、管理负责人；梳理增值税发票开票流程、确定开票环节人员、开票点设置；梳理增值税进项发票取得和认证流程。
4、各环节人员准备：向高管讲解营改增的总体逻辑和要点；
确定办税人员，对营改增方案进行系统学习并能够管理、操作；财务人员应了解营改增对财务会计核算的影响，销售额、进销项税额、适用不同税率征收率销售额的区分及发票的管理；采购人员应了解营改增后合同款项中价税分离方式，发票取得和挑剔标准；成本人员应了解营改增后的成本变化和全周期测算口径调整；销售人员应了解营改增后合同价款的内涵，发票开具要求。
5、财务核算方面：掌握“营改增”后房地产企业在流转税会计科目上设置和核算，掌握的增值税核算原理和方法，按照增值税会计处理原则，价税分离，进行销售额及预售额处理，同一纳税人如果有不同税率征收率的销售额，应分别单独核算，确认是否存在免税与不征税销售额，如果存在，应单独核算。房地产企业普遍存在预付工程款、合同完成后一次性结算价款及大型项目采取按工程进度支付款项、竣工后清算等结算方式，可能存在工程前期投入多而收入少甚至无收入情况，长时间内只有进项税没有销项税。进入销售期产生大量销项税，出现集中缴增值税情况，有较大资金压力。应提前进行项目测算，做好税收筹划，保证平稳缴纳税金。
6、财务内控方面：制定增值税会计核算制度；制定增值税发票管理制度；制定增值税申报指引；就销售发票的开具与领取事宜制定内控措施，确保发票流转安全无误。
7、资金管理方面：应考虑对资金供应渠道的优化，对于内部资金利息的优化安排，例如关联方借款利息的公允作价，利息转移列支问题；资金池或财务公司的设立考虑等。
8、销售方面：对销售指标中营业税下的销售额，调整为增值税下的不含税销售收入，收入指标会有所降低，如需保证收入指标的实现，应提前考虑销售价格变动的因素；对销售合同涉税条款进行修改或补充，明确销售发票开具时间及领取要求；就前期销售欠款客户进行催收，就销售发票变更事宜及时与客户沟通。
9、成本方面：首先应注意供应商的筛选（一般纳税人和小规模纳税人），评标方法的改进，选择具有一般纳税人资质单位进行业务合作，核心目的是确保取得增值税专用发票，用以抵扣销项税金，降低企业税负，提高企业利润。对无法取得增值税与用发票的单位和个人：首先争取取得代开增值税专用发票（仅能抵扣3%）；其次对无法提供专用发票单位或个人，通过重新议价方式进行合作，降低企业损失。其次，合同中涉税条款优化，合同总价应进行价税分离，以降低印花税缴纳的计税基础，合同中也应明确取得发票种类与时间的要求。开发业务模式结构的优化，如增加甲供材料设备的比重，降低工程承包额，可以增加可以抵扣的进项税，达到降低税负的效果。
10、费用方面：企业发生的日常费用通常由行政部门进行统一管理、采购和支付。如：办公用品、日用品、物料消耗、通讯费、车辆维修、加油费、水电费、租赁费、顾问费、代理费等，应尽量取得增值税专用发票，增加企业可抵扣的进项税。对尚未进行的或进行中的增值税业务，如大额资产够置、租赁费等业务，应尽量推迟资产购置或款项支付时间，待营改增后再行购置或开票，只有在营改增后取得的增值税专用发票才可以抵扣。
11、规划设计方面：对于营改增之前遗留业务存续不中止的应进行优化，与设计公司沟通发票种类要求及开具时间等问题，尽量取得增值税专用发票。对新业务应注意设计公司筛选，认真进行设计公司资格确认，对新签订的设计合同中应增加发票种类要求与开票时间的确定。新项目应考虑设计优化，如增加精装商品房的比例，取得低纳高扣的效果。
（作者单位：山东省青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司
山东青岛市 266112）
关键词：营改增 房地产企业 影响 应对措施
2016年3月23日，财政部、国家税务总局颁布了《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改正增值税试点的通知》（财税[2016]36号），正式宣布，自2016年5月1日起，在全国范围内全面实施营改增。营改增以后，将对现行房地产业的一些主要业务产生重大影响。要充分了解“营改增”后对企业产生的影响，并在新老交替时期及时做好应对的各项准备工作。
一、“营改增”对房地产业的影响
1、税负影响：不同企业由于成本结构（主要开发成本中土地和利息的占比）不同，以及财税管理水平不同，税负会有升有降。
2、核算影响：增值税的抵扣机制要求企业准确核算进、销项税以及应纳税额，有利于提高房地产企业财税管理水平。
3、产品影响：由于自行购进材料可以抵扣17%的增值税，将有利于房地产企业建造精装房的积极性，提高商品房建造品质。
4、征管影响：全行业实行增值税，有利于提高税务机关对建安房地产企业税收征管水平，减少发票管理中虚假行为。
5、效率影响：有利于体现税负公平，高毛利多交增值税，低毛利少交增值税，亏损企业不用交税。以前亏损也要交5%营业税。
二、房地产企业应对“营改增”的各项措施
1、前期项目梳理：梳理企业目前所有的开发项目，分出新老项目，确认各项目是否适应于过渡期政策，并确认各自使用的税目及税率情况，测算比较一般计税与简易计税政策下的税负情况，进而确定房地产老项目的计税方法。
2、涉税系统准备：了解、掌握各项“营改增”政策，去主管国税局办理税务登记并核定应缴税种，进行一般纳税人资格登记；向国税指定供应商采购税控开票系统并安装，提出票种票量最高开票限额核定申请，系统发行，购买增值税专用及普通发票。办理房地产老项目简易计税的备案工作。
3、涉税流程准备：梳理纳税主体与账套对应关系，确定增值税申报、管理负责人；梳理增值税发票开票流程、确定开票环节人员、开票点设置；梳理增值税进项发票取得和认证流程。
4、各环节人员准备：向高管讲解营改增的总体逻辑和要点；
确定办税人员，对营改增方案进行系统学习并能够管理、操作；财务人员应了解营改增对财务会计核算的影响，销售额、进销项税额、适用不同税率征收率销售额的区分及发票的管理；采购人员应了解营改增后合同款项中价税分离方式，发票取得和挑剔标准；成本人员应了解营改增后的成本变化和全周期测算口径调整；销售人员应了解营改增后合同价款的内涵，发票开具要求。
5、财务核算方面：掌握“营改增”后房地产企业在流转税会计科目上设置和核算，掌握的增值税核算原理和方法，按照增值税会计处理原则，价税分离，进行销售额及预售额处理，同一纳税人如果有不同税率征收率的销售额，应分别单独核算，确认是否存在免税与不征税销售额，如果存在，应单独核算。房地产企业普遍存在预付工程款、合同完成后一次性结算价款及大型项目采取按工程进度支付款项、竣工后清算等结算方式，可能存在工程前期投入多而收入少甚至无收入情况，长时间内只有进项税没有销项税。进入销售期产生大量销项税，出现集中缴增值税情况，有较大资金压力。应提前进行项目测算，做好税收筹划，保证平稳缴纳税金。
6、财务内控方面：制定增值税会计核算制度；制定增值税发票管理制度；制定增值税申报指引；就销售发票的开具与领取事宜制定内控措施，确保发票流转安全无误。
7、资金管理方面：应考虑对资金供应渠道的优化，对于内部资金利息的优化安排，例如关联方借款利息的公允作价，利息转移列支问题；资金池或财务公司的设立考虑等。
8、销售方面：对销售指标中营业税下的销售额，调整为增值税下的不含税销售收入，收入指标会有所降低，如需保证收入指标的实现，应提前考虑销售价格变动的因素；对销售合同涉税条款进行修改或补充，明确销售发票开具时间及领取要求；就前期销售欠款客户进行催收，就销售发票变更事宜及时与客户沟通。
9、成本方面：首先应注意供应商的筛选（一般纳税人和小规模纳税人），评标方法的改进，选择具有一般纳税人资质单位进行业务合作，核心目的是确保取得增值税专用发票，用以抵扣销项税金，降低企业税负，提高企业利润。对无法取得增值税与用发票的单位和个人：首先争取取得代开增值税专用发票（仅能抵扣3%）；其次对无法提供专用发票单位或个人，通过重新议价方式进行合作，降低企业损失。其次，合同中涉税条款优化，合同总价应进行价税分离，以降低印花税缴纳的计税基础，合同中也应明确取得发票种类与时间的要求。开发业务模式结构的优化，如增加甲供材料设备的比重，降低工程承包额，可以增加可以抵扣的进项税，达到降低税负的效果。
10、费用方面：企业发生的日常费用通常由行政部门进行统一管理、采购和支付。如：办公用品、日用品、物料消耗、通讯费、车辆维修、加油费、水电费、租赁费、顾问费、代理费等，应尽量取得增值税专用发票，增加企业可抵扣的进项税。对尚未进行的或进行中的增值税业务，如大额资产够置、租赁费等业务，应尽量推迟资产购置或款项支付时间，待营改增后再行购置或开票，只有在营改增后取得的增值税专用发票才可以抵扣。
11、规划设计方面：对于营改增之前遗留业务存续不中止的应进行优化，与设计公司沟通发票种类要求及开具时间等问题，尽量取得增值税专用发票。对新业务应注意设计公司筛选，认真进行设计公司资格确认，对新签订的设计合同中应增加发票种类要求与开票时间的确定。新项目应考虑设计优化，如增加精装商品房的比例，取得低纳高扣的效果。
（作者单位：山东省青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司
山东青岛市 266112）