摘 要:文章结合物业公司行使管理职权受到限制的现状,从业主的公共利益和物业公司的职权入手,分析了物业公司职权不完善的弊端,并浅谈了笔者对现行立法的观点。从规范物业公司管理和服务的角度出发,我们可以看出物业管理条例需要完善之处。
　　关键词:物业管理条例;业主的公共利益;物业公司的职权;立法缺陷;监督
　　
　　一、引言
　　现实生活中,大家都认为小区业主相对于小区物业公司处于弱势,小区物业应该为小区的业主服好务,为小区的安全尽心尽力。目前,有的小区业主的车轱轮被人卸了,有的小区的物业管理人员把业主打了,这样的事情屡见不鲜,我们都可以强烈呼吁物业管理要规范化。从另一方面说,如果业主不考虑整体小区的公共利益,乱搭乱建,影响小区的安全,物业公司进行管理,却遭遇业主的蛮横霸道,不听劝告,那么物业公司该如何行使自己的管理职权?
　　有这样一个发生在笔者身边的事情。笔者所在城市的某小区环境优美,清洁人员每天都把庭院打扫得干干净净,而且小区治安也很不错,每天不论白天晚上都有保安轮流巡查。虽然物业公司也会有工作做不好的地方,但总体评价还是相当好的。但最近,在沿街楼有一住户,在靠近马路的草坪上随意搭建亭台,遭到物业公司的劝阻。可此住户不但不听劝告,反而更是狂妄不羁,还在小区的外墙围栏处独自开了一个通向马路的门。同时为了方便搬运建筑材料,经常占用通往车库的通道,影响车辆通行。现在,在该住户的阳台外,一处古香古色的亭子矗立在碧绿的草坪上,异常美丽,恰似一独门独院的豪华别墅。可是,在这惹眼的富贵美丽背后,我们应该意识到,该业主实际上是侵犯了全体业主的公共利益。该业主在小区物业管理人员劝阻不听的情况下,小区物业公司该如何处理这个事件?小区物业公司有没有强行制止或拆除的权力?作为一个物业管理企业,该如何完善其管理职能呢?就这个问题,笔者谈一下自己的想法。
　　二、立法缺陷导致的问题
　　首先,我们要搞清楚两个问题。第一,什么是全体业主的公共利益?第二,物业公司的职权是什么?
　　1.全体业主的公共利益
　　什么是全体业主的公共利益?对于公共利益,法律并没有明确的定义。但从公共利益的理论上来讲,笔者认为,公共利益具有社会共享性。既然公共利益是共同利益,既然它影响着共同体所有成员或绝大多数成员,那么它就应该具有社会共享性。这可以从两个层面来理解。第一,所谓社会性是指公共利益的相对普遍性或非特定性,即它不是特定的、部分人的利益。第二,所谓共享性既是指“共有性”,也是指“共同受益性”。并且这种受益不一定表现为直接的、明显的“正受益”;公共利益受到侵害事实上也是对公众利益的潜在威胁。同理,全体业主的公共利益,也同样具有共享性。小区的草坪,围栏,树木,车库通道等,都属于全体业主共同所有,因此,私自占用草坪,影响小区的整体美观;随便停放货车,占用车库通道,影响其他业主通行;任意拆除小区围栏,为小区安全留下隐患。这一系列行为都应视为侵犯全体业主的公共利益。根据《物业管理条例》第七条对业主义务的规定,其中第二项要求业主遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。而该业主并没有遵守该条例的规定,更没有把其他业主共有的利益放在眼里。
　　2.物业公司的职权
　　在没有业主委员会的小区里,物业公司更应该发挥积极作用,维护好全体业主的共同利益。根据《物业管理条例》中关于物业公司职权的相关规定,物业公司的主要职责包含两个方面,即安全工作和物业的养护工作。此处,笔者只谈涉及上述案例中的安全工作。《物业管理条例》中第四十六条规定,对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。第四十七条规定,物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。由此可以看出,该小区的物业公司并没有采取必要措施,没有行使好自己的职权。
　　基于以上分析,我们很明显可以得出一个结论,那就是案例中的业主确实违法占用了公用设施,危害了全体业主的共同利益,而该小区的物业公司并没有很好的行使管理职权,导致公用草坪、车道被占,围栏被拆,给小区的安全留下隐患。
　　3.处理建议
　　根据《物业管理条例》第四十六条的规定,对于这种乱搭乱建,影响小区治安的行为,物业公司应及时制止,并向有关行政管理部门报告。第五十条规定,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业。案例中,如果物业公司按照条例的规定尽职尽责,那么结果应该有两个:要么,该业主的违章建筑被强行拆除;要么,物业公司以书面形式(下转第97页)(上接第79页)告知全体业主该建筑得到有关部门批准,并附以相关批准文件。只有这样做,才可以给被侵犯了权利的业主们一个合理的解释。
　　三、强化物业管理职权的必要性
　　如案例中所说,物业公司管了,但是业主耳充不闻,并不停止违法行为,那么物业公司该怎么办呢?物业公司并不是执法部门,没有强制权力,当他们遇到了非自己能力所能解决的事情时,物业公司也只能傻呆呆的站着看,干着急却没办法。回顾今年5月份发生在温州的藏獒咬伤小区业主的事情,物业公司对于藏獒的主人也是无能为力。对于这种情况,笔者认为可以在一定范围内给予物业公司一些强制权力。目的在于更好的维护保证小区的管理,给业主创造一个更好的生活环境。
　　那么,怎么赋予物业公司强制权力呢?笔者首先需要澄清一个问题,那就是这个地方谈到的强制权力仅仅是物业公司管理职权的一个工具,而非把物业公司升格为执法部门。现行《物业管理条例》不仅规定了物业公司的职责,还赋予业主权利和义务,实际上是对双方行为的调整。但它更多的是对物业公司行为的制约,强调了物业公司的服务职能,并没有赋予物业公司有效的管理职能。笔者认为,有效的管理是提供高质量服务的前提。只有把服务和管理结合起来,才能发挥物业公司的作用,更好的为业主服务。所以,在《物业管理条例》中,应该赋予物业公司一定范围内的强制权力。这个范围,其实也就仅仅限定在当个别业主长期侵犯全体业主公共利益时,物业公司劝告不听,情节严重的情况下。当然还应该规定,强制权力禁止针对业主人身。按照《物业管理条例》第四十六条的规定,出现违法行为时,物业公司向有关行政管理部门报告,再等待相关行政部门作出处理,这是需要时间的。而业主的共同利益、生命财产安全应该是法律所保护的,如果没有及时有效的措施,也许会扩大损失。因此,如果法律赋予物业公司强制权力,物业公司就会及时控制局面,防止危害进一步延续扩展。
　　四、完善物业管理职权之我见
　　如前所述,应该从《物业管理条例》入手,赋予物业公司一定的强制权力,从而改善物业公司管理职权不到位的现状。但是,这也会让人担心物业公司因此而滥用职权,侵害业主权益。那么,我们可以想办法去约束物业公司的强制权。这里就主要谈到了对物业管理职权监督制约的问题。
　　笔者认为:一方面,业主委员会监督就是一个很好的制约权力的方式。监督程序并不复杂,物业公司要行使强制权力之前,必须经业主委员会的讨论,只有全体业主过半数以上同意,物业公司方可行使强制权力。另一方面,法律的监督无处不在。例如,《民法通则》117条第2款规定,损坏国家的、集体的财产或者他人财产的,应当恢复原状或者折价赔偿;第3款规定,受害人因此遭受其它重大损失的,侵害人并应当赔偿损失。一旦物业公司滥用强制权力,制裁它的方式是很多的,这会迫使物业公司谨慎处理事情。
　　当物业公司在紧急情况下采取强制措施后,在一定时间内再向有关行政管理部门报告。这样既能及时停止对小区其他业主共有利益的侵害,又能有助于相关行政管理部门进行管理。
　　综上所述,物业公司仅作为一个服务部门的话,业主则会更看重物业公司的义务,却无视物业公司的管理职能。如果赋予物业公司一定范围内的强制权力,并且给予这种强制权力相应的监督和制约,那么,物业公司则会更好的行使自己的职权,使“服务”和“管理”两种职能共同发挥作用。