论文部分内容阅读
美国和英国的房地产出租业在房地产业总收入中占比分别为31.97%和41.35%，居房地产业内各行业之首。
租赁行业的发展也是经济增长的驱动力。一方面，租赁行业产业联动效应十分明显，每一笔对住宅租赁的投资，必然带动建材、家具等上下游产业的投资成倍的增长。另一方面，租赁市场的发展更能刺激消费增长，促进服务业升级转型。
租赁行业也是促进城镇化发展的引擎。一者，租赁行业的发展可以带动大量的就业，吸纳人口进城；二者，租赁行业的发展，可以保障入城居民的居住需求，使其能真正“落户”。
租赁行业发展对改善民生、促进资源综合利用、满足人们居住需求等方面也有着不可替代的作用。
在主要发达国家，租赁行业已经超越新房开发，成为房地产产业中最大的组成部分，租赁也能成为经济的驱动力。据统计，在租赁的每1块钱投资，都能带动国民经济整体3块的投资增速，这个比例已经高于目前我国房地产开发投资对经济的拉动能力。
租赁也是经济增长的驱动力
租赁市场拥有较长的产业链，其发展，一方面，将直接推动投资增长，稳定经济；而另一方面，会刺激租户消费，促进行业转型升级。
1、促进投资、稳定经济
租赁市场发展能够促进投资增长。
这主要体现在两点：第一，住宅租赁行业涉及兴建、装修、管理、信息、维修、保洁、搬家等较长的产业链，产业联动效应十分明显。因此，每一笔对住宅租赁的投资，必然带动建材、家具等上下游产业的投资成倍的增长。据美国数据显示，截止2011年，美国公寓整体投资827亿美元，其中，直接建设投资148亿美元，运营维护投入679亿美元，带动经济投资近3倍，达到2251亿美元，约合14000亿人民币以上。
助推去库存，稳定经济发展。
从未来需求来看，到2030年我国租赁人口将达到2.7亿，如果按照人均20平方米的租赁面积，总租赁面积54亿平方米，而未来缺口至少30亿平方米。一方面，可以吸纳大量的闲置房屋，库存住宅，直接助推房地产去库存的进程；另一方面，为住宅开发提供更多的空间，存量市场无法满足的需求，必然要通过新增开发，这为房地产投资稳定增长提供新的空间。将对稳定经济发展起到重要的作用。
2、刺激消费、促进转型
租赁市场的发展能够促进经济转型升级。
主要体现在三个方面：
第一，刺激消费增长。选择租赁居住，相对于购房来说，租户的经济压力相对更小，一方面，租户不需要为庞大的首付开支而紧衣缩食；而另一方面，租金相对于月供，对于租户而言负担更小，因此，更能刺激居民大胆消费甚至超前消费。据美国数据测算，2011年美国公寓租赁租户直接消费4215亿美元，对整体国民经济消费刺激达到8852亿美元，两者约合人民币8万亿，租賃对刺激消费能力可见一斑，在2008年次贷危机爆发之后，美国新房市场一蹶不振，住宅租赁市场快速增长和蓬勃发展，对美国经济复苏起到积极推动作用。
第二，促进人口向服务产业的流动。人口由工矿企业向服务业流动的关键在于，服务业给其提供的净收益的增加。在工矿企业，工资虽然比较低，但是居住基本在工矿内，这一块支出几乎没有。但是，其进入服务业，虽然工资收入明显增长，一旦居住花费抵消了收入的增长幅度，那么对其来说，流动的动力就不大。因此，大力发展租赁，能够为其提供更便宜、更市场化的居住选择，助推人口向服务业的转移。
第三，发展租赁也能够促进房地产行业转型升级。从趋势来看，租赁市场将是我国房地产行业中最大的市场。美国和英国的房地产出租业在房地产业总收入中占比分别为31.97%和41.35%，居房地产业内各行业之首。房地产行业进入后期成熟阶段，住宅租赁收入将取代销售收入成为行业的主营业务。根据趋势，我国必然也会迎来这一天。
租赁能够助力人口城镇化
当前，在李克强总理“三个一亿人”战略部署，以及加快推动常住人口落户，提升户籍城镇化率的战略安排下。发展租赁市场对促进人口城镇化具有战略意义。
1、带动就业、吸纳更多人口进城
发展住宅租赁产业可以带动大量就业，推动城市化发展。
城市化离不开人口，人口又随产业和工作机会而移动，因此，城市化的发展的关键在于能否创造足够的工作岗位，满足外来人口的就业需求。发展住宅租赁，能够带动大量的新增就业，一方面，住宅租赁行业是典型的服务产业，涉及到建造、投资、运营、服务（如搬家、保洁）等长链条服务类别，产业链效应可以带来大量就业机会。据美国NMHC 2011年统计，全美近2000万套租赁公寓，给全产业链带来2540万就业岗位。其中，租赁公寓建设直接带动30万人就业，租赁公寓运营和维护直接带动230万人就业；公寓租户消费间接带动2280万就业。而另一方面，租赁的稳就业能力更为突出。传统制造业、加工业虽然吸纳了很多就业，但就业状况会随经济好坏变化，尤其在经济放缓下行时期，其对就业的保障会较弱。但住宅租赁行业不一样，市场需求十分刚性，不会因为经济好坏发生太多变化。
2、保障居住、让人口真正“落户”
发展租赁产业才能真正实现人口“落户”城市。
最新出台的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》提出“到2020年，统筹推进本地和外地非户籍人口在城市落户，实行相同的落户条件和标准……确保城市新老居民同城同待遇。”推动人口落户主要在于两点：一者是户口的“落户”，即户口迁移；二者是人的“落户”，即居住需求。户口迁移并不是真正的城市落户，只有在城市安家，安居，才是真正的落户。因此，要想实现新进入城市的人口真正落户，关键在于解决居民的居住问题。据统计，外来人口，在务工地的购房比例很低，要想实现“落户”，唯一的途径就是大力发展租赁市场，给予租赁居民同等的就业、医疗、社保等权益，使得租赁也能成为居民稳定甚至永远的居住方式，才能真正实现落户。而且在世界上主要国家和地区，租赁已经成为主要的租赁方式之一。在香港45%的人口租赁，在日本和美国，租赁家庭占比分别38%、37%。而两国城市化率都在80%以上，因此，没有租赁市场的充分发展，实现人口城市化的目标也很难实现。 租赁满足国计民生需要
发展租赁不仅是推动经济的驱动力和推进城镇化的引擎，更是改善民生、促进资源合理利用、满足个人住房需求不可或缺的。
1、改善民生：满足中低收入家庭基本居住需求
任何一个国家，总有相当比例的国民因收入比较低、金融资产积累有限而无力购房，只能通过租房或靠政府提供的公共住房来解决居住问题。这是无论是国内，还是国外，租赁市场持久存在的现实基础。据统计，2015年美国租户家庭中等以下收入超过2500万户，占租户家庭总量的57%，其中，最低收入人群超过1400万户。租房是大部分中低收入群体的唯一选择。为此，美国政府通过租房补贴形式，让中低收入群体自主选择租赁，尽力发挥租房的保障作用。
2、社會效益：集约用地，减少交通拥堵，增加税收
发展住宅租赁市场，可促进存量房资源集约利用，具多重社会效应：
首先，租赁居住方式更为环保。一者，租赁的集中性、居住的高密度性可更集约高效地利用土地；二者，租赁可缓解城市交通拥堵，这是因为租赁住宅一般离工作地点更近，租户上下班多用步行或公共交通工具，可大量减少私家车购买和使用，对缓解城市高峰拥堵非常有好处；三者，公寓租赁可集中垃圾回收、清理等，对保护环境和减少污染有一定贡献。
其次，住宅租赁行业能带来持续的税收贡献。据统计，美国每100个单元的多户租赁建筑，10年能为当地带来260万美元税收。
3、个人需要：满足多样化的住房需求
在成熟的住房市场，租赁房屋为各类人群所需要。
第一，从人的生命周期看，人的一生要经历若干阶段，学历的高低、资历的深浅和机遇的多寡决定了不同生命周期的人收入和消费能力商的差异，进而形成“年轻时租房、中年成家立业时购房、老年养老再回到租房”的住房梯度消费模式。特别是城市化快速推进的背景下，城镇住房的刚需主体除低收入群体外，更多是刚毕业的年轻人和刚进城的新市民，很难立刻通过自购住房来解决居住问题，租房往往是其唯一能够负担得起的居住方式。此时，必须依赖发达、完善的租房市场，才能在城市立足。
第二，从人口流动角度看，现代社会因为商业机遇、工作机会、产业流动、产业升级等差异和变换，导致很多人口在不同国家、不同城市间甚至包括城市内部不同区域间快速流动。而住房具有空间固定性，人们不可能因为自身迁移，在每个地方购房。就业机会的不确定常常也在降低人们购房意愿，租房市场也为这部分人所需求。
租赁行业的发展也是经济增长的驱动力。一方面，租赁行业产业联动效应十分明显，每一笔对住宅租赁的投资，必然带动建材、家具等上下游产业的投资成倍的增长。另一方面，租赁市场的发展更能刺激消费增长，促进服务业升级转型。
租赁行业也是促进城镇化发展的引擎。一者，租赁行业的发展可以带动大量的就业，吸纳人口进城；二者，租赁行业的发展，可以保障入城居民的居住需求，使其能真正“落户”。
租赁行业发展对改善民生、促进资源综合利用、满足人们居住需求等方面也有着不可替代的作用。
在主要发达国家，租赁行业已经超越新房开发，成为房地产产业中最大的组成部分，租赁也能成为经济的驱动力。据统计，在租赁的每1块钱投资，都能带动国民经济整体3块的投资增速，这个比例已经高于目前我国房地产开发投资对经济的拉动能力。
租赁也是经济增长的驱动力
租赁市场拥有较长的产业链，其发展，一方面，将直接推动投资增长，稳定经济；而另一方面，会刺激租户消费，促进行业转型升级。
1、促进投资、稳定经济
租赁市场发展能够促进投资增长。
这主要体现在两点：第一，住宅租赁行业涉及兴建、装修、管理、信息、维修、保洁、搬家等较长的产业链，产业联动效应十分明显。因此，每一笔对住宅租赁的投资，必然带动建材、家具等上下游产业的投资成倍的增长。据美国数据显示，截止2011年，美国公寓整体投资827亿美元，其中，直接建设投资148亿美元，运营维护投入679亿美元，带动经济投资近3倍，达到2251亿美元，约合14000亿人民币以上。
助推去库存，稳定经济发展。
从未来需求来看，到2030年我国租赁人口将达到2.7亿，如果按照人均20平方米的租赁面积，总租赁面积54亿平方米，而未来缺口至少30亿平方米。一方面，可以吸纳大量的闲置房屋，库存住宅，直接助推房地产去库存的进程；另一方面，为住宅开发提供更多的空间，存量市场无法满足的需求，必然要通过新增开发，这为房地产投资稳定增长提供新的空间。将对稳定经济发展起到重要的作用。
2、刺激消费、促进转型
租赁市场的发展能够促进经济转型升级。
主要体现在三个方面：
第一，刺激消费增长。选择租赁居住，相对于购房来说，租户的经济压力相对更小，一方面，租户不需要为庞大的首付开支而紧衣缩食；而另一方面，租金相对于月供，对于租户而言负担更小，因此，更能刺激居民大胆消费甚至超前消费。据美国数据测算，2011年美国公寓租赁租户直接消费4215亿美元，对整体国民经济消费刺激达到8852亿美元，两者约合人民币8万亿，租賃对刺激消费能力可见一斑，在2008年次贷危机爆发之后，美国新房市场一蹶不振，住宅租赁市场快速增长和蓬勃发展，对美国经济复苏起到积极推动作用。
第二，促进人口向服务产业的流动。人口由工矿企业向服务业流动的关键在于，服务业给其提供的净收益的增加。在工矿企业，工资虽然比较低，但是居住基本在工矿内，这一块支出几乎没有。但是，其进入服务业，虽然工资收入明显增长，一旦居住花费抵消了收入的增长幅度，那么对其来说，流动的动力就不大。因此，大力发展租赁，能够为其提供更便宜、更市场化的居住选择，助推人口向服务业的转移。
第三，发展租赁也能够促进房地产行业转型升级。从趋势来看，租赁市场将是我国房地产行业中最大的市场。美国和英国的房地产出租业在房地产业总收入中占比分别为31.97%和41.35%，居房地产业内各行业之首。房地产行业进入后期成熟阶段，住宅租赁收入将取代销售收入成为行业的主营业务。根据趋势，我国必然也会迎来这一天。
租赁能够助力人口城镇化
当前，在李克强总理“三个一亿人”战略部署，以及加快推动常住人口落户，提升户籍城镇化率的战略安排下。发展租赁市场对促进人口城镇化具有战略意义。
1、带动就业、吸纳更多人口进城
发展住宅租赁产业可以带动大量就业，推动城市化发展。
城市化离不开人口，人口又随产业和工作机会而移动，因此，城市化的发展的关键在于能否创造足够的工作岗位，满足外来人口的就业需求。发展住宅租赁，能够带动大量的新增就业，一方面，住宅租赁行业是典型的服务产业，涉及到建造、投资、运营、服务（如搬家、保洁）等长链条服务类别，产业链效应可以带来大量就业机会。据美国NMHC 2011年统计，全美近2000万套租赁公寓，给全产业链带来2540万就业岗位。其中，租赁公寓建设直接带动30万人就业，租赁公寓运营和维护直接带动230万人就业；公寓租户消费间接带动2280万就业。而另一方面，租赁的稳就业能力更为突出。传统制造业、加工业虽然吸纳了很多就业，但就业状况会随经济好坏变化，尤其在经济放缓下行时期，其对就业的保障会较弱。但住宅租赁行业不一样，市场需求十分刚性，不会因为经济好坏发生太多变化。
2、保障居住、让人口真正“落户”
发展租赁产业才能真正实现人口“落户”城市。
最新出台的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》提出“到2020年，统筹推进本地和外地非户籍人口在城市落户，实行相同的落户条件和标准……确保城市新老居民同城同待遇。”推动人口落户主要在于两点：一者是户口的“落户”，即户口迁移；二者是人的“落户”，即居住需求。户口迁移并不是真正的城市落户，只有在城市安家，安居，才是真正的落户。因此，要想实现新进入城市的人口真正落户，关键在于解决居民的居住问题。据统计，外来人口，在务工地的购房比例很低，要想实现“落户”，唯一的途径就是大力发展租赁市场，给予租赁居民同等的就业、医疗、社保等权益，使得租赁也能成为居民稳定甚至永远的居住方式，才能真正实现落户。而且在世界上主要国家和地区，租赁已经成为主要的租赁方式之一。在香港45%的人口租赁，在日本和美国，租赁家庭占比分别38%、37%。而两国城市化率都在80%以上，因此，没有租赁市场的充分发展，实现人口城市化的目标也很难实现。 租赁满足国计民生需要
发展租赁不仅是推动经济的驱动力和推进城镇化的引擎，更是改善民生、促进资源合理利用、满足个人住房需求不可或缺的。
1、改善民生：满足中低收入家庭基本居住需求
任何一个国家，总有相当比例的国民因收入比较低、金融资产积累有限而无力购房，只能通过租房或靠政府提供的公共住房来解决居住问题。这是无论是国内，还是国外，租赁市场持久存在的现实基础。据统计，2015年美国租户家庭中等以下收入超过2500万户，占租户家庭总量的57%，其中，最低收入人群超过1400万户。租房是大部分中低收入群体的唯一选择。为此，美国政府通过租房补贴形式，让中低收入群体自主选择租赁，尽力发挥租房的保障作用。
2、社會效益：集约用地，减少交通拥堵，增加税收
发展住宅租赁市场，可促进存量房资源集约利用，具多重社会效应：
首先，租赁居住方式更为环保。一者，租赁的集中性、居住的高密度性可更集约高效地利用土地；二者，租赁可缓解城市交通拥堵，这是因为租赁住宅一般离工作地点更近，租户上下班多用步行或公共交通工具，可大量减少私家车购买和使用，对缓解城市高峰拥堵非常有好处；三者，公寓租赁可集中垃圾回收、清理等，对保护环境和减少污染有一定贡献。
其次，住宅租赁行业能带来持续的税收贡献。据统计，美国每100个单元的多户租赁建筑，10年能为当地带来260万美元税收。
3、个人需要：满足多样化的住房需求
在成熟的住房市场，租赁房屋为各类人群所需要。
第一，从人的生命周期看，人的一生要经历若干阶段，学历的高低、资历的深浅和机遇的多寡决定了不同生命周期的人收入和消费能力商的差异，进而形成“年轻时租房、中年成家立业时购房、老年养老再回到租房”的住房梯度消费模式。特别是城市化快速推进的背景下，城镇住房的刚需主体除低收入群体外，更多是刚毕业的年轻人和刚进城的新市民，很难立刻通过自购住房来解决居住问题，租房往往是其唯一能够负担得起的居住方式。此时，必须依赖发达、完善的租房市场，才能在城市立足。
第二，从人口流动角度看，现代社会因为商业机遇、工作机会、产业流动、产业升级等差异和变换，导致很多人口在不同国家、不同城市间甚至包括城市内部不同区域间快速流动。而住房具有空间固定性，人们不可能因为自身迁移，在每个地方购房。就业机会的不确定常常也在降低人们购房意愿，租房市场也为这部分人所需求。