华夏幸福持有的廊坊京御房地产开发有限公司自2009年借壳进入ST国祥，受国家对房地产宏观调控政策的影响，搁置了两年直到2011年7月，证监会才正式批复。从此，华夏幸福走出了一波波澜壮阔的上涨行情，股价从6.47元上涨到目前的25.04元（2012年4月16日），累计上涨287%。在国家对房地产企业持续打压的过程中，房地产上市公司股价一片萧条，是什么支撑了这家公司逆市持续创造奇迹？这就是本文要分析的从工业地产到产业新城——新型综合地产的巨大成长空间和独特投资价值。
　　工业地产VS商业地产
　　所谓工业地产，是从土地用途出发来定义的地产开发模式，相比商业地产和住宅地产，工业地产主要适用于工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在中国，工业房地产土地的批租年限为50 年。
　　工业地产与商业地产和住宅地产比较起来，主要在于工业地产与产业经济密切关联，受区域产业化程度和政府产业政策影响很大。工业地产和商业地产均不受国家房地产调控政策影响，因此，要求开发商有很强的行业专业性以及招商引资能力。同时，工业地产与商业地产均受地方区域经济规划和城市建设规划的限制。
　　
　　华夏幸福“模式”
　　华夏幸福的产业新城开发模式，是从工业地产起步，又在此基础上将工业地产、住宅地产和商业地产相互融合的一种综合的新型地产模式。华夏幸福开发模式的发展过程经历了三个阶段。
　　第一阶段是发展工业园区模式。2002年，以主导开发河北固安工业园区为起点，华夏地产正式进入了工业地产开发商行列。此后，又相继开发了河北大厂潮白河工业区、河北怀来生态园区。目前，已经签约并正待开发的还有河北秦皇岛昌黎工业园区、河北承德滦平金山岭园区、辽宁沈北蒲河智慧产业园区、辽宁沈阳于洪园区等共10个园区。
　　以最早的河北固安工业园区为突破口，华夏地产逐步形成了工业园区模式。工业园区开发模式不仅能够促进当地政府与企业之间的合作，同时能够充分依托首都的产业辐射优势，主攻重点产业，以龙头项目带动上下游配套。此外，工业园区模式将高起点国际化园区规划与产业规划融合在一起，促使产业集聚到产业化和城市化方向。
　　目前，河北固安工业园区已经成为北方电子信息产业和汽车零配件产业的重要基地，是河北省发展最快的县域工业园区，在今年更是被业界评为中国最具投资价值“十大环保园区”和环渤海地区典型的产业新城。
　　作为市场化的园区运作模式，华夏幸福不仅可以整合一流的产业专家，同时，能够针对各区域的特点，紧贴政策导向，为区域量身定制个性化建设方案。华夏幸福运用产业价值链分析、资源匹配性分析、产业集群分析、产业类型综合评估等研究方法，结合工业园区开发建设实践，制定出精准的产业发展策略，并依托强大的招商引资和产业培育能力来推动落实。
　　第二阶段是发展连锁小镇模式。从2006年起，华夏幸福以“孔雀城”为品牌，进行环北京地区的生态小镇的连锁式开发，目前已建成“永定河孔雀城”、“大运河孔雀城”、“潮白河孔雀城”、“八达岭孔雀城”四个项目。孔雀城各项目在环北京郊区呈包围式环状分布，形成“一个北京城，四个孔雀城”的开发布局。同时，孔雀城率先引入酒店、家居、餐饮等行业中成熟的“连锁”理念，在选址、服务、规划、设计及配套等方面，实现了统一标准，成就了“京郊生态小镇连锁品牌”。
　　孔雀城的理念是为“市内有公寓，希望通过郊区小镇获得田园亲情度假生活”的都市精英家庭提供解决方案。孔雀城用先进的开发模式，离尘不离城的选址理念，高品质的住宅小镇以及开创式的“生活方式”服务体系，为客户搭建一个实现“7+3”亲情生活模式的平台。孔雀城所定义的“7+3”生活方式，是“老人每周7天住在孔雀城，年轻夫妇带着孩子从周五晚上开始，周末3天来孔雀城度假”。继“京郊生态小镇连锁品牌”孔雀城之后，华夏幸福又开发了面向北京的“轻轨新城连锁品牌”——大卫城和“人文新镇连锁品牌”——兰亭新镇。
　　第三阶段是发展工业园区+连锁小镇模式。华夏幸福最新的开发趋向是以产业新城为核心理念，将工业园区模式和连锁小镇模式相互融合，进行综合开发。以工业园区带动区域经济和产业发展，以连锁小镇和配套商业推动城市化，进而通过统一的城市规划将产业园区与城市生活区有机融合，从而打造现代化产业新城。比如河北固安工业园区和大厂园区均以孔雀城为核心，引进国际知名商业品牌和酒店管理公司，旨在打造现代化城市生活区。
　　（作者系北京金力控股集团战略与资本副总裁，中央财经大学硕士生校外导师）