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2020年，新冠肺炎“黑天鹅”影响了世界，影响了各行各业。第一太平戴维斯报告显示，2020年，全球上半年房地产行业投资额下降了33%，亚太地区受到的冲击最大，同比下降45%。中国商品房市场上半年销售面积下降了8.4%。
由于政府对疫情进行了有效控制，中国成为经济恢复最早的国家之一。二季度开始，中国经济增长由负转正，实现GDP同比增长3.2%。上半年，中国房地产开发投资在6月开始转为正增长，商品房销售面积比一季度增加18%。
疫情、宏观经济、政策以及行业发展周期，是影响房地產行业发展和走势的主要因素。在各种因素综合影响下，房地产行业在内部结构、城市区域呈现出不同的发展状态和未来趋势。
一冷一热
为了推动经济复苏，国家推出了一系列政策，例如宽松的货币政策和信贷政策、行业监管放松。虽然政策总体导向是“房住不炒”，但由于房地产行业资金密集，可获取较高利润，部分资金还是在市场导向下流入了房地产行业。
在房地产内部结构上，住宅地产和商业物业呈现一热一冷的发展趋势。住宅地产引领整个地产行业的恢复和未来发展;商业物业整体受到重创，但部分因为新经济带来增长的物业具有积极发展。
从上半年数据来看，住宅类房产受疫情影响，销售面积累计同比增速在2月底低至-39.2%，6月底上升至-7.6%。同时，住宅类房产累计销售面积的期房占比在6月上升。住宅房产是整个房产市场增长的中坚力量，可喜的增速预示了未来的继续恢复与增长。
而商业物业则处境艰难。疫情重创了需要线下接触的实体经济，例如餐饮、酒店、实体零售、线下教育培训。今年二三月份出现的“商铺关门潮”让人们意识到实体经济面对疫情的脆弱。2020年上半年，办公楼销售面积累计同比下降了26.5%，销售金额也降低了28%，二季度零售面积同比减少了81%。与销售紧密相连的是去库存挑战，商业物业现房交易占比增加，去库存成为开发商的一个巨大压力所在。从累计销售面积来看，办公楼现房交易与期房交易比为44.5%。虽然情况比三四月份有所好转，但依然不乐观。
在商业地产的内部结构上，与新经济相关的一些物业呈现增长趋势，例如物流仓库。疫情进一步促进了“互联网 ”经济的发展，电商、网络办公、宅经济迅速增长。这带来了物流运输的需求。以北京为例，北京物流场地的空置率明显下降，二季度回落至5.6%。
至今，疫情在中国部分城市省份出现反复。按照这样的发展趋势，住宅地产继续恢复并稳定发展，新经济影响下的商业物业增长空间大，传统商业物业则增长艰难。
在商业地产的内部结构上，与新经济相关的一些物业呈现增长趋势，例如物流仓库。
城市梯队
随着经济复苏和相关政策影响，不同城市、区域的房地产市场呈现不同的发展和走势。上半年以来，央行实施了2次降息和3次降准。国家倡导“因城施策”，苏州、杭州、广州等城市放松了房地产限购政策。
住宅房价是一个风向标。在区域上，东部和西部地区恢复最快。西部地区表现亮眼，至6月末，销售面积累计同比增长回升了86.44%，至-5.6%，在恢复增速上超过东部地域，在同比增速上超过了中部地区。东北地方近年经济增长乏力，房地产行业恢复较为困难。中部地区如湖北为疫情暴发地，受到负面影响较大。
从2020年上半年百城新建住宅的价格累计涨幅来看，一线城市抗风险能力最强，价格高位维持，是疫情后恢复最快的梯队。一线城市新建住宅均价环比涨幅从今年低谷时期的-0.06%左右恢复至6月底的0.75%。在城市群中，长三角城市圈表现亮眼，整个区域房价累计上涨2.72%，同比增加1.66%。
此外，杭州等热门二线城市恢复速度较快，投资热度在今年超过广州。就业和落户是影响人口流动的重要因素;除了北上广深，成都、杭州、西安因为落户需求吸引人口流入。
相较而言，三四线城市2020年上半年新建住宅均价环比增幅最慢，为0.28%。“棚改”在近几年促进了房价的增长。2020年，三四线城市城中村、危房等实行的“棚改”基本完成。
未来，经济潜力大的一二线城市房价依然走向稳定发展，并会随着城市经济变化出现微小的起伏;经济发展潜力较小的三四线城市房价则会增长乏力。
总体趋稳
自1998年以来，中国房价开始了一二十年的增长。但高房价带来了负外部性，挤压了消费，影响家庭发展。整个房地产行业的高速增长难以维持，总体发展趋于稳定。
但是，中国的城镇化率还在连年增长，这为房地产行业提供发展空间。国家统计局发布数据显示，截至2019年末，城镇常住人口占总人口的60.6%，较上一年上升了1.02个点;具有城镇户籍的人口占比44.38%。
发达国家的城镇化率大约为80%，日本的城镇化率更是超过了90%。相较而言，中国城镇化率还有不小提升空间。城市聚集了就业、教育、医疗等优质资源，农村人口依然会继续向城市流动，这意味着未来的房地产行业依然有发展空间。
除了城市化，中国的经济发展是房地产行业发展的大支撑。观察2019各国GDP增速数据可知，中国依然是世界上GDP同比增速最快的国家之一，同时是在增速最快的国家中经济体量最大的一个。经济增速伴随着公民收入水平的增长和行业的发展，房地产行业尤其是具有发展潜力的细分市场依然可保持一定的增长。目前乃至近五年，房地产依然是中国的支柱产业之一。
总体而言，中国房地产市场呈现住宅地产和商业物业发展分化、一二线城市和三四线城市分化，以及城市圈分化的发展趋势，整体趋于稳定发展。世卫组织认为，新冠肺炎对人类的影响将持续10年之久，疫情对房地产行业的影响可能在中长期持续。