楼市崩盘,让日本在低迷或萧条中度过了20余年,至今没有恢复元气。
　　中国缺少日本当年的两大支柱,民穷与技术落后的现实,注定中国承受房地产崩盘的能力是十分脆弱的。所以——
　　
　　日本当年房价为什么崩盘?总结下来,无外乎几点:炒房投机获利超过正常企业利润,导致大量资源流向房地产领域,加速了泡沫的形成;滥发基础货币(对内)与升值压力(对外);人口结构发生变化…… 中国自古崇尚“居安思危”的理念,努力做到在危险还没有到来时,就提前发现问题,将之在萌芽状态就解决掉,以避免在未来某个时刻置身于危险之中。
　　中国楼市会不会崩盘呢?不妨对照一下日本。
　　从这几年的情况来看,企业正常经营所获利润,别说能够超过就是接近房地产的也寥寥无几。尤其是次贷危机发生后,中国推出了4万亿的救市计划,以此为基础,地方政府推出了18万亿的救市计划,即使剔除重叠的,规模之庞大也足以令世界触目惊心。为了筹集资金,许多地方政府强化了税费征收功能,企业负担加重,原本微薄的利润变得更加微薄。
　　这也正是次贷危机之下,全世界房价下跌,唯独中国房价率先快速上涨的根本原因。由于大量资源流向房地产领域,加速了中国房价的上涨,这种上涨形成的示范效应又吸引更多的资金涌向房地产,资金的持续流入为中国房地产戴上了一个华美的光环,而在这种光环之下,则是一个令人忧虑的前景:如果制造业的基础松动,过于倚重房地产的中国,如何应对未来房地产波动甚至崩盘的隐忧?
　　广场协议签订后,日本政府为了刺激经济发展,货币供应量每年超过10%。信貸投放也持续放大,比如,1991年,日本银行总贷款规模在当年国民生产总值中的占比高达90%,贷款大部分流入房地产领域。
　　中国在出台经济刺激计划后,信贷投放加快,仅2009年前9个月新增人民币贷款就高达8.67万亿元。我们无法知道到底有多少资金流向了房地产,但我们知道,存量住房几乎被销售一空,地王在全国各地一个接一个出现。2009年国内主要大城市前三季度土地出让金已经超过2007年全年,上海在2009年前9个月卖地收入达652亿元,名列全国第一,北京紧随其后,达571亿元。而2001年至2003年间,中国地方政府的土地出让金收入总额也才9100亿元。
　　再看一下人口因素。日本二战后的人口出生率一度达到33‰,这批婴儿长大成家后形成对住房的强大需求,推动着房价的上涨。
　　其实,中国的人口结构也在快速发生变化,只是这种变化被无情忽略了。我们不妨看一下媒体报道的具体数据:根据北京市教委发布的统计数据,2000年是小学毕业生人数的高峰年,小升初人数为18万人,到2001年减为17万人,2002年减为15万人,2003年是近年来小学毕业生减幅最大的一年,减为12万人,2004年减至10万人。2005年减至8万多人……如果把这组数据画成曲线图,人们很容易发现未来人口变化的趋势是何等之明显,何等之快速。
　　当人口结构在十多年后呈现巨变,中国支撑高房价的基础在哪里?我此前说过,当人们的预期发生变化,大量被囤积的房源蜂拥到市场,谁有力量维持高房价泡沫及由此营造出来的虚幻的繁荣?而且,由于快速扩张,中国大城市的承受能力已经到达极限。比如,人均水资源国际公认的警戒线是1000立方米,而上海的人均水资源仅150立方米,北京仅300立方米。当城市遭遇最致命的发展瓶颈,房价还能独立前行吗?毕竟,我们不是生活在童话中。
　　房价连年上涨,远远超出了民众的实际购买力,严重恶化了民生,使得许多人把拥有房子这种生活必需品定为人生的终极目标。更重要的是,房地产已经成为消耗公众财富的无底洞。 既得利益集团拼命渲染房地产发展带来的好处,而对日积月累的隐患只字不提。日本在房地产崩盘后,依靠技术和民富两大基础,尚能跌跌撞撞地在20多年低迷期中坚持下来,中国房价如果真的崩盘,我们能撑多久?别忘了,中国缺少日本当年的两大支柱,民穷与技术落后的现实,注定中国承受房地产崩盘的能力是十分脆弱的。这些问题,真的应该冷静思考、认真对待了!(编辑/张本科)
　　
　　作者简介
　　时寒冰,字暖之,现为中国财经传媒人联盟特约观察员、凤凰博报特约顾问、南京大学客座教授、上海证券报首席评论员。10多年来,潜心做趋势研究,自创利益分析法体系。著有《中国怎么办——当次贷危机改变世界》。