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一、我国房产税试行的绩效分析：基于沪渝对比
1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年的10月1日起实施。近年来，全国大部分城市房价的直线上涨，使得房地产业价格紊乱，2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士指出，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。2011年1月28号，上海、重庆两个城市开始作为房产税试点进行征收房产税。与此同时，两地也根据各自的城市特点提出了各具特色的征收政策，上海作为东南沿海城市的代表，是一个发达经济体，房地产市场比重庆要成熟，房价水平也明显高于重庆。两市在推行房产税试点的过程中具有普遍代表性。在对个人住房征收房产税收入的使用和征管上，两市的方案基本相同；但在征税对象、税率水平、减免标准等方面，两市则存在明显不同。沪渝房产税试点方案的共同点应该是房产税在全国推广的一个方向，具体有四个方面：一是征税方向以新增购房为主，尤其是独栋别墅，今后买高价房就要多交税。二是执行了差别化税率。因为政策的意图就是控制高价住房比例和抑制购买高价住房的，所以沪渝两地都设定了两档和三档的不同税率，通过差别化税率来体现政策导向。三是设定了比较宽松的免税标准。上海市政府规定人均60平方米的免税标准，重庆市政府也规定了 100到180平方米的免税条件，是从保护本市居民自住需求和相当一部分的改善性需求为目的的。四是控制了外来投资需求，对没有在本地生活的居民购房征税条件更为严格，而对本市居民相对宽松。
1.政策内容分析
基于目前国内房价高居不下的形势，为合理调节收入分配、促进社会公平，重庆市政府和上海市政府先后明确于2011年1月28日起正式试点开征房产税。两个试点城市虽同为征收房产税，但其侧重点和税率都大有不同，上海市主要是针对存量住房，其税率在试点期间暂定为0.6%，而重庆市则主要是针对高档商品住房，根据住房的价格，税率在0.50%至1.20%之间变化。具体细则见下表1-2。
从内容上看，上海市所试行的税收政策忽略了进城工作的非本市居民的利益，这样不仅没有体现公平性还不利于人才引进。近几年，农民工返乡潮以及应届毕业生选择二、三线城市发展的趋势越发明显，在这样的背景下制定忽略这类群体利益的税收政策是很不合理的。另一方面，由于上海市制定的房产税税率对于用于投资需求的购房者来说并不高，不能有效抑制投资需求，在收入分配调节方面并没有起到多大作用。相比上海市的税收政策，重庆市试行的税收政策就相对合理一些：一方面，重庆市在征收房产税的税率不是单一的，而是根据住房价格相应调整；另一方面，在针对外地居民征收的房产税方案来说，重庆市的税收政策可以有效保护外来人才的利益。但是，重庆市的税收政策并没有把试行政策前购买住房用于投资的那部分群体考虑进去，这对于政策试行后购房者来说是很不公平的，政策试行的范围有待扩宽。
2.政策实行前后两市房产业行业行情分析
上海市是我国四大直辖市之一，是我国最大的城市，总面积达6340平方公里，其中心城区占600平方公里。也是我国人口最密集的城市之一，根据上海市国民经济和社会发展统计公报，截止到2011年底上海市常住人口总数为2347.46万人。随着社会的发展，人民生活水平的提高近几年上海市的人均可支配收入从2000年的11718元到2011年的36230元以每年百分只十左右的环比速度在增长，与此同时，该市的住房价格也在快速增长，同样的情况也发生在重庆市。2011年1月正式试行房产税政策后虽两城市的住房成交面积有所下降，但相比以往的变化并不明显，特别是针对存量房试行房产税的上海市。从存房交易面积来看，上海市从1994年到2004年一直处于快速增长状态，并于2004年以2222.24万平方米的成交面积创下最高纪录，此后除2009年变动稍大外，基本处于缓慢下降趋势。同样的，重庆市的住房成交面积也一直处于快速增长状态并于同一年-2004年达到最高，此后基本处于均衡状态，如下图所示。
图1-2 两市住房成交面积趋势
在成交价格上，纵观历史数据在试行房产税政策之前上海市住房均价环比基本上是处于正值状态，即房价一直在上涨。试行房产税后房价略受影响，从2011年2月份开始，房价环比下降，并于同年8月份跌至负值，一直持续到2012年6月份都处于房价环比负值状态，此后出现回升，又变成了环比正值的情况。由此可见，上海市市政府试行房产税在短期内还是对房价有抑制作用，但是从长远来看并不理想。
图1-3 上海市近两年住房均价环比涨跌趋势
对于重庆市来说，房产税的试行在成交面积上变化的幅度比上海市的大，数据显示从销售价格方面面来看，重庆市的住宅销售价格在2011年开始下滑，但是并不只是针对征收房产税的高档住宅出现了价格下滑的趋势，该市的其他住宅的销售价格指数也都处于下降状态。所以这不能反映是房产税的试行导致了该市的高档住宅销售价格下降。从长期来看，该市的房价并没有出现很大的变化，仍然在平时水平内。如下图所示，重庆市近几年的房价一直处于比较稳定的状态，尤其是二手住宅的销售价格。
图1-4 重庆近几年住宅销售价格指数
结合以上对两个城市的住房成交面积和成交价格分析可知，房产税的试行，对两个城市短期内有一定程度的影响，但影响并不大，特别是从长远角度来看，征收房产税的政策并不理想。在成交面积上，两个城市受征收房产税政策的影响程度不一：重庆市的住宅销售面积在2011年以环比减少30.8%超于环比下降17.0%的上海市住宅销售面积，由此可见上海市的住房刚性需求要大于重庆市；在销售价格上，上海市2011年的住宅销售价格指数环比下降10.3%，重庆市的新建、二手住宅销售价格指数环比分别下降6.0%、6.3%，由此可见，征收房产税的政策虽然都在一定程度上使两市的销售价格有所下降，但对上海市的房价影响大于重庆市的影响。 笔者认为，政府在制定房产税政策时很有必要针对该地区的人口结构特征制定相应的税收政策。只有针对不同消费群体制定不同的税收政策才能充分发挥税收调节收入分配、促进社会公平的作用。
二、房产税政策的国际经验与启示：主要以德国为例
在德国，居民自有自用的住宅（不包括度假村）本身不需要缴纳房产税，只需要缴纳房基地的土地税。土地税收由于受财产税取消的影响，有相应的改变。对属于居民住宅的必要的房基地，不再征收使用价值税。对于农林企业来说，与个人住宅有关的开支不再免税。属于个人住宅的必要面积定义为1000平方米，对于1000平方米以上的面积，不能够享受使用价值税免税待遇。从1990年起对居民购建的自有自用住宅，实行新的土地税优惠政策，在10年之内土地税不是按照总单元价值纳税，而是按照总单元价值中的土地部分纳税。对于4个人口的标准家庭，税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。德国是一个土地私有制国家，土地的所有权是可以自由买卖的。长期以来，德国采取促进居民拥有自己住宅所有权、房产地产一体化、作为居民生活必需品的住宅与其他土地买卖和经营严格区别对待的税收政策。因此，对于普通居民购置住宅来说，房基税不是重要的考虑因素。为了鼓励居民拥有自有的住宅，对购买和建筑住宅的居民可享受所得税特别扣除。总扣除额为房屋购置价值的5%-6%。分摊所得税扣除的时间为8年，每年的所得税扣除额最高在16000马克，在最初的4年每年为19800马克。因此，购置和装修住宅是德国中等收入阶层减少上交所得税的一个重要手段。
纵观国外房产税的规定，可以得到以下特点：其一，计税依据一般为房产的市场评估价值；其二，征税范围广，除对公共、宗教、慈善等机构的房产实行免征外，其余的房产所有者或占有者都为纳税对象；其三，国外房产税主要由地方政府征收且构成地方财政的主要来源。可以看出，税基宽广可以使依据市场价值评估之后的应税房产价值总额增大，在房产税收总额既定的情况下，税率就相应降低。税收范围广，纳税人的税收负担就会相对减轻，税收的公平性和合理性能够得到体现。这些经验值得我国借鉴，但需要适合我国国情来判断。
三、基于目前房产税政策的初步建议
1.完善税基，扩大房产税征收范围。目前世界上有大部分的国家征收房产税，他们将房产税作为调节收入和财富分配的一种工具，凡是个人拥有的住房（无论是增量房还是存量房）都应该缴纳房产税，这不但体现了税收的公平性，同时又可以适当的抑制投资需求。对于投资者来说，他们所拥有的房产越多，所要缴纳的税款就越多，持有成本也就越高。这样便会促使一部分投资者的投资热情下降，从而改变房产供需关系。目前上海和重庆试点征收的房产税的范围都还比较狭窄，大部分都是针对增量房进行征收，其中重庆对于存量房的征收仅限于独栋别墅，随着房产税在全国推行的进一步改革，应该将征收范围扩大到现有的存量房上面来。通过税基的扩大，不仅能够增加税收的总额，也能适当抑制投资性需求，减少房产的空置率，提高土地房屋利用率；同时也体现了税收的公平性原则。
2.在统计中对于收入人群将统计结构具体划分为高收入人群人均收入和低收入人群人均收入。将房产划分为豪宅（高档住房）均价和普通住宅均价。从目前有的数据和统计方法来看，都是将所有的房产归并到一起进行统计，计算出平均房屋价格。那么就产生了很大的偏差，豪宅或者高档住房的价格与普通住房的价格处于两个完全不对等的阶段。这样一来，豪宅的价格的飞速上涨带动了整体房产均价的上涨，给广大消费者一个信息上的错觉。同样，将所有收入人群归为一类进行统计也不尽合理，在房产问题上，高收入人群基本上处于改善需求与投资需求领域；而低收入人群具有的都是刚性需求。而对于供给方而言，豪宅或者高档住房的开发居于一线二线城市已经十分有限，因而供给上弹性较小。因此，两种需求与供给的弹性差别都十分巨大，统一计算统计所产生的偏差也大。
3.将房产税提高。且对于豪宅或高档住房多征收一道消费税。现行国际上的房产税税率一般都在1%-3%之间，房产税主要针对于高收入人群，即处于改善性需求和投资性需求的消费者，抑制投资热情，从而调整整个房产市场的供需平衡。对于现行的上海与重庆的房产税率都有些偏低，能够投资房产的消费者绝大多数都不会在意这点微不足道的税收。从而必须在全国扩大之后进一步提高房产税税率。具体政策可以如下：我国房产税的征收实行从量和从价双重累进制税率。首先采用重庆的房产税税率计算方法：一是对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0. 5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%； 4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；二是对重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。然后再按照住房面积来计算，在扣除了免税面积（即保证人均的正常居住面积）之后，分层次对超额的面积进行累计计算征收。超额面积小于100平方米（含）的，每增加100平方米，税率就在原税率的基础上累进增加0.5个百分点（不足100平方米的不累进增加税率）。这样就给投资者一个有力的打击，持有的房子越多，负担的房产税也就越大。
4.适当扩大房产税的减免范围。在房产税减免范围中，应明确规定成年子女如果是因工作需要或是独居而首次购买房屋的，应暂免房产税，因为这种购房都是属于居民的正常生活的需要。同时，税收应该根据实际情况计算免征面积，如果居民家庭中有赡养的非亲生父母，在当地政府开具证明（其亲生父母的死亡证明和赡养人与被赡养人关系的证明）后，可以将其纳入计算人均住房免税面积的除数中。
作者简介：钟祝可，男 ，1991年3月 ，浙江省金华市人，浙江财经学院2012级产业经济学专业硕士研究生， 产业组织理论与竞争政策研究方向。
1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年的10月1日起实施。近年来，全国大部分城市房价的直线上涨，使得房地产业价格紊乱，2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士指出，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。2011年1月28号，上海、重庆两个城市开始作为房产税试点进行征收房产税。与此同时，两地也根据各自的城市特点提出了各具特色的征收政策，上海作为东南沿海城市的代表，是一个发达经济体，房地产市场比重庆要成熟，房价水平也明显高于重庆。两市在推行房产税试点的过程中具有普遍代表性。在对个人住房征收房产税收入的使用和征管上，两市的方案基本相同；但在征税对象、税率水平、减免标准等方面，两市则存在明显不同。沪渝房产税试点方案的共同点应该是房产税在全国推广的一个方向，具体有四个方面：一是征税方向以新增购房为主，尤其是独栋别墅，今后买高价房就要多交税。二是执行了差别化税率。因为政策的意图就是控制高价住房比例和抑制购买高价住房的，所以沪渝两地都设定了两档和三档的不同税率，通过差别化税率来体现政策导向。三是设定了比较宽松的免税标准。上海市政府规定人均60平方米的免税标准，重庆市政府也规定了 100到180平方米的免税条件，是从保护本市居民自住需求和相当一部分的改善性需求为目的的。四是控制了外来投资需求，对没有在本地生活的居民购房征税条件更为严格，而对本市居民相对宽松。
1.政策内容分析
基于目前国内房价高居不下的形势，为合理调节收入分配、促进社会公平，重庆市政府和上海市政府先后明确于2011年1月28日起正式试点开征房产税。两个试点城市虽同为征收房产税，但其侧重点和税率都大有不同，上海市主要是针对存量住房，其税率在试点期间暂定为0.6%，而重庆市则主要是针对高档商品住房，根据住房的价格，税率在0.50%至1.20%之间变化。具体细则见下表1-2。
从内容上看，上海市所试行的税收政策忽略了进城工作的非本市居民的利益，这样不仅没有体现公平性还不利于人才引进。近几年，农民工返乡潮以及应届毕业生选择二、三线城市发展的趋势越发明显，在这样的背景下制定忽略这类群体利益的税收政策是很不合理的。另一方面，由于上海市制定的房产税税率对于用于投资需求的购房者来说并不高，不能有效抑制投资需求，在收入分配调节方面并没有起到多大作用。相比上海市的税收政策，重庆市试行的税收政策就相对合理一些：一方面，重庆市在征收房产税的税率不是单一的，而是根据住房价格相应调整；另一方面，在针对外地居民征收的房产税方案来说，重庆市的税收政策可以有效保护外来人才的利益。但是，重庆市的税收政策并没有把试行政策前购买住房用于投资的那部分群体考虑进去，这对于政策试行后购房者来说是很不公平的，政策试行的范围有待扩宽。
2.政策实行前后两市房产业行业行情分析
上海市是我国四大直辖市之一，是我国最大的城市，总面积达6340平方公里，其中心城区占600平方公里。也是我国人口最密集的城市之一，根据上海市国民经济和社会发展统计公报，截止到2011年底上海市常住人口总数为2347.46万人。随着社会的发展，人民生活水平的提高近几年上海市的人均可支配收入从2000年的11718元到2011年的36230元以每年百分只十左右的环比速度在增长，与此同时，该市的住房价格也在快速增长，同样的情况也发生在重庆市。2011年1月正式试行房产税政策后虽两城市的住房成交面积有所下降，但相比以往的变化并不明显，特别是针对存量房试行房产税的上海市。从存房交易面积来看，上海市从1994年到2004年一直处于快速增长状态，并于2004年以2222.24万平方米的成交面积创下最高纪录，此后除2009年变动稍大外，基本处于缓慢下降趋势。同样的，重庆市的住房成交面积也一直处于快速增长状态并于同一年-2004年达到最高，此后基本处于均衡状态，如下图所示。
图1-2 两市住房成交面积趋势
在成交价格上，纵观历史数据在试行房产税政策之前上海市住房均价环比基本上是处于正值状态，即房价一直在上涨。试行房产税后房价略受影响，从2011年2月份开始，房价环比下降，并于同年8月份跌至负值，一直持续到2012年6月份都处于房价环比负值状态，此后出现回升，又变成了环比正值的情况。由此可见，上海市市政府试行房产税在短期内还是对房价有抑制作用，但是从长远来看并不理想。
图1-3 上海市近两年住房均价环比涨跌趋势
对于重庆市来说，房产税的试行在成交面积上变化的幅度比上海市的大，数据显示从销售价格方面面来看，重庆市的住宅销售价格在2011年开始下滑，但是并不只是针对征收房产税的高档住宅出现了价格下滑的趋势，该市的其他住宅的销售价格指数也都处于下降状态。所以这不能反映是房产税的试行导致了该市的高档住宅销售价格下降。从长期来看，该市的房价并没有出现很大的变化，仍然在平时水平内。如下图所示，重庆市近几年的房价一直处于比较稳定的状态，尤其是二手住宅的销售价格。
图1-4 重庆近几年住宅销售价格指数
结合以上对两个城市的住房成交面积和成交价格分析可知，房产税的试行，对两个城市短期内有一定程度的影响，但影响并不大，特别是从长远角度来看，征收房产税的政策并不理想。在成交面积上，两个城市受征收房产税政策的影响程度不一：重庆市的住宅销售面积在2011年以环比减少30.8%超于环比下降17.0%的上海市住宅销售面积，由此可见上海市的住房刚性需求要大于重庆市；在销售价格上，上海市2011年的住宅销售价格指数环比下降10.3%，重庆市的新建、二手住宅销售价格指数环比分别下降6.0%、6.3%，由此可见，征收房产税的政策虽然都在一定程度上使两市的销售价格有所下降，但对上海市的房价影响大于重庆市的影响。 笔者认为，政府在制定房产税政策时很有必要针对该地区的人口结构特征制定相应的税收政策。只有针对不同消费群体制定不同的税收政策才能充分发挥税收调节收入分配、促进社会公平的作用。
二、房产税政策的国际经验与启示：主要以德国为例
在德国，居民自有自用的住宅（不包括度假村）本身不需要缴纳房产税，只需要缴纳房基地的土地税。土地税收由于受财产税取消的影响，有相应的改变。对属于居民住宅的必要的房基地，不再征收使用价值税。对于农林企业来说，与个人住宅有关的开支不再免税。属于个人住宅的必要面积定义为1000平方米，对于1000平方米以上的面积，不能够享受使用价值税免税待遇。从1990年起对居民购建的自有自用住宅，实行新的土地税优惠政策，在10年之内土地税不是按照总单元价值纳税，而是按照总单元价值中的土地部分纳税。对于4个人口的标准家庭，税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。德国是一个土地私有制国家，土地的所有权是可以自由买卖的。长期以来，德国采取促进居民拥有自己住宅所有权、房产地产一体化、作为居民生活必需品的住宅与其他土地买卖和经营严格区别对待的税收政策。因此，对于普通居民购置住宅来说，房基税不是重要的考虑因素。为了鼓励居民拥有自有的住宅，对购买和建筑住宅的居民可享受所得税特别扣除。总扣除额为房屋购置价值的5%-6%。分摊所得税扣除的时间为8年，每年的所得税扣除额最高在16000马克，在最初的4年每年为19800马克。因此，购置和装修住宅是德国中等收入阶层减少上交所得税的一个重要手段。
纵观国外房产税的规定，可以得到以下特点：其一，计税依据一般为房产的市场评估价值；其二，征税范围广，除对公共、宗教、慈善等机构的房产实行免征外，其余的房产所有者或占有者都为纳税对象；其三，国外房产税主要由地方政府征收且构成地方财政的主要来源。可以看出，税基宽广可以使依据市场价值评估之后的应税房产价值总额增大，在房产税收总额既定的情况下，税率就相应降低。税收范围广，纳税人的税收负担就会相对减轻，税收的公平性和合理性能够得到体现。这些经验值得我国借鉴，但需要适合我国国情来判断。
三、基于目前房产税政策的初步建议
1.完善税基，扩大房产税征收范围。目前世界上有大部分的国家征收房产税，他们将房产税作为调节收入和财富分配的一种工具，凡是个人拥有的住房（无论是增量房还是存量房）都应该缴纳房产税，这不但体现了税收的公平性，同时又可以适当的抑制投资需求。对于投资者来说，他们所拥有的房产越多，所要缴纳的税款就越多，持有成本也就越高。这样便会促使一部分投资者的投资热情下降，从而改变房产供需关系。目前上海和重庆试点征收的房产税的范围都还比较狭窄，大部分都是针对增量房进行征收，其中重庆对于存量房的征收仅限于独栋别墅，随着房产税在全国推行的进一步改革，应该将征收范围扩大到现有的存量房上面来。通过税基的扩大，不仅能够增加税收的总额，也能适当抑制投资性需求，减少房产的空置率，提高土地房屋利用率；同时也体现了税收的公平性原则。
2.在统计中对于收入人群将统计结构具体划分为高收入人群人均收入和低收入人群人均收入。将房产划分为豪宅（高档住房）均价和普通住宅均价。从目前有的数据和统计方法来看，都是将所有的房产归并到一起进行统计，计算出平均房屋价格。那么就产生了很大的偏差，豪宅或者高档住房的价格与普通住房的价格处于两个完全不对等的阶段。这样一来，豪宅的价格的飞速上涨带动了整体房产均价的上涨，给广大消费者一个信息上的错觉。同样，将所有收入人群归为一类进行统计也不尽合理，在房产问题上，高收入人群基本上处于改善需求与投资需求领域；而低收入人群具有的都是刚性需求。而对于供给方而言，豪宅或者高档住房的开发居于一线二线城市已经十分有限，因而供给上弹性较小。因此，两种需求与供给的弹性差别都十分巨大，统一计算统计所产生的偏差也大。
3.将房产税提高。且对于豪宅或高档住房多征收一道消费税。现行国际上的房产税税率一般都在1%-3%之间，房产税主要针对于高收入人群，即处于改善性需求和投资性需求的消费者，抑制投资热情，从而调整整个房产市场的供需平衡。对于现行的上海与重庆的房产税率都有些偏低，能够投资房产的消费者绝大多数都不会在意这点微不足道的税收。从而必须在全国扩大之后进一步提高房产税税率。具体政策可以如下：我国房产税的征收实行从量和从价双重累进制税率。首先采用重庆的房产税税率计算方法：一是对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0. 5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%； 4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；二是对重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。然后再按照住房面积来计算，在扣除了免税面积（即保证人均的正常居住面积）之后，分层次对超额的面积进行累计计算征收。超额面积小于100平方米（含）的，每增加100平方米，税率就在原税率的基础上累进增加0.5个百分点（不足100平方米的不累进增加税率）。这样就给投资者一个有力的打击，持有的房子越多，负担的房产税也就越大。
4.适当扩大房产税的减免范围。在房产税减免范围中，应明确规定成年子女如果是因工作需要或是独居而首次购买房屋的，应暂免房产税，因为这种购房都是属于居民的正常生活的需要。同时，税收应该根据实际情况计算免征面积，如果居民家庭中有赡养的非亲生父母，在当地政府开具证明（其亲生父母的死亡证明和赡养人与被赡养人关系的证明）后，可以将其纳入计算人均住房免税面积的除数中。
作者简介：钟祝可，男 ，1991年3月 ，浙江省金华市人，浙江财经学院2012级产业经济学专业硕士研究生， 产业组织理论与竞争政策研究方向。