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【摘 要】在经济新常态下，房地产项目具有新的时代特点。这些特点也容易受到各种不确定因素的影响，如经济基本面、宏观政策、市场热点等，使项目开发面临诸多风险。为降低这些风险，就必须分析风险，管理风险。本文通过分析当前形势下房地产项目面临的主要风险点，针对这些风险提出相应的应对对策。
【关键词】房地产项目；风险；对策
房地产业经过十几年快速发展，目前已进入历史性拐点。自2014年起，楼市销售受阻，库存高，消费者对后市预期看空增加；到了2015年，尽管从中央到地方各种救市政策陆续出台，但大部分项目处于停工或半停工状态的局面并无根本性改善，房地产业进入空前困难期。为此，有必要根据行业特性与规律，加强分析房地产项目面临主要风险点，总结、提炼出有效的应对对策。
一、房地产项目当前面临的主要风险点
1.行业政策对房地产项目的影响最大
首先，房产税势在必行，无疑是一把悬在房地产项目头上的利剑。房产税对保有环节征税，必然增加房产持有成本，虽然有利于抑制投机性消费和房产炒作，也直接打击了投资性需求；同时由于我国社会保障制度尚处于逐步完善过程中，所以征收房产税也必定增加了部分农民工、自由职业者、个体商贩等需要置业养老者对买房的忧虑。
其次，不动产登记政策出台后，房产税却犹抱琵琶半遮面。房产税究竟何时开始征收、针对什么对象征收、怎样征收、税率多少等问题的不确定性，也极大挫伤了改善型需求者的信心，对商品房销售和项目开发带来极大不确定。
再次，2011年以来房地产业严厉调控政策、城镇化进程放缓和商品房特别是三、四线城市存量房源增加，到了2014年初，消费者普遍产生了房价可能大跌的主观预期，导致大部分刚性需求者持币观望，市场进一步疲软，项目开发风险不断上升。
2.市场不确定性
随着黄金、煤炭、铁矿石等实物资产收益预期的降低，房地产的吸金效应也随之逐步削弱，加速了大量社会资金向以股票为主的金融资产领域转移的步伐；特别是80后和90后年轻人成为股票风潮的主力军后，住房的刚性需求受到较大抑制。此外，在存量房源不断增长、社会消费观念越来越理性的形势下，商品房销售渠道实际上很难打开，市场疲态短期内难以缓解，且有进一步加剧的可能。
3.成本管控风险
在经济新常态下，由于地方政府规划变更，项目开发企业为适应新市场或由于设计本身的内容不全、缺陷设计等设计变更，导致工程量增加或工程拆除重建，甚至导致造成实际开发成本与目标成本的背离。其次，由于招标时选择施工企业不当或合同约定不周延，以及工程管理的不及时、不到位，引发结算争议，进度拖延，也会造成成本控制风险。
4.税务风险
首先是利息支出不能税前抵扣。大部分项目前期都是股东借款投入，如果出现交地延迟，现实中是很难向政府索赔的；如果再发生产品滞销，资金回笼缓慢，就会产生大量借款利息。而根据土增税清算政策，超出直接成本5%部分的利息不能作为税前成本列支，无形中增加了土增税的税负支出。
其次是“营改增”改革。未来“营改增”政策是否会导致税负增加、部分成本或费用能否抵扣，以及存量房销售税率如何计算等，都存在不确定性。
二、降低当前项目风险的主要对策
从项目风险管理常规出发，房地产企业可通过加强融资成本和工程成本、质量与进度控制，加强合同管理、安全管理、信息管理以及税务协调等，提高资金使用效率，降低预算外支出及意外风险。同时，应有针对性地采取措施应对当前新形势与风险。
1.加强前期策划
在竞争空前的市场形势下，项目前期策划不但要在形势分析、区位分析、产品定位、房型设计、包装推广等方面下足功夫，更要创新思维，从开发商、消费者和社会三者共赢的角度出发，突出概念和产品差异化，挖掘潜在需求，力求形成产品的自我销售，避免未来推盘出现降价促销、越降越难销的恶性循环。
2.加快开发进度
随着消费观念理性回归，卖楼花的时代已一去不复返，未来楼市必将以现房或准现房销售为主。因此，就具体项目而言，应在找准开发启动时点的基础上，加快项目的建设进度，力求以现场体验式营销，占据市场先机。
3.寻求项目合作
一方面，可以通过多种方式引入社会资金合作开发，缓解项目的资金压力，降低开发风险；另一方面，也可以从产业创新、产业转型的角度出发，寻求能给项目及其开发企业带来变化的跨界合作，例如万科与百度的商业策略联盟等。
4.“营改增”准备
面对“营改增”可能带来的行业冲击，房地产开发企业须加强增值税思维意识，针对供应链、预结算、销售流程、资金流动、票据管理、会计处理和电脑数据管理等税收风险环节进行差异分析，及时修正并改进，避免税收政策变化对项目开发造成重大影响。
5.转变项目用途
根据最近出台的有关救市政策，运营困难的项目开发企业可选择以政府收储的方式，由地方政府回购在建商品房，并转为保障房或经济适用房用途等。
三、结束语
由于各个开发项目及其企业自身情况各异，以及项目开发企业管理者的管理思路与水平差异，导致项目风险管理的结果千差万别，所以，房地产企业应该正确认识风险管理问题，并积极寻找能够有效防御或降低风险的方法，从而减少企业损失，提高项目投资的有效性，保障项目开发的顺利进行。
参考文献：
[1]邓子贵.大企业税务风险管理初探[J].现代经济信息，2011（21）
[2]方龄娅.房地产开发项目风险管理的实施[J].中国城市经济，2011（15）
【关键词】房地产项目；风险；对策
房地产业经过十几年快速发展，目前已进入历史性拐点。自2014年起，楼市销售受阻，库存高，消费者对后市预期看空增加；到了2015年，尽管从中央到地方各种救市政策陆续出台，但大部分项目处于停工或半停工状态的局面并无根本性改善，房地产业进入空前困难期。为此，有必要根据行业特性与规律，加强分析房地产项目面临主要风险点，总结、提炼出有效的应对对策。
一、房地产项目当前面临的主要风险点
1.行业政策对房地产项目的影响最大
首先，房产税势在必行，无疑是一把悬在房地产项目头上的利剑。房产税对保有环节征税，必然增加房产持有成本，虽然有利于抑制投机性消费和房产炒作，也直接打击了投资性需求；同时由于我国社会保障制度尚处于逐步完善过程中，所以征收房产税也必定增加了部分农民工、自由职业者、个体商贩等需要置业养老者对买房的忧虑。
其次，不动产登记政策出台后，房产税却犹抱琵琶半遮面。房产税究竟何时开始征收、针对什么对象征收、怎样征收、税率多少等问题的不确定性，也极大挫伤了改善型需求者的信心，对商品房销售和项目开发带来极大不确定。
再次，2011年以来房地产业严厉调控政策、城镇化进程放缓和商品房特别是三、四线城市存量房源增加，到了2014年初，消费者普遍产生了房价可能大跌的主观预期，导致大部分刚性需求者持币观望，市场进一步疲软，项目开发风险不断上升。
2.市场不确定性
随着黄金、煤炭、铁矿石等实物资产收益预期的降低，房地产的吸金效应也随之逐步削弱，加速了大量社会资金向以股票为主的金融资产领域转移的步伐；特别是80后和90后年轻人成为股票风潮的主力军后，住房的刚性需求受到较大抑制。此外，在存量房源不断增长、社会消费观念越来越理性的形势下，商品房销售渠道实际上很难打开，市场疲态短期内难以缓解，且有进一步加剧的可能。
3.成本管控风险
在经济新常态下，由于地方政府规划变更，项目开发企业为适应新市场或由于设计本身的内容不全、缺陷设计等设计变更，导致工程量增加或工程拆除重建，甚至导致造成实际开发成本与目标成本的背离。其次，由于招标时选择施工企业不当或合同约定不周延，以及工程管理的不及时、不到位，引发结算争议，进度拖延，也会造成成本控制风险。
4.税务风险
首先是利息支出不能税前抵扣。大部分项目前期都是股东借款投入，如果出现交地延迟，现实中是很难向政府索赔的；如果再发生产品滞销，资金回笼缓慢，就会产生大量借款利息。而根据土增税清算政策，超出直接成本5%部分的利息不能作为税前成本列支，无形中增加了土增税的税负支出。
其次是“营改增”改革。未来“营改增”政策是否会导致税负增加、部分成本或费用能否抵扣，以及存量房销售税率如何计算等，都存在不确定性。
二、降低当前项目风险的主要对策
从项目风险管理常规出发，房地产企业可通过加强融资成本和工程成本、质量与进度控制，加强合同管理、安全管理、信息管理以及税务协调等，提高资金使用效率，降低预算外支出及意外风险。同时，应有针对性地采取措施应对当前新形势与风险。
1.加强前期策划
在竞争空前的市场形势下，项目前期策划不但要在形势分析、区位分析、产品定位、房型设计、包装推广等方面下足功夫，更要创新思维，从开发商、消费者和社会三者共赢的角度出发，突出概念和产品差异化，挖掘潜在需求，力求形成产品的自我销售，避免未来推盘出现降价促销、越降越难销的恶性循环。
2.加快开发进度
随着消费观念理性回归，卖楼花的时代已一去不复返，未来楼市必将以现房或准现房销售为主。因此，就具体项目而言，应在找准开发启动时点的基础上，加快项目的建设进度，力求以现场体验式营销，占据市场先机。
3.寻求项目合作
一方面，可以通过多种方式引入社会资金合作开发，缓解项目的资金压力，降低开发风险；另一方面，也可以从产业创新、产业转型的角度出发，寻求能给项目及其开发企业带来变化的跨界合作，例如万科与百度的商业策略联盟等。
4.“营改增”准备
面对“营改增”可能带来的行业冲击，房地产开发企业须加强增值税思维意识，针对供应链、预结算、销售流程、资金流动、票据管理、会计处理和电脑数据管理等税收风险环节进行差异分析，及时修正并改进，避免税收政策变化对项目开发造成重大影响。
5.转变项目用途
根据最近出台的有关救市政策，运营困难的项目开发企业可选择以政府收储的方式，由地方政府回购在建商品房，并转为保障房或经济适用房用途等。
三、结束语
由于各个开发项目及其企业自身情况各异，以及项目开发企业管理者的管理思路与水平差异，导致项目风险管理的结果千差万别，所以，房地产企业应该正确认识风险管理问题，并积极寻找能够有效防御或降低风险的方法，从而减少企业损失，提高项目投资的有效性，保障项目开发的顺利进行。
参考文献：
[1]邓子贵.大企业税务风险管理初探[J].现代经济信息，2011（21）
[2]方龄娅.房地产开发项目风险管理的实施[J].中国城市经济，2011（15）