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摘要：房地产投资在能为投资者带来较高的经济利益的同时，也可能使投资者遭受风险。由于房地产投资是一项充满风险的经济活动，因此在进行房地产投资项目评估之前就应该对房地产投资项目进行不确定性分析，将风险降到最低。基于此，对房地产投资的风险进行了简要分析。
关键词：房地产；投资；风险
中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2011）18-0140-02
作者简介：王运成（1965-），男，工程师，湖南天骄房地产开发有限公司工程部部长；刘莉（1988-），女，江苏徐州人，安徽大学商学院硕士研究生，研究方向：产业技术跨越。
1 引言
房地产投资风险历来是投资商最关心的问题之一。随着近几年国民经济的快速增长，房地产市场也呈现出良好的发展态势，房地产业已成为国民经济中重要的基础性产业。但是，房地产投资不同于一般产品的投资，它具有综合性、专业性、技术性强的特点，同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业，所以对投资风险分析评估是必要的。项目投资开发是否有价值，项目潜在风险有多大，风险对收益影响程度有多大，物业是否适合市场供求和消费结构需求，在不确定因素的干扰下，收益将会如何发生变化，这些都是风险分析评估所要研究的重点内容。因此建立房地产投资风险评估理论体系，正确评估风险，缩小风险对收益的影响程度，提高项目投资效益，为投资决策提供科学依据，指导项目开发建设具有非常现实意义。
2 房地产投资相关概念
所谓房地产，就是房产和地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称。确切地说，房地产就是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。房地产业则是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业群体，是一个具有内在整体性的社会产业，它包括土地的开发经营，房屋的综合开发、买卖、租赁、信托、维修、装饰、综合服务，以及以房地产为依托进行的多种经营管理。房地产业作为第三产业的重要组成部分，是社会生产和再生产以及科学、文化、教育、卫生等各种社会经济活动的基础、载体和空间条件，处于国民经济发展的基础地位。同时，房地产业与其他产业相比，在国民经济中又具有高度的综合性和关联性，其发展能带动相关产业以更高的速度发展。因此，房地产业是国民经济的基础性、先导性、支柱性产业。
所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。要强调的是，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。
另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可资利用的资源却总是有限的，所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。
3 房地产投资风险的特征分析
房地产投资与任何投资一样，风险是不可避免的。房地产投资由于其物业的本身特点，又具有特殊性，风险与收益并存。风险越大，收益也就越高，要想获得高的收益，就得承担较大的风险。没有风险就没有损失，不冒风险也就
不能有收益的机会。作为成功的投资者，应该主动地而不是被动地接受风险，在相同的风险条件下，争取更多效益，或者相同的收益下，冒较小的风险。风险是一种普遍的客观存在，因而它也可被人们在一定程度上防范控制。要防范控制风险，就要了解掌握风险的特征。
3.1 客观性
风险具有客观性，它是客观存在的，人们既不能拒绝它，也不能否认它，风险存在于客观事件发展变化的整个过程中，房地产投资也不例外，作为投资者，必须要正视它，并要以积极的态度在有限的空间和时间内改变风险存在和发生的条件，降低其发生频率，减少损失程度。
3.2 不确定性
由于房地产物业本身的特点和房地产投资的特点，社会的、政治的、经济的、自然的、技术的、市场的不同的风险因素，导致风险呈现多样性和相互的关联性。而风险因素反映在投资过程中，在时间上、地域上、投资结果上呈现出不确定性，不确定因素本身的变动程度和影响能力决定了项目风险的不确性。不确定性表现为风险形成原因的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。
3.3 可测性
虽然不确定性是风险的本质属性，但这并非表明人们对它束手无策。投资者或者说某一行动主体可以根据以往发生过的类似事件的统计资料，通过概率分析，对某种风险发生的频率以及造成危害的程度作出主观上的判断，从而对可能发生的风险进行预测和衡量。风险分析的过程实际上就是风险预测和衡量的过程汇。
3.4 结果双重性
当风险发生时会产生危害，但其背后却隐蔽着诱人的效益。风险与效益具有对等性，体现了风险结果双重性，一方面，风险利益使风险具有诱惑效应，使人们甘冒风险去获取利益；另一方面，当风险代价太大或决策者厌恶风险时，就会对风险采取回避行动，这就是风险的约束效应。这两种效应分别是风险效应的两个方面，它们同时存在，同时作用，且互相矛盾，互相抵消。人们决策时是选择风险还是回避风险，就是两种效应相互作用的结果。
3.5 综合性
房地产投资是一项繁杂的系统工程，涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境中的各种因素，是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。不仅投资者内部的市场分析，项目决策，开发地址的选定，设计施工、财务管理、销售等自成一体，需要协调，还有外部的天时、地利、人和等都要考虑在内。
4 房地产投资风险的分析
4.1 市场竞争风险
任何市场的供给予需求都是动态的和不确定的，这种动态的不确定性决定市场中的经营者收入的不确定性，房地产市场中的经营者所承担的这种风险比其它市场要大些，因为房地产商品的价值受供求影响的幅度很大。只有对房地产供求关系做出客观的判断并进行科学的预测，把握房地产市场供求变化的客观规律，才有可能避免该风险的发生。市场竞争风险是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。
4.2 购买力风险
购买力风险是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。这里的风险主要是在投资者提价的“时滞”上，特别是在高通货膨胀期。购买力风险也会影响消费者，在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。
4.3 流动性和变现性风险
由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的，这就决定了投资在房地产上的资金流动性差、变现能力弱。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。
4.4 利率风险
利率风险是指利率的变化对房地产市场的影响和给投资者带来损失的可能性。房地产是投资额巨大、投资回收期长的产业，这就注定七对外部资本尤其是银行贷款的程度相当大。这样的不良后果极易使企业负债规模过大。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。
4.5 经营性风险
经营性风险是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误；二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。
4.6 财务风险
财务风险是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。通常投资者负债比率越大，财务风险就越高。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。
4.7 社会风险
社会风险总体来讲主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，会给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。其主要包括城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险和治安风险。社会风险具体则是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。
4.8 自然风险
由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常而造成损失的可能性，如地震、洪水、风暴、雷电、海啸、旋风等。这类风险出现的机会较低，但是一旦出现，造成的危害相当严重，轻则增加成本、延长工期，重则导致投资的彻底损失。对于这些危害的防范，开发商一般可采用投保的方式来减少或避免损失。但是，投保之前，如果能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等做一定的了解分析，可以减少投保成本，从而增加投资收益。
参考文献
［1］黄猛.房地产投资项目评估体系研究［D］.成都：西南财经大学，2007:1-8.
［2］吴锡华.房地产投资风险评估与决策—含有风险的收益率计算方法［D］.浙江：浙江大学，2002:23-24.
［3］贾楠，刘志才.关于房地产投资风险类型的研究［J］.建筑管理现代化，2002，（2）:39.
［4］徐晓音.房地产投资风险与防范对策研究［J］.商业研究，2002，（9）:146.
关键词：房地产；投资；风险
中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2011）18-0140-02
作者简介：王运成（1965-），男，工程师，湖南天骄房地产开发有限公司工程部部长；刘莉（1988-），女，江苏徐州人，安徽大学商学院硕士研究生，研究方向：产业技术跨越。
1 引言
房地产投资风险历来是投资商最关心的问题之一。随着近几年国民经济的快速增长，房地产市场也呈现出良好的发展态势，房地产业已成为国民经济中重要的基础性产业。但是，房地产投资不同于一般产品的投资，它具有综合性、专业性、技术性强的特点，同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业，所以对投资风险分析评估是必要的。项目投资开发是否有价值，项目潜在风险有多大，风险对收益影响程度有多大，物业是否适合市场供求和消费结构需求，在不确定因素的干扰下，收益将会如何发生变化，这些都是风险分析评估所要研究的重点内容。因此建立房地产投资风险评估理论体系，正确评估风险，缩小风险对收益的影响程度，提高项目投资效益，为投资决策提供科学依据，指导项目开发建设具有非常现实意义。
2 房地产投资相关概念
所谓房地产，就是房产和地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称。确切地说，房地产就是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。房地产业则是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业群体，是一个具有内在整体性的社会产业，它包括土地的开发经营，房屋的综合开发、买卖、租赁、信托、维修、装饰、综合服务，以及以房地产为依托进行的多种经营管理。房地产业作为第三产业的重要组成部分，是社会生产和再生产以及科学、文化、教育、卫生等各种社会经济活动的基础、载体和空间条件，处于国民经济发展的基础地位。同时，房地产业与其他产业相比，在国民经济中又具有高度的综合性和关联性，其发展能带动相关产业以更高的速度发展。因此，房地产业是国民经济的基础性、先导性、支柱性产业。
所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。要强调的是，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。
另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可资利用的资源却总是有限的，所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。
3 房地产投资风险的特征分析
房地产投资与任何投资一样，风险是不可避免的。房地产投资由于其物业的本身特点，又具有特殊性，风险与收益并存。风险越大，收益也就越高，要想获得高的收益，就得承担较大的风险。没有风险就没有损失，不冒风险也就
不能有收益的机会。作为成功的投资者，应该主动地而不是被动地接受风险，在相同的风险条件下，争取更多效益，或者相同的收益下，冒较小的风险。风险是一种普遍的客观存在，因而它也可被人们在一定程度上防范控制。要防范控制风险，就要了解掌握风险的特征。
3.1 客观性
风险具有客观性，它是客观存在的，人们既不能拒绝它，也不能否认它，风险存在于客观事件发展变化的整个过程中，房地产投资也不例外，作为投资者，必须要正视它，并要以积极的态度在有限的空间和时间内改变风险存在和发生的条件，降低其发生频率，减少损失程度。
3.2 不确定性
由于房地产物业本身的特点和房地产投资的特点，社会的、政治的、经济的、自然的、技术的、市场的不同的风险因素，导致风险呈现多样性和相互的关联性。而风险因素反映在投资过程中，在时间上、地域上、投资结果上呈现出不确定性，不确定因素本身的变动程度和影响能力决定了项目风险的不确性。不确定性表现为风险形成原因的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。
3.3 可测性
虽然不确定性是风险的本质属性，但这并非表明人们对它束手无策。投资者或者说某一行动主体可以根据以往发生过的类似事件的统计资料，通过概率分析，对某种风险发生的频率以及造成危害的程度作出主观上的判断，从而对可能发生的风险进行预测和衡量。风险分析的过程实际上就是风险预测和衡量的过程汇。
3.4 结果双重性
当风险发生时会产生危害，但其背后却隐蔽着诱人的效益。风险与效益具有对等性，体现了风险结果双重性，一方面，风险利益使风险具有诱惑效应，使人们甘冒风险去获取利益；另一方面，当风险代价太大或决策者厌恶风险时，就会对风险采取回避行动，这就是风险的约束效应。这两种效应分别是风险效应的两个方面，它们同时存在，同时作用，且互相矛盾，互相抵消。人们决策时是选择风险还是回避风险，就是两种效应相互作用的结果。
3.5 综合性
房地产投资是一项繁杂的系统工程，涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境中的各种因素，是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。不仅投资者内部的市场分析，项目决策，开发地址的选定，设计施工、财务管理、销售等自成一体，需要协调，还有外部的天时、地利、人和等都要考虑在内。
4 房地产投资风险的分析
4.1 市场竞争风险
任何市场的供给予需求都是动态的和不确定的，这种动态的不确定性决定市场中的经营者收入的不确定性，房地产市场中的经营者所承担的这种风险比其它市场要大些，因为房地产商品的价值受供求影响的幅度很大。只有对房地产供求关系做出客观的判断并进行科学的预测，把握房地产市场供求变化的客观规律，才有可能避免该风险的发生。市场竞争风险是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。
4.2 购买力风险
购买力风险是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。这里的风险主要是在投资者提价的“时滞”上，特别是在高通货膨胀期。购买力风险也会影响消费者，在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。
4.3 流动性和变现性风险
由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的，这就决定了投资在房地产上的资金流动性差、变现能力弱。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。
4.4 利率风险
利率风险是指利率的变化对房地产市场的影响和给投资者带来损失的可能性。房地产是投资额巨大、投资回收期长的产业，这就注定七对外部资本尤其是银行贷款的程度相当大。这样的不良后果极易使企业负债规模过大。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。
4.5 经营性风险
经营性风险是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误；二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。
4.6 财务风险
财务风险是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。通常投资者负债比率越大，财务风险就越高。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。
4.7 社会风险
社会风险总体来讲主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，会给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。其主要包括城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险和治安风险。社会风险具体则是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。
4.8 自然风险
由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常而造成损失的可能性，如地震、洪水、风暴、雷电、海啸、旋风等。这类风险出现的机会较低，但是一旦出现，造成的危害相当严重，轻则增加成本、延长工期，重则导致投资的彻底损失。对于这些危害的防范，开发商一般可采用投保的方式来减少或避免损失。但是，投保之前，如果能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等做一定的了解分析，可以减少投保成本，从而增加投资收益。
参考文献
［1］黄猛.房地产投资项目评估体系研究［D］.成都：西南财经大学，2007:1-8.
［2］吴锡华.房地产投资风险评估与决策—含有风险的收益率计算方法［D］.浙江：浙江大学，2002:23-24.
［3］贾楠，刘志才.关于房地产投资风险类型的研究［J］.建筑管理现代化，2002，（2）:39.
［4］徐晓音.房地产投资风险与防范对策研究［J］.商业研究，2002，（9）:146.