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西南财经大学中国家庭金融调查中心与2014年6月10日发布的《城镇住房空置率与住房市场发展趋势》报告（以下简称《报告》），该报告公布我国2013年城镇住房空置率高达22.4%。此空置率数据一经公布，引发了全国关注。
长期以来，关于我国城市住房空置率的相关统计数据一直如雾里看花。早在2005年，在第一次关于空置率的大讨论之中，学术界就对当时以新建商品房中未售出面积作为统计对象的住房空置率统计提出了强烈的批评。2010年，国家统计局新闻发言人盛来运曾说，住房空置率是一个在当前国情和统计制度下无法统计的指标，只有寄希望于住房普查才能获得翔实的数据。另一方面，学术界和社会大众依然对住房空置率相当关注。例如，一些大学例如北京联合大学、河南财经政法大学等师生纷纷自发调查所在城市的住房空置率，甚至有出租车司机通过计算“黑灯率”来估算住房空置率。现在终于有了一个全国城镇住房空置率的总体数据，按照报告发布者甘犁教授所说，确实“填补了国内空白”。
住房空置率究竟是如何计算出来的呢？从国际经验来看，美国的住房空置调查是由美国住房和城市发展部资助并由美国统计局实施的美国住房调查，每个月实施，样本量大约为72000套住房，数据采集方式是通过电话和人工上门调查结合，如果电话调查得不到信息，调查员必须亲自上门拜访获取有效信息。最终得到的住房空置率数据不仅公布全国、而且包括州和75个大都市区的住房空置率。例如，最新的2013年美国住房的空置率为13.6%。《报告》发布者声称美国住房空置率只有2.5%，这是一个明显的错误。在中国台湾住房空置率也相当高，其调查方式主要采用的是住房普查，从1980年开始，每10年进行一次。2000年台湾第三次住房普查的资料表明，大约有123万户空置，空置率大约为17.6%。除住房普查外，还可以通过台湾电力公司提供的用电不足底数的家庭数目，推算具体某一年内的住房空置情况。所谓台湾用电不足底度户数资料是指，非营业用的一般单相低压电表用电度数不超过20度者。根据台湾的资料，通常一般家庭在正常居住的情况下，大约4天用电量就会超过底度。根据1980、1990、2000年三次住宅普查时，空房数分别为479839、674317、1228798户，而同时期用电不足底户数资料分别为470670、606858、1243744户，两者差距1980、2000年时约为2%，1990年时约为10%。故通过用电不足底户数资料来推断台湾住房空置情况具有相当高的可信度。所以，前两年媒体说可以通过查水表或电表来估计住房空置率是有根据的，而盛来运所说的只有依靠住房普查才能了解详情并非如此。
在理论上，必须认识到住房市场存在着一个自然空置率（natural vacancy rate）问题，尤其是对出租用房来说，由于租赁双方之间存在严重的信息不对称，即使以市价挂牌也很难即时交易。所以，在任何一个时点上，市场上总归存在大量的空置的可出租住房。这种空置率就叫做自然空置率。这是住房市场的正常现象。如果实际空置率高于自然空置率，则市场租金就有下降的压力。反之，租赁价格就会上升。对出售住房来说更是如此，市场上待出售的住房（新房和二手房）交易的时间更长，搜寻成本更高，以至于可以养活一个庞大的房地产中介行业。前面所说的美国除了公布总体空置率外，还公布了出租住房中的空置率和出售住房中的空置率。例如，2013年美国出租住房中的空置率为8.3%，出售住房中的空置率为2%。除了这两种空置率外，还有就是那种既不出租也不出售的空置房，比如度假用房或偶尔居住的住房。
《报告》认为，一套房家庭因外出务工等原因而无人居住的住房和多套房家庭既未自住也无他人居住的住房都为空置房。调查数据显示，人房分离的空置率为5.1%，多套房空置率在17.3%。很多人可能认为前者不应该计入在内。例如，任志强就认为这些房子是他们的根，不应该计入空置范畴。但这种理解是有问题的。比如说张三从小城镇到大城市工作，小城镇的住房因而空置，但他回到小城镇后，大城市租住的房子也会空置，这种空间不匹配是住房空置的常见原因。中国地区经济差距巨大，大中小城镇和农村在就业机会和公共服务上差距非常明显，大量的劳动力往大城市聚集，由此造成农村和小城镇住房大量空置，这并非住房市场本身的问题。那究竟中国城镇的自然空置率是多少，这个问题目前还没有令人信服的解答，但至少我们要有一个基本的认识，即认识到住房市场存在着一个自然空置率，不要一谈到空置就色变。
另外，在讨论中国城镇住房空置率时必须考虑到我国住房市场的一些特殊性。我国的住房市场交易多以新房为主导。新房主导的市场，空置率高一点是可以理解的。即使是像香港这样寸土寸金的国际大都市，根据《香港物业报告2011》的数据，2010年整体的住房空置率尽管只有4.7%，但年内落成的楼宇空置率高达88%。更严重的是，我国的新房大多为毛坯房，加上小区的交通与教育等公共配套往往滞后住房交付等原因，大量居民购置新商品住房后由于装修、配套的原因仍不得不暂居住在原来的老住房，从原有住房搬迁到新购房的转移过程可能较长，需要一段时间。
那么对于这个22.4%的住房空置率，究竟有多大的可信度呢？坦率的说，对于大样本的抽样调查只要抽样科学，抽样获得的空置率与总体真值之间差距轻微。但正所谓“孤证不立”，这种大样本的住房市场调查数据需要其他类似的调查予以佐证，正像前文所述的台湾通过电表数据来佐证住房市场普查所得数据一样。我国在1984年曾经进行过第一次全国城镇住房普查，其后再没有进行类似调查，即使被寄予厚望2010年第六次人口普查数据也只是抽取了10%的人口调查住房信息，仍然没有涉及到住房空置率数据，相关统计部门确实有不作为之嫌。
最后，如果住房空置率真的有如报告宣称的那么高（虽然笔者对此高度怀疑），那如何治理呢？在此，首先，要反对那种消除所有空置的思想，由于存在自然空置率，住房市场空置率不可能降低到0，正如充分就业时失业率也不是0一样；其次，必须反对那种征收空置税的政策主张。原因在于，我们很难知道一套住房空置的真实原因，如果是出租住房或出售空置，那这种空置就可能是暂时的。税收的目的一是筹集收入，二是改变激励以重新配置资源。对那种自然空置的住房来说，即使征收空置税，该空置的还得空置，又如何改变激励呢？更重要的是征收空置税要考虑征收成本，考虑中国的国情和住房市场的复杂性，这是件明显得不偿失的事情。可考虑的办法还是征收房产税，提高住房的持有成本。房产税的征收会使得那些既不出租也不出售的多套房涌向市场，在静态上不会改变总体的住房空置率，只是改变空置率的内部结构而已，但好处是增加了住房的供给，有利于降低房价和房租。在动态上，它会阻止居民的住房持有偏好从而降低投资性购房比例。房产税的税率不可能太高，像《报告》发布者那样主张对多套房持有者征收2.68%的持有税或房产税那是没有任何可行性的。
作者系杭州师范大学阿里巴巴商学院副教授
长期以来，关于我国城市住房空置率的相关统计数据一直如雾里看花。早在2005年，在第一次关于空置率的大讨论之中，学术界就对当时以新建商品房中未售出面积作为统计对象的住房空置率统计提出了强烈的批评。2010年，国家统计局新闻发言人盛来运曾说，住房空置率是一个在当前国情和统计制度下无法统计的指标，只有寄希望于住房普查才能获得翔实的数据。另一方面，学术界和社会大众依然对住房空置率相当关注。例如，一些大学例如北京联合大学、河南财经政法大学等师生纷纷自发调查所在城市的住房空置率，甚至有出租车司机通过计算“黑灯率”来估算住房空置率。现在终于有了一个全国城镇住房空置率的总体数据，按照报告发布者甘犁教授所说，确实“填补了国内空白”。
住房空置率究竟是如何计算出来的呢？从国际经验来看，美国的住房空置调查是由美国住房和城市发展部资助并由美国统计局实施的美国住房调查，每个月实施，样本量大约为72000套住房，数据采集方式是通过电话和人工上门调查结合，如果电话调查得不到信息，调查员必须亲自上门拜访获取有效信息。最终得到的住房空置率数据不仅公布全国、而且包括州和75个大都市区的住房空置率。例如，最新的2013年美国住房的空置率为13.6%。《报告》发布者声称美国住房空置率只有2.5%，这是一个明显的错误。在中国台湾住房空置率也相当高，其调查方式主要采用的是住房普查，从1980年开始，每10年进行一次。2000年台湾第三次住房普查的资料表明，大约有123万户空置，空置率大约为17.6%。除住房普查外，还可以通过台湾电力公司提供的用电不足底数的家庭数目，推算具体某一年内的住房空置情况。所谓台湾用电不足底度户数资料是指，非营业用的一般单相低压电表用电度数不超过20度者。根据台湾的资料，通常一般家庭在正常居住的情况下，大约4天用电量就会超过底度。根据1980、1990、2000年三次住宅普查时，空房数分别为479839、674317、1228798户，而同时期用电不足底户数资料分别为470670、606858、1243744户，两者差距1980、2000年时约为2%，1990年时约为10%。故通过用电不足底户数资料来推断台湾住房空置情况具有相当高的可信度。所以，前两年媒体说可以通过查水表或电表来估计住房空置率是有根据的，而盛来运所说的只有依靠住房普查才能了解详情并非如此。
在理论上，必须认识到住房市场存在着一个自然空置率（natural vacancy rate）问题，尤其是对出租用房来说，由于租赁双方之间存在严重的信息不对称，即使以市价挂牌也很难即时交易。所以，在任何一个时点上，市场上总归存在大量的空置的可出租住房。这种空置率就叫做自然空置率。这是住房市场的正常现象。如果实际空置率高于自然空置率，则市场租金就有下降的压力。反之，租赁价格就会上升。对出售住房来说更是如此，市场上待出售的住房（新房和二手房）交易的时间更长，搜寻成本更高，以至于可以养活一个庞大的房地产中介行业。前面所说的美国除了公布总体空置率外，还公布了出租住房中的空置率和出售住房中的空置率。例如，2013年美国出租住房中的空置率为8.3%，出售住房中的空置率为2%。除了这两种空置率外，还有就是那种既不出租也不出售的空置房，比如度假用房或偶尔居住的住房。
《报告》认为，一套房家庭因外出务工等原因而无人居住的住房和多套房家庭既未自住也无他人居住的住房都为空置房。调查数据显示，人房分离的空置率为5.1%，多套房空置率在17.3%。很多人可能认为前者不应该计入在内。例如，任志强就认为这些房子是他们的根，不应该计入空置范畴。但这种理解是有问题的。比如说张三从小城镇到大城市工作，小城镇的住房因而空置，但他回到小城镇后，大城市租住的房子也会空置，这种空间不匹配是住房空置的常见原因。中国地区经济差距巨大，大中小城镇和农村在就业机会和公共服务上差距非常明显，大量的劳动力往大城市聚集，由此造成农村和小城镇住房大量空置，这并非住房市场本身的问题。那究竟中国城镇的自然空置率是多少，这个问题目前还没有令人信服的解答，但至少我们要有一个基本的认识，即认识到住房市场存在着一个自然空置率，不要一谈到空置就色变。
另外，在讨论中国城镇住房空置率时必须考虑到我国住房市场的一些特殊性。我国的住房市场交易多以新房为主导。新房主导的市场，空置率高一点是可以理解的。即使是像香港这样寸土寸金的国际大都市，根据《香港物业报告2011》的数据，2010年整体的住房空置率尽管只有4.7%，但年内落成的楼宇空置率高达88%。更严重的是，我国的新房大多为毛坯房，加上小区的交通与教育等公共配套往往滞后住房交付等原因，大量居民购置新商品住房后由于装修、配套的原因仍不得不暂居住在原来的老住房，从原有住房搬迁到新购房的转移过程可能较长，需要一段时间。
那么对于这个22.4%的住房空置率，究竟有多大的可信度呢？坦率的说，对于大样本的抽样调查只要抽样科学，抽样获得的空置率与总体真值之间差距轻微。但正所谓“孤证不立”，这种大样本的住房市场调查数据需要其他类似的调查予以佐证，正像前文所述的台湾通过电表数据来佐证住房市场普查所得数据一样。我国在1984年曾经进行过第一次全国城镇住房普查，其后再没有进行类似调查，即使被寄予厚望2010年第六次人口普查数据也只是抽取了10%的人口调查住房信息，仍然没有涉及到住房空置率数据，相关统计部门确实有不作为之嫌。
最后，如果住房空置率真的有如报告宣称的那么高（虽然笔者对此高度怀疑），那如何治理呢？在此，首先，要反对那种消除所有空置的思想，由于存在自然空置率，住房市场空置率不可能降低到0，正如充分就业时失业率也不是0一样；其次，必须反对那种征收空置税的政策主张。原因在于，我们很难知道一套住房空置的真实原因，如果是出租住房或出售空置，那这种空置就可能是暂时的。税收的目的一是筹集收入，二是改变激励以重新配置资源。对那种自然空置的住房来说，即使征收空置税，该空置的还得空置，又如何改变激励呢？更重要的是征收空置税要考虑征收成本，考虑中国的国情和住房市场的复杂性，这是件明显得不偿失的事情。可考虑的办法还是征收房产税，提高住房的持有成本。房产税的征收会使得那些既不出租也不出售的多套房涌向市场，在静态上不会改变总体的住房空置率，只是改变空置率的内部结构而已，但好处是增加了住房的供给，有利于降低房价和房租。在动态上，它会阻止居民的住房持有偏好从而降低投资性购房比例。房产税的税率不可能太高，像《报告》发布者那样主张对多套房持有者征收2.68%的持有税或房产税那是没有任何可行性的。
作者系杭州师范大学阿里巴巴商学院副教授