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摘 要：今年以来房地产行业成为我国经济增速下行的最大牵引力，为稳定经济增长、刺激购房需求、进一步引导房市市场化，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台了房贷新政，引起了我国房地产市场各方面的很大变化，产生了积极方面和消极方面的重大影响。本文针对这一政策所带来的变化和影响进行具体分析。
关键词：房贷新政；房地产市场；影响
2014年9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这一房贷新政的出台将会给房地产市场带来一系列的影响。
一、我国推行房贷新政的原因
1.我国经济不断下滑
中国统计局21日发布的数据显示，中国三季度GDP经济增长率同比增长7.3%，创下2009年一季度以来新低。随着我国经济增长速度不断减缓，而为防止经济增长速度过度下滑，实现中国经济的软着陆，完整今年经济增长的目标，房地产对经济增长影响最大，而且目前我国的商品房出现“库存过剩”的现象，商品房过度积压是房地产资金难以周转，出现资金链断裂，房贷新政的出台有利于防止房地产企业的崩盘。
2.国内房贷需求受到抑制
2011国务院出台房贷新政，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%，对购买别墅等高档住宅的首付款比例不得低于40%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；在监管部门的实施细则出台之前，暂不受理三套（含）以上房贷申请。此项新政的出台使得个人在向银行贷款上存在按揭利率高、审批严格，发放速度慢等问题，使得住房需求大大减少。而此次房贷新政虽然会带来房价上涨等一些负面影响，但能够释放购房需求，更好的促进消费，同时体现央行对于居民家庭合理住房消费的支持和保障。
二、我国推行房贷新政所带来的积极影响
1.缓解商品房库存压力有利于房市回暖
我国楼市库存依然处于高位，“去库存”是首要选择，楼市已进入存量房时代，房地产市场已进入供过于求的“新常态”。松江新城、京津新城、康巴什新城这些都是迄今为止国内知名的“鬼城”。虽然这些“鬼城”普遍缺乏基础商业、公共服务、市政等配套设施，但房价过高、个人向银行贷款困难以及限购等政策才是商品房库存过剩的根本原因，房贷新政的出台使得个人贷款买房更加容易，尤其是“认贷不认房”即拥有一套并已经结清贷款再购第二套普通商品住房执行首套房贷款政策，使首次购买第二套房的家庭成为最大的受益者。此前，即便还清贷款，再买房首付需要六成，一线城市需要七成，贷款利率至少上浮10%，如今首付降至三成，而贷款利率最低可以到基准利率的70%，其中的差价，比房价降20%更大。
2.有利于改善型住房需求
通过房贷新政不难看出，此次新政内容对于购买首套房的人群来说优惠基本没有增加，而对于改善住房需求的人群新增优惠比较明显，尤其是“认贷不认房”；使满足第二套房贷款要求的人群都可以享受首套房贷的优惠政策，改善需求的购房人更愿意选择适合自己的、有品质的居住产品，而淡市中的房企为缓解自身的库存压力，在保证降低购房门槛的同时会不断提升商品房的质量，因此也有利于搞活改善型市场。
3.有助于解冻家居和家装市场
房贷新政会带动新一轮的购房热，对于购买首套住房和改善型住房需求的投资者，买房后都会选择装修，而随着人们收入水平的不断提高，装修的资金预算也不断增加，国人的这种理念会进一步带动家庭装修和家居市场。除了需求提升外，借助电商平台，越来越多行业龙头企业，有了进入家装市场的渠道。比如，宝鹰股份于今年 3 月，以 1.08 亿元参股上海鸿洋电子商务有限公司的“我爱我家网”，该网是国内家装、建材和家居领域领先的 O2O 电商平台之一，通过合作有助于企业进入家装市场。
4.重塑楼市利益格局
首先是地方与央行的利益博弈。房市的低迷直接威胁着地方财政，由于地方无法干预商业银行的房贷政策，只有逼迫中央政府要求中央银行采取措施，此次新政也许就是在这种情况下出台的。其次是商业银行不愿完全执行房贷新政，因为中国的房产市场存在巨大的风险，而商业银行资金有限，若大量资金低价外贷，不仅使银行获利甚少，还会承担巨大的经融风险。第三是房产开发商和购房者的利益博弈。
三、我国推行房贷新政后所带来的消极影响
1.增加银行的信贷风险
新政中提到要增强金融机构个人住房贷款投放能力，明确鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。但目前我国MBS还处于试点阶段，银行或金融机构面临违约风险、流动性风险、经济周期风险、利率风险等众多风险。
2.投机及投资的购房者增加。
房贷新政一定程度上满足了改善型购房者的需求，会使一部分人出售自己的现有住房，这就推动了二手房市场的发展，但这其中会有不少投机者看好二手房市场，一买就是好几套，他们购买老旧房正式看上旧城改造的机会，进而从中牟利。
3.不合理的购房需求影响房市秩序
房贷新政的“认贷不认房”政策总体是有助于房市回暖的，有助于经济的发展，但仔细分析不难发现，其实“认贷不认房”是存在漏洞的，比如想购买二套房而又身负贷款的人，完全可以把二套房归于其父母或子女名下，借此来逃避购买二套房享优惠必须还清首套房贷款的限制。这是违背房贷新政的，影响正常的房市秩序。
参考文献：
[1]1中华人民共和国国家统计局
[2]1汤晓丹.房贷新政对我国房地产市场的影响分析[J].经济管理者，2012（5）：74
[3]林奇.电商刺激家装市场份额集中 房贷新政有望催生行业龙头.上海证券报，2014 年5 月15 日第A07 版
关键词：房贷新政；房地产市场；影响
2014年9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这一房贷新政的出台将会给房地产市场带来一系列的影响。
一、我国推行房贷新政的原因
1.我国经济不断下滑
中国统计局21日发布的数据显示，中国三季度GDP经济增长率同比增长7.3%，创下2009年一季度以来新低。随着我国经济增长速度不断减缓，而为防止经济增长速度过度下滑，实现中国经济的软着陆，完整今年经济增长的目标，房地产对经济增长影响最大，而且目前我国的商品房出现“库存过剩”的现象，商品房过度积压是房地产资金难以周转，出现资金链断裂，房贷新政的出台有利于防止房地产企业的崩盘。
2.国内房贷需求受到抑制
2011国务院出台房贷新政，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%，对购买别墅等高档住宅的首付款比例不得低于40%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；在监管部门的实施细则出台之前，暂不受理三套（含）以上房贷申请。此项新政的出台使得个人在向银行贷款上存在按揭利率高、审批严格，发放速度慢等问题，使得住房需求大大减少。而此次房贷新政虽然会带来房价上涨等一些负面影响，但能够释放购房需求，更好的促进消费，同时体现央行对于居民家庭合理住房消费的支持和保障。
二、我国推行房贷新政所带来的积极影响
1.缓解商品房库存压力有利于房市回暖
我国楼市库存依然处于高位，“去库存”是首要选择，楼市已进入存量房时代，房地产市场已进入供过于求的“新常态”。松江新城、京津新城、康巴什新城这些都是迄今为止国内知名的“鬼城”。虽然这些“鬼城”普遍缺乏基础商业、公共服务、市政等配套设施，但房价过高、个人向银行贷款困难以及限购等政策才是商品房库存过剩的根本原因，房贷新政的出台使得个人贷款买房更加容易，尤其是“认贷不认房”即拥有一套并已经结清贷款再购第二套普通商品住房执行首套房贷款政策，使首次购买第二套房的家庭成为最大的受益者。此前，即便还清贷款，再买房首付需要六成，一线城市需要七成，贷款利率至少上浮10%，如今首付降至三成，而贷款利率最低可以到基准利率的70%，其中的差价，比房价降20%更大。
2.有利于改善型住房需求
通过房贷新政不难看出，此次新政内容对于购买首套房的人群来说优惠基本没有增加，而对于改善住房需求的人群新增优惠比较明显，尤其是“认贷不认房”；使满足第二套房贷款要求的人群都可以享受首套房贷的优惠政策，改善需求的购房人更愿意选择适合自己的、有品质的居住产品，而淡市中的房企为缓解自身的库存压力，在保证降低购房门槛的同时会不断提升商品房的质量，因此也有利于搞活改善型市场。
3.有助于解冻家居和家装市场
房贷新政会带动新一轮的购房热，对于购买首套住房和改善型住房需求的投资者，买房后都会选择装修，而随着人们收入水平的不断提高，装修的资金预算也不断增加，国人的这种理念会进一步带动家庭装修和家居市场。除了需求提升外，借助电商平台，越来越多行业龙头企业，有了进入家装市场的渠道。比如，宝鹰股份于今年 3 月，以 1.08 亿元参股上海鸿洋电子商务有限公司的“我爱我家网”，该网是国内家装、建材和家居领域领先的 O2O 电商平台之一，通过合作有助于企业进入家装市场。
4.重塑楼市利益格局
首先是地方与央行的利益博弈。房市的低迷直接威胁着地方财政，由于地方无法干预商业银行的房贷政策，只有逼迫中央政府要求中央银行采取措施，此次新政也许就是在这种情况下出台的。其次是商业银行不愿完全执行房贷新政，因为中国的房产市场存在巨大的风险，而商业银行资金有限，若大量资金低价外贷，不仅使银行获利甚少，还会承担巨大的经融风险。第三是房产开发商和购房者的利益博弈。
三、我国推行房贷新政后所带来的消极影响
1.增加银行的信贷风险
新政中提到要增强金融机构个人住房贷款投放能力，明确鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。但目前我国MBS还处于试点阶段，银行或金融机构面临违约风险、流动性风险、经济周期风险、利率风险等众多风险。
2.投机及投资的购房者增加。
房贷新政一定程度上满足了改善型购房者的需求，会使一部分人出售自己的现有住房，这就推动了二手房市场的发展，但这其中会有不少投机者看好二手房市场，一买就是好几套，他们购买老旧房正式看上旧城改造的机会，进而从中牟利。
3.不合理的购房需求影响房市秩序
房贷新政的“认贷不认房”政策总体是有助于房市回暖的，有助于经济的发展，但仔细分析不难发现，其实“认贷不认房”是存在漏洞的，比如想购买二套房而又身负贷款的人，完全可以把二套房归于其父母或子女名下，借此来逃避购买二套房享优惠必须还清首套房贷款的限制。这是违背房贷新政的，影响正常的房市秩序。
参考文献：
[1]1中华人民共和国国家统计局
[2]1汤晓丹.房贷新政对我国房地产市场的影响分析[J].经济管理者，2012（5）：74
[3]林奇.电商刺激家装市场份额集中 房贷新政有望催生行业龙头.上海证券报，2014 年5 月15 日第A07 版