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摘要：不动产登记制度是保护不动产权利人合法财产权、保障不动产交易安全、提高治理效率和水平的重要制度。不动产登记作为保障不动产登记的技术性工作，包括不动产权属调查和不动产测绘两个方面。其中，不动产权调是确定权利的依据，不动产测绘成果则是不动产登记的重要内容，经登记的测绘成果具有法律效力，是确认产权与处理纠纷的重要依据。基于此，本篇文章对不动产登记与测绘业务一体化进行研究，以供参考。
关键词：不动产登记;不动产权调;不动产测绘;一体化
引言
2013年《物权法》颁布后，国家先后出台了《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《自然资源统一登记确权办法》等一系列法律、法规和规章，其目的只有一个，就是为了保障公民及法人等个人和社会团体的不动产财产权，规范不动产登记行为。面对海量的社会需求，如何在不动产登记过程中提高不动产测绘作业效率和准确性，使不动产登记与测绘一体化进行将是不动产测绘工作者重点关注点。
1不动产登记概述
不动产是指土地、海域以及依附在土地上的房屋、林木等定着物。不动产登记实质是不动产权利的登记，是指登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。登记的内容包括不动产的权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况，这些内容需要通过权利人申报后，经依法权调进行登记，另外还需要登记不动产的坐落、界址、空间界线、面积、用途等自然状况，以及其他涉及不动产权利限制、提示等信息。
2不动产测绘概述
不动产测绘是对不动产形状、位置、面积、层次、方位等方面的空间定位，需要通过专业的测绘技术来支撑，由具有不动产测绘资质的测绘单位按国家统一坐标系统测绘出不动产的空间坐标、面积等，并以图表、数字等方式呈现各项信息数据。依据《中华人民共和国测绘法》测绘行政管理部门出台了几十部相关法规及规程，对测绘基准作了统一规定，自2018年7月1日起我国全面采用2000国家大地坐标系。
3“多测合一”对不动产登记工作的积极影响
根据国务院“放管服”的要求，自然资源部出台了“多规合一”、“多测合一”等政策，以统一测绘规范标准、强化地理信息成果共享为重点，将建设用地审批、地形图测绘、城乡规划许可、规划核实、竣工验收和不动产登记等多项测绘业务整合，归口地理信息成果管理，推进“多测合并、联合测绘、成果共享”。不得重复审核和要求建设单位或者个人多次提交对同一标的物的测绘成果;确有需要的，可以进行核实更新和补充测绘。在建设项目竣工验收阶段，将自然资源主管部门负责的规划核实、土地核验、不动产测绘等合并为一个验收事项。
政府部门出台这些政策有复杂的背景的，长期以来，测绘多头管理，各个行业都有各个行业的测绘需求，并且各个行业的测绘侧重点不同，即使在房地产行业中，关于地籍测绘与关于房产测绘也由不同部门管理，出台不同规范，现在根据体制改革，统一不动产权登记，必然要对相关政策进行整合，在此大背景下，由国务院出台文件，对建设领域进行“多测合一”管理水到渠成。在不动产登记阶段，根据国务院“放管服”精神，进行不动产登记时权调测绘一体化将大大提高工作效率及登记质量。
4不动产登记权调、测绘业务一体化
4.1地籍调查、房屋权调
在国家成立统一不动产登记机构前，土地管理部门登记土地，主要工作是进行地籍权调与宗地测绘，核发土地使用权证书;房产管理部门登记的是房屋，主要工作是进行房屋权属调查及房屋面积测量，核发房屋产权证书。国家成立全国统一的不动产登记机构后，自然而然，地籍调查与房屋权调也统一成为不动产权调。
4.2 不动产测绘
不动产测绘成果作为进行不动产统一登记的基础性数据资料，在之前相当一段长的时间内，受国情和体制等因素的影响，一直都处于相对比较分散的状态，不仅仅使登记机关之间互相分离，登记内容和登记依据也缺乏统一的标准。在这种分散式登记和多部门管理的登记模式之下，不同类型的不动产登记都需要分别交于不同的工作部门进行管理，與此同时，这些工作部门之间的登记体系、登记内容、数据格式和信息系统等各个环节都缺乏统一的标准，因此，导致最终不同类型的不动产成果登记存在很大的差异性，不仅不利于不动产测绘的事业得到进一步拓展，也无法充分发挥出这些不动产测绘成果的最大价值与成果。
在不动产统一登记前，土地管理部门在登记土地使用权时，对土地测绘有系列的规程规范，如原国土资源部发布《地籍调查规程》、《地籍测绘规范》等。房产管理部门在登记房屋产权证时也有系列规范，如原建设部公布的《房产测量规范》等。各自在各自的领域内分别表述土地与房产的测绘技术要求，但同时又不得不在对方领域内对对方的标地进行表述，部分重复，部分相左，现在看来是很可笑的事，在当时却又很合理合法。不动产统一登记机关成立后，测绘活动便自然统一起来。虽然目前还未出台统一的不动产测绘规范，原有各部门规范仍然有效，但这只是时间问题，统一规范成现在的自然资源部的必然选择。
4.3 不动产登记权调、测绘一体化
深化改革，政策出台首先应具有前瞻性，在国家“放管服”的大的指导思想下，如何放开测绘市场，管理好测绘业务，做了不动产登记，服务好人民群众是新政策出台的立足点与最终目的。
土地使用权登记与房屋产权登记都合二为一了，土地测绘与房产测量规范统一也为时不远了。目前，农村房地一体化登记工作在全国全面开展。实践中农村房地一体化登记工作中，权属调查与测绘也是密不可分，同时进行。笔者一直从事基层测绘工作，不动产测绘多年来一直由测绘部门承担，而权属调查工作在土地房产分布在不同部门时，土地权属调查由地方国土资源局地籍部门进行。土地登记发证工作程序为：申请人申请登记并指界—地籍部门权属调查—测绘部门测绘并制图---政府审批发证。从以上程序上不难看出权权属调查与测绘分属不同部门又同时对同一标的物进行，且密切相关，因为指界的不同就有不同的测量结果。实际工作与理论上有很大区别，在理论上，不动产测量时，经双方指界后，需要现场埋设界桩，然后才能进行测量工作，但实际工作中，特别是广大农村或土地价值不高的地区现场埋设界桩的很少，通常双方现场指界后现场测量很常见，以界址点坐标作为实际依据比实体界桩更加可靠，实体界桩很容易损毁。笔者所在县城2014年初进行地籍总调查时所设各种测量控制点、测量标志点，年底验收时损毁大半就是明证。 不动产登记测绘与一般测绘不同，比如普通地形图测量，在定义好比例尺后，无论是由哪个测绘单位测量，只要按规范进行测量，最终测绘成果一般大同小异，测绘产品在使用过程中也不会出现问题。但不动产测绘不同，主要权调问题，如果权调不准确，做成了测绘成果不准确，在不动产登记过程中很难发现权调问题的，等到发现问题时也许是多年以后，该宗地周边其他宗地登记时发现错误，到时再找测绘单位时，也许测绘单位都已注销了，做成损失也无法挽回了。因为是法定登记，重新变更登记无论是在程序上还是时间等手续上都异常繁琐。因此，权调与测绘一体化进行是非常有必要的。
目前，不动产测绘市场的模式包括市场化的混合模式、市場化模式、不动产测绘模式。依据现代化社会发展背景，市场化发展模式具有较强的复杂性，市场上的测绘公司技术水平差别很大，特别是测绘资质改革后，只有甲乙两级模式，最纸6个人即可成立一个公司，对注册测绘师也不作要求，这样一来，市场上的小公司将如牛毛一样出现，如何掌握从事不动测绘公司的技术水平，将给不动产登记机构带来很大的考验。因此，全国多地对其他测绘市场放开，对不动产测绘都没有放开。即使放开也必须在不动产参与权调，共同出测的情况下进行，并把不动产测绘信息数据设定为不动产登记管理的重要依据，从而对不动产登记管理公信力、公示力带来积极影响，确保不动产登记管理的工作质量与效率。
4.3不断引入更加先进的不动产测绘的技术手段
传统的测绘手段已不能满足现代社会高效率登记发证的需要了，一是因为登记的严谨性，统一坐标系统使不动产空间位置在各行政区域唯一性，甚至作为全国来说也具有唯一性，排他性。从传统的模拟技术到现在数字技术，从皮尺测量到卫星定位，从实地勘测到无人机航拍，不动产测绘技术更需要紧跟科技的进步，更精确，更高效率服务不动产登记业务。
结束语
综上所述，通过对不动产登记机构改革的分析与不动产测绘现状的分析，可以看出不动产测绘工作中存在问题与对策。抓住问题的根本，在保证不动产登记权属清晰，界址准确的情况下，利用先进测绘技术，使不动产权调与测绘紧密结合，一体化工作，更好地服务广大群众。
参考文献
[1]侯惟原，周瑞琪.浅析不动产登记测绘业务一体化[J].国土与自然资源研究，2020（05）：14-16.
[2]钟伟周.浅谈不动产统一登记后的测绘对策[J].四川水泥，2020（04）：342.
关键词：不动产登记;不动产权调;不动产测绘;一体化
引言
2013年《物权法》颁布后，国家先后出台了《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《自然资源统一登记确权办法》等一系列法律、法规和规章，其目的只有一个，就是为了保障公民及法人等个人和社会团体的不动产财产权，规范不动产登记行为。面对海量的社会需求，如何在不动产登记过程中提高不动产测绘作业效率和准确性，使不动产登记与测绘一体化进行将是不动产测绘工作者重点关注点。
1不动产登记概述
不动产是指土地、海域以及依附在土地上的房屋、林木等定着物。不动产登记实质是不动产权利的登记，是指登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。登记的内容包括不动产的权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况，这些内容需要通过权利人申报后，经依法权调进行登记，另外还需要登记不动产的坐落、界址、空间界线、面积、用途等自然状况，以及其他涉及不动产权利限制、提示等信息。
2不动产测绘概述
不动产测绘是对不动产形状、位置、面积、层次、方位等方面的空间定位，需要通过专业的测绘技术来支撑，由具有不动产测绘资质的测绘单位按国家统一坐标系统测绘出不动产的空间坐标、面积等，并以图表、数字等方式呈现各项信息数据。依据《中华人民共和国测绘法》测绘行政管理部门出台了几十部相关法规及规程，对测绘基准作了统一规定，自2018年7月1日起我国全面采用2000国家大地坐标系。
3“多测合一”对不动产登记工作的积极影响
根据国务院“放管服”的要求，自然资源部出台了“多规合一”、“多测合一”等政策，以统一测绘规范标准、强化地理信息成果共享为重点，将建设用地审批、地形图测绘、城乡规划许可、规划核实、竣工验收和不动产登记等多项测绘业务整合，归口地理信息成果管理，推进“多测合并、联合测绘、成果共享”。不得重复审核和要求建设单位或者个人多次提交对同一标的物的测绘成果;确有需要的，可以进行核实更新和补充测绘。在建设项目竣工验收阶段，将自然资源主管部门负责的规划核实、土地核验、不动产测绘等合并为一个验收事项。
政府部门出台这些政策有复杂的背景的，长期以来，测绘多头管理，各个行业都有各个行业的测绘需求，并且各个行业的测绘侧重点不同，即使在房地产行业中，关于地籍测绘与关于房产测绘也由不同部门管理，出台不同规范，现在根据体制改革，统一不动产权登记，必然要对相关政策进行整合，在此大背景下，由国务院出台文件，对建设领域进行“多测合一”管理水到渠成。在不动产登记阶段，根据国务院“放管服”精神，进行不动产登记时权调测绘一体化将大大提高工作效率及登记质量。
4不动产登记权调、测绘业务一体化
4.1地籍调查、房屋权调
在国家成立统一不动产登记机构前，土地管理部门登记土地，主要工作是进行地籍权调与宗地测绘，核发土地使用权证书;房产管理部门登记的是房屋，主要工作是进行房屋权属调查及房屋面积测量，核发房屋产权证书。国家成立全国统一的不动产登记机构后，自然而然，地籍调查与房屋权调也统一成为不动产权调。
4.2 不动产测绘
不动产测绘成果作为进行不动产统一登记的基础性数据资料，在之前相当一段长的时间内，受国情和体制等因素的影响，一直都处于相对比较分散的状态，不仅仅使登记机关之间互相分离，登记内容和登记依据也缺乏统一的标准。在这种分散式登记和多部门管理的登记模式之下，不同类型的不动产登记都需要分别交于不同的工作部门进行管理，與此同时，这些工作部门之间的登记体系、登记内容、数据格式和信息系统等各个环节都缺乏统一的标准，因此，导致最终不同类型的不动产成果登记存在很大的差异性，不仅不利于不动产测绘的事业得到进一步拓展，也无法充分发挥出这些不动产测绘成果的最大价值与成果。
在不动产统一登记前，土地管理部门在登记土地使用权时，对土地测绘有系列的规程规范，如原国土资源部发布《地籍调查规程》、《地籍测绘规范》等。房产管理部门在登记房屋产权证时也有系列规范，如原建设部公布的《房产测量规范》等。各自在各自的领域内分别表述土地与房产的测绘技术要求，但同时又不得不在对方领域内对对方的标地进行表述，部分重复，部分相左，现在看来是很可笑的事，在当时却又很合理合法。不动产统一登记机关成立后，测绘活动便自然统一起来。虽然目前还未出台统一的不动产测绘规范，原有各部门规范仍然有效，但这只是时间问题，统一规范成现在的自然资源部的必然选择。
4.3 不动产登记权调、测绘一体化
深化改革，政策出台首先应具有前瞻性，在国家“放管服”的大的指导思想下，如何放开测绘市场，管理好测绘业务，做了不动产登记，服务好人民群众是新政策出台的立足点与最终目的。
土地使用权登记与房屋产权登记都合二为一了，土地测绘与房产测量规范统一也为时不远了。目前，农村房地一体化登记工作在全国全面开展。实践中农村房地一体化登记工作中，权属调查与测绘也是密不可分，同时进行。笔者一直从事基层测绘工作，不动产测绘多年来一直由测绘部门承担，而权属调查工作在土地房产分布在不同部门时，土地权属调查由地方国土资源局地籍部门进行。土地登记发证工作程序为：申请人申请登记并指界—地籍部门权属调查—测绘部门测绘并制图---政府审批发证。从以上程序上不难看出权权属调查与测绘分属不同部门又同时对同一标的物进行，且密切相关，因为指界的不同就有不同的测量结果。实际工作与理论上有很大区别，在理论上，不动产测量时，经双方指界后，需要现场埋设界桩，然后才能进行测量工作，但实际工作中，特别是广大农村或土地价值不高的地区现场埋设界桩的很少，通常双方现场指界后现场测量很常见，以界址点坐标作为实际依据比实体界桩更加可靠，实体界桩很容易损毁。笔者所在县城2014年初进行地籍总调查时所设各种测量控制点、测量标志点，年底验收时损毁大半就是明证。 不动产登记测绘与一般测绘不同，比如普通地形图测量，在定义好比例尺后，无论是由哪个测绘单位测量，只要按规范进行测量，最终测绘成果一般大同小异，测绘产品在使用过程中也不会出现问题。但不动产测绘不同，主要权调问题，如果权调不准确，做成了测绘成果不准确，在不动产登记过程中很难发现权调问题的，等到发现问题时也许是多年以后，该宗地周边其他宗地登记时发现错误，到时再找测绘单位时，也许测绘单位都已注销了，做成损失也无法挽回了。因为是法定登记，重新变更登记无论是在程序上还是时间等手续上都异常繁琐。因此，权调与测绘一体化进行是非常有必要的。
目前，不动产测绘市场的模式包括市场化的混合模式、市場化模式、不动产测绘模式。依据现代化社会发展背景，市场化发展模式具有较强的复杂性，市场上的测绘公司技术水平差别很大，特别是测绘资质改革后，只有甲乙两级模式，最纸6个人即可成立一个公司，对注册测绘师也不作要求，这样一来，市场上的小公司将如牛毛一样出现，如何掌握从事不动测绘公司的技术水平，将给不动产登记机构带来很大的考验。因此，全国多地对其他测绘市场放开，对不动产测绘都没有放开。即使放开也必须在不动产参与权调，共同出测的情况下进行，并把不动产测绘信息数据设定为不动产登记管理的重要依据，从而对不动产登记管理公信力、公示力带来积极影响，确保不动产登记管理的工作质量与效率。
4.3不断引入更加先进的不动产测绘的技术手段
传统的测绘手段已不能满足现代社会高效率登记发证的需要了，一是因为登记的严谨性，统一坐标系统使不动产空间位置在各行政区域唯一性，甚至作为全国来说也具有唯一性，排他性。从传统的模拟技术到现在数字技术，从皮尺测量到卫星定位，从实地勘测到无人机航拍，不动产测绘技术更需要紧跟科技的进步，更精确，更高效率服务不动产登记业务。
结束语
综上所述，通过对不动产登记机构改革的分析与不动产测绘现状的分析，可以看出不动产测绘工作中存在问题与对策。抓住问题的根本，在保证不动产登记权属清晰，界址准确的情况下，利用先进测绘技术，使不动产权调与测绘紧密结合，一体化工作，更好地服务广大群众。
参考文献
[1]侯惟原，周瑞琪.浅析不动产登记测绘业务一体化[J].国土与自然资源研究，2020（05）：14-16.
[2]钟伟周.浅谈不动产统一登记后的测绘对策[J].四川水泥，2020（04）：342.