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摘 要 本文通过经济适用住房政策对家庭个体福利的影响和社会福利的影响两方面进行分析，并以此为基础对其相应的配套措施进行讨论。
关键词 经济适用住房 家庭福利状况 社会福利状况
中图分类号：F293．30 文献标识码：A
一、引言
一直以来，住房作为人们生存与发展的基本物质条件之一，在人们的日常生活中起着举足轻重的作用。杜甫的一句“安得广厦千万间，大庇天下一、引言寒士俱欢颜”将广大劳动人民对住房的渴望描绘的淋漓尽致。从社会学的角度出发，贫困者不仅仅难以维持正常的生活支出，它们还缺少获得或改善住房条件等基础设施的可能性，从某种程度上讲，成为了一种无法忽视的社会不安定因素。从心理学的角度讲，住房已不仅仅是遮风避雨的场所，它已经或多或少的成为了一种身份的象征，住房的条件和社区的环境有时甚至会影响一个家庭以及家庭成员的身心健康和未来的发展。本文以改善中低收入家庭的福利状况为前提，探求经济适用住房与中低收入家庭的福利状况之间的关系，以寻求提高中低收入家庭的福利状况的方法。
二、对家庭福利状况的分析
将家庭的消费分成住房消费X和其他消费Y两类，在不考虑嗜好的差异和变化的基础上，假设一个家庭(A)人均收入并未达到城市人均可支配收入，属于经济适用住房的供给对象。在理想状况下，A家庭的预算约束线为PP＇，在未获得经济适用住房之前，家庭对住房的消费量为X0，对其它商品的消费量为Y0。由于住房是具有收入弹性的，与这个家庭同处一座城市的高收入家庭(B)在一定程度上会不成比例的消费更多的住房，即D3，其预算约束线为RR＇。在获得经济适用住房之后，A家庭的正常收入与隐性收入(即由于获得经济适用住房而变相获得的住房补贴收入)之和使得A家庭得以在收入上有所提高，并且经济适用住房是以一种实物的方式进行额补贴，因此仅仅表现在居住水平的提高这一方面，即达到了城市的平均居住水平X1。那么，A家庭对住房的消费是否就可以达到B家庭居住水平D3呢？理想状况下也许是可行的，但在实际情况下却是无法实现的。
这是由于上述的A家庭在获得经济适用住房的情况下，他的预算约束线PP＇并非向着移动B家庭的原有预算约束线RR＇移动，而以P点为轴心向外作顺时针方向的旋转的，从而达到PP2＇的位置，理想状况下A家庭只能达到D2＇点的。但实际情况下，由于A家庭的居住消费量由于政府的资助获得提高的同时，它也需要为住房所有权的获得支付的大量的房款和借款费用，这使得A家庭的日常消费会因此紧缩，降至Y1，而并非他正常货币收入减少造成的。因此，A家庭的预算约束线变为P2P2＇，居住水平只能达到D1＇点。经济适用住房让A家庭的住房消费达到城市的平均居住水平X1的同时，A家庭的其它消费已降至Y1，而Y1中还包含着增加的交通费用，可见家庭的其它日常支出将面临着进一步的缩减。
以武汉市为例，2007年建设的经济适用住房大多分布在中环和外环之间的边缘地带，少数贴近中环边缘地带或者外环以外地带。以武昌为例，仅有极少数分布在内环和中环附近，但项目规模较小，而内环以内没有在建的经济适用房。而2010年武汉市规划中的快速交通线路包括地铁和轻轨，除了汉口有少数项目接近规划中快速交通线路的末端外，其他地区基本上远离规划中的快速交通线路。如果考虑到由于境况的改变对A家庭心理预期的影响，我们会发现，当A家庭期望住房消费达到D3点的愿望落空的同时，又面临这巨大的经济和生活压力，我们很难说这个家庭的福利状况是提高了的。
三、对社会福利状况的分析
George Fallis(1985)认为，一个家庭的效用水平不仅取决于它对于住房服务、比对商品和休闲时间的消费，而且也有赖于经济体中其他家庭对于住房服务的消费。①社会心理学认为，如果处于贫困之中的人们的住房状况的以改善的话，会使得经济状况相对较好的富裕者有一种心理满足感，他们会认为社会正在向着一个好的方向发展，哪怕这种改变是通过纳税和政府转移支付的方式获得的。②因此，我们假设在一个总计为n个人的经济体中，如果第k个人的住宅消费Xk2得以改善，从小于社会住房需求下限的X0变成大于或者等于X0，会使第i个人的效用水平Ui得以提高。第i个人甘愿为第k个人的住房消费支付一定的费用，虽然这种支付是间接完成的。但是，这里有一个重要的约束条件就是：第k个人的住房消费水平不能超过X0。道理很明显，没有任何一个人会愿意为他人支付超出其基本需求的那部分住房消费额。
另外，将个体福利分析中的A、B两个家庭扩大为A、B两类家庭来讨论社会福利改进是我们可以发现，在假设A、B均为理性的家庭组成的情况下，他们存在积极的外部性，并且A类家庭的住房消费低于门槛值X0，而B类家庭的住房消费高于门槛值X0。于是，A类家庭的效用水平UP与住房的消费XP2和其它商品的消费XP1以及休闲时间XP3有关；B类家庭的效用水平UR与住房的消费XR2、其它商品的消费XR1、休闲时间XR3和A类家庭的住房消费XP2有关，则有：
为了便于进一步的分析，将A类家庭的比对商品与休闲时间合并成为出住房类消费以外的其它消费XP0，得到图2。
假设A类家庭只有能力为他的住房支付价值为a的货币，但是他所获得的住房要用价值为2a的货币方可购得，B类家庭愿意帮助A类家庭支付其无法支付的部分，即a。如图2，A类家庭的预算约束线从AB移至AB＇的位置的同时，效用水平从PU1移至PU2，而B类家庭的效用水平也从RU1移至RU2（由于横轴与纵轴均为A类家庭的消费品，因此B类家庭的无差异效用曲线是凹向原点的）。于是形成图中程凸透镜状的部分，就是使双方效用水平得到改善的区域。而从点D到点E再到点F的路径，便是一条趋向于帕累托改进的路径。
但在实际情况中，由于房贷压力，A类家庭不得不压缩除住房以外的其它开支；通勤时间的加大也会相应的挤兑休闲时间。因此，A类家庭的预算约束线从AB＇移至A＇B＇的位置，帕累托改进的路径变为D到点E再到点F＇的路径，虽然有所改进，但并没有达到预期的效果。
四、福利损失的影响因素分析
从上述分析中我们发现，A类家庭即居住于经济适用住房中的家庭，他们的经济状况并未恶化，相反随着我国的经济发展还会有所提高。另外，他们还享受了经济适用住房的优惠政策，但是家庭福利状况却没有提高，有的甚至有所降低。究其原因主要在于以下几点：
（一）经济适用住房位置偏僻，通勤成本过高。
艾建国(1999)在其1998年对武汉市区居民的2，382份有效抽样调查问卷的统计结果得知，武汉市居民认为购房时考虑的首要因素按选择比例排序的前五个是:交通条件、社区环境、房屋价格、生活服务配套设施和离工作单位的远近，它们分别占被调查人数的53．48%、45．84%、44．88%、39．17%和29．76%。③2007年，武汉市一家权威的经济适用住房网站对已购买和计划购买经济适用房的武汉市市民进行了一次问卷调查。其中对于问题“您若购买经济适用房，您首先选择购买的是位于城乡结合部的大型成片开发的经济适用房小区还是市中心小规模的经济适用房”，198位被调查者中，21． 2%的人选择了城乡结合部的大型成片开发的经济适用房小区，而78． 8%的人偏向于市中心小规模的经济适用房。④可见区位问题已经成为中低收入家庭选择经济适用住房时不得不慎之又慎的一大原因。
（二）房贷没有相应优惠政策，还款压力大。
信贷体系的不完善会对中低收入家庭的购房造成影响。以锦绣家园一套64．6m2的经济适用住房为例，它于2007年5月被购得时的价格为2829元/m2，总价款为182753．4元。住房用自己的存款支付了20%的房款，其余的146000元房款由工商银行的住房抵押贷款分20年偿还。当时的利率为7．2%，住户每月还款额为1149元，住户要承担的利息有129887元。而住房公积金的利率为4．86%，住户要承担的则利息有82547元。两者相差有47340元，对于一个月收入仅有1750元的家庭来说，是一笔相当大的额外支出。
五、几点思考
从新中国成立到现在，我国的住房政策从一种近乎纯粹福利品的方式供应转变为如今的有针对性的福利政策，这是符合我国经济和社会发展特点的。经济适用住房作为一种政府给予适当补贴、价格较优惠的商品房供应形式，确实为现阶段解决城市中低收入家庭的住房问题做出了巨大贡献。同时，笔者通过上述分析也发现了其中存在的一些问题，并提出以下几点思考意见：
（一）改善交通环境，降低通勤成本。
交通的发展不仅惠及道路途径区域，对于整个城市建设和发展也是十分有利，而且发展交通可以减少以公交出行为主要手段的经济适用住房住户的出行时间。另外，下调公交票价、增设公交线路也可以起到一定的积极作用。
（二）减轻住房贷款压力大，促进家庭合理消费。
对于没有住房公积金的中低收入家庭，国家应当给予一定的优惠政策来鼓励商业银行对其购买住房（无论是商品房或者经济适用住房）的贷款予以一定额度的优惠，以减轻家庭的还贷压力。
（三）扩大经济适用住房房源。
政府可以对开发商开发楼盘中空置房的空置年数做出规定，当空置期达到一定年数时由政府以成本价收回用于经济适用住房供应。这不仅可以有效利用资源还能提高经济适用住房供给的质量。
（四）加大宣传力度，树立正确的居住观。
对于一个低收入家庭来说，租房有时会比买房更加能及时改变家庭的生活状况。政府应当在利用社会舆论的宣传引导的同时，加大廉租房的建设力度，使一部分人从选择经济适用住房转为廉租房。
（作者：胡峥，华中农业大学土地资源管理专业硕士研究生，房地产经济管理方向；靳艳艳，华中农业大学土地资源管理专业硕士研究生，土地管理方向；焦为玲，华中农业大学土地资源管理专业硕士研究生，土地利用规划方向）
注释：
①George Fallis．Housing Economics．Toronto:Butterworth & Co．(Canadn)Ltd．，1985．
②邓卫，宋扬编著．住宅经济学．清华大学出版社，2008．
③艾建国．对城市经济适用房建设用地选址的分析与思考．经济地理，1999（10），67-70．
④张祚，李江风，刘艳中，黄琳．经济适用房空间分布对居住空间分异的影响———以武汉市为例．城市问题，2008（7），96-101．
关键词 经济适用住房 家庭福利状况 社会福利状况
中图分类号：F293．30 文献标识码：A
一、引言
一直以来，住房作为人们生存与发展的基本物质条件之一，在人们的日常生活中起着举足轻重的作用。杜甫的一句“安得广厦千万间，大庇天下一、引言寒士俱欢颜”将广大劳动人民对住房的渴望描绘的淋漓尽致。从社会学的角度出发，贫困者不仅仅难以维持正常的生活支出，它们还缺少获得或改善住房条件等基础设施的可能性，从某种程度上讲，成为了一种无法忽视的社会不安定因素。从心理学的角度讲，住房已不仅仅是遮风避雨的场所，它已经或多或少的成为了一种身份的象征，住房的条件和社区的环境有时甚至会影响一个家庭以及家庭成员的身心健康和未来的发展。本文以改善中低收入家庭的福利状况为前提，探求经济适用住房与中低收入家庭的福利状况之间的关系，以寻求提高中低收入家庭的福利状况的方法。
二、对家庭福利状况的分析
将家庭的消费分成住房消费X和其他消费Y两类，在不考虑嗜好的差异和变化的基础上，假设一个家庭(A)人均收入并未达到城市人均可支配收入，属于经济适用住房的供给对象。在理想状况下，A家庭的预算约束线为PP＇，在未获得经济适用住房之前，家庭对住房的消费量为X0，对其它商品的消费量为Y0。由于住房是具有收入弹性的，与这个家庭同处一座城市的高收入家庭(B)在一定程度上会不成比例的消费更多的住房，即D3，其预算约束线为RR＇。在获得经济适用住房之后，A家庭的正常收入与隐性收入(即由于获得经济适用住房而变相获得的住房补贴收入)之和使得A家庭得以在收入上有所提高，并且经济适用住房是以一种实物的方式进行额补贴，因此仅仅表现在居住水平的提高这一方面，即达到了城市的平均居住水平X1。那么，A家庭对住房的消费是否就可以达到B家庭居住水平D3呢？理想状况下也许是可行的，但在实际情况下却是无法实现的。
这是由于上述的A家庭在获得经济适用住房的情况下，他的预算约束线PP＇并非向着移动B家庭的原有预算约束线RR＇移动，而以P点为轴心向外作顺时针方向的旋转的，从而达到PP2＇的位置，理想状况下A家庭只能达到D2＇点的。但实际情况下，由于A家庭的居住消费量由于政府的资助获得提高的同时，它也需要为住房所有权的获得支付的大量的房款和借款费用，这使得A家庭的日常消费会因此紧缩，降至Y1，而并非他正常货币收入减少造成的。因此，A家庭的预算约束线变为P2P2＇，居住水平只能达到D1＇点。经济适用住房让A家庭的住房消费达到城市的平均居住水平X1的同时，A家庭的其它消费已降至Y1，而Y1中还包含着增加的交通费用，可见家庭的其它日常支出将面临着进一步的缩减。
以武汉市为例，2007年建设的经济适用住房大多分布在中环和外环之间的边缘地带，少数贴近中环边缘地带或者外环以外地带。以武昌为例，仅有极少数分布在内环和中环附近，但项目规模较小，而内环以内没有在建的经济适用房。而2010年武汉市规划中的快速交通线路包括地铁和轻轨，除了汉口有少数项目接近规划中快速交通线路的末端外，其他地区基本上远离规划中的快速交通线路。如果考虑到由于境况的改变对A家庭心理预期的影响，我们会发现，当A家庭期望住房消费达到D3点的愿望落空的同时，又面临这巨大的经济和生活压力，我们很难说这个家庭的福利状况是提高了的。
三、对社会福利状况的分析
George Fallis(1985)认为，一个家庭的效用水平不仅取决于它对于住房服务、比对商品和休闲时间的消费，而且也有赖于经济体中其他家庭对于住房服务的消费。①社会心理学认为，如果处于贫困之中的人们的住房状况的以改善的话，会使得经济状况相对较好的富裕者有一种心理满足感，他们会认为社会正在向着一个好的方向发展，哪怕这种改变是通过纳税和政府转移支付的方式获得的。②因此，我们假设在一个总计为n个人的经济体中，如果第k个人的住宅消费Xk2得以改善，从小于社会住房需求下限的X0变成大于或者等于X0，会使第i个人的效用水平Ui得以提高。第i个人甘愿为第k个人的住房消费支付一定的费用，虽然这种支付是间接完成的。但是，这里有一个重要的约束条件就是：第k个人的住房消费水平不能超过X0。道理很明显，没有任何一个人会愿意为他人支付超出其基本需求的那部分住房消费额。
另外，将个体福利分析中的A、B两个家庭扩大为A、B两类家庭来讨论社会福利改进是我们可以发现，在假设A、B均为理性的家庭组成的情况下，他们存在积极的外部性，并且A类家庭的住房消费低于门槛值X0，而B类家庭的住房消费高于门槛值X0。于是，A类家庭的效用水平UP与住房的消费XP2和其它商品的消费XP1以及休闲时间XP3有关；B类家庭的效用水平UR与住房的消费XR2、其它商品的消费XR1、休闲时间XR3和A类家庭的住房消费XP2有关，则有：
为了便于进一步的分析，将A类家庭的比对商品与休闲时间合并成为出住房类消费以外的其它消费XP0，得到图2。
假设A类家庭只有能力为他的住房支付价值为a的货币，但是他所获得的住房要用价值为2a的货币方可购得，B类家庭愿意帮助A类家庭支付其无法支付的部分，即a。如图2，A类家庭的预算约束线从AB移至AB＇的位置的同时，效用水平从PU1移至PU2，而B类家庭的效用水平也从RU1移至RU2（由于横轴与纵轴均为A类家庭的消费品，因此B类家庭的无差异效用曲线是凹向原点的）。于是形成图中程凸透镜状的部分，就是使双方效用水平得到改善的区域。而从点D到点E再到点F的路径，便是一条趋向于帕累托改进的路径。
但在实际情况中，由于房贷压力，A类家庭不得不压缩除住房以外的其它开支；通勤时间的加大也会相应的挤兑休闲时间。因此，A类家庭的预算约束线从AB＇移至A＇B＇的位置，帕累托改进的路径变为D到点E再到点F＇的路径，虽然有所改进，但并没有达到预期的效果。
四、福利损失的影响因素分析
从上述分析中我们发现，A类家庭即居住于经济适用住房中的家庭，他们的经济状况并未恶化，相反随着我国的经济发展还会有所提高。另外，他们还享受了经济适用住房的优惠政策，但是家庭福利状况却没有提高，有的甚至有所降低。究其原因主要在于以下几点：
（一）经济适用住房位置偏僻，通勤成本过高。
艾建国(1999)在其1998年对武汉市区居民的2，382份有效抽样调查问卷的统计结果得知，武汉市居民认为购房时考虑的首要因素按选择比例排序的前五个是:交通条件、社区环境、房屋价格、生活服务配套设施和离工作单位的远近，它们分别占被调查人数的53．48%、45．84%、44．88%、39．17%和29．76%。③2007年，武汉市一家权威的经济适用住房网站对已购买和计划购买经济适用房的武汉市市民进行了一次问卷调查。其中对于问题“您若购买经济适用房，您首先选择购买的是位于城乡结合部的大型成片开发的经济适用房小区还是市中心小规模的经济适用房”，198位被调查者中，21． 2%的人选择了城乡结合部的大型成片开发的经济适用房小区，而78． 8%的人偏向于市中心小规模的经济适用房。④可见区位问题已经成为中低收入家庭选择经济适用住房时不得不慎之又慎的一大原因。
（二）房贷没有相应优惠政策，还款压力大。
信贷体系的不完善会对中低收入家庭的购房造成影响。以锦绣家园一套64．6m2的经济适用住房为例，它于2007年5月被购得时的价格为2829元/m2，总价款为182753．4元。住房用自己的存款支付了20%的房款，其余的146000元房款由工商银行的住房抵押贷款分20年偿还。当时的利率为7．2%，住户每月还款额为1149元，住户要承担的利息有129887元。而住房公积金的利率为4．86%，住户要承担的则利息有82547元。两者相差有47340元，对于一个月收入仅有1750元的家庭来说，是一笔相当大的额外支出。
五、几点思考
从新中国成立到现在，我国的住房政策从一种近乎纯粹福利品的方式供应转变为如今的有针对性的福利政策，这是符合我国经济和社会发展特点的。经济适用住房作为一种政府给予适当补贴、价格较优惠的商品房供应形式，确实为现阶段解决城市中低收入家庭的住房问题做出了巨大贡献。同时，笔者通过上述分析也发现了其中存在的一些问题，并提出以下几点思考意见：
（一）改善交通环境，降低通勤成本。
交通的发展不仅惠及道路途径区域，对于整个城市建设和发展也是十分有利，而且发展交通可以减少以公交出行为主要手段的经济适用住房住户的出行时间。另外，下调公交票价、增设公交线路也可以起到一定的积极作用。
（二）减轻住房贷款压力大，促进家庭合理消费。
对于没有住房公积金的中低收入家庭，国家应当给予一定的优惠政策来鼓励商业银行对其购买住房（无论是商品房或者经济适用住房）的贷款予以一定额度的优惠，以减轻家庭的还贷压力。
（三）扩大经济适用住房房源。
政府可以对开发商开发楼盘中空置房的空置年数做出规定，当空置期达到一定年数时由政府以成本价收回用于经济适用住房供应。这不仅可以有效利用资源还能提高经济适用住房供给的质量。
（四）加大宣传力度，树立正确的居住观。
对于一个低收入家庭来说，租房有时会比买房更加能及时改变家庭的生活状况。政府应当在利用社会舆论的宣传引导的同时，加大廉租房的建设力度，使一部分人从选择经济适用住房转为廉租房。
（作者：胡峥，华中农业大学土地资源管理专业硕士研究生，房地产经济管理方向；靳艳艳，华中农业大学土地资源管理专业硕士研究生，土地管理方向；焦为玲，华中农业大学土地资源管理专业硕士研究生，土地利用规划方向）
注释：
①George Fallis．Housing Economics．Toronto:Butterworth & Co．(Canadn)Ltd．，1985．
②邓卫，宋扬编著．住宅经济学．清华大学出版社，2008．
③艾建国．对城市经济适用房建设用地选址的分析与思考．经济地理，1999（10），67-70．
④张祚，李江风，刘艳中，黄琳．经济适用房空间分布对居住空间分异的影响———以武汉市为例．城市问题，2008（7），96-101．