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摘要：現如今，房地产开发项目中，控制开发成本的重要性越来越大。但目前，房地产开发项目中对开发成本的控制还有很多的问题存在，事前的市场考察、产品定位、设计阶段，事中的采购和施工阶段，以及事后的竣工以及营销阶段都有一定的问题。若能比较好的上述解决问题，将会更好地落实房地产开发项目中对开发成本的控制，不但可以提高企业的经济收益，同时提高了企业的综合竞争能力，促进企业的发展，进而能促进房地产行业的健康发展。
关键词：房地产；成本控制；问题；管理
1、引言
随着我国经济的发展，经济结构的转型，房地产行业已经开始出现了比较大的变化。随着房地产行业开发成本的上升，房价也在持续的增长，使购房者总体购房需求降低，房地产行业也不像前几年那样充满着生气。而开发成本的控制对房地产开发项目影响非常巨大，在这种前提下，能够控制好开发成本，在很大程度上可以在提高开发项目竞争力的同时使企业持续健康的发展下去，使房地产行业更上一层楼。但房地产项目中，控制开发成本是一个非常复杂的过程。现在，对开发成本控制还面临很多的有待解决的问题，如何去解决它，有效的控制成本，是现在房地产行业亟需解决的重要问题之一。
2、房地产项目成本控制所面对的问题
2.1质量成本问题
所谓质量成本问题，指的是企业在确保建筑项目工程质量上所花费的诸多费用的总和。建筑项目的质量成本问题，主要分为两个方面，一是工程的质量没有达到相应的指标，或者没有通过检测，为了通过提高质量达到标准所花费的成本，造成这种质量成本的原因很多，需要另外加以重视的是，项目经理追求成本的最大控制，反而降低了工程的质量。二是工程的质量远远超过了工程本身设定的质量指标，完成这部分导出标准的质量所额外花费的费用。质量成本问题主要是由于工程项目本身质量管理不到位，或者对质量管理理解不够深入造成的，同时表明建筑企业管理人员没有理解好工程质量和成本之间的关系，需要投入人力和资源去完善质量管理工作。
2.2成本预算和成本分析问题
成本预算和成本分析问题，主要指的是，企业在运行建筑工程前，没有对即将展开的工程项目进行全面的预算，并且无法合理的分析工程开展过程中各个阶段可能遇到的费用需求，对工程开展前和过程中出现的，影响到项目成本的问题缺乏分析能力。造成这一问题的主要原因是，企业在对建筑工程进行成本管控的过程中，仅仅依靠组织施工管理人员的工作经验，忽视了科学有效的成本管理体系，或者是企业缺乏相关合格的财会和管理方面的人才，导致成本预算和成本分析无法顺利进行，造成了企业建筑工程成本管控的乏力。
2.3成本管理系统的完善程度
造成成本管理系统不完善的原因包括：企业管理人员的素質偏低，组织施工的企业管理人员由于自身学历或者学习和执行能力有所缺陷，对于公司成本管理制度和相关条例理解和执行能力不足；成本管理意识不强，由于组织施工管理人员和公司管理层，对于成本管理工作的理解不到位，或者相应的成本管理工作责任划分不够明确，造成了相关工作人员对成本管理工作的忽视与懈怠；缺乏一套完善的企业工程项目成本管理系统，部分建筑公司由于缺乏相关人才或者缺少执行的资金，并没有建立起一套行之有效的成本管理系统，其中包括先进的成本控制理念和方法、成本管理的预算和分析、相应的预算和分析结果的细化和落实、以及日常工作中的临时性开支处理。
3、房地产开发成本控制精细化管理
3.1加强人力资源建设和激励制度建设
（1）建立综合素质评价体系。建立合理的综合素质评价体系，可以客观对员工的综合素质进行评价，根据员工的学历、专业、职业经历、性格，兴趣、爱好等进行工作分配，从而提高工作效率。（2）建立绩效考评制度。建立公平公正合理的绩效考评制度是激励机制的核心。通过适时合理的奖励，调动员工的积极性，吸引人才、留住人才。（3）人本管理与伦理管理。定期从思想认识、工作方式方法、处事技巧等方面对员工进行专业系统的培训。重视员工价值、给员工充分展现和发展自我的平台，尊重员工的合理需求，让员工形成对企业的归属感、自信心和荣誉感，从而调动员工的积极性和创造精神。
3.2提高企业成本预算和分析的能力
由于项目成本预算和分析的制定和实施，能有效的减少不必要的成本增加，因此，做好项目成本的预算和分析工作，就显得格外重要。为了达到这一目标需要企业做到：引进成本控制人才，确保企业的成本预算工作能够得以开展；结合企业实际工作情况和现场工作人员的反馈，构建卓有成效的企业成本预算和分析部门；根据当前工程项目，结合实际情况分析工程进展过程中可能会出现的一切费用，以此为根据制定预算方案，确保预算的有效性和合理性，并将预算交付公司管理层进行审议，确保预算可以满足企业成本控制的需求。在制定了预算之后，还需要施工和管理部门针对预算中开列的各个项目，制定相应的细化和落实措施，确保工程进行中的各项工作和开支能够按照预算的方案进行，达到减少项目成本的目的。
3.3加强对施工过程中的工程成本控制
施工阶段的成本投入是整个开发周期中投入最大的阶段。施工阶段的管理就是合同履约行为的管理。因此，该阶段造价控制的重点任务就是加强合同管控，避免工程索赔。施工阶段成本管控的关键是对工程变更签证的有效管控。根据合同要求和公司的管理制度，严格审核发生的各类工程签证、变更，同时提高主动控制成本的意识，提前发现成本控制问题及时解决，对施工单位和供货商不能履行合同的情况按照合同约定及时进行处罚，保证成本的有效管控。
4、结束语
房地产企业的成本控制是房地产企业经营方式改革的关键点。成本控制工作是一个长久的、连续的、企业全员参与的过程。在成本控制过程中，企业的制度建设、信息建设、人力资源建设以及项目各个阶段的流程控制都发挥着重大的作用。企业应该结合市场环境和自身资源条件的变化，在成本控制执行的过程中不断完善控制方法与模式，从而提高房地产企业的市场竞争力。
参考文献：
[1]张百兵.房地产开发项目成本控制与管理[D].大连理工大学，2014.
[2]刘旭.房地产企业成本控制研究[D].华南理工大学，2013.
[3]林华.浅谈房地产项目成本控制[D].华南理工大学，2013.
[4]侯志国.中国房地产开发项目成本控制分析[D].对外经济贸易大学，2006.
[5]黄嘉苇.目标动态成本管理下房地产成本控制研究[D].安徽财经大学，2016.
关键词：房地产；成本控制；问题；管理
1、引言
随着我国经济的发展，经济结构的转型，房地产行业已经开始出现了比较大的变化。随着房地产行业开发成本的上升，房价也在持续的增长，使购房者总体购房需求降低，房地产行业也不像前几年那样充满着生气。而开发成本的控制对房地产开发项目影响非常巨大，在这种前提下，能够控制好开发成本，在很大程度上可以在提高开发项目竞争力的同时使企业持续健康的发展下去，使房地产行业更上一层楼。但房地产项目中，控制开发成本是一个非常复杂的过程。现在，对开发成本控制还面临很多的有待解决的问题，如何去解决它，有效的控制成本，是现在房地产行业亟需解决的重要问题之一。
2、房地产项目成本控制所面对的问题
2.1质量成本问题
所谓质量成本问题，指的是企业在确保建筑项目工程质量上所花费的诸多费用的总和。建筑项目的质量成本问题，主要分为两个方面，一是工程的质量没有达到相应的指标，或者没有通过检测，为了通过提高质量达到标准所花费的成本，造成这种质量成本的原因很多，需要另外加以重视的是，项目经理追求成本的最大控制，反而降低了工程的质量。二是工程的质量远远超过了工程本身设定的质量指标，完成这部分导出标准的质量所额外花费的费用。质量成本问题主要是由于工程项目本身质量管理不到位，或者对质量管理理解不够深入造成的，同时表明建筑企业管理人员没有理解好工程质量和成本之间的关系，需要投入人力和资源去完善质量管理工作。
2.2成本预算和成本分析问题
成本预算和成本分析问题，主要指的是，企业在运行建筑工程前，没有对即将展开的工程项目进行全面的预算，并且无法合理的分析工程开展过程中各个阶段可能遇到的费用需求，对工程开展前和过程中出现的，影响到项目成本的问题缺乏分析能力。造成这一问题的主要原因是，企业在对建筑工程进行成本管控的过程中，仅仅依靠组织施工管理人员的工作经验，忽视了科学有效的成本管理体系，或者是企业缺乏相关合格的财会和管理方面的人才，导致成本预算和成本分析无法顺利进行，造成了企业建筑工程成本管控的乏力。
2.3成本管理系统的完善程度
造成成本管理系统不完善的原因包括：企业管理人员的素質偏低，组织施工的企业管理人员由于自身学历或者学习和执行能力有所缺陷，对于公司成本管理制度和相关条例理解和执行能力不足；成本管理意识不强，由于组织施工管理人员和公司管理层，对于成本管理工作的理解不到位，或者相应的成本管理工作责任划分不够明确，造成了相关工作人员对成本管理工作的忽视与懈怠；缺乏一套完善的企业工程项目成本管理系统，部分建筑公司由于缺乏相关人才或者缺少执行的资金，并没有建立起一套行之有效的成本管理系统，其中包括先进的成本控制理念和方法、成本管理的预算和分析、相应的预算和分析结果的细化和落实、以及日常工作中的临时性开支处理。
3、房地产开发成本控制精细化管理
3.1加强人力资源建设和激励制度建设
（1）建立综合素质评价体系。建立合理的综合素质评价体系，可以客观对员工的综合素质进行评价，根据员工的学历、专业、职业经历、性格，兴趣、爱好等进行工作分配，从而提高工作效率。（2）建立绩效考评制度。建立公平公正合理的绩效考评制度是激励机制的核心。通过适时合理的奖励，调动员工的积极性，吸引人才、留住人才。（3）人本管理与伦理管理。定期从思想认识、工作方式方法、处事技巧等方面对员工进行专业系统的培训。重视员工价值、给员工充分展现和发展自我的平台，尊重员工的合理需求，让员工形成对企业的归属感、自信心和荣誉感，从而调动员工的积极性和创造精神。
3.2提高企业成本预算和分析的能力
由于项目成本预算和分析的制定和实施，能有效的减少不必要的成本增加，因此，做好项目成本的预算和分析工作，就显得格外重要。为了达到这一目标需要企业做到：引进成本控制人才，确保企业的成本预算工作能够得以开展；结合企业实际工作情况和现场工作人员的反馈，构建卓有成效的企业成本预算和分析部门；根据当前工程项目，结合实际情况分析工程进展过程中可能会出现的一切费用，以此为根据制定预算方案，确保预算的有效性和合理性，并将预算交付公司管理层进行审议，确保预算可以满足企业成本控制的需求。在制定了预算之后，还需要施工和管理部门针对预算中开列的各个项目，制定相应的细化和落实措施，确保工程进行中的各项工作和开支能够按照预算的方案进行，达到减少项目成本的目的。
3.3加强对施工过程中的工程成本控制
施工阶段的成本投入是整个开发周期中投入最大的阶段。施工阶段的管理就是合同履约行为的管理。因此，该阶段造价控制的重点任务就是加强合同管控，避免工程索赔。施工阶段成本管控的关键是对工程变更签证的有效管控。根据合同要求和公司的管理制度，严格审核发生的各类工程签证、变更，同时提高主动控制成本的意识，提前发现成本控制问题及时解决，对施工单位和供货商不能履行合同的情况按照合同约定及时进行处罚，保证成本的有效管控。
4、结束语
房地产企业的成本控制是房地产企业经营方式改革的关键点。成本控制工作是一个长久的、连续的、企业全员参与的过程。在成本控制过程中，企业的制度建设、信息建设、人力资源建设以及项目各个阶段的流程控制都发挥着重大的作用。企业应该结合市场环境和自身资源条件的变化，在成本控制执行的过程中不断完善控制方法与模式，从而提高房地产企业的市场竞争力。
参考文献：
[1]张百兵.房地产开发项目成本控制与管理[D].大连理工大学，2014.
[2]刘旭.房地产企业成本控制研究[D].华南理工大学，2013.
[3]林华.浅谈房地产项目成本控制[D].华南理工大学，2013.
[4]侯志国.中国房地产开发项目成本控制分析[D].对外经济贸易大学，2006.
[5]黄嘉苇.目标动态成本管理下房地产成本控制研究[D].安徽财经大学，2016.