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房屋承租人的优先购买权是民法中先买权的一种。该制度长久以来在不少的国家和地区都有一定的市场，并构成了不动产租赁的一个重要制度。这项古老制度的价值基础在当今社会是否依然存在及我国现行立法对房屋承租人优先购买权的规定是否合理？本文拟对此进行一定得探讨。
一、房屋承租人的优先购买权的基本规则
我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁 房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先 购买的权利”，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题 的意见(试行)》第一百三十二条也规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”上述规定确立了我国房屋承租人优先购买权的法律基础。通过上述法律和司法解释的规定，可以看出，所谓房屋承租人的优先购买权是指在房屋租赁关系中，依照法律规定，承租人所享有的在出租人出卖房屋于第三人之时，得以同等条件优先于该第三人而购买该房屋的权利。一般而言，承租人优先购买权的行使要件如下： 1、承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止，那么承租人即不享有优先购买权。2、承租人只能在同等条件下行使优先购买权。承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则，在同等条件下购买出租人的租赁物，而不是以优于第三人的购买条件购买租赁物，在非与第三人同等条件下，承租人不享有优先购买权。3、承租人须在一定的期限内行使优先购买权。为保障交易安全，促进正常财产流转，承租人的优先购买权必须在租赁合同有效期内行使。租赁期满，承租人的优先购买权也随之消灭。4、承租人一般只能对特定的标的物行使优先购买权。所谓“特定的标的物”， 即是指承租人承租的租赁物。
二、权利背后的价值冲突与博弈
房屋承租人的优先购买权的背后实际上体现了合同自由权利与维护市场秩序与市场效率之间的价值冲突。契约自由在整个私法领域具有重要的核心地位。①合同自由的权利主要包括内容：1、缔结合同的自由。2、选择交易相对人的自由。3、决定合同内容的自由。4、变更和解除合同的自由。5、选择合同方式的自由。6、选择补救方式或裁判的自由。由此可见，选择交易相对人的自由是合同自由权利的主要内容之一。正是因为私法充分体现了意思自治原则，从而才能赋予市场主体享有在法定范围内的广泛的行为自由，并能依据自身意志从事各种交易和创造财富的行为。在此基础上，财富得到不断的增长，市场才能逐渐繁荣。合同自由的权利具有鼓励交易、促进市场经济发展的基本价值。而房屋承租人的优先购买权实际上限制了房屋所有权人在出卖房屋时自由选择交易对象的权利。
一项法律制度如果能够带来积极的社会效果，那么即便它的存在损害了民事主体的某些权利，那么它也有存在的价值。限制房屋所有权人在出卖房屋时自由选择交易对象的权利的同时，该项制度保护了一些什么样的利益呢？传统学说认为，房屋承租人的优先购买权所体现的维护市场秩序与交易效率的价值。所谓的秩序价值是指房屋承租人的优先购买权在一定程度上承认既存的社会关系，以稳定社会经济生活秩序。所谓的效率价值是指房屋承租人的优先购买权有利于最大限度的充分发挥物质财富的社会经济效益，优化使用方式，提高物的使用效率。
三、从制度的价值评价分析现行制度的利弊
任何一项法律制度的确立，都必然反映立法者对该项制度的价值认识。当两项合法权利发生冲突，优先保护哪一方就取决于立法者的价值取向。那么房屋承租人的优先购买权在牺牲了房屋所有权人在出卖房屋时自由选择交易对象的权利的同时，是否真正起到了维护市场秩序与提高交易效率的作用呢？
1988年，最高人民法院制定了《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百三十二条，时值我国改革开放第十年，当时社会生产力发展水平不高，在城市尚未实行住房改革，公民的住房问题较为困难，群众租住公有住房、单位住房的比例较高，人们在原租住房屋的基础上进行改建、扩建、搭建的现象较为普遍。这种对住房进行改建、扩建、搭建的行为，具有满足群众居住基本需求的正当性，国家对当事人因改建、扩建、搭建而形成的利益应当给予一定保护。在此情形下，赋予房屋承租人的优先购买权确实在维护社会经济生活秩序的稳定并提高交易效率方面起到了作用。但时隔20多年后，情况还是这样吗？在房屋私有化程度极高的今天，该规定是否仍起到了维护市场秩序与提高交易效率的作用呢？
随着社会生产力水平的发展，住房问题已基本得到解决，在原租住住房的基础上进行改建、扩建、搭建的现象已很少见，同时在原租住住房的基础上进行改建、扩建、搭建的行为也受到行政管理的严格限制。也就是说规定房屋承租人的优先购买权的社会基础已经发生了重大变化。
承租人通过房屋租赁合同所取得的是租赁房屋的使用权，这与房屋租赁合同与买卖合同之间的根本区别。当房屋所有人在租赁期内出卖房屋时，由于“买卖不破租赁”规则的存在，原租赁合同在租赁期限内对承租人和受让人继续有效。因而，并不会因为租赁标的物房屋的自由买卖而对社会经济生活秩序产生影响。而当租赁合同期满，出租人是否继续出租，承租人是否继续承租，应由双方自愿协商。这种不能继续签订租赁合同的风险，承租人在签订租赁合同的时候是明知的，并不因租赁物所有人的改变而改变。因此认为赋予房屋承租人的优先购买权具有稳定社会经济生活秩序的功能的理论，并不具有现实意义。相反，房屋承租人的优先购买权限制了房屋所有权人向亲戚朋友等关系人出卖房屋的可能性。在此情况下，房屋所有权人为了实现其特定的目的，必然想方设法来规避法律规定，甚至人为的引发矛盾纠纷。从这个角度来讲，该制度并没有起到稳定社会经济生活秩序的作用。
从效率价值分析，虽然由承租人优先购买承租房屋，可以省却了搬迁、重新装修等工作，在一定程度上节省了人力物力，体现了一定的效率价值。但承租人优先购买承租房屋并不必然就比其他买受人更能体现物的价值。比如承租人承租该房屋是用于存放货物或用于居住，而他人购买该房屋是直接用于生产经营，从社会经济效益角度看，显然后者使用价值要大于前者。同时，对于房屋出卖人来说，在关系交易的场合，即使承租人能够给予其同等条件，但出卖人仍会丧失亲情、友情等无法用金钱衡量的利益。
当然，为保障低收入者的基本生活需要，国家在政策上予以优惠，由政府提供了廉租住房或公房，在此类房屋出售时，赋予承租人对所承租的原公房优先购买权，是完全必要的，是国家推行住房改革的必要成本，是一项社会福利政策的有限保留。但在私有房屋的买卖、租赁市场领域，理应按市场规则运作，尊重所有人的意思自治，法律没有必要对私有房屋出租人的出卖行为作过多的限制。
四、立法建议
针对《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百三十二条以及《合同法》第230条规定承租人优先购买权的原因，主要仍然是为了保护承租人在承租房屋的过程中，对房屋进行装修或者改建、扩建、搭建所产生的相应利益。但合同法第223条已规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。实践中，当事人双方对房屋装修或改造应当且一般也会在合同中作出约定。租赁期满出租人不愿将出租房屋卖与承租人的，装修或改造应当依照租赁合同约定处理。最高法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条也规定：非所有人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。因此，承租人因装修或改造租赁房屋造成损失的，若经出租人同意或默认的，租赁期满装修或改造不能拆除或显损其价值的，可以通过评估折价由出卖人补偿；若未经出租人同意擅自改造装修造成的损失，该风险应由其承租人自己承担，而不应归咎于优先购买权的有无。
鉴于目前立法的基础已经发生重大变化，且房屋承租人的优先购买权并不能真正起到维护市场秩序与提高交易效率的作用，笔者建议：
1、除在公有房屋租赁环节保留优先购买权外，取消房屋承租人的优先购买权。2、在承租人需要对租赁房屋进行价值较高的装潢或其他添附的情形下，可以允许租赁合同双方当事人约定承租人的优先购买权。
参考文献：
[1]张新荣：《试论“优先购买权”及其法律保护》，载于《法学》，1989年第9期.
[2]王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社 2002 年第1版，第350页.
[3]温丰文：“基地承租人之优先承买权”，载于《月旦法学杂志》第78期.
[4]张家勇：《试析优先购买权的法律性质》，载于《西南民族学院学报（哲学社会科学版）》1999年第1期，第169页.
[5]骆小春、张璐璐：《论承租人的优先购买权》，载于《经济师》，2005年第12期，第13—14页.
[6]李家军：《房屋承租人优先购买权之检讨》，载于《法律适用》2006年第1—2期，第135—137页.
[7]李群星：《对承租人优先购买权制度的评析与反思》，载于《法律适用》2006年第6期，第88—89页.
[8]刘云升：《先买权制度法律价值等诸问题的探讨》，载于《河北法学》，2000年第5期，第38页.
[9]戴孟勇：《房屋承租人如何行使优先购买权》，载于《清华大学学报》，2004年第４期，第63页.
注 释：
①【美】彼得·斯坦、约翰·香德：《西方社会的法律价值》，第三页.
一、房屋承租人的优先购买权的基本规则
我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁 房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先 购买的权利”，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题 的意见(试行)》第一百三十二条也规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”上述规定确立了我国房屋承租人优先购买权的法律基础。通过上述法律和司法解释的规定，可以看出，所谓房屋承租人的优先购买权是指在房屋租赁关系中，依照法律规定，承租人所享有的在出租人出卖房屋于第三人之时，得以同等条件优先于该第三人而购买该房屋的权利。一般而言，承租人优先购买权的行使要件如下： 1、承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止，那么承租人即不享有优先购买权。2、承租人只能在同等条件下行使优先购买权。承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则，在同等条件下购买出租人的租赁物，而不是以优于第三人的购买条件购买租赁物，在非与第三人同等条件下，承租人不享有优先购买权。3、承租人须在一定的期限内行使优先购买权。为保障交易安全，促进正常财产流转，承租人的优先购买权必须在租赁合同有效期内行使。租赁期满，承租人的优先购买权也随之消灭。4、承租人一般只能对特定的标的物行使优先购买权。所谓“特定的标的物”， 即是指承租人承租的租赁物。
二、权利背后的价值冲突与博弈
房屋承租人的优先购买权的背后实际上体现了合同自由权利与维护市场秩序与市场效率之间的价值冲突。契约自由在整个私法领域具有重要的核心地位。①合同自由的权利主要包括内容：1、缔结合同的自由。2、选择交易相对人的自由。3、决定合同内容的自由。4、变更和解除合同的自由。5、选择合同方式的自由。6、选择补救方式或裁判的自由。由此可见，选择交易相对人的自由是合同自由权利的主要内容之一。正是因为私法充分体现了意思自治原则，从而才能赋予市场主体享有在法定范围内的广泛的行为自由，并能依据自身意志从事各种交易和创造财富的行为。在此基础上，财富得到不断的增长，市场才能逐渐繁荣。合同自由的权利具有鼓励交易、促进市场经济发展的基本价值。而房屋承租人的优先购买权实际上限制了房屋所有权人在出卖房屋时自由选择交易对象的权利。
一项法律制度如果能够带来积极的社会效果，那么即便它的存在损害了民事主体的某些权利，那么它也有存在的价值。限制房屋所有权人在出卖房屋时自由选择交易对象的权利的同时，该项制度保护了一些什么样的利益呢？传统学说认为，房屋承租人的优先购买权所体现的维护市场秩序与交易效率的价值。所谓的秩序价值是指房屋承租人的优先购买权在一定程度上承认既存的社会关系，以稳定社会经济生活秩序。所谓的效率价值是指房屋承租人的优先购买权有利于最大限度的充分发挥物质财富的社会经济效益，优化使用方式，提高物的使用效率。
三、从制度的价值评价分析现行制度的利弊
任何一项法律制度的确立，都必然反映立法者对该项制度的价值认识。当两项合法权利发生冲突，优先保护哪一方就取决于立法者的价值取向。那么房屋承租人的优先购买权在牺牲了房屋所有权人在出卖房屋时自由选择交易对象的权利的同时，是否真正起到了维护市场秩序与提高交易效率的作用呢？
1988年，最高人民法院制定了《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百三十二条，时值我国改革开放第十年，当时社会生产力发展水平不高，在城市尚未实行住房改革，公民的住房问题较为困难，群众租住公有住房、单位住房的比例较高，人们在原租住房屋的基础上进行改建、扩建、搭建的现象较为普遍。这种对住房进行改建、扩建、搭建的行为，具有满足群众居住基本需求的正当性，国家对当事人因改建、扩建、搭建而形成的利益应当给予一定保护。在此情形下，赋予房屋承租人的优先购买权确实在维护社会经济生活秩序的稳定并提高交易效率方面起到了作用。但时隔20多年后，情况还是这样吗？在房屋私有化程度极高的今天，该规定是否仍起到了维护市场秩序与提高交易效率的作用呢？
随着社会生产力水平的发展，住房问题已基本得到解决，在原租住住房的基础上进行改建、扩建、搭建的现象已很少见，同时在原租住住房的基础上进行改建、扩建、搭建的行为也受到行政管理的严格限制。也就是说规定房屋承租人的优先购买权的社会基础已经发生了重大变化。
承租人通过房屋租赁合同所取得的是租赁房屋的使用权，这与房屋租赁合同与买卖合同之间的根本区别。当房屋所有人在租赁期内出卖房屋时，由于“买卖不破租赁”规则的存在，原租赁合同在租赁期限内对承租人和受让人继续有效。因而，并不会因为租赁标的物房屋的自由买卖而对社会经济生活秩序产生影响。而当租赁合同期满，出租人是否继续出租，承租人是否继续承租，应由双方自愿协商。这种不能继续签订租赁合同的风险，承租人在签订租赁合同的时候是明知的，并不因租赁物所有人的改变而改变。因此认为赋予房屋承租人的优先购买权具有稳定社会经济生活秩序的功能的理论，并不具有现实意义。相反，房屋承租人的优先购买权限制了房屋所有权人向亲戚朋友等关系人出卖房屋的可能性。在此情况下，房屋所有权人为了实现其特定的目的，必然想方设法来规避法律规定，甚至人为的引发矛盾纠纷。从这个角度来讲，该制度并没有起到稳定社会经济生活秩序的作用。
从效率价值分析，虽然由承租人优先购买承租房屋，可以省却了搬迁、重新装修等工作，在一定程度上节省了人力物力，体现了一定的效率价值。但承租人优先购买承租房屋并不必然就比其他买受人更能体现物的价值。比如承租人承租该房屋是用于存放货物或用于居住，而他人购买该房屋是直接用于生产经营，从社会经济效益角度看，显然后者使用价值要大于前者。同时，对于房屋出卖人来说，在关系交易的场合，即使承租人能够给予其同等条件，但出卖人仍会丧失亲情、友情等无法用金钱衡量的利益。
当然，为保障低收入者的基本生活需要，国家在政策上予以优惠，由政府提供了廉租住房或公房，在此类房屋出售时，赋予承租人对所承租的原公房优先购买权，是完全必要的，是国家推行住房改革的必要成本，是一项社会福利政策的有限保留。但在私有房屋的买卖、租赁市场领域，理应按市场规则运作，尊重所有人的意思自治，法律没有必要对私有房屋出租人的出卖行为作过多的限制。
四、立法建议
针对《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百三十二条以及《合同法》第230条规定承租人优先购买权的原因，主要仍然是为了保护承租人在承租房屋的过程中，对房屋进行装修或者改建、扩建、搭建所产生的相应利益。但合同法第223条已规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。实践中，当事人双方对房屋装修或改造应当且一般也会在合同中作出约定。租赁期满出租人不愿将出租房屋卖与承租人的，装修或改造应当依照租赁合同约定处理。最高法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条也规定：非所有人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。因此，承租人因装修或改造租赁房屋造成损失的，若经出租人同意或默认的，租赁期满装修或改造不能拆除或显损其价值的，可以通过评估折价由出卖人补偿；若未经出租人同意擅自改造装修造成的损失，该风险应由其承租人自己承担，而不应归咎于优先购买权的有无。
鉴于目前立法的基础已经发生重大变化，且房屋承租人的优先购买权并不能真正起到维护市场秩序与提高交易效率的作用，笔者建议：
1、除在公有房屋租赁环节保留优先购买权外，取消房屋承租人的优先购买权。2、在承租人需要对租赁房屋进行价值较高的装潢或其他添附的情形下，可以允许租赁合同双方当事人约定承租人的优先购买权。
参考文献：
[1]张新荣：《试论“优先购买权”及其法律保护》，载于《法学》，1989年第9期.
[2]王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社 2002 年第1版，第350页.
[3]温丰文：“基地承租人之优先承买权”，载于《月旦法学杂志》第78期.
[4]张家勇：《试析优先购买权的法律性质》，载于《西南民族学院学报（哲学社会科学版）》1999年第1期，第169页.
[5]骆小春、张璐璐：《论承租人的优先购买权》，载于《经济师》，2005年第12期，第13—14页.
[6]李家军：《房屋承租人优先购买权之检讨》，载于《法律适用》2006年第1—2期，第135—137页.
[7]李群星：《对承租人优先购买权制度的评析与反思》，载于《法律适用》2006年第6期，第88—89页.
[8]刘云升：《先买权制度法律价值等诸问题的探讨》，载于《河北法学》，2000年第5期，第38页.
[9]戴孟勇：《房屋承租人如何行使优先购买权》，载于《清华大学学报》，2004年第４期，第63页.
注 释：
①【美】彼得·斯坦、约翰·香德：《西方社会的法律价值》，第三页.