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当前我国的房地产发展资金的来源，呈现出银行贷款这一单一的融资局面，其他的融资渠道主要包括房地产信托、房地产基金、海外融资、股票融资等，在受到各种限制的影响下，使得房地企业的融资规模极为有限。近年来，政府推动金融领域的宏观调控，在这种情况下加剧了房地产行业的资金供应紧张形势，这使得我国房地产行业和银行业面临着很大风险。如何对房地产行业发展的融资的困境进行突破，建立一个多层次的房地产融资系统，来实现对房地企业融资需求的充分满足，这逐渐成为我国房地产融资的主要问题。同时在历经2020年新冠疫情后，2021年初还处于疫情环境的影响中，在这种房地产贷款紧缩的政策下，房地产企业的回款速度不断减缓，使得房地产企业面临着更严重的融资风险，因此本文对房地企业融资风险进行的研究，对房地产行业健康稳定的发展很重要。
在我国社会主义市场经济持续发展的过程中，与房地产行业的繁荣发展密切相关。目前金融管理各部门在对商业银行监督和指导的过程中，需要严格遵守剔除预收款后的资产负债率高于70%、净负债率超过100%”和现金短债不到1倍这三条红线的量化监管要求，加强对房地产项目融资的监督和管理，减少对金融杠杆的依赖，有效防范金融风险。促使企业引起对自身现金流的关注，增加商品房的促销力度，加快资金回流的速度，改善企业的短期流动性，促进企业实现安全运营和稳定发展。
房地产行业属于资本密集型的行业，在房地产企业的发展过程中，融资在其中占据着重要的作用，但在政府制定了紧缩性政策的环境下，来对房地产企业的融资进行控制。在国家宏观调控政策和市场发展方向的背景下，使得房地产企业面临着更大的融资困难，有限的融资必然会引发相应的融资风险，在资产整合的过程中，風险相关问题也不可避免地会出现。因此在现实的情况下，应积极避免融资风险，利用有效的融资风险预防措施，以确保融资活动可以在安全范围内进行，来对房地产开发企业当前的融资状况进行不断优化改善，为社会主义市场经济的稳定快速发展提供有力支持。
一、房地企业融资的现状
房地产业是国民经济的重要组成部分，在房地产企业持续发展的过程中，推动国民经济整体得到较为快速发展，其的发展不能脱离资金的支持而存在，融资属于房地产企业经济活动的重要内容，关系到房地产企业的长远发展情况，在此过程中也面临着较大风险问题。目前房地产企业融资的过程中，会受到外界各种因素和自身特性的极大影响，2019年10月江苏银保监会发文要求预售期房按揭需在办妥预抵押后方可下款，影响房企回款速度，这就进一步限制了房地产融资的来源。从房地产企业融资的特征上来看，自有资金偏少、有着较大的融资需求等，仍然是目前房地产企业融资的主要特征。与此同时，在选择融资方式时，开发贷款还是占据着主导地位，整体采用明显单一的融资方式，这就使得融资方式具有相当程度的局限性，通常还会伴随着风险。在房地产行业竞争的不断加剧的形势下，如何保护应对和管理房地产企业的融资风险问题，成为目前房地产企业关注的重点。
二、房地企业主要融资风险及成因分析
（一）融资面临的主要风险
1.政策风险
在政策方面，政府积极出台与房地产企业融资的政策，诸如产业政策、地价政策、土地政策、金融政策、税收政策、住房政策、环境保护政策、价格政策等。这类政策的相继出台，直接影响到房地产投资者的收益目标状况，使得投资者需要承担起较大的政策风险。
2.市场风险
市场风险涉及利率风险、汇率风险、股票风险和商品价格风险等内容。这些市场因素在很大程度上会直接影响到房地产企业，也可以通过竞争对手、供应商或消费者间接影响房地产企业。
3.经营风险
经营风险也被称为操营业风险，主要是指企业在生产经营的过程中，供应、生产和销售等各环节的不确定性因素，会对企业资金运动的迟滞产生较大影响，从而导致价值的变化。当房地产行业在实际运营中出现资金链断裂，或因为各方面因素影响出现经营管理不善等问题，可能会对房地产企业产生直接致命的影响。
4.财务风险
财务风险主要是指在企业的各项财务活动过程中，受到各种难以预料和控制因素的影响，使得企业在一定时间和一定范围内的最终财务结果，偏离了预期的经营活动目标。财务风险是客观存在的，针对财务风险而言，企业管理者只能采取有效的措施来有效降低风险，而不可能实现对风险的完全消除。
（二）融资风险的主要成因
1.不健全的资本市场机制
房地产企业的融资是房地产金融活动的重要内容，在实际融资的过程中，历经了向传统计划经济体系下财政供给融资方式，逐渐转变为现代市场经济体系下的金融资源配置融资方式。但是目前房地产金融市场的总体发展还不完善，金融体系还不够健全，也没有推动多样化房地产融资渠道的形成，股票、债券、信托、基金等融资方式的发展极为缓慢多元化房地产金融体系尚未完全形成，也不能有效分担房地产金融市场的融资风险。
2.企业的经营状况不佳
房地产企业有着较大量的投资、较长的运行周期，在房地产企业良好经营的条件下，融资资本可以被转移到房地产开发企业的资本周转中，在历经生产和销售过程后，货币资本又流回到了企业中，这样就可以对借来的资金款项进行及时归还，促使房地产融资可以顺利进行，并从中获得经济盈利。如果企业整体的经营状况不佳，融资资本在参与到房地产开发企业的资本周转后，可能出现在某环节沉淀的情况，难以按期归还借来的资金款项，进而会对房地产金融机构信贷资本的正常运作产生不利影响，或会对企业的其他资本周转产生负面影响，不能获得预期的收益，同时便随着相应的融资风险。
3.无风险预警机制，抵御风险能力低
在房地产企业运营开发的过程中，短期内可能需要大量的资金，而这些资金主要是来自房地产企业的融资，因此一旦融资引发了风险，就不可避免地会对房地产企业的发展运行构成巨大的威胁。为了实现对各种风险问题的有效防范应对，房地产企业必须对融资产生房地产风险的有效地预防，确保房地产可以实现合理、有序和健康发展，必须推动健全机制体系建立，来对融资风险进行预警。但从目前大多数房地产公司的实际情况来看，企业的主要目标是获得盈利，这使得许多企业管理者侧重对眼前短期利益的关注，不深入考虑企业的长期发展，从而忽视了对风险的预警和预防。 4.融资渠道相对单一
由于我国房地产企业融资的起步发展稍晚，相较于美国等发达国家而言，并没有形成完善房地产企业融资理论的形成，再加上受到各种客观因素的限制，诸如政策、法律规范等，增加了房地产企业进行多元化融资的难度，在很大程度上形成对银行融资渠道资金的依赖。据中国统计年鉴中的相关数据显示，近年来，国内贷款和自筹资金仍在房地产企业融资中占据着主导地位，利用外资和外商投资的融资明显不足。在除去自有资金后，国内贷款占据着相当大的份额。这种对银行贷款融资方式过度依赖的情况，在很大程度上会造成对企业发展的限制，并增加了房地产企业的融资风险。
三、房地企业融资风险管理的建议
（一）加快完善房地金融立法
目前，我国的房地产融资相关法律规范还不够完善，房地产融资市场存在某种波动性，在很大程度上影响到房地产企业的融资，难以保障房地產企业的持续发展和开发。因此，需要积极推动一个有效的金融立法制度体系的建立，不仅可以用来对房地产市场的需求进行满足，还可以为房地产行业的发展提供坚实的法律保障。首先，应根据现现有市场条件，对现有的立法加以改进完善。其次，必须通过新立法的出台，促使房地产企业融资的顺利推进，对它们的融资行为进行矫正，不断改善融资的环境条件，推动房地产行业实现健康发展。
（二）加强政府对房地融资的支持
房地产企业的发展必须依靠政府的支持，房地产行业是一个资本高度集中的行业，需要使用专门和可靠的机制来确保其的健康发展。在对发达国家房地产行业发展经验借鉴的过程中，了解到均与政府的帮助和支持有很大关联。政府积极发布利于房地产行业发展的优惠政策，将在很大程度上促进整个房地产行业的发展，并为房地产市场提供可靠的保障。因此，政府必须通过增加对房地产企业发展的支持力度，来对企业融资风险进行有效降低，促进企业可以进行安全有效的融资，来促使整个行业实现健康发展。
（三）积极拓展融资的渠道方式
在房地产市场快速发展的背景下，必然会使得银行贷款不再是房地产融资的唯一渠道，在对融资方式进行积极拓展的情况下，房地产企业能够更好地规避风险，诸如使用证券保险等机构的特色业务，结合企业自身的需要，使用各种有效的融资手段。虽然一些融资方式有着较高的成本和危险，但在结合多种融资方式的条件下，可以对企业的资本结构进行不断优化，并达到风险控制和获得融资的积极效果。预收制度是一种合理的融资方式，整体的风险相对较小，有利于推动房地产企业的健康发展。然而，目前该制度还存在着对我国房地产行业发展的不利影响，因此必须改进预收机制，在对监督机制健全的基础上不断降低风险。
四、结语
本文侧重对房地企业融资风险管理的研究，在对目前房地企业融资现状介绍的基础上，指出目前房地企业的融资风险，主要包括政策、市场、经营和财务等风险，并对融资风险的产生进行原因的分析，主要是资本市场机制不健全、企业经营状况不佳、风险预警机制缺乏、融资渠道相对单一。最后提出房地企业融资风险管理的建议，主要是加快房地金融立法完善、加强政府对房地融资支持、积极拓展融资渠道方式等。在采取以上有效措施建议的基础上，可以实现对房地企业融资风险问题的有效改善，并实现对房地企业融资风险的有效应对，促使我国房地企业实现更为持续稳定发展。
（作者单位：南京银润企业管理有限公司）
在我国社会主义市场经济持续发展的过程中，与房地产行业的繁荣发展密切相关。目前金融管理各部门在对商业银行监督和指导的过程中，需要严格遵守剔除预收款后的资产负债率高于70%、净负债率超过100%”和现金短债不到1倍这三条红线的量化监管要求，加强对房地产项目融资的监督和管理，减少对金融杠杆的依赖，有效防范金融风险。促使企业引起对自身现金流的关注，增加商品房的促销力度，加快资金回流的速度，改善企业的短期流动性，促进企业实现安全运营和稳定发展。
房地产行业属于资本密集型的行业，在房地产企业的发展过程中，融资在其中占据着重要的作用，但在政府制定了紧缩性政策的环境下，来对房地产企业的融资进行控制。在国家宏观调控政策和市场发展方向的背景下，使得房地产企业面临着更大的融资困难，有限的融资必然会引发相应的融资风险，在资产整合的过程中，風险相关问题也不可避免地会出现。因此在现实的情况下，应积极避免融资风险，利用有效的融资风险预防措施，以确保融资活动可以在安全范围内进行，来对房地产开发企业当前的融资状况进行不断优化改善，为社会主义市场经济的稳定快速发展提供有力支持。
一、房地企业融资的现状
房地产业是国民经济的重要组成部分，在房地产企业持续发展的过程中，推动国民经济整体得到较为快速发展，其的发展不能脱离资金的支持而存在，融资属于房地产企业经济活动的重要内容，关系到房地产企业的长远发展情况，在此过程中也面临着较大风险问题。目前房地产企业融资的过程中，会受到外界各种因素和自身特性的极大影响，2019年10月江苏银保监会发文要求预售期房按揭需在办妥预抵押后方可下款，影响房企回款速度，这就进一步限制了房地产融资的来源。从房地产企业融资的特征上来看，自有资金偏少、有着较大的融资需求等，仍然是目前房地产企业融资的主要特征。与此同时，在选择融资方式时，开发贷款还是占据着主导地位，整体采用明显单一的融资方式，这就使得融资方式具有相当程度的局限性，通常还会伴随着风险。在房地产行业竞争的不断加剧的形势下，如何保护应对和管理房地产企业的融资风险问题，成为目前房地产企业关注的重点。
二、房地企业主要融资风险及成因分析
（一）融资面临的主要风险
1.政策风险
在政策方面，政府积极出台与房地产企业融资的政策，诸如产业政策、地价政策、土地政策、金融政策、税收政策、住房政策、环境保护政策、价格政策等。这类政策的相继出台，直接影响到房地产投资者的收益目标状况，使得投资者需要承担起较大的政策风险。
2.市场风险
市场风险涉及利率风险、汇率风险、股票风险和商品价格风险等内容。这些市场因素在很大程度上会直接影响到房地产企业，也可以通过竞争对手、供应商或消费者间接影响房地产企业。
3.经营风险
经营风险也被称为操营业风险，主要是指企业在生产经营的过程中，供应、生产和销售等各环节的不确定性因素，会对企业资金运动的迟滞产生较大影响，从而导致价值的变化。当房地产行业在实际运营中出现资金链断裂，或因为各方面因素影响出现经营管理不善等问题，可能会对房地产企业产生直接致命的影响。
4.财务风险
财务风险主要是指在企业的各项财务活动过程中，受到各种难以预料和控制因素的影响，使得企业在一定时间和一定范围内的最终财务结果，偏离了预期的经营活动目标。财务风险是客观存在的，针对财务风险而言，企业管理者只能采取有效的措施来有效降低风险，而不可能实现对风险的完全消除。
（二）融资风险的主要成因
1.不健全的资本市场机制
房地产企业的融资是房地产金融活动的重要内容，在实际融资的过程中，历经了向传统计划经济体系下财政供给融资方式，逐渐转变为现代市场经济体系下的金融资源配置融资方式。但是目前房地产金融市场的总体发展还不完善，金融体系还不够健全，也没有推动多样化房地产融资渠道的形成，股票、债券、信托、基金等融资方式的发展极为缓慢多元化房地产金融体系尚未完全形成，也不能有效分担房地产金融市场的融资风险。
2.企业的经营状况不佳
房地产企业有着较大量的投资、较长的运行周期，在房地产企业良好经营的条件下，融资资本可以被转移到房地产开发企业的资本周转中，在历经生产和销售过程后，货币资本又流回到了企业中，这样就可以对借来的资金款项进行及时归还，促使房地产融资可以顺利进行，并从中获得经济盈利。如果企业整体的经营状况不佳，融资资本在参与到房地产开发企业的资本周转后，可能出现在某环节沉淀的情况，难以按期归还借来的资金款项，进而会对房地产金融机构信贷资本的正常运作产生不利影响，或会对企业的其他资本周转产生负面影响，不能获得预期的收益，同时便随着相应的融资风险。
3.无风险预警机制，抵御风险能力低
在房地产企业运营开发的过程中，短期内可能需要大量的资金，而这些资金主要是来自房地产企业的融资，因此一旦融资引发了风险，就不可避免地会对房地产企业的发展运行构成巨大的威胁。为了实现对各种风险问题的有效防范应对，房地产企业必须对融资产生房地产风险的有效地预防，确保房地产可以实现合理、有序和健康发展，必须推动健全机制体系建立，来对融资风险进行预警。但从目前大多数房地产公司的实际情况来看，企业的主要目标是获得盈利，这使得许多企业管理者侧重对眼前短期利益的关注，不深入考虑企业的长期发展，从而忽视了对风险的预警和预防。 4.融资渠道相对单一
由于我国房地产企业融资的起步发展稍晚，相较于美国等发达国家而言，并没有形成完善房地产企业融资理论的形成，再加上受到各种客观因素的限制，诸如政策、法律规范等，增加了房地产企业进行多元化融资的难度，在很大程度上形成对银行融资渠道资金的依赖。据中国统计年鉴中的相关数据显示，近年来，国内贷款和自筹资金仍在房地产企业融资中占据着主导地位，利用外资和外商投资的融资明显不足。在除去自有资金后，国内贷款占据着相当大的份额。这种对银行贷款融资方式过度依赖的情况，在很大程度上会造成对企业发展的限制，并增加了房地产企业的融资风险。
三、房地企业融资风险管理的建议
（一）加快完善房地金融立法
目前，我国的房地产融资相关法律规范还不够完善，房地产融资市场存在某种波动性，在很大程度上影响到房地产企业的融资，难以保障房地產企业的持续发展和开发。因此，需要积极推动一个有效的金融立法制度体系的建立，不仅可以用来对房地产市场的需求进行满足，还可以为房地产行业的发展提供坚实的法律保障。首先，应根据现现有市场条件，对现有的立法加以改进完善。其次，必须通过新立法的出台，促使房地产企业融资的顺利推进，对它们的融资行为进行矫正，不断改善融资的环境条件，推动房地产行业实现健康发展。
（二）加强政府对房地融资的支持
房地产企业的发展必须依靠政府的支持，房地产行业是一个资本高度集中的行业，需要使用专门和可靠的机制来确保其的健康发展。在对发达国家房地产行业发展经验借鉴的过程中，了解到均与政府的帮助和支持有很大关联。政府积极发布利于房地产行业发展的优惠政策，将在很大程度上促进整个房地产行业的发展，并为房地产市场提供可靠的保障。因此，政府必须通过增加对房地产企业发展的支持力度，来对企业融资风险进行有效降低，促进企业可以进行安全有效的融资，来促使整个行业实现健康发展。
（三）积极拓展融资的渠道方式
在房地产市场快速发展的背景下，必然会使得银行贷款不再是房地产融资的唯一渠道，在对融资方式进行积极拓展的情况下，房地产企业能够更好地规避风险，诸如使用证券保险等机构的特色业务，结合企业自身的需要，使用各种有效的融资手段。虽然一些融资方式有着较高的成本和危险，但在结合多种融资方式的条件下，可以对企业的资本结构进行不断优化，并达到风险控制和获得融资的积极效果。预收制度是一种合理的融资方式，整体的风险相对较小，有利于推动房地产企业的健康发展。然而，目前该制度还存在着对我国房地产行业发展的不利影响，因此必须改进预收机制，在对监督机制健全的基础上不断降低风险。
四、结语
本文侧重对房地企业融资风险管理的研究，在对目前房地企业融资现状介绍的基础上，指出目前房地企业的融资风险，主要包括政策、市场、经营和财务等风险，并对融资风险的产生进行原因的分析，主要是资本市场机制不健全、企业经营状况不佳、风险预警机制缺乏、融资渠道相对单一。最后提出房地企业融资风险管理的建议，主要是加快房地金融立法完善、加强政府对房地融资支持、积极拓展融资渠道方式等。在采取以上有效措施建议的基础上，可以实现对房地企业融资风险问题的有效改善，并实现对房地企业融资风险的有效应对，促使我国房地企业实现更为持续稳定发展。
（作者单位：南京银润企业管理有限公司）