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“小产权房”的形成既与城乡二元体制有关，也与城市化、工业化集聚带来的土地快速升值有关．更与农村土地的福利性及具体的政府治理机制有关。“小产权房”的禁而不止，与市场需求及潜在利润有关，级差地租的影响及价格相对便宜是“小产权房”迅速发展的两大关键原因。“小产权房”问题的实质是土地增值收益如何分配。“小产权房”不应合法化，这既能得到学术论证，又与中国现实相契合。从国家发展战略及95％的农民福利角度思考“小产权房”问题，才能在坚持土地宪法秩序下。对“小产权房”涉及的土地财政、征地补偿、失地农民等问题做出正确解决。