论文部分内容阅读
【摘 要】随着我国房地产市场和资本市场快速发展，房地产金融孕育而生。它对房地产业的发展发挥着举足轻重的作用。目前，我国房地产市场过热，部分地区房价远远偏离正常的价格，各地区房地产信贷迅速扩张，这不免让房地产金融面临风险。基于此本文对目前我国房地产金融及风险的相关概况进行分析和研究，阐述我国房地产全融风险的现状，并基于经济理论和市场实际操作提出防范风险的措施，以便为房地产金融发展提供指导，有效防范并化解房地产金融风险。
【关键词】房地产金融；金融风险；防范对策
一、引言
房地产业作为资金密集型产业，房地产业的投资周期长、商品价值高和投资规模大等特点使其在发展过程中必须要有大量的资金支持。商业银行的信贷资金是房地产业从土地开发到商品房销售整个环节的主要资金来源。商业银行现有的资产业务中，房地产业的贷款占的比重较大，其为商业创造的利润不断增多。2015年底，我国房地产贷款余额为14.39万亿元，占总量的20.01%。在风险方面，商业银行与房地产业紧密相连，房地产金融安全成为支撑两者安全稳定发展的重要基础。因此本文对目前我国房地产金融及风险的相关概况进行分析和研究具有重要的现实意义。
二、房地产金融风险的概念及分类
（一）房地产金融风险的概念
美国著名经济学家克罗凯特认为金融风险是由于金融资产价格不断变化及金融机构资产负债结构不断恶化，使其在发展过程中变得异常脆弱并对整个宏观经济的发展产生重要的不利影响。房地产金融风险是金融风险的特殊形式，主要是指金融机构为房地产业提供各
种金融服务的过程中，由于主客观因素导致资产和信誉受到损失的一种可能性。
（二）房地产金融风险的分类
（1）市场风险。房地产金融的市场风险主要是指由于市场的不稳定性而给开发商、购买者及商业银行带来损失的概率。房地产的投机性质较为严重，在发展过程中极容易出现泡沫，一旦房价下跌会产生巨额的资金损失，使得房地产企业的经营异常困难甚至出现倒闭，使得银行出现大量的坏账。
（2）信用风险。由于借款人出现违约，难以偿还贷款，使得银行无法按时收回贷款本息，进而蒙受损失的可能性。在房地产行业，信用风险主要是指由于商品房销售出现困难、开发商经营不善而资金周转困难、出现亏损等无力偿还贷款或者消费者收入减少等意外原因无力偿还贷款而造成的。
（3）流动性风险。由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险。流动性风险有的是原发性的，即资产结构中的中长期货款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；也有的是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中人多以房地產作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，货款银行要处理抵押房地产从中求偿，加果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。
三、我国房地产金融风险的现状
目前我国在房地产行业面临的金融风险主要有以下三种情形：
（1）金融体系内在脆弱，融资渠道单一。当前，我国房地产的融资渠道不多，比较单一，基本还是银行贷款为主的融资。融资渠道中的银行贷款、定金和预付款占房地产融资的大部分。这种单一的融资模式在房地产泡沫不断积聚的过程中将风险由房地产的供给者不断地向房地产的需求者转移，最终银行要接手泡沫可能带来的风险。如果这种泡沫破裂，房地产的价值就会大幅度减少，出现这种情况后，房地产的流动性就会大幅度减少，从而会影响我国整体经济稳定。
（2）房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。 目前我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的。除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。
（3）房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。 缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立有效地房地产
金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。
四、房地产金融风险的防范措施
（1）严控过分投机投资以稳定房价。大量的投机性需求是造成房地产市场供小于求的重要原因，因此，政府必须要采取各种有效的措施来有效降低对房地产的投机性需求，使得房价不断得到稳定。这在很大程度上能够减小刚性需求购房者的成本，还能够稳定房价，同时也能够促使我国房地产市场顺着正常的轨道发展，避免因房地产泡沫破裂引发房地产金融风险而给整个经济社会的发展带来依稀的严重问题。
（2）完善相关法律体系。建立和完善与金融市场和房地产市场相关的法律体系，加强国家的宏观调控能力减少金融风险，为房地产业融资及个人信货创造良好的法律基础加强房地产融资的相关制度针对当前在资金融通、筹集、借货等各环节运作中常发生的问题修改现有的法律法规，以最终落实房地产信货的法律地位。
作者简介：陈咪（1993-），男，山西长治人，山西财经大学2015（管理科学与工程）学术硕士研究生，研究方向：房地产金融。
参考文献：
[1]蔡福恩.浅谈我国房地产金融风险及其防范研究[J].财经界：学术版，2011，（2）
[2]杜琳琳.银行信货与房地产全融风险管理研究[D]合肥：中国科学技术大学，2009
[3]陈洪波，徐波，我国房地产金融现状及政策取向[J]中国经贸导刊，2015第2期
【关键词】房地产金融；金融风险；防范对策
一、引言
房地产业作为资金密集型产业，房地产业的投资周期长、商品价值高和投资规模大等特点使其在发展过程中必须要有大量的资金支持。商业银行的信贷资金是房地产业从土地开发到商品房销售整个环节的主要资金来源。商业银行现有的资产业务中，房地产业的贷款占的比重较大，其为商业创造的利润不断增多。2015年底，我国房地产贷款余额为14.39万亿元，占总量的20.01%。在风险方面，商业银行与房地产业紧密相连，房地产金融安全成为支撑两者安全稳定发展的重要基础。因此本文对目前我国房地产金融及风险的相关概况进行分析和研究具有重要的现实意义。
二、房地产金融风险的概念及分类
（一）房地产金融风险的概念
美国著名经济学家克罗凯特认为金融风险是由于金融资产价格不断变化及金融机构资产负债结构不断恶化，使其在发展过程中变得异常脆弱并对整个宏观经济的发展产生重要的不利影响。房地产金融风险是金融风险的特殊形式，主要是指金融机构为房地产业提供各
种金融服务的过程中，由于主客观因素导致资产和信誉受到损失的一种可能性。
（二）房地产金融风险的分类
（1）市场风险。房地产金融的市场风险主要是指由于市场的不稳定性而给开发商、购买者及商业银行带来损失的概率。房地产的投机性质较为严重，在发展过程中极容易出现泡沫，一旦房价下跌会产生巨额的资金损失，使得房地产企业的经营异常困难甚至出现倒闭，使得银行出现大量的坏账。
（2）信用风险。由于借款人出现违约，难以偿还贷款，使得银行无法按时收回贷款本息，进而蒙受损失的可能性。在房地产行业，信用风险主要是指由于商品房销售出现困难、开发商经营不善而资金周转困难、出现亏损等无力偿还贷款或者消费者收入减少等意外原因无力偿还贷款而造成的。
（3）流动性风险。由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险。流动性风险有的是原发性的，即资产结构中的中长期货款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；也有的是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中人多以房地產作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，货款银行要处理抵押房地产从中求偿，加果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。
三、我国房地产金融风险的现状
目前我国在房地产行业面临的金融风险主要有以下三种情形：
（1）金融体系内在脆弱，融资渠道单一。当前，我国房地产的融资渠道不多，比较单一，基本还是银行贷款为主的融资。融资渠道中的银行贷款、定金和预付款占房地产融资的大部分。这种单一的融资模式在房地产泡沫不断积聚的过程中将风险由房地产的供给者不断地向房地产的需求者转移，最终银行要接手泡沫可能带来的风险。如果这种泡沫破裂，房地产的价值就会大幅度减少，出现这种情况后，房地产的流动性就会大幅度减少，从而会影响我国整体经济稳定。
（2）房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。 目前我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的。除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。
（3）房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。 缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立有效地房地产
金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。
四、房地产金融风险的防范措施
（1）严控过分投机投资以稳定房价。大量的投机性需求是造成房地产市场供小于求的重要原因，因此，政府必须要采取各种有效的措施来有效降低对房地产的投机性需求，使得房价不断得到稳定。这在很大程度上能够减小刚性需求购房者的成本，还能够稳定房价，同时也能够促使我国房地产市场顺着正常的轨道发展，避免因房地产泡沫破裂引发房地产金融风险而给整个经济社会的发展带来依稀的严重问题。
（2）完善相关法律体系。建立和完善与金融市场和房地产市场相关的法律体系，加强国家的宏观调控能力减少金融风险，为房地产业融资及个人信货创造良好的法律基础加强房地产融资的相关制度针对当前在资金融通、筹集、借货等各环节运作中常发生的问题修改现有的法律法规，以最终落实房地产信货的法律地位。
作者简介：陈咪（1993-），男，山西长治人，山西财经大学2015（管理科学与工程）学术硕士研究生，研究方向：房地产金融。
参考文献：
[1]蔡福恩.浅谈我国房地产金融风险及其防范研究[J].财经界：学术版，2011，（2）
[2]杜琳琳.银行信货与房地产全融风险管理研究[D]合肥：中国科学技术大学，2009
[3]陈洪波，徐波，我国房地产金融现状及政策取向[J]中国经贸导刊，2015第2期