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我在2002年提出了对旅游地产概念的认识，内容可以概括如下：
旅游地产是在特定的土地上开发的、与某一类旅游区域在内外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目，通常包含如下四类：
第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等直接旅游吸引物性质的地上建筑及关联空间；
第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游相关服务的商店、餐馆、娱乐城、游客服务中心、会所、会议、展览等建筑物及关联空间；
第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假或商务度假居住的各种类型的房地产，如度假酒店、商务型度假酒店、度假村、出租式度假别墅、产权酒店、时权酒店等；
第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区在功能上和空间上相关联的各类住宅建筑，如出售式度假别墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。
旅游盈利的一个重要特征是，能否让客户实现“旅游居住”。旅游度假地产能让消费者实现“短期居住”，而旅游住宅地产则能让消费者实现“长期居住”。旅游居住产品可以有效延伸旅游产业链的服务功能，加快旅游投资的回收，降低旅游投资的风险。因此，旅游地产投资商通常非常重视这两类旅游地产。在国内旅游地产市场上，通常意义上的旅游地产多是指这两类地产。
以上观点对近年来中国旅游地产的走势作一个初步观察，我们会发现一个非常明显的现象，这就是大城市外围的生态空间地带是旅游地产发展最为抢眼的地带。
一、大城市“1—2小时车程”内的旅游度假黄金圈正在形成，相应的大城市外围旅游地产正呈现出蓬勃发展的态势
按照国际经验，一个地区人均GDP达到1000美元时，大众型观光旅游将出现高潮；大约人均GDP在3000—5000美元时，较高层次的休闲度假旅游形式将规模化启动。从旅游发展的规律看，我国大城市目前的经济发展水平正处在休闲度假旅游全面启动的重要时期。
休闲度假旅游是体验经济的经典领域，它的内涵极为广阔，可以说，当人们有了一定的闲钱、闲时和闲心，以旅游者的身份离开自己生活的第一空间——家庭和第二空间——工作单位，来到特定的第三空间，以某种方式愉悦身心的时候，就是展开了休闲度假旅游。
休闲度假旅游的核心要素是“度假”，度假通常意味着离开自己居住和工作的大城市，到一个合适的地方去至少过一夜，甚至呆一段时间。如果按照休闲度假的出行距离来分类，可以把大城市居民的休闲度假旅游分为三类：市区型、郊外型和远程型。
市区型通常指市民在城市市区范围内开展的各种类型的休闲度假活动。这是大城市居民历史上从事最多的休闲活动方式，是属于城市型的休闲度假。
远程型通常指离开所在的大城市范围、车程超过三个小时，甚至需要借助飞机、火车、轮船等长途交通工具才能到达的地方。远程型的休闲度假旅游在发达国家十分流行，美国的周末，高速公路上挤满了从这个州到那个州度假的人们；许多美国人以带薪休假的方式飞到欧洲地中海蔚蓝海岸度假，而欧洲人可能飞到亚洲某个国家打高尔夫。在中国，近年来远程休闲度假旅游也呈现出一定的趋势，特别是一些具有特色的休闲度假目的地的远程客源正在日益增加。远程度假的优点是，它让人感觉到远离都市的烦恼，进入一个感觉上具有较大差异化的生态空间，能让人感到兴奋。但是，远程度假毕竟是相对昂贵之旅，出行的时间较长，这对于一般人来说，还是难以形成经常性出行的一种度假方式。
郊外型通常指车程在1—2小时之间的大城市外围生态地带。由于现在大城市的发展速度很快，很多城市市区边缘地带或近郊也带有了较浓的城市化特征，因此，这里所说的郊外型休闲度假，主要指远郊性质的地带，就要与城市保持一定的距离，环境主体是生态的。这个地带的自然和人文面貌通常具有如下一些特征：
——大城市的城市化和工业化尚未侵入和很少侵入，大体上保留着山水生态和田园生态面貌；
——这里通常是大城市和周边中小型城市的结合部，是各个城市的边缘地带，经济相对落后；
——由于各个城市间经济贸易往来的需要，这些地带的过境交通往往条件很好，有高速公路或高等级公路穿行而过。
这正是中国大城市休闲度假旅游的大潮到来之前，大城市外围地带的真实写照。让我们高兴的是，这些看似不起眼的地方，由于没有遭遇到大工业开发的浪潮，其生态环境基本维持着原貌，为大城市未来的生态型产业发展留下了无限的想像空间。
现在，这个地带正在发生深刻的变化，最明显的变化就是，一个围绕大城市外围的生态型旅游休闲度假黄金圈正在形成，那些曾经沉睡的生态资源将与人类和谐共舞。有如下几个重大因素在支撑这个黄金圈的形成：
第一，国际经验表明，休闲度假旅游的潮流通常都是由大城市发展和带动起来的。伴随大城市产生的休闲度假黄金圈具有必然性。
第二，支撑休闲度假旅游的最重要背景是自然、生态环境，因此，走出人口密集、人造物密集的大城市，到城外生态空间中去，这成为大城市居民休闲度假旅游的主体选择。
第三，距离大城市1—2小时车程的外围地带，通常是尚未城市化或者只有轻度城市化的地方，其生态环境通常保持良好，也具有一定的生态旅游资源，是发展生态型休闲度假旅游的优良地带。
第四，中国正在进入汽车时代，尤其是大城市，目前家庭的汽车保有量正在迅速增长。私家车的快速增长极大地助推了大城市周边的“自驾游”，成为大城市1—2小时车程外围地带休闲度假旅游的主力军。
第五，既能享受市区休闲度假的便捷性，又有远程休闲度假“逃离城市”的感觉，1—2小时车程的郊外型度假旅游正在为大城市的人们制造这种“鱼和熊掌兼得”的美梦。
第六，休闲度假不像观光那样一次可能就够，它的一个重要产业特征就是消费的周而复始性，是有条件能够多次。当大城市居民日益增长的对生态环境的渴望由潜在需求变为现实需求时，大城市1—2小时车程的外围地带成为旅游业和地产业最优组合而满足市民上述需求的最佳地带，旅游地产在这个特定的地带成为最引人注目的产业，呈现出勃勃生机。
北京可能是中国大城市外围地带开发以生态休闲度假为主题的旅游地产最有成就的城市。近年来，北京周边的延庆、密云等县区适应市民休闲度假的强烈需要，开发了大量的休闲度假旅游地产项目。
在上海，庞大的休闲度假消费力也有力地带动了周边地区的旅游地产开发。除了传统的西郊公园、淀山湖地区的旅游地产外，近年来，又发展了许多乡村休闲度假和健康型度假项目，并且在加紧开发东南海港地带的旅游地产项目，包括大小洋山港。更引人注目的是，上海对中国第三大岛——崇明岛制定了整体的生态开发的规划，一个超级生态旅游度假城将呈现在世人面前。此外，上海人的周末休闲度假已渗透到周边的江浙一带。
从生态型休闲度假旅游的角度看，大城市外围1—2小时车程的生态地带无疑是以休闲度假旅游为号召，以高尚型休闲产品和旅游居住产品为重点的中国旅游地产正在规模化形成的主战场。
二、大城市外围旅游地产的快速发展将深刻地改变中国房地产的发展模式和大城市居民的生活方式
中国以市场为导向的房地产业是在经过大约20年的发展历程，在市场竞争日益激烈的情况下遭遇到中国旅游业正在发生的市场重心由观光旅游向休闲度假旅游实施战略转移的大趋势。我认为，这两大产业相撞击而产生并得到快速发展的大城市外围1—2小时车程生态地带的旅游地产将深刻地改变中国房地产的发展模式。
中国20年来真正意义上的、具有代表性的房地产业一直是在大城市内部发展。在中国经济迅速发展的过程中，大城市始终是经济的领头羊和晴雨表，这包含了房地产这个支柱产业的动向，包含了大城市居民对住房日益增长的庞大需求，包含了房地产市场上变幻不定的投资行为对产业发展的影响。于是，从旧城改造到新城区的拓展，从土地行政化的出让到市场化的招拍挂，从安居房的建设到中高档商品房的发展，从城市居住的内部功能需求到外部环境需求，中国的房地产业把大城市当作实验场和主战场，制造了一幕幕产业狂飙突进的神话，培育了一个个叱咤风云的房地产商，掀起了一次次购房消费和投资的高潮，也引发了一回回由房地产泡沫产生的投资风险。
与此同时，萌动于上个世纪八十年代、勃发于九十年代末的中国旅游业，在三大黄金周政策的强力推动下，已成为国内发展最为迅猛的产业，甚至已发展为世界旅游大国，再过十年左右的时间，中国将成为世界第一旅游强国。在这种强势发展过程中，中国旅游业迎来了休闲旅游大发展的第一波浪潮。这个浪潮仍然是由大城市发端的。
大城市外围1—2小时车程地带的生态休闲度假旅游产业正是在这个时候向那些深陷在大城市内部的房地产商们伸出橄榄枝的。中国房地产新一轮发展的热点方向——中国旅游地产的未来就在这里。
于是我们看到，一批中国有眼力的房地产商们不再一味地拥挤在大城市的内部，不再一味地在大城市内部日益走高的土地价格的背景下苦苦寻求高成本的土地储备，不再一味地盯在大城市内部的房地产开发项目中追求高容积率以及在夹缝中营造人工化的绿地景观。
他们发现，当城市居民对居住地的生态环境要求越来越强烈时，大城市外围生态地带的投资价值就越来越鲜明，具有广阔的发展空间。在这个特定的生态空间，房地产在生态旅游的框架下实施的整体开发将产生全新的模式，这种新模式概括起来，有如下一些特征：
——通常依赖于便捷的高速公路以及高等级公路网；
——真正的较大面积的山水田园生态型环境；
——项目规模和投资回收期决定了此类项目的长期投资性质；
——伴随着生态旅游项目而产生；
——旅游度假产品和旅游住宅产品本身都具有一定程度的景观风格；
——低容积率和高品质内涵的完美结合；
——关注最基础的小区功能配套；
——短期居住的旅游度假产品和长期居住的旅游住宅产品保持恰当比例；
——偏高层次的目标市场定位。
可以看出，中国大城市外围1—2小时车程生态地带内产生的旅游地产完全不同于大城市内部的房地产：
——后者是城市化的产品，前者是生态化的产品；
——后者的形象符号是建筑密度、高度、容积率和效率，前者的形象符号是环境、绿色、和谐和平缓；
——后者强调城市生活的便捷性，前者强调生态生活的舒适性；
——后者的本质是工业化，前者的本质是后工业化。
大城市外围的旅游地产也不同于美国的郊居化。美国的郊居化是白领阶级逃离城市的结果，它并没有生态旅游的产业伴随现象，甚至缺乏相应的功能产业配套。这就是为什么美国后来又产生所谓新都市主义的原因。
大城市外围1—2小时车程生态地带内旅游地产的快速发展不仅将深刻改变中国房地产的开发模式，同时也将对大城市居民的生活方式产生重要的影响，主要表现在如下几个方面：
第一，加剧大城市居民的内外流动。大城市外围旅游地产空间将成为越来越多的大城市居民在城市内部和城市外部不断地、周而复始地进行往返流动的外围落脚地，从而成为加剧本市居民内外流动的直接动因。在一个城市，经济发展尚未达到一定程度时，本城的居民通常外出旅游或活动相对较少，城市自身的流动性较差。外围旅游地产空间的形成将为居民的向外流动带来直接的条件。一般意义上说，城市居民向外流动的活动越多，这个城市的现代化水平就越高。
第二，国际化的“5+2”生活方式将在大城市居民中流行。发达国家城市居民普遍具有周末外出度假的生活习惯。“5+2”的意思就是，工作日五天在城市上班，周末两天离开城市到山水自然间度假。两天的周末时间，来不及到更远的地方度假，但走出城市，到周边一些休闲度假区度假是完全可能和合适的选择。
第三，追求健康、愉悦的生活情趣。如果没有大城市外围生态休闲地带的存在，大城市居民的休闲活动将主要在市区进行，在拥挤的都市内，居民的休闲取向往往发生变型，一些不健康的内容很容易滋生。外围生态休闲地带的产生，使居民们可以见到更多的蓝天、阳光、绿地和山水，可以在充满自然格调的登山、戏水、打球、烧烤等一系列健康活动中陶冶情操、洗涤心灵。
也许，这就是巨变中的中国在大城市外围生态地带正在发生的一场悄悄的生活革命，一场来自旅游地产业的革命，大城市和它的居民们，旅游地产业和它的运营者们，大家都对这场革命翘首期待。
三、近年来大城市外围旅游地产开发过程中呈现出的几个重要的发展动态和趋势
大城市外围1—2小时车程生态地带内旅游地产的开发已经呈现出良好的发展态势。在这个由旅游业和地产业合作推进的重要的复合型产业发展过程中，我们可以明显地看到如下几个重要的发展动态和发展趋势。
第一，项目主题的深度化趋势。
大城市外围地带早期的旅游地产项目其主题相对简单，例如曾经在上个世纪八十年代中期出现的度假村模式，大家都把“度假”当作主题。这种主题定位在今天看来显然是远远不够的。还有一种比较普遍使用的主题定位是“生态”，这是与大城市市区的旅游业和房地产业的主题形态实施差异化的结果。然而，当外围众多的生态旅游地产项目都开始启动时，生态已内化为这些旅游地产项目共同的价值底蕴，任何一个项目已经很难直接依赖“生态”这个普遍化的主题在市场上展开竞争了。必须在这个普遍化的主题基础上，再进行主题的深化创意。
项目主题是随着产业的发展而日益深化的。旅游地产项目主题提炼的一个重要依据是项目所在地的自然资源和人文资源优势。目前，生态型旅游地产依托资源而形成的项目主题主要分为以下几个领域：
——滨海主题；
——山岳主题；
——水（河流、湖泊等）主题；
——森林主题；
——乡村田园主题；
——高尔夫主题；
——温泉主题；
——其他生态健身养生资源主题。
很多项目在原来“生态”的泛主题下，进一步突出了各自的自然资源和人文资源特色，从而使项目的主题更加鲜明，也更加符合目标市场细分的要求。
事实上，上述的主题定位在竞争的条件下，也已显得不够了。项目开发过程中的项目主题选择是每一个投资项目必须认真考虑的问题，因为在日益激烈的竞争格局中，具有市场潜力的产品差异化定位成为企业的核心竞争力。随着大城市外围旅游地产的升温，项目的主题定位在日益深化，准确的、正确的主题定位选择显得尤为主要。
第二，消费主体的两分化趋势。
大城市外围1—2小时车程生态地带内旅游地产的发展主要是为了满足大城市居民日益增长的休闲度假的需要，这一点是明确的。
现在的大城市外围的旅游地产消费主体呈现出明显的两分化趋势，分为大众型和高端型两种类型。大众型旅游地产项目是为大城市中的普通市民自驾游出行而准备的。例如一些田园度假旅游项目、森林浴项目、登山项目等生态型的休闲娱乐项目，相应的度假居住产品包括二、三星级的度假酒店、农家乐旅馆、野营帐篷等。这一类消费者在大城市外围度假地的消费中人头量较大，但由于消费层次偏低，且多数是当天返城，因此，对旅游地产投资项目的实际贡献也偏低。这类项目最大的好处就是满足了广大市民周末外出休闲度假的广泛需要。
高端型旅游地产项目是为大城市中那些具有较高消费能力和较强度假意识的阶层准备的。相应的度假产品包括高星级的度假酒店、度假别墅、高尔夫球场、乡村俱乐部、会所、作为第二居所的度假地公寓等。这一类消费者可能在数量上偏少，但消费能力很强，是旅游居住产品的主要使用者，也是这一地带旅游地产项目实现赢利的主要依托消费群。
第三，投资主体的专业化趋势。
大城市外围1—2小时车程生态地带内历史上曾经有过类似旅游地产的项目开发，它们主要是在计划经济时代，由政府免费划拨土地，由相关党政事业单位或大型国有企业建造的、具有单位福利性质的度假宾馆或疗养院，起初不对外开放，只供本单位人员疗养度假所用。后来许多此类设施经过一定程度的改造，开始对外营业，承担了城市最初的郊外休闲度假接待任务。这类设施在各个大城市都拥有很大的存量。
近年来，随着市场经济的发展和投资主体的演变，这类设施正在发生重大的转变，拆除、改造、重建等情况都有。与此同时，更多的是由新的投资主体实施的、依据市场分析和主题定位而整体开发的旅游地产项目。新的投资主体主要是各种类型的企业，主要有以下一些类型：
1、本地农村的私人企业或村办企业。这类企业主要是利用其在当地占有资源的优势，在本村土地范围内实施的旅游地产项目开发。通常情况下，这类企业开发的项目规模偏小，投资额也不大，比较偏重与三农有关联的项目，如农家乐、休闲农园、观光果园等等。此类投资项目在大城市外围地带休闲旅游刚起步的时候，曾经产生过十分积极的影响，但这些项目具有明显的初级性，缺乏系统的规划，也缺乏产品更新的创意和资金动力，在随后休闲度假旅游地产的大发展中，很容易被更高水平的投资所替代。
2、本地较大型的企业。这些企业或是市区以及郊县国有背景的大企业，或是当地较有实力的民营企业，它们也是具有地盘上的优势。早在上个世纪九十年代，它们就曾经在大城市外围地带投资搞过一些较大型的度假村项目，迎合了当时的消费需求，现在，当郊外休闲度假趋势真正到来的时候，他们又在寻求产品改造或投资新的休闲度假项目。
3、具有实力和品牌的旅游企业。这些企业是由旅游业向房地产业扩张的类型。在过去一些年旅游业的发展中，它们取得了很好的业绩，在旅游市场上形成了自己的品牌，并借助旅游业向房地产进军，进行了若干旅游地产项目的开发。现在，这些旅游业的品牌企业利用自己在业内的优势，又向大城市外围地带扩张，开发休闲度假旅游地产。例如深圳的华侨城，在多年成功经营深圳四大主题公园的同时，也有步骤地发展了旅游地产，成为国内旅游企业经营旅游地产的典范。现在，华侨城已经在深圳、北京、成都等若干大城市外围地带开始了大规模的主题性休闲度假旅游地产项目的开发。而国内最大规模的民营旅游企业——杭州宋城集团更是在杭州周边地区乃至长江三角洲一带的大城市外围地带投资了一系列的有关生态休闲度假的旅游地产项目。
4、大型房地产企业。这类企业是由房地产业向旅游业扩张的类型。在房地产业由大城市市区向外围地带扩张过程中，它们根据外围地带产业发展的实际需要而进入了旅游地产行列。在大城市外围地带，这些企业所占的地盘一般较大，而这里不可能像城区那样，搞很高的容积率，这里需要更多的绿色景观，甚至将大片的景观区域做成可生利的产业。于是，在这些经典的房地产商手里，旅游地产应运而生。例如大连万达集团是国内著名的房地产商，其在昆明滇池国家级旅游度假区内开发的超大型生态景观房地产项目，其中就包含了建设一个旅游乐园的构想。
以上各类企业，特别是后三类企业，依据各自独特的优势进入当今中国大城市外围生态地带，构成了这个地带旅游地产开发的主要投资主体。我们看到的一个明显的动态是，无论哪一类投资主体，在今天的大城市外围地带进行旅游地产的投资开发中，都表现出更加专业化的趋势。相比之下，原来的旅游企业和房地产企业做得更加得心应手，这就迫使那些由经营其他行业转入开发旅游地产的企业必须加快专业化转变的过程，否则将面临被淘汰的风险。
第四，投资方式的市场化趋势。
过去大城市外围生态地带的投资，大多是一些非市场化的投资行为和初级性的投资行为。这些投资方式随着大城市外围地带休闲度假旅游热潮的兴起，正在慢慢退出历史舞台。近年来此类项目的主要投资方式有如下几类：
1、由项目所在地政府所属的国有企业独家投资。政府把项目用地的经营权通过国有资产管理部门转到某家国有企业手中，由这家企业通过自筹资金和银行贷款等方式进行项目投资。这类全资国有类的投资方式由于经营体制问题，难以确保国有资产的保值增值，因此，范围正在缩小，不是主要的投资方式。
2、由本地国有企业与外来投资企业进行合资开发。其中，本地国有企业以土地及其他实物资本作价入股，外来投资商以实投货币资本入股。在这种合资运作中，国有企业方面通常是控股方，如果外来投资商是一家，则国有企业是绝对控股，如果外来投资商是几家，则国有企业可能采取相对控股的方式。也有一些项目开发中，国有企业采取了参股的方式。
3、由外来投资商独立运作的方式。在这种投资方式中，当地政府将项目用地投资经营权通过合法方式转让给一家或几家外来投资商，政府或者采取有价出让的方式完全转让投资经营权，或者采取保留一部分股权但不参与具体运作的方式。
由于大城市外围生态地带的土地及关联产业形态绝大多数不属于国家重点产业控制区域，因此，只要不属于基本农田保护范围和国家一级水源保护地，其土地投资经营权就可以通过法律程序顺利出让到民营、外资或中外合资企业手中。
第五，产品形态的多样化趋势。
随着大城市居民周末休闲度假日益多样化的需求，大城市外围地带旅游地产的产品形态也呈现出日益多样化的趋势。
从度假地的整体产品形态来看，依托各自独特的主题定位，整体产品分别开发为郊野公园、主题旅游度假区、特色度假庄园、度假别墅区、生态乐园、康体疗养院、度假养老院、休闲体育公园、野营探险基地等各具特色的度假地。
从旅游度假居住产品的形态来看，用于短期居住的度假产品主要有：特色型简易居所（例如野营帐篷、小木屋、蒙古包、农家乐等）、经济型度假旅馆、各星级度假酒店、主题度假地会所、出租式度假别墅、时权酒店、产权酒店等。用于长期居住的度假产品主要有：养老型酒店、出售式度假别墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。
在短期居住产品中，特别要提到时权酒店和产权酒店的发展。从国际潮流看，这两类旅游度假居住产品非常适合大城市外围地带旅游地产的开发方向。时权酒店是指投资性消费者可在此类酒店的某一类某一间客房的全年使用权中购买其中若干天的使用权，并且在该酒店所加盟的全球分时度假交换系统中通过置换客房使用权，可以在规定权限内更换到其他地方的该类酒店去度假居住。产权酒店是指投资性消费者在此类酒店购买某一客房几十年的产权，每年拿出一定时间作为自己度假所用，其他时间把该客房的经营权托付给酒店管理企业，由该企业用于商业经营，购买者可在年终时享有该企业经营利润的分红。时权酒店和产权酒店常常是交互运作，集中体现了旅游地产发展中的效率和效益概念。因此，这两类酒店从上个世纪七十年代以来在国际上得到了相当快的发展，也广为旅游地产市场接受。我国大城市外围的旅游地产开发中，时权酒店和产权酒店也得到很快发展。这种投资与度假相结合、多元投资与集中经营相结合的旅游度假产品应该成为一种开发的方向。
在长期居住产品中，我要特别强调的是可能成片建造的出售式度假别墅和度假地公寓。这类产品可能是地产商们乃至一些地方政府较为关注的产品。因为非长期居住型的旅游项目投资其回收相对较慢，而出售式度假别墅和度假地公寓是长期居住、一次售卖型的旅游住宅地产项目，只有这类产品才可能在大城市外围地带的旅游地产开发中，成为真正在功能上与大城市内部住宅小区相对接的产品，从政府看，房地产项目的土地收益可起到平衡资金的作用，而房地产商则可以在这个特殊地带有望较快收回投资。
四、大城市外围旅游地产开发可能面临的一系列风险
中国的旅游业和地产业共同看好大城市外围1—2小时车程地带的旅游地产开发前景。然而，这并不是说，在这个特殊地带的旅游地产开发一定能产生良好的经济效益。从旅游地产的发展态势看，大城市外围的旅游地产开发仍然面临着一系列值得关注的投资风险，投资者必须清晰地面对这些风险，并且采取必要的措施应对。
首先是来自市场的风险。
其次是有关开发地段条件的风险。
再次是来自政策的风险。
第四是来自定位策划的风险。
第五是来自投资开发和经营过程的风险。
总之，我认为，我国大城市外围1—2小时车程地带的旅游地产已经呈现出十分鼓舞人的发展前景。对这个大的动态和发展趋势，政府、产业界和学界应该有明确的战略判断，并且应该顺势而为，为这个大趋势的推进做出我们各自应有的贡献。
（作者单位：综合开发研究院（中国·深圳）旅游与地产研究中心）
旅游地产是在特定的土地上开发的、与某一类旅游区域在内外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目，通常包含如下四类：
第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等直接旅游吸引物性质的地上建筑及关联空间；
第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游相关服务的商店、餐馆、娱乐城、游客服务中心、会所、会议、展览等建筑物及关联空间；
第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假或商务度假居住的各种类型的房地产，如度假酒店、商务型度假酒店、度假村、出租式度假别墅、产权酒店、时权酒店等；
第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区在功能上和空间上相关联的各类住宅建筑，如出售式度假别墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。
旅游盈利的一个重要特征是，能否让客户实现“旅游居住”。旅游度假地产能让消费者实现“短期居住”，而旅游住宅地产则能让消费者实现“长期居住”。旅游居住产品可以有效延伸旅游产业链的服务功能，加快旅游投资的回收，降低旅游投资的风险。因此，旅游地产投资商通常非常重视这两类旅游地产。在国内旅游地产市场上，通常意义上的旅游地产多是指这两类地产。
以上观点对近年来中国旅游地产的走势作一个初步观察，我们会发现一个非常明显的现象，这就是大城市外围的生态空间地带是旅游地产发展最为抢眼的地带。
一、大城市“1—2小时车程”内的旅游度假黄金圈正在形成，相应的大城市外围旅游地产正呈现出蓬勃发展的态势
按照国际经验，一个地区人均GDP达到1000美元时，大众型观光旅游将出现高潮；大约人均GDP在3000—5000美元时，较高层次的休闲度假旅游形式将规模化启动。从旅游发展的规律看，我国大城市目前的经济发展水平正处在休闲度假旅游全面启动的重要时期。
休闲度假旅游是体验经济的经典领域，它的内涵极为广阔，可以说，当人们有了一定的闲钱、闲时和闲心，以旅游者的身份离开自己生活的第一空间——家庭和第二空间——工作单位，来到特定的第三空间，以某种方式愉悦身心的时候，就是展开了休闲度假旅游。
休闲度假旅游的核心要素是“度假”，度假通常意味着离开自己居住和工作的大城市，到一个合适的地方去至少过一夜，甚至呆一段时间。如果按照休闲度假的出行距离来分类，可以把大城市居民的休闲度假旅游分为三类：市区型、郊外型和远程型。
市区型通常指市民在城市市区范围内开展的各种类型的休闲度假活动。这是大城市居民历史上从事最多的休闲活动方式，是属于城市型的休闲度假。
远程型通常指离开所在的大城市范围、车程超过三个小时，甚至需要借助飞机、火车、轮船等长途交通工具才能到达的地方。远程型的休闲度假旅游在发达国家十分流行，美国的周末，高速公路上挤满了从这个州到那个州度假的人们；许多美国人以带薪休假的方式飞到欧洲地中海蔚蓝海岸度假，而欧洲人可能飞到亚洲某个国家打高尔夫。在中国，近年来远程休闲度假旅游也呈现出一定的趋势，特别是一些具有特色的休闲度假目的地的远程客源正在日益增加。远程度假的优点是，它让人感觉到远离都市的烦恼，进入一个感觉上具有较大差异化的生态空间，能让人感到兴奋。但是，远程度假毕竟是相对昂贵之旅，出行的时间较长，这对于一般人来说，还是难以形成经常性出行的一种度假方式。
郊外型通常指车程在1—2小时之间的大城市外围生态地带。由于现在大城市的发展速度很快，很多城市市区边缘地带或近郊也带有了较浓的城市化特征，因此，这里所说的郊外型休闲度假，主要指远郊性质的地带，就要与城市保持一定的距离，环境主体是生态的。这个地带的自然和人文面貌通常具有如下一些特征：
——大城市的城市化和工业化尚未侵入和很少侵入，大体上保留着山水生态和田园生态面貌；
——这里通常是大城市和周边中小型城市的结合部，是各个城市的边缘地带，经济相对落后；
——由于各个城市间经济贸易往来的需要，这些地带的过境交通往往条件很好，有高速公路或高等级公路穿行而过。
这正是中国大城市休闲度假旅游的大潮到来之前，大城市外围地带的真实写照。让我们高兴的是，这些看似不起眼的地方，由于没有遭遇到大工业开发的浪潮，其生态环境基本维持着原貌，为大城市未来的生态型产业发展留下了无限的想像空间。
现在，这个地带正在发生深刻的变化，最明显的变化就是，一个围绕大城市外围的生态型旅游休闲度假黄金圈正在形成，那些曾经沉睡的生态资源将与人类和谐共舞。有如下几个重大因素在支撑这个黄金圈的形成：
第一，国际经验表明，休闲度假旅游的潮流通常都是由大城市发展和带动起来的。伴随大城市产生的休闲度假黄金圈具有必然性。
第二，支撑休闲度假旅游的最重要背景是自然、生态环境，因此，走出人口密集、人造物密集的大城市，到城外生态空间中去，这成为大城市居民休闲度假旅游的主体选择。
第三，距离大城市1—2小时车程的外围地带，通常是尚未城市化或者只有轻度城市化的地方，其生态环境通常保持良好，也具有一定的生态旅游资源，是发展生态型休闲度假旅游的优良地带。
第四，中国正在进入汽车时代，尤其是大城市，目前家庭的汽车保有量正在迅速增长。私家车的快速增长极大地助推了大城市周边的“自驾游”，成为大城市1—2小时车程外围地带休闲度假旅游的主力军。
第五，既能享受市区休闲度假的便捷性，又有远程休闲度假“逃离城市”的感觉，1—2小时车程的郊外型度假旅游正在为大城市的人们制造这种“鱼和熊掌兼得”的美梦。
第六，休闲度假不像观光那样一次可能就够，它的一个重要产业特征就是消费的周而复始性，是有条件能够多次。当大城市居民日益增长的对生态环境的渴望由潜在需求变为现实需求时，大城市1—2小时车程的外围地带成为旅游业和地产业最优组合而满足市民上述需求的最佳地带，旅游地产在这个特定的地带成为最引人注目的产业，呈现出勃勃生机。
北京可能是中国大城市外围地带开发以生态休闲度假为主题的旅游地产最有成就的城市。近年来，北京周边的延庆、密云等县区适应市民休闲度假的强烈需要，开发了大量的休闲度假旅游地产项目。
在上海，庞大的休闲度假消费力也有力地带动了周边地区的旅游地产开发。除了传统的西郊公园、淀山湖地区的旅游地产外，近年来，又发展了许多乡村休闲度假和健康型度假项目，并且在加紧开发东南海港地带的旅游地产项目，包括大小洋山港。更引人注目的是，上海对中国第三大岛——崇明岛制定了整体的生态开发的规划，一个超级生态旅游度假城将呈现在世人面前。此外，上海人的周末休闲度假已渗透到周边的江浙一带。
从生态型休闲度假旅游的角度看，大城市外围1—2小时车程的生态地带无疑是以休闲度假旅游为号召，以高尚型休闲产品和旅游居住产品为重点的中国旅游地产正在规模化形成的主战场。
二、大城市外围旅游地产的快速发展将深刻地改变中国房地产的发展模式和大城市居民的生活方式
中国以市场为导向的房地产业是在经过大约20年的发展历程，在市场竞争日益激烈的情况下遭遇到中国旅游业正在发生的市场重心由观光旅游向休闲度假旅游实施战略转移的大趋势。我认为，这两大产业相撞击而产生并得到快速发展的大城市外围1—2小时车程生态地带的旅游地产将深刻地改变中国房地产的发展模式。
中国20年来真正意义上的、具有代表性的房地产业一直是在大城市内部发展。在中国经济迅速发展的过程中，大城市始终是经济的领头羊和晴雨表，这包含了房地产这个支柱产业的动向，包含了大城市居民对住房日益增长的庞大需求，包含了房地产市场上变幻不定的投资行为对产业发展的影响。于是，从旧城改造到新城区的拓展，从土地行政化的出让到市场化的招拍挂，从安居房的建设到中高档商品房的发展，从城市居住的内部功能需求到外部环境需求，中国的房地产业把大城市当作实验场和主战场，制造了一幕幕产业狂飙突进的神话，培育了一个个叱咤风云的房地产商，掀起了一次次购房消费和投资的高潮，也引发了一回回由房地产泡沫产生的投资风险。
与此同时，萌动于上个世纪八十年代、勃发于九十年代末的中国旅游业，在三大黄金周政策的强力推动下，已成为国内发展最为迅猛的产业，甚至已发展为世界旅游大国，再过十年左右的时间，中国将成为世界第一旅游强国。在这种强势发展过程中，中国旅游业迎来了休闲旅游大发展的第一波浪潮。这个浪潮仍然是由大城市发端的。
大城市外围1—2小时车程地带的生态休闲度假旅游产业正是在这个时候向那些深陷在大城市内部的房地产商们伸出橄榄枝的。中国房地产新一轮发展的热点方向——中国旅游地产的未来就在这里。
于是我们看到，一批中国有眼力的房地产商们不再一味地拥挤在大城市的内部，不再一味地在大城市内部日益走高的土地价格的背景下苦苦寻求高成本的土地储备，不再一味地盯在大城市内部的房地产开发项目中追求高容积率以及在夹缝中营造人工化的绿地景观。
他们发现，当城市居民对居住地的生态环境要求越来越强烈时，大城市外围生态地带的投资价值就越来越鲜明，具有广阔的发展空间。在这个特定的生态空间，房地产在生态旅游的框架下实施的整体开发将产生全新的模式，这种新模式概括起来，有如下一些特征：
——通常依赖于便捷的高速公路以及高等级公路网；
——真正的较大面积的山水田园生态型环境；
——项目规模和投资回收期决定了此类项目的长期投资性质；
——伴随着生态旅游项目而产生；
——旅游度假产品和旅游住宅产品本身都具有一定程度的景观风格；
——低容积率和高品质内涵的完美结合；
——关注最基础的小区功能配套；
——短期居住的旅游度假产品和长期居住的旅游住宅产品保持恰当比例；
——偏高层次的目标市场定位。
可以看出，中国大城市外围1—2小时车程生态地带内产生的旅游地产完全不同于大城市内部的房地产：
——后者是城市化的产品，前者是生态化的产品；
——后者的形象符号是建筑密度、高度、容积率和效率，前者的形象符号是环境、绿色、和谐和平缓；
——后者强调城市生活的便捷性，前者强调生态生活的舒适性；
——后者的本质是工业化，前者的本质是后工业化。
大城市外围的旅游地产也不同于美国的郊居化。美国的郊居化是白领阶级逃离城市的结果，它并没有生态旅游的产业伴随现象，甚至缺乏相应的功能产业配套。这就是为什么美国后来又产生所谓新都市主义的原因。
大城市外围1—2小时车程生态地带内旅游地产的快速发展不仅将深刻改变中国房地产的开发模式，同时也将对大城市居民的生活方式产生重要的影响，主要表现在如下几个方面：
第一，加剧大城市居民的内外流动。大城市外围旅游地产空间将成为越来越多的大城市居民在城市内部和城市外部不断地、周而复始地进行往返流动的外围落脚地，从而成为加剧本市居民内外流动的直接动因。在一个城市，经济发展尚未达到一定程度时，本城的居民通常外出旅游或活动相对较少，城市自身的流动性较差。外围旅游地产空间的形成将为居民的向外流动带来直接的条件。一般意义上说，城市居民向外流动的活动越多，这个城市的现代化水平就越高。
第二，国际化的“5+2”生活方式将在大城市居民中流行。发达国家城市居民普遍具有周末外出度假的生活习惯。“5+2”的意思就是，工作日五天在城市上班，周末两天离开城市到山水自然间度假。两天的周末时间，来不及到更远的地方度假，但走出城市，到周边一些休闲度假区度假是完全可能和合适的选择。
第三，追求健康、愉悦的生活情趣。如果没有大城市外围生态休闲地带的存在，大城市居民的休闲活动将主要在市区进行，在拥挤的都市内，居民的休闲取向往往发生变型，一些不健康的内容很容易滋生。外围生态休闲地带的产生，使居民们可以见到更多的蓝天、阳光、绿地和山水，可以在充满自然格调的登山、戏水、打球、烧烤等一系列健康活动中陶冶情操、洗涤心灵。
也许，这就是巨变中的中国在大城市外围生态地带正在发生的一场悄悄的生活革命，一场来自旅游地产业的革命，大城市和它的居民们，旅游地产业和它的运营者们，大家都对这场革命翘首期待。
三、近年来大城市外围旅游地产开发过程中呈现出的几个重要的发展动态和趋势
大城市外围1—2小时车程生态地带内旅游地产的开发已经呈现出良好的发展态势。在这个由旅游业和地产业合作推进的重要的复合型产业发展过程中，我们可以明显地看到如下几个重要的发展动态和发展趋势。
第一，项目主题的深度化趋势。
大城市外围地带早期的旅游地产项目其主题相对简单，例如曾经在上个世纪八十年代中期出现的度假村模式，大家都把“度假”当作主题。这种主题定位在今天看来显然是远远不够的。还有一种比较普遍使用的主题定位是“生态”，这是与大城市市区的旅游业和房地产业的主题形态实施差异化的结果。然而，当外围众多的生态旅游地产项目都开始启动时，生态已内化为这些旅游地产项目共同的价值底蕴，任何一个项目已经很难直接依赖“生态”这个普遍化的主题在市场上展开竞争了。必须在这个普遍化的主题基础上，再进行主题的深化创意。
项目主题是随着产业的发展而日益深化的。旅游地产项目主题提炼的一个重要依据是项目所在地的自然资源和人文资源优势。目前，生态型旅游地产依托资源而形成的项目主题主要分为以下几个领域：
——滨海主题；
——山岳主题；
——水（河流、湖泊等）主题；
——森林主题；
——乡村田园主题；
——高尔夫主题；
——温泉主题；
——其他生态健身养生资源主题。
很多项目在原来“生态”的泛主题下，进一步突出了各自的自然资源和人文资源特色，从而使项目的主题更加鲜明，也更加符合目标市场细分的要求。
事实上，上述的主题定位在竞争的条件下，也已显得不够了。项目开发过程中的项目主题选择是每一个投资项目必须认真考虑的问题，因为在日益激烈的竞争格局中，具有市场潜力的产品差异化定位成为企业的核心竞争力。随着大城市外围旅游地产的升温，项目的主题定位在日益深化，准确的、正确的主题定位选择显得尤为主要。
第二，消费主体的两分化趋势。
大城市外围1—2小时车程生态地带内旅游地产的发展主要是为了满足大城市居民日益增长的休闲度假的需要，这一点是明确的。
现在的大城市外围的旅游地产消费主体呈现出明显的两分化趋势，分为大众型和高端型两种类型。大众型旅游地产项目是为大城市中的普通市民自驾游出行而准备的。例如一些田园度假旅游项目、森林浴项目、登山项目等生态型的休闲娱乐项目，相应的度假居住产品包括二、三星级的度假酒店、农家乐旅馆、野营帐篷等。这一类消费者在大城市外围度假地的消费中人头量较大，但由于消费层次偏低，且多数是当天返城，因此，对旅游地产投资项目的实际贡献也偏低。这类项目最大的好处就是满足了广大市民周末外出休闲度假的广泛需要。
高端型旅游地产项目是为大城市中那些具有较高消费能力和较强度假意识的阶层准备的。相应的度假产品包括高星级的度假酒店、度假别墅、高尔夫球场、乡村俱乐部、会所、作为第二居所的度假地公寓等。这一类消费者可能在数量上偏少，但消费能力很强，是旅游居住产品的主要使用者，也是这一地带旅游地产项目实现赢利的主要依托消费群。
第三，投资主体的专业化趋势。
大城市外围1—2小时车程生态地带内历史上曾经有过类似旅游地产的项目开发，它们主要是在计划经济时代，由政府免费划拨土地，由相关党政事业单位或大型国有企业建造的、具有单位福利性质的度假宾馆或疗养院，起初不对外开放，只供本单位人员疗养度假所用。后来许多此类设施经过一定程度的改造，开始对外营业，承担了城市最初的郊外休闲度假接待任务。这类设施在各个大城市都拥有很大的存量。
近年来，随着市场经济的发展和投资主体的演变，这类设施正在发生重大的转变，拆除、改造、重建等情况都有。与此同时，更多的是由新的投资主体实施的、依据市场分析和主题定位而整体开发的旅游地产项目。新的投资主体主要是各种类型的企业，主要有以下一些类型：
1、本地农村的私人企业或村办企业。这类企业主要是利用其在当地占有资源的优势，在本村土地范围内实施的旅游地产项目开发。通常情况下，这类企业开发的项目规模偏小，投资额也不大，比较偏重与三农有关联的项目，如农家乐、休闲农园、观光果园等等。此类投资项目在大城市外围地带休闲旅游刚起步的时候，曾经产生过十分积极的影响，但这些项目具有明显的初级性，缺乏系统的规划，也缺乏产品更新的创意和资金动力，在随后休闲度假旅游地产的大发展中，很容易被更高水平的投资所替代。
2、本地较大型的企业。这些企业或是市区以及郊县国有背景的大企业，或是当地较有实力的民营企业，它们也是具有地盘上的优势。早在上个世纪九十年代，它们就曾经在大城市外围地带投资搞过一些较大型的度假村项目，迎合了当时的消费需求，现在，当郊外休闲度假趋势真正到来的时候，他们又在寻求产品改造或投资新的休闲度假项目。
3、具有实力和品牌的旅游企业。这些企业是由旅游业向房地产业扩张的类型。在过去一些年旅游业的发展中，它们取得了很好的业绩，在旅游市场上形成了自己的品牌，并借助旅游业向房地产进军，进行了若干旅游地产项目的开发。现在，这些旅游业的品牌企业利用自己在业内的优势，又向大城市外围地带扩张，开发休闲度假旅游地产。例如深圳的华侨城，在多年成功经营深圳四大主题公园的同时，也有步骤地发展了旅游地产，成为国内旅游企业经营旅游地产的典范。现在，华侨城已经在深圳、北京、成都等若干大城市外围地带开始了大规模的主题性休闲度假旅游地产项目的开发。而国内最大规模的民营旅游企业——杭州宋城集团更是在杭州周边地区乃至长江三角洲一带的大城市外围地带投资了一系列的有关生态休闲度假的旅游地产项目。
4、大型房地产企业。这类企业是由房地产业向旅游业扩张的类型。在房地产业由大城市市区向外围地带扩张过程中，它们根据外围地带产业发展的实际需要而进入了旅游地产行列。在大城市外围地带，这些企业所占的地盘一般较大，而这里不可能像城区那样，搞很高的容积率，这里需要更多的绿色景观，甚至将大片的景观区域做成可生利的产业。于是，在这些经典的房地产商手里，旅游地产应运而生。例如大连万达集团是国内著名的房地产商，其在昆明滇池国家级旅游度假区内开发的超大型生态景观房地产项目，其中就包含了建设一个旅游乐园的构想。
以上各类企业，特别是后三类企业，依据各自独特的优势进入当今中国大城市外围生态地带，构成了这个地带旅游地产开发的主要投资主体。我们看到的一个明显的动态是，无论哪一类投资主体，在今天的大城市外围地带进行旅游地产的投资开发中，都表现出更加专业化的趋势。相比之下，原来的旅游企业和房地产企业做得更加得心应手，这就迫使那些由经营其他行业转入开发旅游地产的企业必须加快专业化转变的过程，否则将面临被淘汰的风险。
第四，投资方式的市场化趋势。
过去大城市外围生态地带的投资，大多是一些非市场化的投资行为和初级性的投资行为。这些投资方式随着大城市外围地带休闲度假旅游热潮的兴起，正在慢慢退出历史舞台。近年来此类项目的主要投资方式有如下几类：
1、由项目所在地政府所属的国有企业独家投资。政府把项目用地的经营权通过国有资产管理部门转到某家国有企业手中，由这家企业通过自筹资金和银行贷款等方式进行项目投资。这类全资国有类的投资方式由于经营体制问题，难以确保国有资产的保值增值，因此，范围正在缩小，不是主要的投资方式。
2、由本地国有企业与外来投资企业进行合资开发。其中，本地国有企业以土地及其他实物资本作价入股，外来投资商以实投货币资本入股。在这种合资运作中，国有企业方面通常是控股方，如果外来投资商是一家，则国有企业是绝对控股，如果外来投资商是几家，则国有企业可能采取相对控股的方式。也有一些项目开发中，国有企业采取了参股的方式。
3、由外来投资商独立运作的方式。在这种投资方式中，当地政府将项目用地投资经营权通过合法方式转让给一家或几家外来投资商，政府或者采取有价出让的方式完全转让投资经营权，或者采取保留一部分股权但不参与具体运作的方式。
由于大城市外围生态地带的土地及关联产业形态绝大多数不属于国家重点产业控制区域，因此，只要不属于基本农田保护范围和国家一级水源保护地，其土地投资经营权就可以通过法律程序顺利出让到民营、外资或中外合资企业手中。
第五，产品形态的多样化趋势。
随着大城市居民周末休闲度假日益多样化的需求，大城市外围地带旅游地产的产品形态也呈现出日益多样化的趋势。
从度假地的整体产品形态来看，依托各自独特的主题定位，整体产品分别开发为郊野公园、主题旅游度假区、特色度假庄园、度假别墅区、生态乐园、康体疗养院、度假养老院、休闲体育公园、野营探险基地等各具特色的度假地。
从旅游度假居住产品的形态来看，用于短期居住的度假产品主要有：特色型简易居所（例如野营帐篷、小木屋、蒙古包、农家乐等）、经济型度假旅馆、各星级度假酒店、主题度假地会所、出租式度假别墅、时权酒店、产权酒店等。用于长期居住的度假产品主要有：养老型酒店、出售式度假别墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。
在短期居住产品中，特别要提到时权酒店和产权酒店的发展。从国际潮流看，这两类旅游度假居住产品非常适合大城市外围地带旅游地产的开发方向。时权酒店是指投资性消费者可在此类酒店的某一类某一间客房的全年使用权中购买其中若干天的使用权，并且在该酒店所加盟的全球分时度假交换系统中通过置换客房使用权，可以在规定权限内更换到其他地方的该类酒店去度假居住。产权酒店是指投资性消费者在此类酒店购买某一客房几十年的产权，每年拿出一定时间作为自己度假所用，其他时间把该客房的经营权托付给酒店管理企业，由该企业用于商业经营，购买者可在年终时享有该企业经营利润的分红。时权酒店和产权酒店常常是交互运作，集中体现了旅游地产发展中的效率和效益概念。因此，这两类酒店从上个世纪七十年代以来在国际上得到了相当快的发展，也广为旅游地产市场接受。我国大城市外围的旅游地产开发中，时权酒店和产权酒店也得到很快发展。这种投资与度假相结合、多元投资与集中经营相结合的旅游度假产品应该成为一种开发的方向。
在长期居住产品中，我要特别强调的是可能成片建造的出售式度假别墅和度假地公寓。这类产品可能是地产商们乃至一些地方政府较为关注的产品。因为非长期居住型的旅游项目投资其回收相对较慢，而出售式度假别墅和度假地公寓是长期居住、一次售卖型的旅游住宅地产项目，只有这类产品才可能在大城市外围地带的旅游地产开发中，成为真正在功能上与大城市内部住宅小区相对接的产品，从政府看，房地产项目的土地收益可起到平衡资金的作用，而房地产商则可以在这个特殊地带有望较快收回投资。
四、大城市外围旅游地产开发可能面临的一系列风险
中国的旅游业和地产业共同看好大城市外围1—2小时车程地带的旅游地产开发前景。然而，这并不是说，在这个特殊地带的旅游地产开发一定能产生良好的经济效益。从旅游地产的发展态势看，大城市外围的旅游地产开发仍然面临着一系列值得关注的投资风险，投资者必须清晰地面对这些风险，并且采取必要的措施应对。
首先是来自市场的风险。
其次是有关开发地段条件的风险。
再次是来自政策的风险。
第四是来自定位策划的风险。
第五是来自投资开发和经营过程的风险。
总之，我认为，我国大城市外围1—2小时车程地带的旅游地产已经呈现出十分鼓舞人的发展前景。对这个大的动态和发展趋势，政府、产业界和学界应该有明确的战略判断，并且应该顺势而为，为这个大趋势的推进做出我们各自应有的贡献。
（作者单位：综合开发研究院（中国·深圳）旅游与地产研究中心）