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摘要：新中国成立后，我国的住房政策长期采用行政分配制度。我国改革开放的总设计师邓小平同志在1978年和1980年作的关于住房制度改革的讲话，确认了我国住房制度改革的总思路。提出了把住房作为商品来考虑，把房地产逐步纳入商品经济的轨道。
关键词：住房制度；住房商品化；房地产调控政策
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-000-01
一、新中国成立以来住房制度上的改革理论上划分为两大阶段
第一阶段为新中国成立后到1980年4月2日的邓小平同志关于住房制度改革的谈话，这一阶段长期实行工房低租金制度。1949年新中国成立时，城镇居民人均居住面积5.4平方米；到1978年统计，城镇居民人均居住面积3.6平方米，反而下降了。这个阶段，在理论上，不承认住房的商品属性，并采取了不允许房屋进入市场流通交换的政策。具体的做法是，城市的房屋，主要由政府投资建设，城镇居民是通过行政分配的方式取得住房，并缴纳租金，俗称为使用权公房，为国有资产。
第二阶段是我国改革开放的总设计师邓小平同志在1980年4月作了关于住房制度改革的讲话。他说：“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款。明确了住房改革的总目标是实行住房商品化。
我國改革开放的总设计师邓小平同志在1980年4月作的关于住房制度改革的讲话，确认了我国住房制度改革的总思路。通过几年理论界的反复讨论和论证，形成了较为一致的意见，那就是要把住房作为商品来考虑，把房地产逐步纳入商品经济的轨道。
二、我国住房改革的实施阶段
1.1982年到1987年的房改试点准备阶段
1982年到1984年，我国先后在常州、郑州、沙市、四平等城市进行了公房全价出售和公房补贴出售试点；同时，在广州深圳等城市进行了有偿出让土地的试点；1987年又在烟台、唐山、蚌埠等城市进行了提租补贴试点。
2.1988年到2000年房改推进的几个重要文件
1988年2月25日国务院以国办第11号文发出了《国务院关于城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，这是我国第一全国性的房改文件。明确了房改的目标为：将现有的住房实物福利分配变为住房分配货币化，逐步实现住房商品房。具体措施里提到了把住房消费基金由暗补改为明补，并逐步纳入工资和积极组织公有住房出售等。
1991年6月7日，以国发第30号文发出了《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，再次明确了出售现有住房，同时首次提出了发展住房金融等重要意见。
1994年7月18日，以国发【1994】第43号文发出了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，这个决定突出了出售公房，并制订了出售公房核定房价的操作办法；另外推出了住房公积金制度。
1998年7月3日，国务院以国发【1998】第23号文发出了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，业界称为房地产改革的突破性文件，文件决定停止住房实物福利分房政策，发展住房金融。政策规定公房出售后满5年即可进入商品房市场流通，业界称为房地产改革的突破性文件这些重要决定对之后的房地产市场二手房巨大的成交量打下了伏笔。
之后政府出台了一些具体措施，改变了居民住房等分配的思维方式，对已经以行政方式取得的公房通过测算成本，折算工龄，给予折扣优惠等措施，鼓励居民购买公房产权，并给予取得产权后5年进入市场流通的政策。同时，调整了公积金贷款方向，主要用于职工个人购买住房；发展住房金融，扩大个人住房贷款的对象。有了银行信贷的支持，我国住房在1992年就进入了快速发展阶段，房地产也成为我国的主要支柱产业之一。
最新上海统计数据显示：截止2013年10月22日上海今年本市商品住宅成交量已达1000万平方米，已超过去年939万平方米的成交量；环比去年同期增长45.3%，与2011年同期相比上涨65.2%这是近几年来全市成交额首次突破千万级别。
这样火爆的住房商品房成交量情况下，一手房交易量和二手房交易量发生了哪些变化。本案收集了在上海贷款购房客户1000户，进行分析和研究。其中一手商品住房房交易户数为371占比为37.1%；二手商品住房交量户数为629户占比为62.9%。二手商品住房交量户数远远大于一手商品房户数，探究原因，主要有以下2个方面原因：
1.大量的售后公房已经具备了商品房特性进入市场流通，归纳起来主要的特点为：（1）房产升值大，单价类同于同地区的新房，出售后可以取得一个好价，为改善性客户置换住房提供了一定的经济基础；（2）因面积相对新房来说较小，总价较低，适合面比较广；（3）售后公房已满五年税费少，负担轻；（4）售后老公房主要集中在市中心，出行方便，交通发达。
2.2013年2月国五条出台后，原本对购房尚处在观望情绪的群体很快转化为担忧，房产调控的预期变为房产上涨的信号，购房快速行动，大家要挤上末班车，及早交易，少交20%的个税，是所有购房人马上行动的动力，房地产市场住房交易量暴增，卖方由被动状态转为主动状态，房价也随之上涨。
售后老公房这些特点在2013年2月国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”出台后以一股势不可挡的力量爆发，集中体现，为截止2013年10月22日上海今年本市商品住宅成交量已达1000万平方米提供了很大的贡献。
参考文献：
[1]包宗华住宅与房地产论文选集.中国建筑工业出版社，2009-8.
[2]应红，著.中国住房金融制度研究.中国财政经济出版社，2007-5.
关键词：住房制度；住房商品化；房地产调控政策
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-000-01
一、新中国成立以来住房制度上的改革理论上划分为两大阶段
第一阶段为新中国成立后到1980年4月2日的邓小平同志关于住房制度改革的谈话，这一阶段长期实行工房低租金制度。1949年新中国成立时，城镇居民人均居住面积5.4平方米；到1978年统计，城镇居民人均居住面积3.6平方米，反而下降了。这个阶段，在理论上，不承认住房的商品属性，并采取了不允许房屋进入市场流通交换的政策。具体的做法是，城市的房屋，主要由政府投资建设，城镇居民是通过行政分配的方式取得住房，并缴纳租金，俗称为使用权公房，为国有资产。
第二阶段是我国改革开放的总设计师邓小平同志在1980年4月作了关于住房制度改革的讲话。他说：“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款。明确了住房改革的总目标是实行住房商品化。
我國改革开放的总设计师邓小平同志在1980年4月作的关于住房制度改革的讲话，确认了我国住房制度改革的总思路。通过几年理论界的反复讨论和论证，形成了较为一致的意见，那就是要把住房作为商品来考虑，把房地产逐步纳入商品经济的轨道。
二、我国住房改革的实施阶段
1.1982年到1987年的房改试点准备阶段
1982年到1984年，我国先后在常州、郑州、沙市、四平等城市进行了公房全价出售和公房补贴出售试点；同时，在广州深圳等城市进行了有偿出让土地的试点；1987年又在烟台、唐山、蚌埠等城市进行了提租补贴试点。
2.1988年到2000年房改推进的几个重要文件
1988年2月25日国务院以国办第11号文发出了《国务院关于城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，这是我国第一全国性的房改文件。明确了房改的目标为：将现有的住房实物福利分配变为住房分配货币化，逐步实现住房商品房。具体措施里提到了把住房消费基金由暗补改为明补，并逐步纳入工资和积极组织公有住房出售等。
1991年6月7日，以国发第30号文发出了《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，再次明确了出售现有住房，同时首次提出了发展住房金融等重要意见。
1994年7月18日，以国发【1994】第43号文发出了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，这个决定突出了出售公房，并制订了出售公房核定房价的操作办法；另外推出了住房公积金制度。
1998年7月3日，国务院以国发【1998】第23号文发出了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，业界称为房地产改革的突破性文件，文件决定停止住房实物福利分房政策，发展住房金融。政策规定公房出售后满5年即可进入商品房市场流通，业界称为房地产改革的突破性文件这些重要决定对之后的房地产市场二手房巨大的成交量打下了伏笔。
之后政府出台了一些具体措施，改变了居民住房等分配的思维方式，对已经以行政方式取得的公房通过测算成本，折算工龄，给予折扣优惠等措施，鼓励居民购买公房产权，并给予取得产权后5年进入市场流通的政策。同时，调整了公积金贷款方向，主要用于职工个人购买住房；发展住房金融，扩大个人住房贷款的对象。有了银行信贷的支持，我国住房在1992年就进入了快速发展阶段，房地产也成为我国的主要支柱产业之一。
最新上海统计数据显示：截止2013年10月22日上海今年本市商品住宅成交量已达1000万平方米，已超过去年939万平方米的成交量；环比去年同期增长45.3%，与2011年同期相比上涨65.2%这是近几年来全市成交额首次突破千万级别。
这样火爆的住房商品房成交量情况下，一手房交易量和二手房交易量发生了哪些变化。本案收集了在上海贷款购房客户1000户，进行分析和研究。其中一手商品住房房交易户数为371占比为37.1%；二手商品住房交量户数为629户占比为62.9%。二手商品住房交量户数远远大于一手商品房户数，探究原因，主要有以下2个方面原因：
1.大量的售后公房已经具备了商品房特性进入市场流通，归纳起来主要的特点为：（1）房产升值大，单价类同于同地区的新房，出售后可以取得一个好价，为改善性客户置换住房提供了一定的经济基础；（2）因面积相对新房来说较小，总价较低，适合面比较广；（3）售后公房已满五年税费少，负担轻；（4）售后老公房主要集中在市中心，出行方便，交通发达。
2.2013年2月国五条出台后，原本对购房尚处在观望情绪的群体很快转化为担忧，房产调控的预期变为房产上涨的信号，购房快速行动，大家要挤上末班车，及早交易，少交20%的个税，是所有购房人马上行动的动力，房地产市场住房交易量暴增，卖方由被动状态转为主动状态，房价也随之上涨。
售后老公房这些特点在2013年2月国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”出台后以一股势不可挡的力量爆发，集中体现，为截止2013年10月22日上海今年本市商品住宅成交量已达1000万平方米提供了很大的贡献。
参考文献：
[1]包宗华住宅与房地产论文选集.中国建筑工业出版社，2009-8.
[2]应红，著.中国住房金融制度研究.中国财政经济出版社，2007-5.