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摘要：基准地价在政府出让土地中起着重要的控制作用，一般只有商业、居住、工业三类用途的地价，而《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）规定一级类建设用地包括七类用地。公共服务与公共管理、交通运输、水利设施、特殊四类用地随着土地使用制度的深化，逐步进入了市场。如何科学量化其价值，为土地出让提供服务，是摆在政府面前的一道课题。2008年在安阳市市区基准地价更新过程中，采用层次分析法制定了此四类用地的基准地价。本文结合安阳市实例，对此方法的应用进行了探索。
关键词：基准地价；土地利用分类；量化；层次分析法
中圖分类号： R285 文献标识码： A
1问题的提出
安阳市是河南省省辖市，国家级历史文化名城，建成区面积约95平方公里，人口73.9万人，下辖北关区、文峰区、龙安区、殷都区、开发区。年均出让土地46宗，供应面积约150公顷，近三年地价上涨幅度约在3%左右，土地交易市场平稳。
安阳市人民政府于1993年开展了第一次安阳市市区土地定级估价工作，2001年11月对基准地价进行了更新。两次工作均是根据《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》的技术要求，进行了土地用途分类定级，包括商业用地、住宅用地、工业用地、办公用地和综合用地定级，该成果在政府调控土地市场交易，规范市场行为，合理利用和有效配置城市土地资源等方面发挥了作用。
随着城市不断发展，原有的基准地价仅对商业、住宅、工业、办公用地进行了分类定级，略显粗糙，不能满足现在多样化用地类型，故在2008年基准地价进行更新时，河南省国土资源厅提出在全省范围内开展商服、工矿仓储、住宅、公共服务与公共管理、交通运输、水利设施、特殊用地的定级估价。
其中，商服用地、工矿仓储用地、住宅用地这三种主要用途有原来基准地价的基础，从基础资料到技术方法等方面工作基础较好，基本采用原有的评估方法。公共服务与公共管理用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地这四种用途（以下简称新增地类）是原来基准地价中没有的，普遍缺少相应的市场案例资料，无法选择《城镇土地估价规程》中规定的方法进行评估。如何选择此类用途地价的评估方法，是工作的难点与重点。
2评估思路的由来
在原《城镇土地估价规程》（2000年）中规定：对交通用地、公共绿地进行价格评估时，可选择贡献法。贡献法，是指利用需评估用地对周围各类用地的贡献，用各类用地的平均价格来估算道路价格的方法。周围各类用地的价格可用路线价法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、成本逼近法及市场成交价格来获得。
希望价值：每种地价都是人们希望得到的价值的体现，是基于市场内相对于其他用地的一种估计。
机会成本：是指为了得到某种东西而所要放弃的另一样东西。机会成本小的具有比较优势。简单的讲，可以理解为把一定资源投入某一用途后所放弃的在其他用途中所能获得的利益。例如：一宗土地的同时存在着作为各种用途的机会，如果选择作商业用途的机会，则同时放弃了作居住、工业用途来使用可能获得的利益。
农业地价倍数法:土地出让多是农业地向城市建设用地转移，而土地利用方式的转移，地价也会成倍地上升，这是世界上的普遍规律。从国内外有关地价资料分析表明：农用地改变为城市建设用地后，在我国非农地地价一般是原农地地价（征地费用）的20倍左右。工业用地为8倍左右，住宅用地为8—15倍，商业用地15—20倍。
通过分析以上理论，可以得到各类用地之间存在着相互联系，地价之间存在一定的比例关系。根据希望价值理论，地价与人的希望有关。因此，我们一方面邀请卖方—政府有关部门，一方面邀请买方—企业、房地产开发商，中介机构—银行、房产中介、房地产估价等相关专家，依据现有的商业、居住、工业用地地价，运用层次分析法对每个用途的价格进行排序，量化其地价。
3层次分析法
层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）是对一些较为复杂、较为模糊的问题做出决策的简易方法，它适用于那些难于完全定量分析的问题。它是美国运筹学家T.L.Saaty 教授于70年代初期提出的一种简便、灵活而又实用的多准则决策方法。
3.1基本原理
层次分析法是对人的主观判断做定量描述的一种方法，通过把问题概念化、结构化，把复杂问题分解为若干层次，每个层次中元素有大致相等的地位，且上一层次元素与下一层次元素之间有一定的联系，建立递阶结构模型，其结构类似树状，在比原问题简单得多的基础上逐步分析，把人们的主观判断用数量形式表达和处理，对问题进行比较判断，找出本层次中各元素的相对重要性，还可提示对某类问题的主观判断是否存在矛盾。
3.2层次分析法优点
3.2.1系统性
层次分析法把研究对象作为一个系统，按照分解、比较判断、综合的思维方式进行决策 ，成为继机理分析、统计分析之后发展起来的系统分析的重要工具。
3.2.2实用性
层次分析法把定性和定量方法结合起来，能处理许多用传统的最优化技术无法着手的实际问题，应用范围很广，同时，这种方法使得决策者与决策分析者能够相互沟通，决策者甚至可以直接应用它，这就增加了决策的有效性。
3.2.3简洁性
具有中等文化程度的人即可以了解层次分析法的基本原理并掌握该法的基本步骤，计算也非常简便，并且所得结果简单明确，容易被决策者了解和掌握。
3.3原理的应用
层次分析法的基本原理是用于判断各因素之间的重要程度，在前节已经论述了不同用途的地价之间有一定的相互影响的比例关系，而寻找各用途地价之间的比例关系就相当于是判断各因素之间的重要性程度。
4安阳市实例
4.1实施基础
安阳市在2002年基准地价更新时制定了办公地价，并且将所类别，按商业、办公、住宅、工业进行了归类，具体分类见下表。
实行四年来，共评估各类交易样点644个，其中商业用地184个，住宅用地182个，工业用地215个，办公用地63个。各类地价在人们思想中已经有了一个大致的排序。
表32002年基准地价更新土地用途分类表
4.2.2主要方法步骤
4.2.2.1构造树状结构模型
根据新增用地地价与相关的已知地价之间存在的接近程度关系，构造树状结构模型。
图1以商服用地地价推算接近程度图
图2以工矿用地地价推算接近程度图
图3以住宅用地地价推算接近程度图
4.2.2.2判别接近程度
在对两两用途地价之间进行比较时，需选择1—9的尺度（见表4），从而可以建立对比较矩阵A。
表4指标说明表
其中，指标评价值是指现有用途的已知地价与判断地价接近程度的比较情况值。
有关专家对各用途地价的接近程度进行判别，两两用途比较结果如下（以其中一位专家比较结果为例）：
表5比较结果表
4.2.2.3计算各指标权重系数
由上表，可得成对比较矩阵
列向量归一化求和归一化=w
得到AW=
对于矩阵A，计算满足下式的特征根与特征向量：
式中：为B的最大特征根；
W为对应于的正规化特征向量；
W的分量Wi是相应信息单排序的权值。
4.2.2.4检验专家判断一致性
专家在判断指标的重要性程度时，可能出现相互矛盾的结果，故需进行一致性检验，保持专家思想在逻辑上的一致性。
式中：CI是一致性指标；
为B的最大特征根。
式中：CR是一致性比率；
RI为同阶平均随即一致性指标，具体见下表。
故
经计算，CR=0.036＜0.1，故决策者的思维是一致的，得出的结论是合理的。
4.2.2.4确定新增地类最高、最低地价权重
根据表5可得到其中一位专家对各新增地类最高地价权重。
表7最高级别权重表
依据相同的方法可以依次推算出新增地类最低级别的地价权重。
表8最低级别权重表
4.2.2.5结论
依据多位专家的比较结果，我们可以分析得到，交通运输和水利设施用地的地价接近工矿仓储用地的地价，特殊用地的地价接近公共服务与公共管理用地的地价。
5存在的不足与注意事项
5.1层次分析法的不足
层次分析法对人们的思维过程进行了加工整理，提出了一套系统分析问题的方法，为科学管理和决策提供了较有说服力的依据。但层次分析法也有其局限性，主要表现在：
1、从建立层次结构模型到给出成对比较矩阵，很大程度上依赖于人们的经验，主观因素的影响很大，它至多只能排除思维过程中的严重非一致性，却无法排除决策者个人可能存在的严重片面性。
2、比较、判断过程较为粗糙，不能用于精度要求较高的决策问题。层次分析法至多只能算是一种半定量（或定性与定量结合）的方法。
5.2注意事项
5.2.1确定层次结构模型，合理判断接近程度
在设计意见征询表时，需要特别注意，表中所列的接近程度如“相等”、“略高”、“高”、“很高”、“极高”等必须有明确定义，即需要明确说明在何种情况下才能算得上相等，在何种情况下才算是略高等，以免造成由于专家的理解不同，所给出的相同的数值，却代表不同的接近程度，从而影响意见征询的科学性。
5.2.2构造各层次判断矩阵
在计算和检验判断矩阵时，需要注意是否包括了各层次中所有的判断矩阵。在前节论述的判断矩阵为单层，如考虑推算各用途的二级地类地价时，则应建立多层判断矩阵让专家进行接近程度的判别。
6总结
基准地价是一个区域内的平均地价，是一个较为粗糙的测算结果，因此可以采用层次分析法来测算新增用地的地价。在实际操作中，应设法寻找出其收益情况，选择一些适当的因素对基准地价进行修订后得到宗地地价。未来，随着土地市场的逐渐丰富，新增地类也将越来越多的涌现，因此，在收集了足够的市场案例与基础资料的基础上，采用适当的评估方法从而修订其基准地价。
参考文献
[1] 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.城镇土地估价规程[S]北京中国标準出版社，2000
[2]中华人民共和国国土资源部. 农用地估价规程 [S]北京中国标准出版社，2003
[3]英国皇家特许测量师学会.RICS评估和估价标准，2003
[4]中国土地管理实务全书.中国大地出版社,1997
关键词：基准地价；土地利用分类；量化；层次分析法
中圖分类号： R285 文献标识码： A
1问题的提出
安阳市是河南省省辖市，国家级历史文化名城，建成区面积约95平方公里，人口73.9万人，下辖北关区、文峰区、龙安区、殷都区、开发区。年均出让土地46宗，供应面积约150公顷，近三年地价上涨幅度约在3%左右，土地交易市场平稳。
安阳市人民政府于1993年开展了第一次安阳市市区土地定级估价工作，2001年11月对基准地价进行了更新。两次工作均是根据《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》的技术要求，进行了土地用途分类定级，包括商业用地、住宅用地、工业用地、办公用地和综合用地定级，该成果在政府调控土地市场交易，规范市场行为，合理利用和有效配置城市土地资源等方面发挥了作用。
随着城市不断发展，原有的基准地价仅对商业、住宅、工业、办公用地进行了分类定级，略显粗糙，不能满足现在多样化用地类型，故在2008年基准地价进行更新时，河南省国土资源厅提出在全省范围内开展商服、工矿仓储、住宅、公共服务与公共管理、交通运输、水利设施、特殊用地的定级估价。
其中，商服用地、工矿仓储用地、住宅用地这三种主要用途有原来基准地价的基础，从基础资料到技术方法等方面工作基础较好，基本采用原有的评估方法。公共服务与公共管理用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地这四种用途（以下简称新增地类）是原来基准地价中没有的，普遍缺少相应的市场案例资料，无法选择《城镇土地估价规程》中规定的方法进行评估。如何选择此类用途地价的评估方法，是工作的难点与重点。
2评估思路的由来
在原《城镇土地估价规程》（2000年）中规定：对交通用地、公共绿地进行价格评估时，可选择贡献法。贡献法，是指利用需评估用地对周围各类用地的贡献，用各类用地的平均价格来估算道路价格的方法。周围各类用地的价格可用路线价法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、成本逼近法及市场成交价格来获得。
希望价值：每种地价都是人们希望得到的价值的体现，是基于市场内相对于其他用地的一种估计。
机会成本：是指为了得到某种东西而所要放弃的另一样东西。机会成本小的具有比较优势。简单的讲，可以理解为把一定资源投入某一用途后所放弃的在其他用途中所能获得的利益。例如：一宗土地的同时存在着作为各种用途的机会，如果选择作商业用途的机会，则同时放弃了作居住、工业用途来使用可能获得的利益。
农业地价倍数法:土地出让多是农业地向城市建设用地转移，而土地利用方式的转移，地价也会成倍地上升，这是世界上的普遍规律。从国内外有关地价资料分析表明：农用地改变为城市建设用地后，在我国非农地地价一般是原农地地价（征地费用）的20倍左右。工业用地为8倍左右，住宅用地为8—15倍，商业用地15—20倍。
通过分析以上理论，可以得到各类用地之间存在着相互联系，地价之间存在一定的比例关系。根据希望价值理论，地价与人的希望有关。因此，我们一方面邀请卖方—政府有关部门，一方面邀请买方—企业、房地产开发商，中介机构—银行、房产中介、房地产估价等相关专家，依据现有的商业、居住、工业用地地价，运用层次分析法对每个用途的价格进行排序，量化其地价。
3层次分析法
层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）是对一些较为复杂、较为模糊的问题做出决策的简易方法，它适用于那些难于完全定量分析的问题。它是美国运筹学家T.L.Saaty 教授于70年代初期提出的一种简便、灵活而又实用的多准则决策方法。
3.1基本原理
层次分析法是对人的主观判断做定量描述的一种方法，通过把问题概念化、结构化，把复杂问题分解为若干层次，每个层次中元素有大致相等的地位，且上一层次元素与下一层次元素之间有一定的联系，建立递阶结构模型，其结构类似树状，在比原问题简单得多的基础上逐步分析，把人们的主观判断用数量形式表达和处理，对问题进行比较判断，找出本层次中各元素的相对重要性，还可提示对某类问题的主观判断是否存在矛盾。
3.2层次分析法优点
3.2.1系统性
层次分析法把研究对象作为一个系统，按照分解、比较判断、综合的思维方式进行决策 ，成为继机理分析、统计分析之后发展起来的系统分析的重要工具。
3.2.2实用性
层次分析法把定性和定量方法结合起来，能处理许多用传统的最优化技术无法着手的实际问题，应用范围很广，同时，这种方法使得决策者与决策分析者能够相互沟通，决策者甚至可以直接应用它，这就增加了决策的有效性。
3.2.3简洁性
具有中等文化程度的人即可以了解层次分析法的基本原理并掌握该法的基本步骤，计算也非常简便，并且所得结果简单明确，容易被决策者了解和掌握。
3.3原理的应用
层次分析法的基本原理是用于判断各因素之间的重要程度，在前节已经论述了不同用途的地价之间有一定的相互影响的比例关系，而寻找各用途地价之间的比例关系就相当于是判断各因素之间的重要性程度。
4安阳市实例
4.1实施基础
安阳市在2002年基准地价更新时制定了办公地价，并且将所类别，按商业、办公、住宅、工业进行了归类，具体分类见下表。
实行四年来，共评估各类交易样点644个，其中商业用地184个，住宅用地182个，工业用地215个，办公用地63个。各类地价在人们思想中已经有了一个大致的排序。
表32002年基准地价更新土地用途分类表
4.2.2主要方法步骤
4.2.2.1构造树状结构模型
根据新增用地地价与相关的已知地价之间存在的接近程度关系，构造树状结构模型。
图1以商服用地地价推算接近程度图
图2以工矿用地地价推算接近程度图
图3以住宅用地地价推算接近程度图
4.2.2.2判别接近程度
在对两两用途地价之间进行比较时，需选择1—9的尺度（见表4），从而可以建立对比较矩阵A。
表4指标说明表
其中，指标评价值是指现有用途的已知地价与判断地价接近程度的比较情况值。
有关专家对各用途地价的接近程度进行判别，两两用途比较结果如下（以其中一位专家比较结果为例）：
表5比较结果表
4.2.2.3计算各指标权重系数
由上表，可得成对比较矩阵
列向量归一化求和归一化=w
得到AW=
对于矩阵A，计算满足下式的特征根与特征向量：
式中：为B的最大特征根；
W为对应于的正规化特征向量；
W的分量Wi是相应信息单排序的权值。
4.2.2.4检验专家判断一致性
专家在判断指标的重要性程度时，可能出现相互矛盾的结果，故需进行一致性检验，保持专家思想在逻辑上的一致性。
式中：CI是一致性指标；
为B的最大特征根。
式中：CR是一致性比率；
RI为同阶平均随即一致性指标，具体见下表。
故
经计算，CR=0.036＜0.1，故决策者的思维是一致的，得出的结论是合理的。
4.2.2.4确定新增地类最高、最低地价权重
根据表5可得到其中一位专家对各新增地类最高地价权重。
表7最高级别权重表
依据相同的方法可以依次推算出新增地类最低级别的地价权重。
表8最低级别权重表
4.2.2.5结论
依据多位专家的比较结果，我们可以分析得到，交通运输和水利设施用地的地价接近工矿仓储用地的地价，特殊用地的地价接近公共服务与公共管理用地的地价。
5存在的不足与注意事项
5.1层次分析法的不足
层次分析法对人们的思维过程进行了加工整理，提出了一套系统分析问题的方法，为科学管理和决策提供了较有说服力的依据。但层次分析法也有其局限性，主要表现在：
1、从建立层次结构模型到给出成对比较矩阵，很大程度上依赖于人们的经验，主观因素的影响很大，它至多只能排除思维过程中的严重非一致性，却无法排除决策者个人可能存在的严重片面性。
2、比较、判断过程较为粗糙，不能用于精度要求较高的决策问题。层次分析法至多只能算是一种半定量（或定性与定量结合）的方法。
5.2注意事项
5.2.1确定层次结构模型，合理判断接近程度
在设计意见征询表时，需要特别注意，表中所列的接近程度如“相等”、“略高”、“高”、“很高”、“极高”等必须有明确定义，即需要明确说明在何种情况下才能算得上相等，在何种情况下才算是略高等，以免造成由于专家的理解不同，所给出的相同的数值，却代表不同的接近程度，从而影响意见征询的科学性。
5.2.2构造各层次判断矩阵
在计算和检验判断矩阵时，需要注意是否包括了各层次中所有的判断矩阵。在前节论述的判断矩阵为单层，如考虑推算各用途的二级地类地价时，则应建立多层判断矩阵让专家进行接近程度的判别。
6总结
基准地价是一个区域内的平均地价，是一个较为粗糙的测算结果，因此可以采用层次分析法来测算新增用地的地价。在实际操作中，应设法寻找出其收益情况，选择一些适当的因素对基准地价进行修订后得到宗地地价。未来，随着土地市场的逐渐丰富，新增地类也将越来越多的涌现，因此，在收集了足够的市场案例与基础资料的基础上，采用适当的评估方法从而修订其基准地价。
参考文献
[1] 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.城镇土地估价规程[S]北京中国标準出版社，2000
[2]中华人民共和国国土资源部. 农用地估价规程 [S]北京中国标准出版社，2003
[3]英国皇家特许测量师学会.RICS评估和估价标准，2003
[4]中国土地管理实务全书.中国大地出版社,1997