论文部分内容阅读
【摘要】地产项目的工程量十分浩大，不论是地产项目的开发商、承包商还是施工单位等都希望可以从中取得丰厚的利润，然而，地产项目的投资方越来越谨慎，这使得人们不得不通过成本控制的方式来保障自己的利益。本文通过对地产项目工程建设过程的分析，概述了其不同阶段成本控制的工作重点，并总结了相应的成本控制方法。
【关键词】地产项目，工程建设，成本控制，重点，方法研究
1.前言
大多数的地产项目施工单位会强调如何“开源”，但与此同时，他们也越来越重视如何更好的“节流”，即地产项目施工单位已经将成本控制问题目标化，力求 “将每一分钱用在该用的地方”。目前，房地产行业的竞争越来越激烈，施工单位若想在这个行业中站稳脚跟发展，就需要采取科学合理的成本控制方法，以提高自己的市场价格竞争力，从而实现预期的经济效益。房地产项目的工程建设过程可以划分为三个阶段，分别为前期决策阶段、设计阶段、施工阶段，下文则从这三个不同的阶段探讨了成本控制的重点和方法。
2.地产工程建设中成本控制的重点
地产项目的建设成本主要包括土地费用、配套费用、建安成本、前期费用、管理费用、筹资成本、销售费用等，这个过程涉及到了前期的决策、设计、施工、销售等各个环阶段，所以，地产项目工程建设的成本控制关系到项目建设的整个过程。
2.1前期阶段
工程前期阶段的成本费用包括了这一阶段的勘察设计费、拆迁费、城市基础设施配套费等，其成本应该依照相关文件的规定来估算，在设计阶段也可以采取一些限额措施，从而达到控制前期费用支出的目的。其中，土地及拆迁费用应该包含土地的拆迁费、出让金、使用税、契税等，而房地产的开发商可以通过招、拍、挂这三个方法获得土地，同样，在房地产的开发过程中，获得土地的费用则是这一阶段的固定成本，也就是说，精准的定位以及详细的成本分析工作是地产项目工程建设在前期阶段中的重中之重。
2.2施工阶段
地产项目在工程施工阶段中的成本应该包括开发商供应的物资成本、分包工程的建设成本以及工程区内的配套成本等，这些会受到资源、人工以及工期等许多因素的影响，地产项目在工程施工阶段中的成本是一种可变成本，它也是成本控制工作的重点。
在项目工程的施工阶段中，房地产开发商的首要任务即为“怎样有效控制成本支出使其不超过前期的预算”，而如何解决这一问题也存在着许多争议，虽然这一阶段的投资较小，但较多的浪费现象也会导致超额投资，所以，这一阶段的成本控制工作仍然不得忽视。
3.地产工程建设中成本控制的主要方法
3.1前期阶段
地产项目工程建设的决策环节具有一定的决定性，其市场定位相对来说是比较科学和精准的，而地产工程的成本与其定位又密切相关，这就需要开发商对市场进行较为合理且准确的预测，并以此作为定位的依据，从而按照需求大小确定产品的消费群体，防止因盲目投资带来的资本浪费。另外，前期阶段还应该合理地制定成本控制工作的目标，由于房地产项目的工程建设受到政策因素的影响较大，所以，在前期的决策阶段中，还要详细地分析不可预计成本发生的可能性，充分考虑各种不可控因素对成本所产生的影响，使一些问题能够通过修改合同条款的方式得到及时的解决。
2.2设计阶段
1）实行工程设计招投标制度。随着我国市场经济体制的发展，地产项目的工程建设工作也应该积适当地采用一些创新机制，例如在工程的设计阶段可以引进竞争机制，以此强化工程的管理工作，达到成本控制的目的。另外，开发商可以通过招标的形式选择工程的设计单位，特别是对设计方案进行竞选，这不仅能够提升工程的设计质量，还可以对工程的成本起到有效的控制作用。
2）实行限额设计。在对地产工程进行设计之前，应该全面考虑施工的影响因素与经济因素，在保证工程的设计可以与實际的技术管理水平相符的同时，还应该保证其能够符合建筑标准、建筑模数、技术规定、设计规范等的具体要求。在选择工程的材料与设备时应兼顾其经济效益和安全效益，杜绝使用质量不过关的材料，并尽量选用采购便捷、运费便宜、施工简便的材料与设备。在地产项目的设计阶段，设计人员需要受到相应责任的约束，保证其设计行为与设计成果的合理性、安全性与合法性，完成的设计方案经审核过关并被采纳之后，方可签定合同进行经济结算。
3）实行奖励机制。为了使得设计单位能够充分发挥其主动性，我们可以建立一个以设计产品的工程造价为基础的约束和奖励机制。这主要是由于项目前期用于咨询服务的费用占总成本的比例较小，然而，设计方案对于工程质量和成本造价的影响很大，如一个开发商将一个多层公寓的设计工作交由不同的承包商负责，其地理条件与房屋类别都不相同，这使得不同的设计单位的设计成果会存在一定差异，而不同的设计基础决定了不同的成本造价，所以，实行约束与奖励机制可以有效避免这一问题的发生，从而控制项目工程的总体成本造价。
3.3施工阶段
1）强化签证管理。强化施工阶段的签证管理不仅有利于减少由于施工现场的变更导致的结算争议、签证漏洞等问题，同时还是核查成本控制的重要手段。首先，施工方需要建立一个严密的签证授权管理机制；其次，施工方应该明确规定不予签证的所有项目，包括工程量清单中未签证的所有项目，另外，现场工程师与项目经理需要对现场签证进行核查，并在上面签字或者盖章，之后还应送往相关部门进行审核，特别是一些涉及隐蔽工程的审核工作，也必须有审核部门的人员参加；最后，现场签证的项目与内容必须清清楚楚，其规格、单位、数量以及日期必须准确且符合实际，签证工作一定要依照规定的签证管理流程有序进行，保证签证和成本的管理工作做到无遗漏、零失误。
2）项目工程结算与竣工决算阶段的成本控制。地产工程成本的动态结算主要是将各方面的因素以动态的形式进行结算，这一方法使得工程的结算能够动态、直观地表现实际费用的支出情况，从而对成本产生有效的控制作用，同时，工程的竣工结算也需要接受严格的核查，特别应该注意隐蔽工程的验收签证与施工记录的相关手续是否完整，只有当竣工图和工程量审核通过之后才能够进行结算。
在对工程建设的实际造价进行分析时，可将通过批准的概预算指标与实际数据作比较，以此了解各工程的造价与总造价是否超支，并将其记录在案以方便日后查询和改进。对工程建设的成本造价进行核实时，财务处应先收集概预算动态变化的相关资料和数据，并对概预算的执行情况进行审查，然后对竣工工程成本造价的实际数额进行核查，在这之前也可以先与整个工程的总概算进行对比，为之后的核查工作提供方便，最后，分别将建筑安装工程费、设备器具费以及工程的一些其他费用与竣工结算得出的最后的实际成本逐个对比，分析超支和节约的主要原因，并总结出相应的有效措施。
参考文献
[1]唐著著.建筑工程施工项目成本管理[d]北京：机械工业出版杜，2005.
[2]张艳主编.成本会计[d].北京：机械工业出版社，2009.
[3]危道军，刘志强，主编.工程项目管理[M].湖北：武汉理工大学出版社，2004. [4]许焕兴.土建造价[M].北京：中国建筑工业出版社，2005.
【关键词】地产项目，工程建设，成本控制，重点，方法研究
1.前言
大多数的地产项目施工单位会强调如何“开源”，但与此同时，他们也越来越重视如何更好的“节流”，即地产项目施工单位已经将成本控制问题目标化，力求 “将每一分钱用在该用的地方”。目前，房地产行业的竞争越来越激烈，施工单位若想在这个行业中站稳脚跟发展，就需要采取科学合理的成本控制方法，以提高自己的市场价格竞争力，从而实现预期的经济效益。房地产项目的工程建设过程可以划分为三个阶段，分别为前期决策阶段、设计阶段、施工阶段，下文则从这三个不同的阶段探讨了成本控制的重点和方法。
2.地产工程建设中成本控制的重点
地产项目的建设成本主要包括土地费用、配套费用、建安成本、前期费用、管理费用、筹资成本、销售费用等，这个过程涉及到了前期的决策、设计、施工、销售等各个环阶段，所以，地产项目工程建设的成本控制关系到项目建设的整个过程。
2.1前期阶段
工程前期阶段的成本费用包括了这一阶段的勘察设计费、拆迁费、城市基础设施配套费等，其成本应该依照相关文件的规定来估算，在设计阶段也可以采取一些限额措施，从而达到控制前期费用支出的目的。其中，土地及拆迁费用应该包含土地的拆迁费、出让金、使用税、契税等，而房地产的开发商可以通过招、拍、挂这三个方法获得土地，同样，在房地产的开发过程中，获得土地的费用则是这一阶段的固定成本，也就是说，精准的定位以及详细的成本分析工作是地产项目工程建设在前期阶段中的重中之重。
2.2施工阶段
地产项目在工程施工阶段中的成本应该包括开发商供应的物资成本、分包工程的建设成本以及工程区内的配套成本等，这些会受到资源、人工以及工期等许多因素的影响，地产项目在工程施工阶段中的成本是一种可变成本，它也是成本控制工作的重点。
在项目工程的施工阶段中，房地产开发商的首要任务即为“怎样有效控制成本支出使其不超过前期的预算”，而如何解决这一问题也存在着许多争议，虽然这一阶段的投资较小，但较多的浪费现象也会导致超额投资，所以，这一阶段的成本控制工作仍然不得忽视。
3.地产工程建设中成本控制的主要方法
3.1前期阶段
地产项目工程建设的决策环节具有一定的决定性，其市场定位相对来说是比较科学和精准的，而地产工程的成本与其定位又密切相关，这就需要开发商对市场进行较为合理且准确的预测，并以此作为定位的依据，从而按照需求大小确定产品的消费群体，防止因盲目投资带来的资本浪费。另外，前期阶段还应该合理地制定成本控制工作的目标，由于房地产项目的工程建设受到政策因素的影响较大，所以，在前期的决策阶段中，还要详细地分析不可预计成本发生的可能性，充分考虑各种不可控因素对成本所产生的影响，使一些问题能够通过修改合同条款的方式得到及时的解决。
2.2设计阶段
1）实行工程设计招投标制度。随着我国市场经济体制的发展，地产项目的工程建设工作也应该积适当地采用一些创新机制，例如在工程的设计阶段可以引进竞争机制，以此强化工程的管理工作，达到成本控制的目的。另外，开发商可以通过招标的形式选择工程的设计单位，特别是对设计方案进行竞选，这不仅能够提升工程的设计质量，还可以对工程的成本起到有效的控制作用。
2）实行限额设计。在对地产工程进行设计之前，应该全面考虑施工的影响因素与经济因素，在保证工程的设计可以与實际的技术管理水平相符的同时，还应该保证其能够符合建筑标准、建筑模数、技术规定、设计规范等的具体要求。在选择工程的材料与设备时应兼顾其经济效益和安全效益，杜绝使用质量不过关的材料，并尽量选用采购便捷、运费便宜、施工简便的材料与设备。在地产项目的设计阶段，设计人员需要受到相应责任的约束，保证其设计行为与设计成果的合理性、安全性与合法性，完成的设计方案经审核过关并被采纳之后，方可签定合同进行经济结算。
3）实行奖励机制。为了使得设计单位能够充分发挥其主动性，我们可以建立一个以设计产品的工程造价为基础的约束和奖励机制。这主要是由于项目前期用于咨询服务的费用占总成本的比例较小，然而，设计方案对于工程质量和成本造价的影响很大，如一个开发商将一个多层公寓的设计工作交由不同的承包商负责，其地理条件与房屋类别都不相同，这使得不同的设计单位的设计成果会存在一定差异，而不同的设计基础决定了不同的成本造价，所以，实行约束与奖励机制可以有效避免这一问题的发生，从而控制项目工程的总体成本造价。
3.3施工阶段
1）强化签证管理。强化施工阶段的签证管理不仅有利于减少由于施工现场的变更导致的结算争议、签证漏洞等问题，同时还是核查成本控制的重要手段。首先，施工方需要建立一个严密的签证授权管理机制；其次，施工方应该明确规定不予签证的所有项目，包括工程量清单中未签证的所有项目，另外，现场工程师与项目经理需要对现场签证进行核查，并在上面签字或者盖章，之后还应送往相关部门进行审核，特别是一些涉及隐蔽工程的审核工作，也必须有审核部门的人员参加；最后，现场签证的项目与内容必须清清楚楚，其规格、单位、数量以及日期必须准确且符合实际，签证工作一定要依照规定的签证管理流程有序进行，保证签证和成本的管理工作做到无遗漏、零失误。
2）项目工程结算与竣工决算阶段的成本控制。地产工程成本的动态结算主要是将各方面的因素以动态的形式进行结算，这一方法使得工程的结算能够动态、直观地表现实际费用的支出情况，从而对成本产生有效的控制作用，同时，工程的竣工结算也需要接受严格的核查，特别应该注意隐蔽工程的验收签证与施工记录的相关手续是否完整，只有当竣工图和工程量审核通过之后才能够进行结算。
在对工程建设的实际造价进行分析时，可将通过批准的概预算指标与实际数据作比较，以此了解各工程的造价与总造价是否超支，并将其记录在案以方便日后查询和改进。对工程建设的成本造价进行核实时，财务处应先收集概预算动态变化的相关资料和数据，并对概预算的执行情况进行审查，然后对竣工工程成本造价的实际数额进行核查，在这之前也可以先与整个工程的总概算进行对比，为之后的核查工作提供方便，最后，分别将建筑安装工程费、设备器具费以及工程的一些其他费用与竣工结算得出的最后的实际成本逐个对比，分析超支和节约的主要原因，并总结出相应的有效措施。
参考文献
[1]唐著著.建筑工程施工项目成本管理[d]北京：机械工业出版杜，2005.
[2]张艳主编.成本会计[d].北京：机械工业出版社，2009.
[3]危道军，刘志强，主编.工程项目管理[M].湖北：武汉理工大学出版社，2004. [4]许焕兴.土建造价[M].北京：中国建筑工业出版社，2005.