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引言：在产业转型的强大推力下，近年来，GL科技产业配套园积极实施了园区闲置土地、厂房以及不符合地方产业政策的企业清理和重点吸引一批科技含量高，综合实力强的企业为主要内容的“腾笼换凤”工作，通过一段时间的努力，取得了一定的成果。本文通过对“腾笼换凤”工作的实质性研究，探寻开展此项工作所要了解的几点深层次内容。
一 、“腾笼换凤”是一项什么工作
“腾笼换凤”这个词，对于从事地方经济工作的人而言应该是很熟悉的，对于其更多的理解是：把不好的企业弄出去，再把好的企业引进来；把辖区内闲置的资源利用起来，提高它的使用效率等。总而言之，腾笼换凤就是盘活闲置资源、提高使用效率，促进地方经济更好更快的发展。这种认识有其一定的道理，或者说也没有什么错，但并没有将“腾笼换凤”的核心理念表述出来。我认为：“腾笼换凤”工作是一项产业转移和劳动力转移的过程，其内涵是转移、核心是三赢、要求是因地制宜，科学开展。
其内涵部分，我们细细分析：转移即是要考虑如何引进好的企业；如何协调转移出去的企业；如何把优秀的人才引进来等。
其核心部分，我们慢慢斟酌：三赢（新引进的企业、置换出去的企业（含闲置的资源）、地方政府）即是如何使得引进来的企业有更好的发展（或者说这边有哪些更好的资源）；如何把转移出去的企业（含闲置的资源）安置好；如何提高地方政府的经济财政收入等。
其要求部分，我们认真研究：因地制宜，科学开展即是要对园区的实际情况进行梳理，政府投资建设的厂房面积是多少；企业租赁土地建设的厂房面积是多少；能够使用的土地闲置资源是多少；能够使用的厂房闲置面积是多少；“腾笼换凤”工作开展的阻力系数分析；“腾笼换凤”工作开展的中长期规划等。
二、GL科技产业配套园的自然情况
GL科技产业配套园隶属于GL街道，位于NJ南郊，JN中西部，处NJ30公里半径都市圈核心区的核心层，地处JN经济技术开发区和BJ开发区之间的腹地，距离NJ主城仅30分钟车程，是NJ南部旅游、休闲产业重点发展组团及绿色廊道建设带总体规划面积达4平方公里，现已建成2.5平方公里，入园企业达160余家，初步形成了以汽车零部件为主要特色的先进制造业聚集区，2009年被NJ市人民政府授予汽车配套产业特色街区。借势JN经济技术开发区优势产业，全力融入地区产业发展大格局。2012年园区税收总额3068.14万元。在建成区内约百分之八十五的土地为民营企业主通过租赁方式以及政府出资建设标准厂房租赁，剩下的约百分之十五土地部分已通过挂牌程序取得土地的使用权证。目前园区内可利用地块总面积为542.5亩（约361668.5平方米），符合两规（土地利用规划以及城市规划）且有土地利用指标的土地还有125亩左右。
三、GL科技产业配套园开展“腾笼换凤”工作的意义
改变过去粗放型的增长方式，腾出空间来培育质量与效益、经济与社会协调的增长方式，最终带给人民群众的是幸福安康的生活
四、GL科技产业配套园开展“腾笼换凤”工作之前需要思考的两个重要问题
1 .“腾笼换凤”工作中的“腾笼”事宜
这个“笼”能不能“腾”出来是我们需要认真思考的一个问题；这个“笼”能不能在最快的时间内“腾”出来；这个“笼”在“腾”的过程中会有哪些问题等，都需要我们做一个认真的思考。GL科技产业配套园内大部分的土地均在十几年时间内通过土地租赁模式给企业经营且已基本建成，政府出资建设标准厂房仅仅是其中的一小部分，还有，这三种形态构成了GL科技产业配套园这个“笼”的性质。从置换难易值的角度去考虑：对于对已经取得土地证的企业，如果要把他们置换出去，其难度值是最高的；通过土地租赁模式来建设厂房的企业，如果要把他们置换出去，其难度系数是比较高的；政府出资建设标准厂房，如果我们要把现在生产的企业置换出去，其难度系数是最低的。从置换时间的角度去分析：政府出资建设标准厂房要快于通过土地租赁模式来建设厂房的企业，其中已经办理土地证的企业，其置换时间是个不可估值，假设被置换的企业有转型的意向，又有比较好的待入园企业或者是政府出资收购，他们之间如果达成买卖协议，通过股权转让或者土地转让模式，这种速度要快于前两者，如果办好土地证的企业不愿意转让，那么，转让的速度会很慢。
2. “腾笼换凤”工作中的“换凤”事宜
通过何种方式才能将外面的“鳳”引进来；又通过何种方式才能将里面的“凤”请出去。现在外面的“凤”都很受欢迎，许多的开发园区都会盯着他们，这样一来外面的“凤”就会做一个综合分析，最终会选择一个对他们条件比较优惠的地方去，在这个层面上，GL科技产业配套园可能会通过其区位以及生态的优势去做主要宣传点，从而去赢得更多的机会。里面的“凤”到底该如何请出去以及如何通过政府招商平台将企业闲置的厂房去进行更加科学的配置呢？这就是我认为“腾笼换凤”工作中最难的地方也是这项工作中最核心的部分。里面的“凤”
往外面请，难度之大，可以用难以形容这个词来描述。从企业的角度去考虑，我和政府签订了30年乃至50年的租赁合同，并且建造了厂房，添置了设备，这个时候政府要请我们走，凭什么？损失谁来负责？我们走了到哪里去？我们先讨论第一个“凭什么”，这个回答应该是所有企业最先考虑到的答案。即使政府会和现有的企业去谈，按照当时的合同去对照，考核企业的税收等一系列能够很有说服力的理由让他们离开现在的地方，他们都不会同意的。更何况现在的社会关系这么复杂，托人打个招呼关照一下或者就是不予理睬。即使有些企业愿意离开，又会遇到第二个问题：损失谁来负责，这个问题的答案有且仅有一个：谁让我走，我让谁赔，但是这个损失的额度到底是多少，我想这又是一个难题。就算经过协商谈拢了，那么我们走了到哪里去呢？这个问题是现在很多地方搞“腾笼换凤”最容易忽略的问题，觉得把企业请走以后，就不关我们什么事情了，我却认为这个问题太重要了，街道下面的社区也会有一些工业集聚区，能不能介绍到那里去呢？再有，我们也要从这个点上去衍生出新的考虑点：JN经济技术开发区同时也在开展“腾笼换凤”，我们能不能就近从他们那里找一些项目过来呢？这是一条环环紧扣的关系链，任何一个细节都不可忽视。 我们能够意识到GL科技产业配套园已经没有设立初期的政策优势，作为NJ统筹城乡发展的试点地区，我们更加痛切地感受到传统发展方式带来的弊端。推动经济结构优化调整、加快转型升级必须坚定不移。结构调整、转型升级是一项长期艰巨的战略任务，做好这项工作既要有战略眼光，还必须付出坚持不懈的努力。
五、GL科技产业配套园开展“腾笼换凤”工作的几点做法
1.领导高度重视 积极强力推动
GL街道工委、辦事处高度重视“腾笼换凤”工作，把该项工作视为与地方经济建设同等重要的工作来抓。由长期从事以并分管经济工作的副书记来主要负责 “腾笼换凤”工作的组织、协调、实施等工作；如果可能，以街道工委，办事处的名义出台相关《实施意见》，明确 “腾笼换凤”工作的目标任务、工作原则、实施步骤、政策保障等，
2. 成立专门机构 统筹安排实施
建议设立园区管理委员会，成立专门机构来协调解决“腾笼换凤”工作中遇到的问题，梳理园区闲置土地，厂房等资源。为招商工作提供信息支持。
3 .理论联系实际 科学有效开展
园区在开展“腾笼换凤”工作中，要坚持“目标明确 开展有方”的办法来对园区的每家企业的实际情况以及园区的实际情况进行归类分析，对有较好发展前景的企业，可以通过引导督促企业加快建设进度，增加投资强度，使企业进一步得到做大做强； 对未按合同期限进行动工且无投资实力的或者已动工但停建时间较长且无力继续投资的闲置土地，可以由政府依法收回土地使用权；对投资强度低、经营粗放的企业以可以将其清理出GL科技配套园区，将其介绍给社区里的工业集中区去。企业闲置的厂房，可以由招商部门来进行招商引资。
4 .严格办事程序 推进延伸服务
完善相关规章制度、工作纪律，要求做到分工明确、责任到人、履职到位，严格遵守工作规范，务必按程序办事，落实责任追究制。从而不断提高服务能力，充分发挥监督协调作用。
“腾笼换凤”是一项长期的工作，很考验GL街道的智慧，这项工作会触及很多企业的利益也会在一段时间里伤及自身，我们要以“壮士断腕”的勇气去引导、承接产业转移，通过这样的机会使自己的经济发展上一个新台阶，同时取得“腾笼换凤”工作阶段性的胜利。
参考文献
[1]麦宇旻.腾笼换鸟：纠结中的苦苦摸索[J]. 商周刊，2012.
[2]赵渊.“腾笼换鸟”：文化产业转型升级新路径[J]. 经济论坛，2012.
[3]吴波； 肖迪.集群企业迁移理论述评——兼对区域政府“腾笼换鸟”政策的反思[J].科学学研究，2011.
[4]陈肇莹.“腾笼换鸟”战略下加强对中职生的就业指导[J]. 成功（教育），2009.
[5]廖晓凌.着力提升工业园区发展水平—兴国县实施“腾笼换鸟”的做法和成效[J].理论导报，2007.
作者简介
邹武健，研究生学历，经济师，高级技师，南京谷里经济开发有限公司招商部，研究方向：企业现代管理理论与实践。
（作者单位：南京谷里经济开发有限公司）
一 、“腾笼换凤”是一项什么工作
“腾笼换凤”这个词，对于从事地方经济工作的人而言应该是很熟悉的，对于其更多的理解是：把不好的企业弄出去，再把好的企业引进来；把辖区内闲置的资源利用起来，提高它的使用效率等。总而言之，腾笼换凤就是盘活闲置资源、提高使用效率，促进地方经济更好更快的发展。这种认识有其一定的道理，或者说也没有什么错，但并没有将“腾笼换凤”的核心理念表述出来。我认为：“腾笼换凤”工作是一项产业转移和劳动力转移的过程，其内涵是转移、核心是三赢、要求是因地制宜，科学开展。
其内涵部分，我们细细分析：转移即是要考虑如何引进好的企业；如何协调转移出去的企业；如何把优秀的人才引进来等。
其核心部分，我们慢慢斟酌：三赢（新引进的企业、置换出去的企业（含闲置的资源）、地方政府）即是如何使得引进来的企业有更好的发展（或者说这边有哪些更好的资源）；如何把转移出去的企业（含闲置的资源）安置好；如何提高地方政府的经济财政收入等。
其要求部分，我们认真研究：因地制宜，科学开展即是要对园区的实际情况进行梳理，政府投资建设的厂房面积是多少；企业租赁土地建设的厂房面积是多少；能够使用的土地闲置资源是多少；能够使用的厂房闲置面积是多少；“腾笼换凤”工作开展的阻力系数分析；“腾笼换凤”工作开展的中长期规划等。
二、GL科技产业配套园的自然情况
GL科技产业配套园隶属于GL街道，位于NJ南郊，JN中西部，处NJ30公里半径都市圈核心区的核心层，地处JN经济技术开发区和BJ开发区之间的腹地，距离NJ主城仅30分钟车程，是NJ南部旅游、休闲产业重点发展组团及绿色廊道建设带总体规划面积达4平方公里，现已建成2.5平方公里，入园企业达160余家，初步形成了以汽车零部件为主要特色的先进制造业聚集区，2009年被NJ市人民政府授予汽车配套产业特色街区。借势JN经济技术开发区优势产业，全力融入地区产业发展大格局。2012年园区税收总额3068.14万元。在建成区内约百分之八十五的土地为民营企业主通过租赁方式以及政府出资建设标准厂房租赁，剩下的约百分之十五土地部分已通过挂牌程序取得土地的使用权证。目前园区内可利用地块总面积为542.5亩（约361668.5平方米），符合两规（土地利用规划以及城市规划）且有土地利用指标的土地还有125亩左右。
三、GL科技产业配套园开展“腾笼换凤”工作的意义
改变过去粗放型的增长方式，腾出空间来培育质量与效益、经济与社会协调的增长方式，最终带给人民群众的是幸福安康的生活
四、GL科技产业配套园开展“腾笼换凤”工作之前需要思考的两个重要问题
1 .“腾笼换凤”工作中的“腾笼”事宜
这个“笼”能不能“腾”出来是我们需要认真思考的一个问题；这个“笼”能不能在最快的时间内“腾”出来；这个“笼”在“腾”的过程中会有哪些问题等，都需要我们做一个认真的思考。GL科技产业配套园内大部分的土地均在十几年时间内通过土地租赁模式给企业经营且已基本建成，政府出资建设标准厂房仅仅是其中的一小部分，还有，这三种形态构成了GL科技产业配套园这个“笼”的性质。从置换难易值的角度去考虑：对于对已经取得土地证的企业，如果要把他们置换出去，其难度值是最高的；通过土地租赁模式来建设厂房的企业，如果要把他们置换出去，其难度系数是比较高的；政府出资建设标准厂房，如果我们要把现在生产的企业置换出去，其难度系数是最低的。从置换时间的角度去分析：政府出资建设标准厂房要快于通过土地租赁模式来建设厂房的企业，其中已经办理土地证的企业，其置换时间是个不可估值，假设被置换的企业有转型的意向，又有比较好的待入园企业或者是政府出资收购，他们之间如果达成买卖协议，通过股权转让或者土地转让模式，这种速度要快于前两者，如果办好土地证的企业不愿意转让，那么，转让的速度会很慢。
2. “腾笼换凤”工作中的“换凤”事宜
通过何种方式才能将外面的“鳳”引进来；又通过何种方式才能将里面的“凤”请出去。现在外面的“凤”都很受欢迎，许多的开发园区都会盯着他们，这样一来外面的“凤”就会做一个综合分析，最终会选择一个对他们条件比较优惠的地方去，在这个层面上，GL科技产业配套园可能会通过其区位以及生态的优势去做主要宣传点，从而去赢得更多的机会。里面的“凤”到底该如何请出去以及如何通过政府招商平台将企业闲置的厂房去进行更加科学的配置呢？这就是我认为“腾笼换凤”工作中最难的地方也是这项工作中最核心的部分。里面的“凤”
往外面请，难度之大，可以用难以形容这个词来描述。从企业的角度去考虑，我和政府签订了30年乃至50年的租赁合同，并且建造了厂房，添置了设备，这个时候政府要请我们走，凭什么？损失谁来负责？我们走了到哪里去？我们先讨论第一个“凭什么”，这个回答应该是所有企业最先考虑到的答案。即使政府会和现有的企业去谈，按照当时的合同去对照，考核企业的税收等一系列能够很有说服力的理由让他们离开现在的地方，他们都不会同意的。更何况现在的社会关系这么复杂，托人打个招呼关照一下或者就是不予理睬。即使有些企业愿意离开，又会遇到第二个问题：损失谁来负责，这个问题的答案有且仅有一个：谁让我走，我让谁赔，但是这个损失的额度到底是多少，我想这又是一个难题。就算经过协商谈拢了，那么我们走了到哪里去呢？这个问题是现在很多地方搞“腾笼换凤”最容易忽略的问题，觉得把企业请走以后，就不关我们什么事情了，我却认为这个问题太重要了，街道下面的社区也会有一些工业集聚区，能不能介绍到那里去呢？再有，我们也要从这个点上去衍生出新的考虑点：JN经济技术开发区同时也在开展“腾笼换凤”，我们能不能就近从他们那里找一些项目过来呢？这是一条环环紧扣的关系链，任何一个细节都不可忽视。 我们能够意识到GL科技产业配套园已经没有设立初期的政策优势，作为NJ统筹城乡发展的试点地区，我们更加痛切地感受到传统发展方式带来的弊端。推动经济结构优化调整、加快转型升级必须坚定不移。结构调整、转型升级是一项长期艰巨的战略任务，做好这项工作既要有战略眼光，还必须付出坚持不懈的努力。
五、GL科技产业配套园开展“腾笼换凤”工作的几点做法
1.领导高度重视 积极强力推动
GL街道工委、辦事处高度重视“腾笼换凤”工作，把该项工作视为与地方经济建设同等重要的工作来抓。由长期从事以并分管经济工作的副书记来主要负责 “腾笼换凤”工作的组织、协调、实施等工作；如果可能，以街道工委，办事处的名义出台相关《实施意见》，明确 “腾笼换凤”工作的目标任务、工作原则、实施步骤、政策保障等，
2. 成立专门机构 统筹安排实施
建议设立园区管理委员会，成立专门机构来协调解决“腾笼换凤”工作中遇到的问题，梳理园区闲置土地，厂房等资源。为招商工作提供信息支持。
3 .理论联系实际 科学有效开展
园区在开展“腾笼换凤”工作中，要坚持“目标明确 开展有方”的办法来对园区的每家企业的实际情况以及园区的实际情况进行归类分析，对有较好发展前景的企业，可以通过引导督促企业加快建设进度，增加投资强度，使企业进一步得到做大做强； 对未按合同期限进行动工且无投资实力的或者已动工但停建时间较长且无力继续投资的闲置土地，可以由政府依法收回土地使用权；对投资强度低、经营粗放的企业以可以将其清理出GL科技配套园区，将其介绍给社区里的工业集中区去。企业闲置的厂房，可以由招商部门来进行招商引资。
4 .严格办事程序 推进延伸服务
完善相关规章制度、工作纪律，要求做到分工明确、责任到人、履职到位，严格遵守工作规范，务必按程序办事，落实责任追究制。从而不断提高服务能力，充分发挥监督协调作用。
“腾笼换凤”是一项长期的工作，很考验GL街道的智慧，这项工作会触及很多企业的利益也会在一段时间里伤及自身，我们要以“壮士断腕”的勇气去引导、承接产业转移，通过这样的机会使自己的经济发展上一个新台阶，同时取得“腾笼换凤”工作阶段性的胜利。
参考文献
[1]麦宇旻.腾笼换鸟：纠结中的苦苦摸索[J]. 商周刊，2012.
[2]赵渊.“腾笼换鸟”：文化产业转型升级新路径[J]. 经济论坛，2012.
[3]吴波； 肖迪.集群企业迁移理论述评——兼对区域政府“腾笼换鸟”政策的反思[J].科学学研究，2011.
[4]陈肇莹.“腾笼换鸟”战略下加强对中职生的就业指导[J]. 成功（教育），2009.
[5]廖晓凌.着力提升工业园区发展水平—兴国县实施“腾笼换鸟”的做法和成效[J].理论导报，2007.
作者简介
邹武健，研究生学历，经济师，高级技师，南京谷里经济开发有限公司招商部，研究方向：企业现代管理理论与实践。
（作者单位：南京谷里经济开发有限公司）