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自从财政部、国家税务总局于2009年7月下发《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》（下称“通知”）之后，各地先后都开始执行新政。但因为征纳双方立场不同，利益相对，所以对房地产计税价格的争议在所难免。为此，在该通知中明确要求各地根据实际情况建立评税结果争议处理机制，遵循公平、简便的原则，有效地化解征纳双方的矛盾。通知要求在现行法律法规框架下，制定适合本地情况的争议处理办法，建立争议处理机制。通知要求，因纳税人对核定价格持有异议而引发争议的，各地应根据本地情况探索解决办法，并形成长期机制。如可由领导小组或实施小组指定具有资质等级的评估机构进行评估，参考评估结果，确定计税价格；也可由征收机关成立争议处理小组，派专人（两人以上）实地勘察房产情况，根据查看情况参照计算机核定价格，酌情确定计税价格；或者可以从银行等相关部门获取房产交易的资金往来记录作为计税依据等。
当前，部分省、市、县税务机关相继出台了存量房计税价格争议处理办法，对计税价格争议的处理作了明确规定，但这些规定还有待完善。比如，有的税务机关规定，纳税人无论什么原因，只要提出计税价格争议，税务机关就要选择评估机构重新评估且承担相关费用，这样既增加了征税成本，又降低了工作效率。
也有的地方税务机关应通过招标的方式，确定两家以上（含两家）存量房交易计税价格参照的评估机构，采用轮候方式参与个案评估工作，并报省地税局备案。受托评估机构或涉税财物价格认定机构应出具客观公正的评估报告，主管地方税务机关参照其评定结果核定计税价格。这种模式貌似比较简洁，但一旦业主要持续争议下去，则容易陷入新的僵局。
深圳在房地产计税价格争议处理方面起步较早，积累了丰富的经验，探索出一套基于法制规范的争议处理模式。深圳从2011年开始采用评估价作为房地产交易计税价格，尽管对房地产计税价格的评估比较准确，但不少纳税人仍然存有异议。在处理这些争议的过程中，深圳慢慢探索出具有特色的争议处理解决方案，并不断运用新的技术手段，丰富和发展了争议处理的体系。深圳不仅仅是在制度创新上更适合实践，更在技术探索上进行了大胆的尝试，最终形成了房地产计税价格争议处理的“4S模式”，其主要内容是：成熟的制度体系（System of rules）、分层处理流程（System of handling）、多元化解决方案（Solution）、多种技术支撑（Support of technology），如图1所示。
其中，制度体系（System of rules）主要包括房地产评估专家委员会运行规范、争议处理专业人员入职培训规范、房地产计税价格复核人员着装管理规定、房地产计税价格复核人员行为规范、房地产计税价格复核操作手册、房产评估价格常见问题手册、案例库建设和管理规范等等，系列制度的建设是争议处理工作持续、规范运作的必要保障。
处理流程（System of handling）主要包括五个层级，第一层次是计税价格评估机构，主要负责计税价格的评估、计税价格查询、计税价格咨询和价格异议；第二层次是地区税务机关，主要接受价格复核申请；第三层次是专业技术鉴定委员会，主要负责计税价格评估结果的技术鉴定工作；第四层次是市地方税务局，主要接受行政复议；第五层次是人民法院，这是房地产计税价格争议的最终受理环节，接受纳税人就房地产计税价格问题提起的诉讼。分级处理是房地产计税价格争议处理的基本原则，每个层级的受理机构和具体内容呈层级递进关系，如图2所示。
多元化解决方案（Solution），纳税人可以通过现场、网络、QQ、微信、电话等进行计税价格相关问题的查询和咨询，未来还可以开展移动纳税、移动GIS等进行房地产税的缴纳、争议提请和解决等相关业务。多元化的解决方案，使纳税人可以更多选择进行更多业务，可以最大范围降低争议的产生。
技术支撑（Support of technology）是房地产计税价格争议处理有效的技术保障，目前已经应用的技术包括新媒体技术、云计算呼叫系统、三维GIS技术、信息平台、移动信息平台、移动互联网GIS和移动纳税等。这些技术支撑，作为房地产计税价格争议前置手段，可以缓解或直接消除争议的产生。
房地产计税价格争议处理是一项庞大而复杂的工程，涉及到社会学、法学、传播学、心理学等多学科交叉领域，需要进行复杂的制度建构和技术梳理，为此，深圳所探索并应用多年的作为具有代表性的争议处理“4S模式”，构成房地产计税价格争议处理的有机系统，具有广泛的代表性和普适性，对于我国其他城市具有重要的启发意义。
从实践中来看，房地产计税价格争议处理4S模式主要包括以下特点：
系统性，缺一不可。制度体系（System of rules）、处理流程（System of handling）、多元化解决方案（Solution）、技术支撑（Support of technology），这四大版块互相促进、缺一不可。制度体系、处理流程是争议处理的“软科学”，使争议处理工作依法进行、规范有序；多元化解决方案、技术支撑是争议处理的“硬科学”，使争议处理有技术保障，有效地化解民怨民愤。
前瞻性，面向房产税。争议处理4S模式，主要面向未来房产税的征收。随着我国房产税立法步伐的加快和不动产统一登记的推进，房产税已日益迫近。我国房地产税轻保有重交易，这种税制结构将改革为轻交易重保有。目前我国对住宅类房地产保有环节是无需课税的，未来一旦保有环节需要课税的话，那么，对房地产的计税价格要求更准确，咨询量和争议量将剧增。争议处理4S模式可以化解很大一部分的矛盾，缓冲争议处理的复核、复议和诉讼环节的压力。
动态性，各地差异可以调整。我国幅员辽阔，各地差异巨大，争议处理4S模式包含的内容很庞杂，各城市可以根据本地的具体情况进行调整。无论是制度体系、处理流程、多元化解决方案还是技术支撑，均可根据具体城市的市情，进行适当的增删，以更有利于本地的房地产计税价格争议处理。例如有的城市三维GIS数据不够全面，则可分阶段推进。
规范性，高标准制定规则。在法制的框架下，争议处理4S模式采用科学的标准来确定是争议处理的每一个环节。一方面将争议处理工作前置，拦截消化一些比较简单的误解；另一方面提供多元的解决方案，为纳税人提供通畅便利的通道；再有，给纳税人足够的利益表达的层次，及至法律诉讼。争议处理4S模式中的每一个“S”，都充分考虑了纳税人的权益，确保争议处理规范运行。
实操性，方法容易落地执行。争议处理4S模式是着眼于解决房地产计税价格争议的完整系统，它由制度和技术两大主干要素四大版块以并列结构联结构成的具有实效功能的有机整体。著名的系统论创始人贝塔朗菲认为，任何系统都是一个有机的整体，它不是各个部分的机械组合或简单相加，系统的整体功能是各要素在孤立状态下所没有的性质。在争议处理4S模式中，每一个版块的内容都具有很强的实操性，其规范和标准比较容易落地执行。
随着我国房地产税的深入发展，房地产税轻持有重交易的现状将会改变。未来如果业主在保有房地产时需要纳税的话，因为每年都要缴纳税费，则业主将非常重视其房地产的计税价格，那么房地产计税价格争议无论在规模上还是频率上，都将呈爆发式增长，争议处理将成为常态化工作。届时，争议处理的4S模式将起到重要的缓解矛盾的作用。当然，从长远来看，关于房地产计税价格的争议处理不仅要有制度、技术的保障，各地还需要建立常设机构，以适应处理大规模、日常化的房地产计税价格争议。
李求军/责任编辑
当前，部分省、市、县税务机关相继出台了存量房计税价格争议处理办法，对计税价格争议的处理作了明确规定，但这些规定还有待完善。比如，有的税务机关规定，纳税人无论什么原因，只要提出计税价格争议，税务机关就要选择评估机构重新评估且承担相关费用，这样既增加了征税成本，又降低了工作效率。
也有的地方税务机关应通过招标的方式，确定两家以上（含两家）存量房交易计税价格参照的评估机构，采用轮候方式参与个案评估工作，并报省地税局备案。受托评估机构或涉税财物价格认定机构应出具客观公正的评估报告，主管地方税务机关参照其评定结果核定计税价格。这种模式貌似比较简洁，但一旦业主要持续争议下去，则容易陷入新的僵局。
深圳在房地产计税价格争议处理方面起步较早，积累了丰富的经验，探索出一套基于法制规范的争议处理模式。深圳从2011年开始采用评估价作为房地产交易计税价格，尽管对房地产计税价格的评估比较准确，但不少纳税人仍然存有异议。在处理这些争议的过程中，深圳慢慢探索出具有特色的争议处理解决方案，并不断运用新的技术手段，丰富和发展了争议处理的体系。深圳不仅仅是在制度创新上更适合实践，更在技术探索上进行了大胆的尝试，最终形成了房地产计税价格争议处理的“4S模式”，其主要内容是：成熟的制度体系（System of rules）、分层处理流程（System of handling）、多元化解决方案（Solution）、多种技术支撑（Support of technology），如图1所示。
其中，制度体系（System of rules）主要包括房地产评估专家委员会运行规范、争议处理专业人员入职培训规范、房地产计税价格复核人员着装管理规定、房地产计税价格复核人员行为规范、房地产计税价格复核操作手册、房产评估价格常见问题手册、案例库建设和管理规范等等，系列制度的建设是争议处理工作持续、规范运作的必要保障。
处理流程（System of handling）主要包括五个层级，第一层次是计税价格评估机构，主要负责计税价格的评估、计税价格查询、计税价格咨询和价格异议；第二层次是地区税务机关，主要接受价格复核申请；第三层次是专业技术鉴定委员会，主要负责计税价格评估结果的技术鉴定工作；第四层次是市地方税务局，主要接受行政复议；第五层次是人民法院，这是房地产计税价格争议的最终受理环节，接受纳税人就房地产计税价格问题提起的诉讼。分级处理是房地产计税价格争议处理的基本原则，每个层级的受理机构和具体内容呈层级递进关系，如图2所示。
多元化解决方案（Solution），纳税人可以通过现场、网络、QQ、微信、电话等进行计税价格相关问题的查询和咨询，未来还可以开展移动纳税、移动GIS等进行房地产税的缴纳、争议提请和解决等相关业务。多元化的解决方案，使纳税人可以更多选择进行更多业务，可以最大范围降低争议的产生。
技术支撑（Support of technology）是房地产计税价格争议处理有效的技术保障，目前已经应用的技术包括新媒体技术、云计算呼叫系统、三维GIS技术、信息平台、移动信息平台、移动互联网GIS和移动纳税等。这些技术支撑，作为房地产计税价格争议前置手段，可以缓解或直接消除争议的产生。
房地产计税价格争议处理是一项庞大而复杂的工程，涉及到社会学、法学、传播学、心理学等多学科交叉领域，需要进行复杂的制度建构和技术梳理，为此，深圳所探索并应用多年的作为具有代表性的争议处理“4S模式”，构成房地产计税价格争议处理的有机系统，具有广泛的代表性和普适性，对于我国其他城市具有重要的启发意义。
从实践中来看，房地产计税价格争议处理4S模式主要包括以下特点：
系统性，缺一不可。制度体系（System of rules）、处理流程（System of handling）、多元化解决方案（Solution）、技术支撑（Support of technology），这四大版块互相促进、缺一不可。制度体系、处理流程是争议处理的“软科学”，使争议处理工作依法进行、规范有序；多元化解决方案、技术支撑是争议处理的“硬科学”，使争议处理有技术保障，有效地化解民怨民愤。
前瞻性，面向房产税。争议处理4S模式，主要面向未来房产税的征收。随着我国房产税立法步伐的加快和不动产统一登记的推进，房产税已日益迫近。我国房地产税轻保有重交易，这种税制结构将改革为轻交易重保有。目前我国对住宅类房地产保有环节是无需课税的，未来一旦保有环节需要课税的话，那么，对房地产的计税价格要求更准确，咨询量和争议量将剧增。争议处理4S模式可以化解很大一部分的矛盾，缓冲争议处理的复核、复议和诉讼环节的压力。
动态性，各地差异可以调整。我国幅员辽阔，各地差异巨大，争议处理4S模式包含的内容很庞杂，各城市可以根据本地的具体情况进行调整。无论是制度体系、处理流程、多元化解决方案还是技术支撑，均可根据具体城市的市情，进行适当的增删，以更有利于本地的房地产计税价格争议处理。例如有的城市三维GIS数据不够全面，则可分阶段推进。
规范性，高标准制定规则。在法制的框架下，争议处理4S模式采用科学的标准来确定是争议处理的每一个环节。一方面将争议处理工作前置，拦截消化一些比较简单的误解；另一方面提供多元的解决方案，为纳税人提供通畅便利的通道；再有，给纳税人足够的利益表达的层次，及至法律诉讼。争议处理4S模式中的每一个“S”，都充分考虑了纳税人的权益，确保争议处理规范运行。
实操性，方法容易落地执行。争议处理4S模式是着眼于解决房地产计税价格争议的完整系统，它由制度和技术两大主干要素四大版块以并列结构联结构成的具有实效功能的有机整体。著名的系统论创始人贝塔朗菲认为，任何系统都是一个有机的整体，它不是各个部分的机械组合或简单相加，系统的整体功能是各要素在孤立状态下所没有的性质。在争议处理4S模式中，每一个版块的内容都具有很强的实操性，其规范和标准比较容易落地执行。
随着我国房地产税的深入发展，房地产税轻持有重交易的现状将会改变。未来如果业主在保有房地产时需要纳税的话，因为每年都要缴纳税费，则业主将非常重视其房地产的计税价格，那么房地产计税价格争议无论在规模上还是频率上，都将呈爆发式增长，争议处理将成为常态化工作。届时，争议处理的4S模式将起到重要的缓解矛盾的作用。当然，从长远来看，关于房地产计税价格的争议处理不仅要有制度、技术的保障，各地还需要建立常设机构，以适应处理大规模、日常化的房地产计税价格争议。
李求军/责任编辑