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【摘 要】随着社会经济和人口老龄化趋势的发展，老年人对养老服务需求增加，为养老地产带来巨大发展商机。鉴于此，论文将从养老地产项目开发现状入手，通过对其开发模式及问题的进一步分析，提出了产品打造的具体策略。希望论文的浅见能为地产企业开发养老地产项目提供有益借鉴，让每一位入住老人都能享受到医养结合的便利和舒适。
【Abstract】With the development of social economy and the trend of population aging， the demand of the elderly for the pension service is increasing， which brings great opportunities for the development of the pension real estate. In view of this， starting from the development status of the pension real estate project， and through the further analysis of its development mode and problems， the paper puts forward the specific strategy of product building. I hope that this article can provide a useful reference for real estate enterprises to develop the pension real estate project， so that every resident elderly can enjoy the convenience and comfort of medical care.
【关键词】养老地产项目;开发模式;运营模式;产品打造
【Keywords】pension real estate; project development mode; operation mode; product building
【中图分类号】F299.23 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2021）08-0146-02
1 引言
养老地产，是集建筑设计、园林规划、装饰标准为一体的适老化设计产品，周边配备系列养老设施，主要包括医院、护理、康复、保健、康乐、餐饮等场所，作为不同于传统地产的新项目类型，其对项目的实施和运营要求也相对较高。
2 我国养老地产的开发现状
根据《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》显示，2010—2050年将是我国人口老龄化高速增长期。预计到2050年，中国的人口老年化总数将达4亿，我国将成为超老年型国家。预测称，直至21本世纪上半叶，中国都将是世界上人口老龄化最多的国家，老龄化程度约31%，约占世界总老年人口的1/5，80岁以上老人将达8000～9000万，或将在2051—2100年达到顶峰，然后增速变缓[1]。根据该项预测和当前我国人口结构所呈现出的老龄化特点可见，养老地产产品的需求将可想而知。
中国是一个以“孝和团聚”为轴心的传统民族，国内大部分地区有购房能力的老年人不会选择进入养老社区养老。另据零点调查数据显示：在北京、上海、广州等经济发达的地区，一些高收入老年群体存在这方面的养老需求，他们对养老环境、住房条件和服务等普遍具有较高要求，甚至一些老年人开始组团自建养老社区。根据前瞻产业研究院发布的《2018—2023年中国养老产业发展前景与投资战略规划分析报告》显示，2020年高端老龄产业将形成有效刚性需求，到2025年，中国中等收入群体将成为海量增长的源头，全国将约有6成以上的中等收入老人投入养老地产的怀抱，这一年也将成为中国老龄产业黄金井喷期的历史性拐点。
随着各路资本的纷纷进入，房地产业、保险金融业及国外连锁养老机构等将成为养老地产项目开发投资的主力军。由于养老地产尚处于储备期，因此，养老地产项目中入住率低问题成了不争的现实，基于表面来看，市场的供需失衡主要是由于供大于求造成的，但一旦养老需求得以释放，将很快呈现供不应求的局面。就当前而言，养老地产项目供需中，主要呈现发达地区旺盛、欠发达地区丝毫不动的情况。
3 我国养老地产项目开发模式及问题
3.1 开发模式及问题
当前，国内的养老地产开发模式主要有四大类型。第一，嵌入式开发模式。即开发投资企业借助周边的环境和生态资源，在新建的大型住宅项目划分出部分地块作为养老组团进行建设，为其提供配套的设施和相关服务，多为适合老年人生活的老年公寓，老年人可在此享受医疗护理、问题娱乐、精神慰藉等养老服务，杭州万科的良渚文化村就是其中的一个典型代表。此种开发模式易复制，开发风险小，回报周期短，利于差异化产品路线的开发，但也存在无法深度挖掘养老产业利润点，不能享受持有物业增值或溢价的收入。第二，酒店式开发模式。是老年人离开熟悉的居住地，到外地养老的一种新兴养老模式，其服务内容包括旅游养老、度假养老和回原籍养老等多种灵活形式，如三亚海棠湾国际养生社区、武汉怡乐园老人村和北京的九华山庄等都是其典型代表。其优点在于兼顾了中老年群體居家养老对环境的需求，又发挥了机构养老医疗护理方面的配套优势，满足了老年人对高水准、一站式养老的需求。对开发商的考验则是资金要求高、投资周期长、服务人员整体素质达不到客户对产品形态的需求认可等。第三，乡村式开发模式。这是一种由项目开发商和相关政府合作开发的养老地产，即利用乡村景观资源和人文旅游源相结合的整合开发模式，大多采取“一户一宅”的宅基地建房原则，重视对项目环境品质的打造，相关配套设施完备，建筑一般为三层左右，合同期内楼下空间为农户居住，楼上使用权归开发商，以农家乐住宿形式对外租售。此类养老地产具有乡村独特气质，因依托旅游和人文资源而提升了品牌价值，满足了尚可自理老年人的部分养老期待。例如，浙江九思村城仙居就是以省4A级景区天目山为依托而打造的。第四，复合式开发模式。以养生乐活为导向、相关配套与延伸产业为支撑，满足养老需求，聚集了多功能的养老地产项目，多建设在城市边缘区，一般采取低密度开发的形式，具有开发周期长、资金要求高、产品线简单、管理运营类型复杂等特点，长江三角地区的绿城乌镇雅园就是其代表。 3.2 运营管理方式及问题
当前，我国的养老地产项目运营多以自建团队、托管、控股合作和品牌输出模式展开，鉴于其运营模式的差异性，不同模式下的经营管理水平也参差不齐。加之在运营方管理模式相关法律法规、专业性缺失的情况下，建设方和运营方收益分配不均矛盾加剧。此外，物业管理中涉及社区医疗护理中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务和婚介中心等，为提升其管理成效，养老地产项目管理中可通过服务内容外包、与专业机构合作等灵活方式展开。而剥离式的运营管理模式，又会使得地产企业利润缩水，致使其不愿放权，也是导致养老地产项目难以取得成功的原因之一。
4 养老地产项目开发中的产品打造策略
4.1 因地制宜，制定符合我国国情的项目运营管理方式
在我国，养老地产兴起时间尚短，并未形成成熟的运营管理体系，其中，运营成本支出仍占资金成本的一大部分，因此，与专业运营管理商合作管理，仍是提升项目服务品质的基础保障。在初期可采取物业租赁的合作方式来降低运营成本，为房产企业节约资金;待项目趋于成熟后，再改用委托经营的方式将物业进行托管给第三方运营商，以提升资金的回报率，降低运营管理风险，万科就进行了这样的尝试，将所开发的养老公寓项目进行委托运营管理。
实际上，前述两种经营方式在美国养老地产中应用非常普遍，被引入国内后很快出现“水土不服”，这主要是两国基本国情不同造成的。这就要求国内房企在开发养老地产项目时，一定要从自身发展实际出发，结合中国国情制定相应的运营管理方式，如投资专业运营管理公司、加强企业内团队专业性的培训，或与国外品牌运营商合作的方式来提升服务质量，修正服务模式，提升管理成效。
4.2 顺应趋势，创新产品设计
鉴于老年人身体功能、生活结构和心理等方面的变化特征和身心需求特征的个性化，对住宅功能的需求也具有独特性。为打造符合老年人需求的养老地产项目，地产企业的产品设计在使用空间、居住习惯方面应围绕“适老化”核心，抓好区位环境、整体规划、单体设计、室外环境和配套服务等五个设计要点。顺应养老地产未来对功能丰富化、科技化和社区服务专业化、通用化的发展趋势，打造终身可用的通用住宅，以满足不同时代和不同人生阶段的不同使用需求，既满足养老地产开发规划中对配套服务管理、活力/独立性居住单元、社区医院和护理/协助型居住单元的个性化需求，又符合建筑形态立面、建筑层高安全、公共空间实用的共性需求，提升养老地产项目开发管理的智能化、安全性和健康程度，通过产品的不断完善，打造居家、社区、医疗和机构的一体化服务，让老人真正安享晚年，过上品质生活。
5 结语
随着我国经济的飞速发展和社会结构的不断变化，老年人的寿命普遍延长，以往的家庭养老模式已经落伍，传统的养老机构已经不能满足老龄化社会的发展需求，为养老产品消费市场提供了广阔空间。在养老地产项目开发中，我们不能单纯照搬他国经验，而应根据我国的基本国情，结合我国养老地产项目的开发模式现状及问题，进行运营管理模式和产品设计方面的灵活调整和创新改变，加强行业内外、国内外乃至政府间的合作，通过优势互补促进养老地产的可持续发展，进而突出其社会福利性價值，丰富功能体验，提升市场化养老模式推行的可实施性和专业科技水平，从根本上解决我国人口老龄化问题。因我国养老地产仍处于摸索时期，研究基础成熟度不足，加之本人才疏学浅，难免在研究中有一定的不足和局限，希望本文能起到抛砖引玉的作用，持续深入地展开对养老地产项目开发模式及产品打造方面的研究，为我国养老地产项目的开发提供理论参照和可供参考的实践指导。
【参考文献】
【1】叶承槟.养老地产项目开发模式对比研究[D].广州：广州中医药大学，2017.
【Abstract】With the development of social economy and the trend of population aging， the demand of the elderly for the pension service is increasing， which brings great opportunities for the development of the pension real estate. In view of this， starting from the development status of the pension real estate project， and through the further analysis of its development mode and problems， the paper puts forward the specific strategy of product building. I hope that this article can provide a useful reference for real estate enterprises to develop the pension real estate project， so that every resident elderly can enjoy the convenience and comfort of medical care.
【关键词】养老地产项目;开发模式;运营模式;产品打造
【Keywords】pension real estate; project development mode; operation mode; product building
【中图分类号】F299.23 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2021）08-0146-02
1 引言
养老地产，是集建筑设计、园林规划、装饰标准为一体的适老化设计产品，周边配备系列养老设施，主要包括医院、护理、康复、保健、康乐、餐饮等场所，作为不同于传统地产的新项目类型，其对项目的实施和运营要求也相对较高。
2 我国养老地产的开发现状
根据《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》显示，2010—2050年将是我国人口老龄化高速增长期。预计到2050年，中国的人口老年化总数将达4亿，我国将成为超老年型国家。预测称，直至21本世纪上半叶，中国都将是世界上人口老龄化最多的国家，老龄化程度约31%，约占世界总老年人口的1/5，80岁以上老人将达8000～9000万，或将在2051—2100年达到顶峰，然后增速变缓[1]。根据该项预测和当前我国人口结构所呈现出的老龄化特点可见，养老地产产品的需求将可想而知。
中国是一个以“孝和团聚”为轴心的传统民族，国内大部分地区有购房能力的老年人不会选择进入养老社区养老。另据零点调查数据显示：在北京、上海、广州等经济发达的地区，一些高收入老年群体存在这方面的养老需求，他们对养老环境、住房条件和服务等普遍具有较高要求，甚至一些老年人开始组团自建养老社区。根据前瞻产业研究院发布的《2018—2023年中国养老产业发展前景与投资战略规划分析报告》显示，2020年高端老龄产业将形成有效刚性需求，到2025年，中国中等收入群体将成为海量增长的源头，全国将约有6成以上的中等收入老人投入养老地产的怀抱，这一年也将成为中国老龄产业黄金井喷期的历史性拐点。
随着各路资本的纷纷进入，房地产业、保险金融业及国外连锁养老机构等将成为养老地产项目开发投资的主力军。由于养老地产尚处于储备期，因此，养老地产项目中入住率低问题成了不争的现实，基于表面来看，市场的供需失衡主要是由于供大于求造成的，但一旦养老需求得以释放，将很快呈现供不应求的局面。就当前而言，养老地产项目供需中，主要呈现发达地区旺盛、欠发达地区丝毫不动的情况。
3 我国养老地产项目开发模式及问题
3.1 开发模式及问题
当前，国内的养老地产开发模式主要有四大类型。第一，嵌入式开发模式。即开发投资企业借助周边的环境和生态资源，在新建的大型住宅项目划分出部分地块作为养老组团进行建设，为其提供配套的设施和相关服务，多为适合老年人生活的老年公寓，老年人可在此享受医疗护理、问题娱乐、精神慰藉等养老服务，杭州万科的良渚文化村就是其中的一个典型代表。此种开发模式易复制，开发风险小，回报周期短，利于差异化产品路线的开发，但也存在无法深度挖掘养老产业利润点，不能享受持有物业增值或溢价的收入。第二，酒店式开发模式。是老年人离开熟悉的居住地，到外地养老的一种新兴养老模式，其服务内容包括旅游养老、度假养老和回原籍养老等多种灵活形式，如三亚海棠湾国际养生社区、武汉怡乐园老人村和北京的九华山庄等都是其典型代表。其优点在于兼顾了中老年群體居家养老对环境的需求，又发挥了机构养老医疗护理方面的配套优势，满足了老年人对高水准、一站式养老的需求。对开发商的考验则是资金要求高、投资周期长、服务人员整体素质达不到客户对产品形态的需求认可等。第三，乡村式开发模式。这是一种由项目开发商和相关政府合作开发的养老地产，即利用乡村景观资源和人文旅游源相结合的整合开发模式，大多采取“一户一宅”的宅基地建房原则，重视对项目环境品质的打造，相关配套设施完备，建筑一般为三层左右，合同期内楼下空间为农户居住，楼上使用权归开发商，以农家乐住宿形式对外租售。此类养老地产具有乡村独特气质，因依托旅游和人文资源而提升了品牌价值，满足了尚可自理老年人的部分养老期待。例如，浙江九思村城仙居就是以省4A级景区天目山为依托而打造的。第四，复合式开发模式。以养生乐活为导向、相关配套与延伸产业为支撑，满足养老需求，聚集了多功能的养老地产项目，多建设在城市边缘区，一般采取低密度开发的形式，具有开发周期长、资金要求高、产品线简单、管理运营类型复杂等特点，长江三角地区的绿城乌镇雅园就是其代表。 3.2 运营管理方式及问题
当前，我国的养老地产项目运营多以自建团队、托管、控股合作和品牌输出模式展开，鉴于其运营模式的差异性，不同模式下的经营管理水平也参差不齐。加之在运营方管理模式相关法律法规、专业性缺失的情况下，建设方和运营方收益分配不均矛盾加剧。此外，物业管理中涉及社区医疗护理中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务和婚介中心等，为提升其管理成效，养老地产项目管理中可通过服务内容外包、与专业机构合作等灵活方式展开。而剥离式的运营管理模式，又会使得地产企业利润缩水，致使其不愿放权，也是导致养老地产项目难以取得成功的原因之一。
4 养老地产项目开发中的产品打造策略
4.1 因地制宜，制定符合我国国情的项目运营管理方式
在我国，养老地产兴起时间尚短，并未形成成熟的运营管理体系，其中，运营成本支出仍占资金成本的一大部分，因此，与专业运营管理商合作管理，仍是提升项目服务品质的基础保障。在初期可采取物业租赁的合作方式来降低运营成本，为房产企业节约资金;待项目趋于成熟后，再改用委托经营的方式将物业进行托管给第三方运营商，以提升资金的回报率，降低运营管理风险，万科就进行了这样的尝试，将所开发的养老公寓项目进行委托运营管理。
实际上，前述两种经营方式在美国养老地产中应用非常普遍，被引入国内后很快出现“水土不服”，这主要是两国基本国情不同造成的。这就要求国内房企在开发养老地产项目时，一定要从自身发展实际出发，结合中国国情制定相应的运营管理方式，如投资专业运营管理公司、加强企业内团队专业性的培训，或与国外品牌运营商合作的方式来提升服务质量，修正服务模式，提升管理成效。
4.2 顺应趋势，创新产品设计
鉴于老年人身体功能、生活结构和心理等方面的变化特征和身心需求特征的个性化，对住宅功能的需求也具有独特性。为打造符合老年人需求的养老地产项目，地产企业的产品设计在使用空间、居住习惯方面应围绕“适老化”核心，抓好区位环境、整体规划、单体设计、室外环境和配套服务等五个设计要点。顺应养老地产未来对功能丰富化、科技化和社区服务专业化、通用化的发展趋势，打造终身可用的通用住宅，以满足不同时代和不同人生阶段的不同使用需求，既满足养老地产开发规划中对配套服务管理、活力/独立性居住单元、社区医院和护理/协助型居住单元的个性化需求，又符合建筑形态立面、建筑层高安全、公共空间实用的共性需求，提升养老地产项目开发管理的智能化、安全性和健康程度，通过产品的不断完善，打造居家、社区、医疗和机构的一体化服务，让老人真正安享晚年，过上品质生活。
5 结语
随着我国经济的飞速发展和社会结构的不断变化，老年人的寿命普遍延长，以往的家庭养老模式已经落伍，传统的养老机构已经不能满足老龄化社会的发展需求，为养老产品消费市场提供了广阔空间。在养老地产项目开发中，我们不能单纯照搬他国经验，而应根据我国的基本国情，结合我国养老地产项目的开发模式现状及问题，进行运营管理模式和产品设计方面的灵活调整和创新改变，加强行业内外、国内外乃至政府间的合作，通过优势互补促进养老地产的可持续发展，进而突出其社会福利性價值，丰富功能体验，提升市场化养老模式推行的可实施性和专业科技水平，从根本上解决我国人口老龄化问题。因我国养老地产仍处于摸索时期，研究基础成熟度不足，加之本人才疏学浅，难免在研究中有一定的不足和局限，希望本文能起到抛砖引玉的作用，持续深入地展开对养老地产项目开发模式及产品打造方面的研究，为我国养老地产项目的开发提供理论参照和可供参考的实践指导。
【参考文献】
【1】叶承槟.养老地产项目开发模式对比研究[D].广州：广州中医药大学，2017.