论文部分内容阅读
摘要:近年来房地产行业发展迅速,在很大程度上改善了人民群众的生活住宿条件,也在客观上对我国经济发展起了很大的拉大作用,直接促进了国民经济发展。房地产行业是资金密集型行业,其运作的全过程就是一个资金流转的过程,长期以来房地产开发的资金来源比较单一,主要通过银行贷款来解决,客观上给银行贷款带来了一定的行业风险。通过对房地产开发贷款的风险分析,并从理论和实践上寻求房地产行业开发资金的来源多样化,将是降低房地产开发贷款风险的一个较为可行的方向。
关键词:房地产开发贷款;资金来源;信贷风险
中图分类号:F832.4 文献标识码:A文章编号:1008-4428(2009)10-62-02
房地产融资渠道单一的问题由来已久,至今仍未得到根本扭转。一般认为,房地产融资过于依赖银行信贷,直接潜藏两方面的风险:一是房地产产业风险,影响房地产业持续稳定发展;二是金融信贷风险,危害国家金融安全。应当用系统化的眼光来考察房地产融资渠道单一的问题,它不仅是作为金融机构的银行和实施开发行为的房地产企业之间的问题,而且也涉及到整个房地产金融市场,包括政策环境、金融机构和产品、投融资机制等诸多方面。从未来发展趋势看,今后相当长一段时间内,以银行贷款为代表的间接融资方式仍将是我国房地产企业的主要资金来源,但必须注意到其风险的危害,融资多元化问题必须提上议事日程。
一、银行贷款仍将是我国房地产企业今后的主要资金来源
目前,我国房地产开发主要依靠银行贷款来运作,信贷资金对支持房地产业快速发展发挥了不可替代的巨大作用。同时,房地产融资渠道的单一也将几乎全部风险集中在银行系统,因此,推进房地产融资多元化成为防范房地产金融风险的必然选择。但是,这个过程并不是一蹴而就的,以下客观现状决定了今后相当长一段时间内,以银行贷款为代表的间接融资方式仍将是我国房地产企业的主要资金来源。
第一,房地产业作为高投入、高资金流量的产业,在开发环节进行融资是必然现象。开发者必须借入外来资金才能完成整个开发过程,即使在国外,也没有开发商能够单纯依靠自有资金实施开发。以美国为例,房地产开发资金的60%～90%是通过融资活动获取的。问题的关键不在于开发商是否融资开发,而在于向谁融资。
第二,当前开发商的信用状况与两年前相比已有所改善。特别是要求房地产企业的自有资金比例从20%及以上提高到35%及以上,有效改善了房地产企业的资金结构。
第三,我国处于城市化快速发展阶段,增量房地产市场的主体地位决定了银行贷款中房地产贷款所占比例以及房地产贷款中开发性贷款所占比例相对较高。从目前看,我国房地产贷款占全部信贷总额的14%,开发性贷款与住房抵押贷款约各占一半,而国际上房地产贷款一般占全部信贷总额的三分之一,在房地产贷款中,开发性贷款约占三分之一,住房抵押贷款约占三分之二。与国际相比,我国房地产贷款占全部信贷总额比例并不高,而开发性贷款占全部房地产贷款的比例较高,这主要是因为现阶段我国仍以增量房地产市场为主。
第四,融资渠道的多元化与我国金融体制改革密切联系,有赖于金融改革的继续深化。无论是继续完善间接融资还是大力发展直接融资,都离不开资本市场的发展、金融产品的丰富、各种金融机构的参与以及监管机构、监管方式和监管手段的成熟。离开整个金融改革进程,单独推进融资多元化是不可能的。
二、应采取新的有效措施控制房地产信贷风险
(一)现有状况下对房地产信贷风险的防范建议
在现有信贷资金占房地产开发资金来源比例较高,且这一局面短期内难以改变的情况下,由于银行仍是开发商开发环节资金的主要供应者,控制房地产金融风险首先必须依靠银行控制其内部信贷风险。
一是要推进抵押贷款证券化(MBS),分散银行贷款风险。目前,房地产开发贷款占金融机构中长期贷款的比例逐渐增加,将导致金融机构资产负债期限结构不匹配问题日益突出,流动性风险和利率风险上升。除银行加强内部治理、提高经营管理水平外,解决该问题的最有效办法就是将银行的房地产信贷资产通过证券化方式打包上市,进入二级市场流通,从而提高房地产信贷资产的流动性。抵押贷款证券化之后,由机构投资者和普通投资者购买,也达到了分散风险的目的。建议在完善配套政策措施的基础上,加快抵押贷款证券化进程。
二是尽快建立健全市场化的金融风险补偿机制。目前,开发贷款无论项目风险大小都使用同一利率。建议在推进利率市场化的前提下,按照高风险、高利率的原则,制定和实行灵活的利率标准,即银行可以根据开发商的信用、自有资金比例等多种因素调节利率。例如,开发商自有资金比例越低,风险越大,利率就越高。
此外,银行可以要求对风险较高的房地产开发贷款实施保险,利用保险来分散风险;也可以实行贷款差额累进利率,不同比例的贷款实行不同利率,贷款比例越高的部分,利率越高。这样做的另一个好处是,可以适当提高信贷资金的使用成本,改变目前银行贷款融资成本低于其他融资方式的现状,有利于鼓励和迫使开发商主动采取多元化融资方式。
三是取消房地产开发贷款与住房抵押贷款的捆绑。目前,大部分开发贷款是和住房抵押贷款捆绑在一起的。住房抵押贷款违约率低,仅为1.5%左右,而房地产开发贷款不良贷款率在10%～11%之间,两者利率却相差无几,这样,在房地产开发贷款与住房抵押贷款相捆绑的情况下,商业银行可以用抵押贷款的高安全性、高收益来冲销开发贷款带来的风险。部分银行就利用这种捆绑机制运作,放松了对房地产开发贷款的审核。
建议取消房地产开发贷款与住房抵押贷款之间的捆绑关系,促使商业银行主动加强对房地产开发贷款的审查,通过改善内部治理结构控制贷款风险。同时,由于消费者可以自由选择按揭银行,有利于银行增强对消费者的服务。
四是商业银行要从完善自身金融服务出发,主动针对房地产开发贷款的特点设计和开发新的贷款品种。房地产开发贷款介于固定资产长期贷款和流动资金贷款之间,两者的特点兼而有之。目前只是简单规定不得以流动资金贷款形式发放房地产开发贷款,却没有相应的替代解决办法。建议根据房地产开发资金需求大、风险大收益也大、所需时间长于流动资金贷款短于一般中长期贷款等特点,设计期限1～2年(与开发周期相同)、利率高于普通贷款利率的专项贷款品种。大力发展直接融资,推动融资渠道多元化。
(二)着眼长远对房地产信贷风险的防范建议
从长远看,要在解决房地产业资金来源问题的同时有效分散风险,最好的途径仍是发展让投资者直接承担产业风险的市场化融资。
一是建立和完善多元化、分层次的房地产金融市场体系,通过市场找资金的来路和出路。不管何种融资方式或工具,最终都需要通过房地产金融品种的交易市场来实现流动。因此,要发展多元化融资,首先必须建立和完善相应的市场体系。一般认为,多元化的房地产融资市场,不仅应包括债权融资、股权融资,还应包括投资基金、信托证券等多种融资形式;既可以利用现有市场(如股票市场、债券市场),也可以开拓新的市场板块(如房地产基金市场)。
建议按照先易后难、逐步突破的原则推进发展多元化金融市场。事实上,防范投融资风险的关键在于用多种金融工具疏导、引导投资,而不是简单地禁止投资。通过多元化的金融创新,建立各种房地产金融品种周转的市场,普通居民和机构投资者就可以通过购买相关金融产品而不是直接购买住宅等物业的方式来进入房地产市场,实现投资房地产的目的。这样,既可以分散金融市场的风险,又可以缓解投资需求对房地产市场的压力,进而均衡房地产供求关系,丰富房地产市场的调控工具。当前国内资金进入房地产业受到严格控制的情况,反而给国外资金进入房地产投资渠道留下了巨大的空间。国外资金在房地产业异常活跃,给我国房地产市场发展带来不确定的变数。在此背景下,建立和发展规范的多元化房地产金融市场显得尤为必要。
二是创新和丰富多元化融资的品种。从房地产市场成熟的发达国家经验看,其主要融资品种包括房地产投资基金、房地产信托投资以及两者结合的房地产信托投资基金(REITS)等。对于我国来说,融资品种设计同样不能简单套用国外模式,而应适合中国老百姓风险承受能力,考虑他们的资产持有习惯,特别是中国老百姓首先考虑保值、其次才是增值盈利的投资习惯。建议大力发展房地产信托、全国性或地方性房地产基金、房地产信托投资基金等,当然,也不排除房地产公司上市、发行企业债券或项目债券(包括长期和短期),甚至购房者与开发商“合伙建房”等传统已有方式。
在具体品种创新上,例如可以设计与房地产指数挂钩的浮动利率债券,当房价指数上涨一定幅度,债券利率可以随之浮动,其差值由政府补贴。这样,普通居民就可以不必超前透支消费购房,而是通过购买债券的方式先行投资,需要住房时再购房,既解决了房地产资金来源问题,减轻了银行风险,又缓解了住房供求关系,同时还明确了政府保持房价稳定的责任。又如,可以建立与养老基金(或养老保险)相结合的住房基金或债券,将养老基金这种长期性质的资金与住房建设相匹配,在实现养老基金保值增值的同时为住房建设提供新的资金渠道。不妨还可以设想以公积金为基础的、与住房保障相结合的政策性金融工具,目前公积金贷款余额虽逐年增加,但仍有相当比例资金处于沉淀状态。如能将这部分资金以基金方式投资住房建设(前提是公积金缴纳人同时分享增值收益),这种政策性金融工具可以成为政府稳定房价的工具。
三是健全与房地产金融有关的各种机构。整个房地产金融市场的参与者,除抵押贷款机构(银行)、投资者及投资机构(如养老基金、保险基金)、金融监管机构、房地产商、中介结构(信用评估机构、担保机构)外,还包括介于金融机构、房地产商和投资者之间的、具有一定金融功能的中间机构。这种中间环节的金融机构是整个多元化融资机制不可缺少的组成部分,也是当前整个多元化融资体系中的薄弱环节。
以抵押贷款证券化为例,就必须有专门的中间机构(即所谓SPV)对银行提供的抵押贷款资产进行评估、切割,再按照一定的比例结构将不同贷款年限的抵押贷款资产重新组合、打包,然后再向普通投资者或投资机构出售。又如在房地产信托投资基金中,在个人和机构投资者与房地产公司之间,也有一个投资房地产的专设公司,即信托投资基金公司来进行运作。在继续深化金融体制改革过程中,有必要发展和规范这些中间金融机构,以推动房地产融资渠道多元化进程。
作者简介:
俞厚宝,男,江苏南京人,东南大学经济管理学院MBA在读研究生,现供职于南京银行。
关键词:房地产开发贷款;资金来源;信贷风险
中图分类号:F832.4 文献标识码:A文章编号:1008-4428(2009)10-62-02
房地产融资渠道单一的问题由来已久,至今仍未得到根本扭转。一般认为,房地产融资过于依赖银行信贷,直接潜藏两方面的风险:一是房地产产业风险,影响房地产业持续稳定发展;二是金融信贷风险,危害国家金融安全。应当用系统化的眼光来考察房地产融资渠道单一的问题,它不仅是作为金融机构的银行和实施开发行为的房地产企业之间的问题,而且也涉及到整个房地产金融市场,包括政策环境、金融机构和产品、投融资机制等诸多方面。从未来发展趋势看,今后相当长一段时间内,以银行贷款为代表的间接融资方式仍将是我国房地产企业的主要资金来源,但必须注意到其风险的危害,融资多元化问题必须提上议事日程。
一、银行贷款仍将是我国房地产企业今后的主要资金来源
目前,我国房地产开发主要依靠银行贷款来运作,信贷资金对支持房地产业快速发展发挥了不可替代的巨大作用。同时,房地产融资渠道的单一也将几乎全部风险集中在银行系统,因此,推进房地产融资多元化成为防范房地产金融风险的必然选择。但是,这个过程并不是一蹴而就的,以下客观现状决定了今后相当长一段时间内,以银行贷款为代表的间接融资方式仍将是我国房地产企业的主要资金来源。
第一,房地产业作为高投入、高资金流量的产业,在开发环节进行融资是必然现象。开发者必须借入外来资金才能完成整个开发过程,即使在国外,也没有开发商能够单纯依靠自有资金实施开发。以美国为例,房地产开发资金的60%～90%是通过融资活动获取的。问题的关键不在于开发商是否融资开发,而在于向谁融资。
第二,当前开发商的信用状况与两年前相比已有所改善。特别是要求房地产企业的自有资金比例从20%及以上提高到35%及以上,有效改善了房地产企业的资金结构。
第三,我国处于城市化快速发展阶段,增量房地产市场的主体地位决定了银行贷款中房地产贷款所占比例以及房地产贷款中开发性贷款所占比例相对较高。从目前看,我国房地产贷款占全部信贷总额的14%,开发性贷款与住房抵押贷款约各占一半,而国际上房地产贷款一般占全部信贷总额的三分之一,在房地产贷款中,开发性贷款约占三分之一,住房抵押贷款约占三分之二。与国际相比,我国房地产贷款占全部信贷总额比例并不高,而开发性贷款占全部房地产贷款的比例较高,这主要是因为现阶段我国仍以增量房地产市场为主。
第四,融资渠道的多元化与我国金融体制改革密切联系,有赖于金融改革的继续深化。无论是继续完善间接融资还是大力发展直接融资,都离不开资本市场的发展、金融产品的丰富、各种金融机构的参与以及监管机构、监管方式和监管手段的成熟。离开整个金融改革进程,单独推进融资多元化是不可能的。
二、应采取新的有效措施控制房地产信贷风险
(一)现有状况下对房地产信贷风险的防范建议
在现有信贷资金占房地产开发资金来源比例较高,且这一局面短期内难以改变的情况下,由于银行仍是开发商开发环节资金的主要供应者,控制房地产金融风险首先必须依靠银行控制其内部信贷风险。
一是要推进抵押贷款证券化(MBS),分散银行贷款风险。目前,房地产开发贷款占金融机构中长期贷款的比例逐渐增加,将导致金融机构资产负债期限结构不匹配问题日益突出,流动性风险和利率风险上升。除银行加强内部治理、提高经营管理水平外,解决该问题的最有效办法就是将银行的房地产信贷资产通过证券化方式打包上市,进入二级市场流通,从而提高房地产信贷资产的流动性。抵押贷款证券化之后,由机构投资者和普通投资者购买,也达到了分散风险的目的。建议在完善配套政策措施的基础上,加快抵押贷款证券化进程。
二是尽快建立健全市场化的金融风险补偿机制。目前,开发贷款无论项目风险大小都使用同一利率。建议在推进利率市场化的前提下,按照高风险、高利率的原则,制定和实行灵活的利率标准,即银行可以根据开发商的信用、自有资金比例等多种因素调节利率。例如,开发商自有资金比例越低,风险越大,利率就越高。
此外,银行可以要求对风险较高的房地产开发贷款实施保险,利用保险来分散风险;也可以实行贷款差额累进利率,不同比例的贷款实行不同利率,贷款比例越高的部分,利率越高。这样做的另一个好处是,可以适当提高信贷资金的使用成本,改变目前银行贷款融资成本低于其他融资方式的现状,有利于鼓励和迫使开发商主动采取多元化融资方式。
三是取消房地产开发贷款与住房抵押贷款的捆绑。目前,大部分开发贷款是和住房抵押贷款捆绑在一起的。住房抵押贷款违约率低,仅为1.5%左右,而房地产开发贷款不良贷款率在10%～11%之间,两者利率却相差无几,这样,在房地产开发贷款与住房抵押贷款相捆绑的情况下,商业银行可以用抵押贷款的高安全性、高收益来冲销开发贷款带来的风险。部分银行就利用这种捆绑机制运作,放松了对房地产开发贷款的审核。
建议取消房地产开发贷款与住房抵押贷款之间的捆绑关系,促使商业银行主动加强对房地产开发贷款的审查,通过改善内部治理结构控制贷款风险。同时,由于消费者可以自由选择按揭银行,有利于银行增强对消费者的服务。
四是商业银行要从完善自身金融服务出发,主动针对房地产开发贷款的特点设计和开发新的贷款品种。房地产开发贷款介于固定资产长期贷款和流动资金贷款之间,两者的特点兼而有之。目前只是简单规定不得以流动资金贷款形式发放房地产开发贷款,却没有相应的替代解决办法。建议根据房地产开发资金需求大、风险大收益也大、所需时间长于流动资金贷款短于一般中长期贷款等特点,设计期限1～2年(与开发周期相同)、利率高于普通贷款利率的专项贷款品种。大力发展直接融资,推动融资渠道多元化。
(二)着眼长远对房地产信贷风险的防范建议
从长远看,要在解决房地产业资金来源问题的同时有效分散风险,最好的途径仍是发展让投资者直接承担产业风险的市场化融资。
一是建立和完善多元化、分层次的房地产金融市场体系,通过市场找资金的来路和出路。不管何种融资方式或工具,最终都需要通过房地产金融品种的交易市场来实现流动。因此,要发展多元化融资,首先必须建立和完善相应的市场体系。一般认为,多元化的房地产融资市场,不仅应包括债权融资、股权融资,还应包括投资基金、信托证券等多种融资形式;既可以利用现有市场(如股票市场、债券市场),也可以开拓新的市场板块(如房地产基金市场)。
建议按照先易后难、逐步突破的原则推进发展多元化金融市场。事实上,防范投融资风险的关键在于用多种金融工具疏导、引导投资,而不是简单地禁止投资。通过多元化的金融创新,建立各种房地产金融品种周转的市场,普通居民和机构投资者就可以通过购买相关金融产品而不是直接购买住宅等物业的方式来进入房地产市场,实现投资房地产的目的。这样,既可以分散金融市场的风险,又可以缓解投资需求对房地产市场的压力,进而均衡房地产供求关系,丰富房地产市场的调控工具。当前国内资金进入房地产业受到严格控制的情况,反而给国外资金进入房地产投资渠道留下了巨大的空间。国外资金在房地产业异常活跃,给我国房地产市场发展带来不确定的变数。在此背景下,建立和发展规范的多元化房地产金融市场显得尤为必要。
二是创新和丰富多元化融资的品种。从房地产市场成熟的发达国家经验看,其主要融资品种包括房地产投资基金、房地产信托投资以及两者结合的房地产信托投资基金(REITS)等。对于我国来说,融资品种设计同样不能简单套用国外模式,而应适合中国老百姓风险承受能力,考虑他们的资产持有习惯,特别是中国老百姓首先考虑保值、其次才是增值盈利的投资习惯。建议大力发展房地产信托、全国性或地方性房地产基金、房地产信托投资基金等,当然,也不排除房地产公司上市、发行企业债券或项目债券(包括长期和短期),甚至购房者与开发商“合伙建房”等传统已有方式。
在具体品种创新上,例如可以设计与房地产指数挂钩的浮动利率债券,当房价指数上涨一定幅度,债券利率可以随之浮动,其差值由政府补贴。这样,普通居民就可以不必超前透支消费购房,而是通过购买债券的方式先行投资,需要住房时再购房,既解决了房地产资金来源问题,减轻了银行风险,又缓解了住房供求关系,同时还明确了政府保持房价稳定的责任。又如,可以建立与养老基金(或养老保险)相结合的住房基金或债券,将养老基金这种长期性质的资金与住房建设相匹配,在实现养老基金保值增值的同时为住房建设提供新的资金渠道。不妨还可以设想以公积金为基础的、与住房保障相结合的政策性金融工具,目前公积金贷款余额虽逐年增加,但仍有相当比例资金处于沉淀状态。如能将这部分资金以基金方式投资住房建设(前提是公积金缴纳人同时分享增值收益),这种政策性金融工具可以成为政府稳定房价的工具。
三是健全与房地产金融有关的各种机构。整个房地产金融市场的参与者,除抵押贷款机构(银行)、投资者及投资机构(如养老基金、保险基金)、金融监管机构、房地产商、中介结构(信用评估机构、担保机构)外,还包括介于金融机构、房地产商和投资者之间的、具有一定金融功能的中间机构。这种中间环节的金融机构是整个多元化融资机制不可缺少的组成部分,也是当前整个多元化融资体系中的薄弱环节。
以抵押贷款证券化为例,就必须有专门的中间机构(即所谓SPV)对银行提供的抵押贷款资产进行评估、切割,再按照一定的比例结构将不同贷款年限的抵押贷款资产重新组合、打包,然后再向普通投资者或投资机构出售。又如在房地产信托投资基金中,在个人和机构投资者与房地产公司之间,也有一个投资房地产的专设公司,即信托投资基金公司来进行运作。在继续深化金融体制改革过程中,有必要发展和规范这些中间金融机构,以推动房地产融资渠道多元化进程。
作者简介:
俞厚宝,男,江苏南京人,东南大学经济管理学院MBA在读研究生,现供职于南京银行。