[摘要]做好住宅造价的控制工作，对提高投资收益，改善居民居住条件具有非常重要的意义。对住宅工程的决策、设计阶段工程造价控制提出一些办法和措施。
　　[关键词]住宅 造价 前期 控制
　　中图分类号：TU-9 文献标识码：A 文章编号：1671－7597(2008)1020091－01
　　
　　住宅造价的控制工作关系到房地产开发企业和每个集资住房职工的利益，同时建设项目往往需要数百万、上千万的资金。这就要求房地产开发企业负责人对项目从立项、可行性研究、项目设计、施工直至竣工验收进行全过程跟踪，使住宅项目用较少的投入建成较高质量的房屋，使企业取得良好的经济效益和社会效益。项目决策阶段及设计阶段影响建设项目造价的70%－80%。所以在项目决策阶段及设计阶段尤为重要。
　　
　　一、决策阶段工程造价的控制
　　
　　工程造价的确定与控制始终贯穿于项目建设全过程，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，因此，项目决策阶段的内容是决定工程造价的基础，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理。
　　（一）做好摸底调查工作
　　在开发住宅前要做好摸底调查工作，了解开发区域居民及社会潜在人群的住房现状、需求情况、家庭人口情况、需求的户型及面积。做好统计分析工作和经济技术分析工作。
　　（二）在投资决策阶段做好工程基础资料的收集，保证详实、准确
　　要做好项目的投资预测需要很多资料，如工程所在地的水电路状况、地质情况、主要材料设备的价格资料、大宗材料的采购地以及现有已建的类似工程的资料。造价人员要对资料的准确性、可靠性认真分析，保证投资预测、经济分析的准确。
　　（三）投资估算必须是设计的真实反映
　　在投资估算中，应该实事求是地反映设计内容。设计方案不仅技术上可行，而且经济上更应合理，这既是编制投资估算工作的关键，也是下阶段工作的重要依据。
　　
　　二、设计阶段工程造价的控制
　　
　　工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。
　　（一）优化设计方案，有效控制工程造价
　　设计质量是否达到国家规定、功能是否满足使用要求，关系到建设项目一次性投资的满足。方案优化不仅关系到建设项目一次性投资的多少，而且在建成交付使用后影响项目的经济效益。建房单位在审查设计单位的设计时，要重视设计方案的优化。在选择工艺技术方案时，应从我国的实际出发，以提高投资效益为前提，积极而稳妥地采用先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺。
　　（二）对工程项目实行限额设计以控制工程造价
　　1.分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法
　　在设计过程中采用限额设计，而分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法。它是将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各个专业，然后再分解到各单位工程和各分部工程，通过层层分解，实现对投资限额的控制和管理，同时也实现了对设计规范、设计标准、工程数量、概预算指标等各方面的控制。
　　2.加强设计变更管理也是限额设计的一个重要内容。在工程各实施阶段，设计变更应尽量提前，变更发生得越早，损失越小，反之就越大。如在设计阶段变更，则只需修改图纸，其他费用尚未发生，损失有限;如在采购阶段变更，不仅仅需要修改图纸，而且设备、材料还须重新采购;若在施工阶段变更，除以上费用外，已施工的工程可能要拆除，势必造成重大变更损失。为此，必须加强设计变更管理，尽可能把设计变更控制在设计阶段初期，尤其是对影响工程造价的重大设计变更，使工程造价得到有效控制。
　　3.建立优化设计的激励机制。把投资效益作为评优的一项重要指标，既有利于促进设计人员树立经济观念，又有利于激励工程造价人员努力工作，更有利于设计阶段造价控制的深入开展。
　　（三）拟购买居民参与住房设计工作
　　在规划公示的基础上，充分收集拟购买居民和社会各界对设计户型及造价提出建议和意见，单位负责人及设计人员针对建议和意见对设计方案进行优化。
　　工程造价投资控制涉及到工程建设的诸多方面，它与工程建设的全过程中每个环节紧密相连。控制工程造价不仅是领导者和工程技术人员的职责，而且是每一位工程建设参与者份内之事。只有充分调动各方面的积极性和主动性、提高造价人员的素质，提高技术经济分析论证能力、提高设计产品的经济性能，才能增强住宅工程的经济效益和社会效益。