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引言：“十二五”期间，全国保障房建设目标将达到3600万套。从2011年起，我国就进入保障性住房建设“加速跑”阶段。未来五年，全国计划新建保障性住房的规模大约是过去10年建设规模的两倍，保障房建设推进速度史无前例。然而，在这样一个任务重时间紧迫的环境下，由于有些地方政府只重建设、轻监督管理导致保障性住房面临包括工程质量在内的多方面的问题。抓好保障房工程的质量管理，为保障房住户提供放心可靠的居住环境是参与该项工程建设的各部门的重要工作，也是应尽的社会责任。本文作者根据所在企业在安置房项目建设中的工程质量管理经验，阐述了影响安置房交付使用的除主体工程质量外更应重视的几个质控环节，它包括了防止渗漏问题、外墙门窗工程等，并提出了一些常见问题的处理建议。
1.工程概况
（1）该安置房项目位于成都市郫县境内，建筑规模近6万平米，包括了5栋底框和5栋纯砖混结构的多层建筑。
（2）屋面工程设计采用了4mm厚的SBS改性沥青防水卷材保温隔热层采用XPS板，上人面层为细石砼刚性保护层。
（3）外墙门窗为塑钢门窗，玻璃根据节能设计要求，大部分为中空玻璃。
（4）室内装饰为内墙乳胶漆墙面和天棚，水泥砂浆楼地面压光，厨卫间墙面200x300瓷砖、地面贴300x300防滑地砖。厨卫间防水采用丙纶卷材防水。
2.屋面找平层及基层的处理施工
（1）该屋面设计采用建筑找坡即采用陶粒混凝土找坡，坡度值为2%，起坡厚度值为40mm,再用1:3水泥砂浆找平层。在施工找坡时，特别注意找准泛水坡度，流水方向，将最高点与泄水口之间用鱼线拉直、打点、打巴，泄水口处厚度不得低于30毫米。
(2)基层与突出屋面结构（女儿墙、立墙、天窗壁、变形缝、烟囱等）的交接處，以及基层的转角处（水落口、檐口、天沟、檐沟、屋脊等）均应做成圆弧。排水落口周围做成略低的凹坑。
(3)找平层一定要做到密实和表面平整，不起砂，只有检查找平层质量达到合格，且具有相当强度后才能开始铺设卷材；
(4)找平层的厚度和技术要求应严格按照设计要求且不弱于GB50345-2004表
(5)的要求，找平层应设分隔缝，缝宽5-20mm，纵横分隔缝间距不应大于6m，分隔缝内崁填密封材料。
3.防水层的施工：
防水层施工前，基层找平层必须干净、干燥，干燥程度的简易检查方法是将1m2左右的防水卷材平坦地铺在找平层上，静置3—4h后掀开检查，找平层覆盖部位与卷材上未见水印即可开始铺设。
3.1在做卷材防水层施工时，应注意以下几点：
(1)基层上涂刮基层处理剂，要求薄而均匀，一般干燥后，当不粘手才能铺贴卷材。
(2)卷材防水层的铺贴一般应由层面最低标高处向上平行屋脊施工，使卷材按水流方向搭接。
4.保温层和隔离层的施工
本工程为倒置式屋面，防水层上做XPS保温板后还要求铺设一层土工布隔汽层，这一层隔汽层在施工中很多时候用于被忽略，实际上它将影响屋面工程的质量。保温施工主要控制保温板的厚度必须符合设计要求。
4.1防水刚性层的施工
(1)该工程屋面为上人屋面，面层为细石砼刚性层，施工时要注意分隔缝的施工，尤其要强调分隔缝的密封问题，它也是保证防水质量和寿命的重要一环。
(2)刚性层的做法一般是在混凝土防水层中配双向Ф5@200×200的冷拔钢筋网片，并在分格缝处断开，以增强防水层刚度和板块的整体性，钢筋网片在防水层中的布置应在尽量偏上的部位。
(3)细石砼防水层的强度等级满足设计要求。
①砼的厚度一般设计不小于40毫米。排水坡度要符合规范要求，砼收水后进行二次压光，防止过分失水，以提高抗渗性。
②防水砼浇筑12～24小时，即可进行养护，覆盖时间不小于14小时。砼的养护是细石砼防水层极其重要的最后一道工序。养护不好会造成砼早期脱水，会因干缩引起砼内部裂缝表面起砂，使抗渗性能大幅度降低。
(4)主要施工技术控制要点
现场拌合砼要选用收缩性较低的水泥，合理搭配水泥强度等级与混凝土强度等级之间关系。
(5)混凝土施工控制：严格按设计和施工规范要求留置施工缝，并处理好施工缝，加强施工中的混凝土坡度控制。
（6）屋面防水层施工控制
①防水基层要抹平压光，不允许有凹凸不平、松动和起砂掉灰等缺陷存在，排水坡度按设计要求，排水口或地漏部位应低于整个防水层，阴角部位应作小圆角，以便涂料施工。
②所有管道、地漏或排水口等部件应安装牢固，接缝严密，收头圆滑，不得有任何松动现象(一般要求出屋面的管道等都必须加钢套管)
③防水卷材在遇女儿墙、立墙及突出屋面的建筑物时应上翻不小于250mm，收头应固定密封好。
④檐口、天沟、檐沟、泛水等处在铺贴面层卷材之前还应做一层附加层。这一点在实际施工检查中往往容易被忽视，但它关系着屋面防水的质量。检查屋面防水施工还应重点检查变形缝处、高低层交接处、女儿墙泛水、出屋面管道周边、设备安装位置的防水的处理，是否按规范要求进行了加强和密封处理。
⑤防水层施工完成后应对防水层进行24H以上的蓄水试验，若遇防水层发完工后下大雨，应在雨水淋湿后两小时内进行全面检查，当没有任何渗漏现象时才可以进行下一道工序施工。
5.厨卫间防水施工控制
厨房卫生间是日常生活中的湿作业区，尤其是卫生间更是因为使用淋浴等会有大量的明水，发生墙面、地面渗漏的情况较多，也是住户投诉的重点部位，而一旦发生这种质量问题，返修引起的损失都较大。施工时要抓住以下几方面的质量：
（1）重视排水：首先要求管道的安装坡度和地漏安装位置准确，地漏一定是在室内最低处。该工程厨卫间地面贴300X300防滑地砖，防水层完成后的保护层施工阶段必须按照设计的坡度值向地漏方向做好找坡。
5.1厨卫间施工的质控点
厨卫间防水施工要重视前期的基层处理，诸如基层清理干净，阴阳角找成圆弧等找平层的质量，这是保证质量的重要一环。
5.2防水层施工
卫生间防水设计要求沿墙面上翻1800mm高，厨房上翻300-600mm，在该安置房建设中，设计选用丙纶防水卷材，但这种材料施工时容易出现质量问题，主要是厨卫间内的管道较多，这种材料对于管道周围和阴阳角的处理效果难于保证，所以需要特别注意，但丙纶施工对基层的要求不高，主要是对阴阳角的处理要严格按照相应的曲率半径做成圆弧（而象改性聚氨酯涂膜防水材料一类的比较有利于厨卫间的防水，但它对基层的要求和造价相对要高些）。
6.外墙门窗的施工控制
外墙门窗除了保证通风密闭安全外，外墙面的渗漏一般也出现在塑钢门窗洞口四周（本安置房工程设计采用了塑钢门窗），建筑变形缝沿线等，因此要注重门窗施工过程中后塞口的处理质量，除了解决门窗的美观更重要的使保证不下雨时不渗漏。当然门窗制作过程中的密封胶条、毛条的安装质量也是防止渗漏的关键。
6.1塑钢外门窗的制作质量控制
塑钢门窗制作都是由专业厂家在工厂车间完成，在实际操作中除合同中明确对其质量的约定外，我们还不定期到制作车间检查制作过程质量，除必须满足国家标准外，我们还重点从以下几方面控制：
6.2塑料门窗产品及材料应符合以下要求：
（1）门窗采用的异型材、密封条等原材料应符合现行的国家标准《门窗框用硬聚氯乙烯型材》GB 8814和《塑料门窗用密封条》GBl2002的有关规定。
（2）门窗采用的紧固件、五金件、增强型钢及金属衬板固定片等应符合下列要求：
（3） 紧固件、五金件、增强型钢及金属衬板等，除不锈钢外，其表面均应经耐腐蚀镀膜处理。
（4）增强型钢材质应符合GB 716《碳素结构钢冷轧钢带》的规定，壁厚应不小于l.2mm。
（5）五金件型号、规格、性能均应符合国家现行标准的有关规定，滑撑铰链不得使用铝合金材料。
（6）固定片材质应采用Q235一A冷轧钢板，表面应进行镀锌处理。
（7）玻璃四周的抗震垫块应选用邵氏硬度为70—90(A)的硬橡胶、硬PVC塑料或ABS塑料，不得使用硫化再生橡胶、木片或其他吸水材料。
（8）与聚氯乙烯型材直接接触的五金件、紧固件、密封条、玻璃垫块、嵌缝膏等材料，其性能应与PVC塑料具有相容性，应由厂家提供相关材料的相容性报告。
7．重视自检和预验收的作用充分利用分户验收阶段，以此为契机对整个工程中决定工程实体最终质量的分部分项工程质量进行移交前的体检。
7.1分户验收
该安置房在进行分户验收过程中，我们除按照成都市“分户验收指南”的规定全数检查外，还重点关注墙面抹灰和乳胶漆涂料面的质量，检查中发现部分房屋内墙出现了抹灰层开裂。
7.2分析原因
对出现墙面抹灰层开裂进行统计研究，找出开裂的主要原因是由于工程施工时间短，建筑物沉降还未稳定，但安置户入住时间紧迫，不能等建筑物沉降稳定后再进行处理，必须采取比较强有力保障措施，才能在规定的时间内解决好并保证质量
7.3对抹灰层开裂的处理
根据分析的诱因和工程交工紧的特点，制定有效的修补方案，剔除開裂区域的抹灰层，并将面积扩大到500mm范围内，深度至四分之一砖墙厚度，用细石砼配以Ф4.5钢筋网片（注意不能用细铁丝网）灌实，对修补砼要注意细心养护。待砼具有相当强度后再进行后面的抹灰装饰工序。按照此方案进行处理，并在后期及时回访检查，确认修补效果很好，彻底解决了墙面开裂问题。
结束语：
安置房工程质量的形成是一个庞大的系统工程，它包括了决策，设计，材料，施工方案，操作手法，技术措施，管理等都直接或者间接地影响了工程项目的质量。而笔者也仅是根据自己多年来从事房地产开发和安置房建设工程管理的经验，得出在工程管理过程中，除了必须保证主体施工质量外，作为建设和施工总承包方还应该把关注的重点放在对移交后可能影响使用和感观的质量控制上，解决好了包括屋面渗漏和厨卫间渗漏、外墙渗漏，门窗开启灵活的问题，解决好墙面抹灰层的开裂问题，就能比较顺利完成房屋的移交，避免后期使用中住户因质量问题的投诉和对建设施工单位造成的负面影响，减少后期的维修工作量，进而实现降低成本节约资源的目标。
1.工程概况
（1）该安置房项目位于成都市郫县境内，建筑规模近6万平米，包括了5栋底框和5栋纯砖混结构的多层建筑。
（2）屋面工程设计采用了4mm厚的SBS改性沥青防水卷材保温隔热层采用XPS板，上人面层为细石砼刚性保护层。
（3）外墙门窗为塑钢门窗，玻璃根据节能设计要求，大部分为中空玻璃。
（4）室内装饰为内墙乳胶漆墙面和天棚，水泥砂浆楼地面压光，厨卫间墙面200x300瓷砖、地面贴300x300防滑地砖。厨卫间防水采用丙纶卷材防水。
2.屋面找平层及基层的处理施工
（1）该屋面设计采用建筑找坡即采用陶粒混凝土找坡，坡度值为2%，起坡厚度值为40mm,再用1:3水泥砂浆找平层。在施工找坡时，特别注意找准泛水坡度，流水方向，将最高点与泄水口之间用鱼线拉直、打点、打巴，泄水口处厚度不得低于30毫米。
(2)基层与突出屋面结构（女儿墙、立墙、天窗壁、变形缝、烟囱等）的交接處，以及基层的转角处（水落口、檐口、天沟、檐沟、屋脊等）均应做成圆弧。排水落口周围做成略低的凹坑。
(3)找平层一定要做到密实和表面平整，不起砂，只有检查找平层质量达到合格，且具有相当强度后才能开始铺设卷材；
(4)找平层的厚度和技术要求应严格按照设计要求且不弱于GB50345-2004表
(5)的要求，找平层应设分隔缝，缝宽5-20mm，纵横分隔缝间距不应大于6m，分隔缝内崁填密封材料。
3.防水层的施工：
防水层施工前，基层找平层必须干净、干燥，干燥程度的简易检查方法是将1m2左右的防水卷材平坦地铺在找平层上，静置3—4h后掀开检查，找平层覆盖部位与卷材上未见水印即可开始铺设。
3.1在做卷材防水层施工时，应注意以下几点：
(1)基层上涂刮基层处理剂，要求薄而均匀，一般干燥后，当不粘手才能铺贴卷材。
(2)卷材防水层的铺贴一般应由层面最低标高处向上平行屋脊施工，使卷材按水流方向搭接。
4.保温层和隔离层的施工
本工程为倒置式屋面，防水层上做XPS保温板后还要求铺设一层土工布隔汽层，这一层隔汽层在施工中很多时候用于被忽略，实际上它将影响屋面工程的质量。保温施工主要控制保温板的厚度必须符合设计要求。
4.1防水刚性层的施工
(1)该工程屋面为上人屋面，面层为细石砼刚性层，施工时要注意分隔缝的施工，尤其要强调分隔缝的密封问题，它也是保证防水质量和寿命的重要一环。
(2)刚性层的做法一般是在混凝土防水层中配双向Ф5@200×200的冷拔钢筋网片，并在分格缝处断开，以增强防水层刚度和板块的整体性，钢筋网片在防水层中的布置应在尽量偏上的部位。
(3)细石砼防水层的强度等级满足设计要求。
①砼的厚度一般设计不小于40毫米。排水坡度要符合规范要求，砼收水后进行二次压光，防止过分失水，以提高抗渗性。
②防水砼浇筑12～24小时，即可进行养护，覆盖时间不小于14小时。砼的养护是细石砼防水层极其重要的最后一道工序。养护不好会造成砼早期脱水，会因干缩引起砼内部裂缝表面起砂，使抗渗性能大幅度降低。
(4)主要施工技术控制要点
现场拌合砼要选用收缩性较低的水泥，合理搭配水泥强度等级与混凝土强度等级之间关系。
(5)混凝土施工控制：严格按设计和施工规范要求留置施工缝，并处理好施工缝，加强施工中的混凝土坡度控制。
（6）屋面防水层施工控制
①防水基层要抹平压光，不允许有凹凸不平、松动和起砂掉灰等缺陷存在，排水坡度按设计要求，排水口或地漏部位应低于整个防水层，阴角部位应作小圆角，以便涂料施工。
②所有管道、地漏或排水口等部件应安装牢固，接缝严密，收头圆滑，不得有任何松动现象(一般要求出屋面的管道等都必须加钢套管)
③防水卷材在遇女儿墙、立墙及突出屋面的建筑物时应上翻不小于250mm，收头应固定密封好。
④檐口、天沟、檐沟、泛水等处在铺贴面层卷材之前还应做一层附加层。这一点在实际施工检查中往往容易被忽视，但它关系着屋面防水的质量。检查屋面防水施工还应重点检查变形缝处、高低层交接处、女儿墙泛水、出屋面管道周边、设备安装位置的防水的处理，是否按规范要求进行了加强和密封处理。
⑤防水层施工完成后应对防水层进行24H以上的蓄水试验，若遇防水层发完工后下大雨，应在雨水淋湿后两小时内进行全面检查，当没有任何渗漏现象时才可以进行下一道工序施工。
5.厨卫间防水施工控制
厨房卫生间是日常生活中的湿作业区，尤其是卫生间更是因为使用淋浴等会有大量的明水，发生墙面、地面渗漏的情况较多，也是住户投诉的重点部位，而一旦发生这种质量问题，返修引起的损失都较大。施工时要抓住以下几方面的质量：
（1）重视排水：首先要求管道的安装坡度和地漏安装位置准确，地漏一定是在室内最低处。该工程厨卫间地面贴300X300防滑地砖，防水层完成后的保护层施工阶段必须按照设计的坡度值向地漏方向做好找坡。
5.1厨卫间施工的质控点
厨卫间防水施工要重视前期的基层处理，诸如基层清理干净，阴阳角找成圆弧等找平层的质量，这是保证质量的重要一环。
5.2防水层施工
卫生间防水设计要求沿墙面上翻1800mm高，厨房上翻300-600mm，在该安置房建设中，设计选用丙纶防水卷材，但这种材料施工时容易出现质量问题，主要是厨卫间内的管道较多，这种材料对于管道周围和阴阳角的处理效果难于保证，所以需要特别注意，但丙纶施工对基层的要求不高，主要是对阴阳角的处理要严格按照相应的曲率半径做成圆弧（而象改性聚氨酯涂膜防水材料一类的比较有利于厨卫间的防水，但它对基层的要求和造价相对要高些）。
6.外墙门窗的施工控制
外墙门窗除了保证通风密闭安全外，外墙面的渗漏一般也出现在塑钢门窗洞口四周（本安置房工程设计采用了塑钢门窗），建筑变形缝沿线等，因此要注重门窗施工过程中后塞口的处理质量，除了解决门窗的美观更重要的使保证不下雨时不渗漏。当然门窗制作过程中的密封胶条、毛条的安装质量也是防止渗漏的关键。
6.1塑钢外门窗的制作质量控制
塑钢门窗制作都是由专业厂家在工厂车间完成，在实际操作中除合同中明确对其质量的约定外，我们还不定期到制作车间检查制作过程质量，除必须满足国家标准外，我们还重点从以下几方面控制：
6.2塑料门窗产品及材料应符合以下要求：
（1）门窗采用的异型材、密封条等原材料应符合现行的国家标准《门窗框用硬聚氯乙烯型材》GB 8814和《塑料门窗用密封条》GBl2002的有关规定。
（2）门窗采用的紧固件、五金件、增强型钢及金属衬板固定片等应符合下列要求：
（3） 紧固件、五金件、增强型钢及金属衬板等，除不锈钢外，其表面均应经耐腐蚀镀膜处理。
（4）增强型钢材质应符合GB 716《碳素结构钢冷轧钢带》的规定，壁厚应不小于l.2mm。
（5）五金件型号、规格、性能均应符合国家现行标准的有关规定，滑撑铰链不得使用铝合金材料。
（6）固定片材质应采用Q235一A冷轧钢板，表面应进行镀锌处理。
（7）玻璃四周的抗震垫块应选用邵氏硬度为70—90(A)的硬橡胶、硬PVC塑料或ABS塑料，不得使用硫化再生橡胶、木片或其他吸水材料。
（8）与聚氯乙烯型材直接接触的五金件、紧固件、密封条、玻璃垫块、嵌缝膏等材料，其性能应与PVC塑料具有相容性，应由厂家提供相关材料的相容性报告。
7．重视自检和预验收的作用充分利用分户验收阶段，以此为契机对整个工程中决定工程实体最终质量的分部分项工程质量进行移交前的体检。
7.1分户验收
该安置房在进行分户验收过程中，我们除按照成都市“分户验收指南”的规定全数检查外，还重点关注墙面抹灰和乳胶漆涂料面的质量，检查中发现部分房屋内墙出现了抹灰层开裂。
7.2分析原因
对出现墙面抹灰层开裂进行统计研究，找出开裂的主要原因是由于工程施工时间短，建筑物沉降还未稳定，但安置户入住时间紧迫，不能等建筑物沉降稳定后再进行处理，必须采取比较强有力保障措施，才能在规定的时间内解决好并保证质量
7.3对抹灰层开裂的处理
根据分析的诱因和工程交工紧的特点，制定有效的修补方案，剔除開裂区域的抹灰层，并将面积扩大到500mm范围内，深度至四分之一砖墙厚度，用细石砼配以Ф4.5钢筋网片（注意不能用细铁丝网）灌实，对修补砼要注意细心养护。待砼具有相当强度后再进行后面的抹灰装饰工序。按照此方案进行处理，并在后期及时回访检查，确认修补效果很好，彻底解决了墙面开裂问题。
结束语：
安置房工程质量的形成是一个庞大的系统工程，它包括了决策，设计，材料，施工方案，操作手法，技术措施，管理等都直接或者间接地影响了工程项目的质量。而笔者也仅是根据自己多年来从事房地产开发和安置房建设工程管理的经验，得出在工程管理过程中，除了必须保证主体施工质量外，作为建设和施工总承包方还应该把关注的重点放在对移交后可能影响使用和感观的质量控制上，解决好了包括屋面渗漏和厨卫间渗漏、外墙渗漏，门窗开启灵活的问题，解决好墙面抹灰层的开裂问题，就能比较顺利完成房屋的移交，避免后期使用中住户因质量问题的投诉和对建设施工单位造成的负面影响，减少后期的维修工作量，进而实现降低成本节约资源的目标。