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[摘 要]随着我国社会经济的飞速发展，深化土地使用制度改革以及推进土地市场化资源配置，土地估价行业取得了长足的发展，为促进我国社会经济的进步发展以及国有土地资产的增保值发扬了重要作用。但我国土地估价行业的发展管理中一直存在许多问题。本文主要从潜在的问题出发进行分析，提出相应的对策和意见，旨在可以进一步提高对土地估价行业和土地估价相关机构的管理，促进其健康发展。
[关键词]土地估价；行业管理 ；发展对策
中图分类号：S763 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）12-0330-01
随着我国社会经济的飞速发展，深化土地使用制度改革以及推进土地市场化资源配置，土地估价现已是我国经济运行中维护公共利益财产安全的必不可少的、及其重要的媒介行业。在相互配合土地使用制度变革、优化土地资产、提高资源的集约化合理应用和推进土地市场构建以及支持国有企业改革等方面， 这一行业都占有极其重要的作用，能够促进我国的经济飞速发展。
一、分析我国土地估价行业发展现状
自20 世纪 90 年代初期开始，土地估价行业已走过 30 年的改革历程，而且步入政府管控、行业的自律、公平公正以及自主发展的道路。据相关资料显示，目前我国共有5千多家执业土地评估機构，2万多名执业土地估价师，一共有300多家A 级资信土地评估机构，在这之间，共有25多家机构持续 6 年被评为 A 级资信土地评估机构。 上述数据可以表明，现在的土地估价行业已经具有一定的具体规模、可以自我发展、约束、自主经营以及自主承担风险的专业土地估价队伍。但是土地估价这一行业仍然潜在某些问题，存在许多挑战。
（一） 缺少公平竞争机制，地方壁垒仍然长期存在部分区域，因为脱钩制度的不彻底，有着明显严重的地方壁垒，外省的估价管理机构较难步入当地实施的正常评估业务。某些区域从事土地估价中介管理服务的相关机构对政府具有较强的依赖性，某些机构脱钩以后或多或少与政府存在一些经济相关的密切联系，引起机构间出现竞争不公平的现象，打击了土地估价机构的积极性，妨碍了市场经济的进步发展。
（二）行业内竞争越来越激烈，恶性竞争伴随土地评估行业趋向于市场化程度的升高以及竞争的激烈日益突出，一些土地估价机构因为要生存，牺牲掉了诚信，搞起恶性不良竞争，高评低估、用低价相互竞争、与委托方的不恰当要求相互迎合、带给关系人回扣等不良现象逐渐增多，这类违法违规的不良行为已经严重影响到了土地市场平等发展，侵犯了产权人的合法权益，严重损伤了行业的利益。一部分则表现在政府有关项目上，政府采购制度的本质目标就是为了体现竞争的公平性，选则质量好的、价格优良的服务，假如把最低报价看做是追求的唯一指标，忽略质量、技术和服务等相关因素，就会危害整个社会的利益，将对政府有关工作的公信力产生恶劣的影响，打破建设公平、公正、诚信、有序的良好竞争环境。
（三）信息的不透明、不公开。本地的城镇土地定级、基准地价结果的更新和修正体系、地价成交的有关案例等需要公布的估价技术参数，成为一些和政府有关的土地估价部门的私有财产，有的必须支付费用购买。市场有关交易的信息呈现的不透明、不公开的现状，是土地估价专业人员进行市场研究、替政府提供服务的阻碍， 给估价工作带来严重的困扰。
（四）对于一部分土地评估机构来说提高从业人员综合职业素质是必不可少的，从业人员缺少职业道德和执业风险意识，不符合执业要求，无视市场规则，一些机构从业人员素质比较低，对竞争对手不尊重，缺少对评估秩序维护的责任心与意识。 而且，行业内部存在的专业培训机构还比较少， 培训的质量还不足以符合技术人员的需求，并且评估机构对从业技术人员的继续教育不够重视，少有从业员工能接受比较大型的企业或跨国企业等复杂业务。
（五）单一的传统评估业务，新业务区域拓展比较慢，随着土地稀缺性的特点传统土地评估业务逐渐萎缩。现在，中国的土地估价机构实施的业务多是较为低端、 比较单一的业务，不能承担附加值比较大的业务。
二、土地估价发展的对策和意见
（一） 严格遵循市场准入原则
公平竞争的环境有利于各个区域准许融入省外具备资格的土地估价机构，从事社会中介性的土地估价业务，必须受本地土地估价师协会的监督管理，而且在当地需要办理从业备案手续。 国有土地交易这一行为中，土地委托评估管理机构可选取公开摇号以及抽签等，中签的最终结果在现场和公共媒体上宣布，最大限度确保入围的评估机构均享受公开公平公正的大环境；备案名单中存在的评估机构，需要参加国土资源管理机构举办的年度考核，将得分计入最终的考核档案。 对核实有违规违法等行为的土地估价机构列入黑名单，创建质量评价以及优胜劣汰的机制。
（二） 遵守综合评分的标准
公开选择土地估价机构，对稳定、健康的招投标市场秩序进行有效的维护，因为土地评估比较专业，引起较多的个体特殊性。在公开选择土地估价机构时，应具有针对性的选择年检合格、质量好、没有不良执业以及诚信记录良好的土地估价机构，评估收费要合理，避免不顾技术质量、只追求低收费或低价竞争等形式承揽评估业务。
（三） 逐渐对政务公开和信息查询制度等进行完善
由于估价需要，土地估价机构和估价师可依法查询土地登记资料，可查看向社会公开的基准地价、标定地价等信息，排除与国家、商业秘密以及个人隐私的信息。依据市场发展变动以及城镇化水平发展的客观需求，做好城镇土地定级和基准地价工作，定期公布基准地价、标定地价等地价体系成果的所有信息，并创建土地估价查询体系，便于土地估价机构的咨询。
（四） 加强建设土地估价专业队伍
首先，需要提升从业人员的法律意识，实事求是完成工作。经了解和掌握相关的法律法规以及部门和行业的规范，知道违反法律法规等后果的严重程度，任何一个从业人员的内心都需要树立一道警戒线。其次，加强从业人员的继续教育，提升土地估价报告质量，跟随行业发展的新方法技术、新理论和趋势等。需要了解技术指标、估价程序以及方法和有关专业知识，依据国家相关标准和程序以及方法，公平公正地对地价进行评估。最后，加强建设行业内专业培训机构，整体提升培训质量。而且培训机构需要尽量依据学员的需求进行培训项目的设定，完善自身的多项资源并提升其创造能力，特别是要逐步优化师资队伍，完善办学设施，充分利用他们的作用，在土地培训行业里创建优良的质量和名誉。
三、 结语
我国社会经济的飞速发展深化了土地使用制度改革以及推进土地市场化资源配置，土地估价行业取得了长足的发展，为促进我国社会经济的进步发展以及国有土地资产的增保值发扬了重要作用。本文分析了存在的问题，提出相应的对策和意见，为土地估价行业和土地估价相关机构的管理的发展奠定了基础。
参考文献
[1] 李铭，孙华国，孙凯旋.浅析我国土地评估中存在的问题及对策分析[C]//决策论坛——政用产学研一体化协同发展学术研讨会论文集（上）. 2015.
[2] 王兵.我国土地评估中存在的问题及对策浅析[J].城市建设理论研究：电子版， 2017（7）.
[3] 申建英.我国资产评估行业存在的问题及对策刍议[J].金华职业技术学院学报，2004，4（1）：61-64.
[4] 刘丽君，左文进.基于SWOT分析的我国土地评估行业管理战略的选择[J].图书情报导刊，2007，17（25）：135-137.
[5] 杨学亮. 浅谈土地估价行业的规范发展[J].统计与管理，2013（1）：105-106.
[6] 虎恩波.我国房地产行业上市公司资本结构对企业价值影响的实证研究[D].西南财经大学，2011.
[7] 蓝兴洲.中小土地估价机构的发展困惑及对策研究[J].广西城镇建设，2012，（07）：102-106.
[8] 郑皓文.基于市场法的房地产评估指标体系研究分析[D].西南财经大学，2014.
[关键词]土地估价；行业管理 ；发展对策
中图分类号：S763 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）12-0330-01
随着我国社会经济的飞速发展，深化土地使用制度改革以及推进土地市场化资源配置，土地估价现已是我国经济运行中维护公共利益财产安全的必不可少的、及其重要的媒介行业。在相互配合土地使用制度变革、优化土地资产、提高资源的集约化合理应用和推进土地市场构建以及支持国有企业改革等方面， 这一行业都占有极其重要的作用，能够促进我国的经济飞速发展。
一、分析我国土地估价行业发展现状
自20 世纪 90 年代初期开始，土地估价行业已走过 30 年的改革历程，而且步入政府管控、行业的自律、公平公正以及自主发展的道路。据相关资料显示，目前我国共有5千多家执业土地评估機构，2万多名执业土地估价师，一共有300多家A 级资信土地评估机构，在这之间，共有25多家机构持续 6 年被评为 A 级资信土地评估机构。 上述数据可以表明，现在的土地估价行业已经具有一定的具体规模、可以自我发展、约束、自主经营以及自主承担风险的专业土地估价队伍。但是土地估价这一行业仍然潜在某些问题，存在许多挑战。
（一） 缺少公平竞争机制，地方壁垒仍然长期存在部分区域，因为脱钩制度的不彻底，有着明显严重的地方壁垒，外省的估价管理机构较难步入当地实施的正常评估业务。某些区域从事土地估价中介管理服务的相关机构对政府具有较强的依赖性，某些机构脱钩以后或多或少与政府存在一些经济相关的密切联系，引起机构间出现竞争不公平的现象，打击了土地估价机构的积极性，妨碍了市场经济的进步发展。
（二）行业内竞争越来越激烈，恶性竞争伴随土地评估行业趋向于市场化程度的升高以及竞争的激烈日益突出，一些土地估价机构因为要生存，牺牲掉了诚信，搞起恶性不良竞争，高评低估、用低价相互竞争、与委托方的不恰当要求相互迎合、带给关系人回扣等不良现象逐渐增多，这类违法违规的不良行为已经严重影响到了土地市场平等发展，侵犯了产权人的合法权益，严重损伤了行业的利益。一部分则表现在政府有关项目上，政府采购制度的本质目标就是为了体现竞争的公平性，选则质量好的、价格优良的服务，假如把最低报价看做是追求的唯一指标，忽略质量、技术和服务等相关因素，就会危害整个社会的利益，将对政府有关工作的公信力产生恶劣的影响，打破建设公平、公正、诚信、有序的良好竞争环境。
（三）信息的不透明、不公开。本地的城镇土地定级、基准地价结果的更新和修正体系、地价成交的有关案例等需要公布的估价技术参数，成为一些和政府有关的土地估价部门的私有财产，有的必须支付费用购买。市场有关交易的信息呈现的不透明、不公开的现状，是土地估价专业人员进行市场研究、替政府提供服务的阻碍， 给估价工作带来严重的困扰。
（四）对于一部分土地评估机构来说提高从业人员综合职业素质是必不可少的，从业人员缺少职业道德和执业风险意识，不符合执业要求，无视市场规则，一些机构从业人员素质比较低，对竞争对手不尊重，缺少对评估秩序维护的责任心与意识。 而且，行业内部存在的专业培训机构还比较少， 培训的质量还不足以符合技术人员的需求，并且评估机构对从业技术人员的继续教育不够重视，少有从业员工能接受比较大型的企业或跨国企业等复杂业务。
（五）单一的传统评估业务，新业务区域拓展比较慢，随着土地稀缺性的特点传统土地评估业务逐渐萎缩。现在，中国的土地估价机构实施的业务多是较为低端、 比较单一的业务，不能承担附加值比较大的业务。
二、土地估价发展的对策和意见
（一） 严格遵循市场准入原则
公平竞争的环境有利于各个区域准许融入省外具备资格的土地估价机构，从事社会中介性的土地估价业务，必须受本地土地估价师协会的监督管理，而且在当地需要办理从业备案手续。 国有土地交易这一行为中，土地委托评估管理机构可选取公开摇号以及抽签等，中签的最终结果在现场和公共媒体上宣布，最大限度确保入围的评估机构均享受公开公平公正的大环境；备案名单中存在的评估机构，需要参加国土资源管理机构举办的年度考核，将得分计入最终的考核档案。 对核实有违规违法等行为的土地估价机构列入黑名单，创建质量评价以及优胜劣汰的机制。
（二） 遵守综合评分的标准
公开选择土地估价机构，对稳定、健康的招投标市场秩序进行有效的维护，因为土地评估比较专业，引起较多的个体特殊性。在公开选择土地估价机构时，应具有针对性的选择年检合格、质量好、没有不良执业以及诚信记录良好的土地估价机构，评估收费要合理，避免不顾技术质量、只追求低收费或低价竞争等形式承揽评估业务。
（三） 逐渐对政务公开和信息查询制度等进行完善
由于估价需要，土地估价机构和估价师可依法查询土地登记资料，可查看向社会公开的基准地价、标定地价等信息，排除与国家、商业秘密以及个人隐私的信息。依据市场发展变动以及城镇化水平发展的客观需求，做好城镇土地定级和基准地价工作，定期公布基准地价、标定地价等地价体系成果的所有信息，并创建土地估价查询体系，便于土地估价机构的咨询。
（四） 加强建设土地估价专业队伍
首先，需要提升从业人员的法律意识，实事求是完成工作。经了解和掌握相关的法律法规以及部门和行业的规范，知道违反法律法规等后果的严重程度，任何一个从业人员的内心都需要树立一道警戒线。其次，加强从业人员的继续教育，提升土地估价报告质量，跟随行业发展的新方法技术、新理论和趋势等。需要了解技术指标、估价程序以及方法和有关专业知识，依据国家相关标准和程序以及方法，公平公正地对地价进行评估。最后，加强建设行业内专业培训机构，整体提升培训质量。而且培训机构需要尽量依据学员的需求进行培训项目的设定，完善自身的多项资源并提升其创造能力，特别是要逐步优化师资队伍，完善办学设施，充分利用他们的作用，在土地培训行业里创建优良的质量和名誉。
三、 结语
我国社会经济的飞速发展深化了土地使用制度改革以及推进土地市场化资源配置，土地估价行业取得了长足的发展，为促进我国社会经济的进步发展以及国有土地资产的增保值发扬了重要作用。本文分析了存在的问题，提出相应的对策和意见，为土地估价行业和土地估价相关机构的管理的发展奠定了基础。
参考文献
[1] 李铭，孙华国，孙凯旋.浅析我国土地评估中存在的问题及对策分析[C]//决策论坛——政用产学研一体化协同发展学术研讨会论文集（上）. 2015.
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