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长安8号进入了一个怪圈，项目本身逐年升值，接手公司却频频退场。
4月1日，中国奥园地产集团股份有限公司（03883.HK，下称“中国奥园”）发布公告，旗下的间接全资附属公司中国奥园国际发展有限公司（下称“奥园国际”）有条件以18.29亿元港币（约合人民币14.80亿元）将其所拥有的长安8号项目51%的股权出让。至此，历时两年半，耗资近30亿元人民币，中国奥园最终放手长安8号。
说起长安8号，很多人并不陌生。这个位于北京市朝阳区建国门路86号，总建筑面积24.8万平方米的豪宅项目早在2008年就因销售天价而声名鹊起。日前，记者前往该项目所在地，两栋烂尾大楼冷清地矗立在建国门外大街和西大望路交叉口的东南角，东侧的售楼中心门庭冷落。记者几次拨打项目咨询电话也无人接听。
中国奥园首席财务官林锦堂接受《证券市场周刊》采访时表示，公司收购长安8号股权以来项目公司确有亏损，且该项目多年滞销，对公司净资产收益率产生负面影响，但出售项目行为将对公司发展产生正面效应。
曾经的“香饽饽”
长安8号的故事最早要追溯到2004年。
2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。
此时的北京耀辉置业有限公司（下称“辉耀置业”）运气颇好，赶在“8·31”大限来临之前，以协议出让方式拿下了长安8号的项目用地。
当时长安8号的案名是耀辉国际城，项目总投资预计21.28亿元，建设周期3年。根据当年的公开资料，耀辉置业为北京王府世纪发展有限公司（下称“王府世纪”）旗下公司，成立于2001年4月，注冊资金5000万元，法定代表人王清福。其中，王府世纪持有其80%的股份，而王府世纪的实际控制人正是赫赫有名的富豪王志才。
据了解，其后王府世纪又进一步收购了耀辉置业的股权，最终持股100%。
记者了解到，截至2003年12月31日，耀辉置业的资产总额为2.52亿元，负债总额为2.16亿元，净资产约为3600万元。此外，根据北京岳华会计师事务所出具的审计报告，到2004年7月为止，耀辉置业的负债总额高达4.4亿元，而净资产仅有2999万元。显然，对于资金实力有限的耀辉置业，投资耀辉国际城无疑是心有余而力不足，为耀辉国际城寻找下家已经是燃眉之急。北京天鸿宝业房地产股份有限公司（下称“天鸿宝业”，后为首开股份，600376.SH）此时闯入了公众的视野。
2004年9月15日，天鸿宝业发布收购资产公告，以3100万元的价格收购了王府世纪所持有的耀辉置业62%的股份，成为耀辉置业的控股股东，而王府世纪则持有耀辉置业38%股权。当时，天鸿宝业方面极为看好耀辉国际城项目，称其地理位置优越，有很强的市场竞争力。
然而，耀辉国际城的新东家并没能立即进行全面施工，收购伊始便为该项目投入了5.86亿元，天鸿宝业方面表示该笔资金用于为耀辉国际城做拆迁准备。公开资料显示，直到2006年上半年，天鸿宝业才完成了对耀辉国际城项目用地的全部拆迁工作并准备开建。天鸿宝业2006年的年报显示，2007年计划投资完成18.9亿元用于业务发展，其中就包括耀辉国际城的建设。
一晃三年，直到2007年初，耀辉国际城才开始进入全面施工阶段。据知情人介绍，“天鸿宝业2006年、2007年的高资产负债率不排除是受到了这个项目的影响。”
2007年12月29日，北京首都开发控股（集团）有限公司（下称“首开集团”）通过子公司天鸿宝业的平台完成整体上市，相应地，耀辉国际城项目的大股东变为首开股份。
高价位销售遇冷
在2008年4月天鸿宝业更名为首开股份前后，首开集团发布公告出售耀辉国际城项目，而买方是香港世纪协润投资有限公司（下称“世纪协润”），其实际控制人正是项目另一东家王志才。至此，2004年收购该项目，天鸿宝业已经为其投资约11亿元。
对此，首开集团的董秘王怡表示，“首开一直致力于开发中档住宅，并不擅长也无兴趣开发豪宅，因此转让了该项目。”而首开集团此次的出让价格为4.578亿元，较之最初的3100万元翻了近15倍左右。同时，按照双方协定，除了4.587亿元的股份转让资金外，在2009年12月31日之前，王志才还要结清首开集团对耀辉置业的借款本息共计约11.41亿元的债务，需要向首开集团支付近16亿元的资金。
至转让完成，耀辉置业的股权变更为：世纪协润持有62%，王府世纪持有38%。
回购耀辉国际城后，王志才将其更名为“擎峰阁”，并在2008年10月和11月领取预售许可证，当时擎峰的定价在5万元/平米左右，在当时的房地产市场，这不得不说是一个天价。然而时运不济，擎峰的首次销售惨淡。有业内人士表示，“长安8号至今烂尾，一个关键的原因就是其定价偏高。”
面对难以借“销售”来“赎身”的局面，王志才不得不再一次为其寻找新的东家，中国奥园成为了最终的合作方。
根据公开资料，2009年间，耀辉置业的股权再次发生变更，最终世纪协润持有公司96.8%股权，王府世纪持有公司3.2%股权。
2009年7月，奥园国际以3.7亿元的价格购买了泓达投资有限公司所持有的世纪协润41.33%的股份，由王志才和王清福作为担保人。同时，奥园国际向世纪协润提供4.6亿元的短期贷款。之后，世纪协润向首开集团支付了4.587亿元的股权转让款。
对于该项目，中国奥园最初寄予厚望，进行大规模的资金投入，并将其更名为如今的“长安8号”。中国奥园董事长郭梓文也表示希望长安8号项目在未来3年内，能为奥园地产带来超过120亿元的销售回款。
2009年12月，通过增资扩股，中国奥园将所持有的世纪协润的股份增至52.96%，即间接拥有耀辉置业51%的控股股权。而王志才持股70%、王清福持股30%的泓达投资对世纪协润的持股比例下降到47.31%。
2010年新年伊始，长安8号再次公开销售，中国奥园派出黄金销售团队，定价为8万元/平米。然而信心满满的中国奥园和王志才再度遭遇销售遇冷的尴尬局面。记者了解到，长安8号在2010年一季度正式面市后，回笼资金不足10亿元。此前有媒体报道，截至2012年3月27日，长安8号成交套数仅53套，成交总金额为12.81亿元，成交均价约6.37万元/平方米，且成交时间皆在2010年10月之前。
深陷股权纠纷
而就在双方合作融洽之际，一场股权纠纷突然而至，源于一份2009年末的贷款协议。
2009年12月，中国奥园作为担保人，工银国际投资管理有限公司作为安排人，中国工商银行（亚洲）有限公司作为贷款代理人及担保代理人向世纪协润提供6.7亿元港币的贷款。该款项主要用于耀辉置业的增资及结欠奥园国际股东的贷款等事宜。对此，泓达投资签立了协议，以其所持有的世纪协润的股权为抵押，以世纪协润持有的耀辉置业96.8%的股权为质押。
2011年8月1日，中国奥园发布公告称，由于泓达投资对原贷款人违约，中国奥园旗下的全资附属公司振富有限公司（下称“振富公司”）以7.13亿港币的价格购入世纪协润的相关贷款，获得了世纪协润剩余的47.31%的股权。至此，世纪协润为中国奥园全资所有。同时，中国奥园还间接拥有了耀辉置业96.8%的股权。而中国奥园的此举引来了王志才和王清福的强烈反对。
随后，泓达投资向香港法院申请强制被告人解除并释放泓达投资持有的世纪协润的股份，并将有关股份退还泓达投资；禁止被告人未经泓达投资同意出售或买卖耀辉置业以世纪协润名义登记的股份；及其他损害赔偿、利息、讼费或其他济助。
8月19日，法院在聆讯时将诉讼申请押后至10月20日再裁定，并要求在该申请裁定之前，各方不能处理抵押资产及耀辉置业的相关权益。
香港高院于2011年12月19日对此次股权纠纷作出判决，拒绝泓达投资申请的非正审强制令，同时申请的诉讼费由泓达投资支付。对此，泓达投资再次申请上诉，并定于2011年12月28日在香港高院聆讯。
及至2011年12月28日聆讯，泓达投资向法院承诺于2012年1月13日之前付款。同时，振富公司、抵押代理、财产接收人向法院承诺在1月20日之前不会出售泓达投资持有的世纪协润的股份。
2012年1月18日，泓达投资在紧急筹钱之后终于向振富公司支付了3.52亿元港币，重新获得了世纪协润47.31%的股权。而此次纠纷也令中国奥园倍感疲惫。历时两年半，包括提供的各项贷款中国奥园的近30亿元投入却回报甚微，加之官司缠身，中国奥园最终放弃了长安8号。
2012年4月1日，中国奥园发布公告，旗下的间接全资附属公司奥园国际有条件以14.80亿元的价格将其所拥有的长安8号项目51%的股权出让给成立于英属维京群岛的Logic Capital Limited。买方的担保人是金利丰金融集团有限公司（下称“金利丰”）的控股股东、行政总裁、执行董事朱李月华，金利丰在香港从事证券、投资银行、融资及金融服务业务。
“套利”长安8号
对于中国奥园转让长安8号的原因，在2012年3月22日的中国奥园年度业绩发布会上，林锦堂对媒体表示，“我们绝对不是因为现金流问题，主要还是为了以股东利益最大化为目标才选择这样做。”
此外，对于出让该项目，林锦堂称主要基于两点：转讓带来的高回报率以及目前长安8号的实际境况与公司战略间存在冲突。
根据不久前公布的中国奥园2011年业绩报告，截至2011年年末，中国奥园尚结余银行存款38.232亿港元，而该公司的短期银行贷款为26.16亿港元，流动负债中的“贸易及其他应付款”为14亿港元，可见公司的现金流并不紧张。
更值得注意的是，根据上述业绩报告，于2011年年末，中国奥园的净负债比率为12.7%，处于行业较低水平。
尽管中国奥园在现金流方面表现良好，但该公司的净资产收益率偏低，而净资产收益率是衡量一个公司的资金利用状况和资金盈利能力的重要指标。
根据中国奥园的报表，该公司2009年至2011年的三年中，净资产分别为57.2亿港元、59.2亿港元和62.9亿港元；而其净利润分别为3.2亿港元、3.21亿港元和4.48亿港元。可见，该公司过去三年的净资产收益率分别为5.6%、5.4%和7.1%。
据2010年新浪财经统计，净资产收益率最高的房企达到73.94%。当年，整个房地产行业上市公司的平均净资产收益率也高达16%。
值得注意的是，中国奥园净资产收益率偏低的时间点与其持有长安8号的时间点相契合。根据中国奥园4月1日的公告，该公司在长安8号项目公司净资产中所占权益的账面值为7.44亿港元，结合该公司2011年的净资产62.9亿港元，不难看出长安8号的权益曾在该公司净资产中占比大致到了12%，而该项目却滞销多年。
针对公司净资产收益率偏低的情况，林锦堂对本刊记者表示，主要是受到了整个市场因素的影响，不单是由于北京项目的问题。当然，由于长安8号体量很大，其滞销确实对公司产生了负面影响。
另外，根据4月1日的公告，2009年中国奥园收购长安8号项目权益时，价格为8.23亿港元，但目前该部分权益的账面值只有7.44亿港元，那么，可否将上述价差理解为相关权益的贬值？
林锦堂对记者表示，2009年收购时，收购成本与相关权益账面值是有差异的，还包括一部分前期成本，当然，耀辉置业在经营中确实产生了亏损。根据公开资料，耀辉置业2011年亏损达4168.7万元。
令人意外的是，虽然长安8号此前的经营状况不佳，且目前房地产市场的市况不好，以多次置业者为目标客户的豪宅市场尤其萧条，但中国奥园仍然为长安8号项目权益卖了个好价钱，达18.29亿港元。林锦堂表示，由于此项交易可以为中国奥园带来10.8亿港元的税前利润，因此将提高未来公司的净资产收益率，当然，公司的资金利用效率究竟能有多大的改善，仍得考虑此后宏观调控政策的影响。
4月1日，中国奥园地产集团股份有限公司（03883.HK，下称“中国奥园”）发布公告，旗下的间接全资附属公司中国奥园国际发展有限公司（下称“奥园国际”）有条件以18.29亿元港币（约合人民币14.80亿元）将其所拥有的长安8号项目51%的股权出让。至此，历时两年半，耗资近30亿元人民币，中国奥园最终放手长安8号。
说起长安8号，很多人并不陌生。这个位于北京市朝阳区建国门路86号，总建筑面积24.8万平方米的豪宅项目早在2008年就因销售天价而声名鹊起。日前，记者前往该项目所在地，两栋烂尾大楼冷清地矗立在建国门外大街和西大望路交叉口的东南角，东侧的售楼中心门庭冷落。记者几次拨打项目咨询电话也无人接听。
中国奥园首席财务官林锦堂接受《证券市场周刊》采访时表示，公司收购长安8号股权以来项目公司确有亏损，且该项目多年滞销，对公司净资产收益率产生负面影响，但出售项目行为将对公司发展产生正面效应。
曾经的“香饽饽”
长安8号的故事最早要追溯到2004年。
2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。
此时的北京耀辉置业有限公司（下称“辉耀置业”）运气颇好，赶在“8·31”大限来临之前，以协议出让方式拿下了长安8号的项目用地。
当时长安8号的案名是耀辉国际城，项目总投资预计21.28亿元，建设周期3年。根据当年的公开资料，耀辉置业为北京王府世纪发展有限公司（下称“王府世纪”）旗下公司，成立于2001年4月，注冊资金5000万元，法定代表人王清福。其中，王府世纪持有其80%的股份，而王府世纪的实际控制人正是赫赫有名的富豪王志才。
据了解，其后王府世纪又进一步收购了耀辉置业的股权，最终持股100%。
记者了解到，截至2003年12月31日，耀辉置业的资产总额为2.52亿元，负债总额为2.16亿元，净资产约为3600万元。此外，根据北京岳华会计师事务所出具的审计报告，到2004年7月为止，耀辉置业的负债总额高达4.4亿元，而净资产仅有2999万元。显然，对于资金实力有限的耀辉置业，投资耀辉国际城无疑是心有余而力不足，为耀辉国际城寻找下家已经是燃眉之急。北京天鸿宝业房地产股份有限公司（下称“天鸿宝业”，后为首开股份，600376.SH）此时闯入了公众的视野。
2004年9月15日，天鸿宝业发布收购资产公告，以3100万元的价格收购了王府世纪所持有的耀辉置业62%的股份，成为耀辉置业的控股股东，而王府世纪则持有耀辉置业38%股权。当时，天鸿宝业方面极为看好耀辉国际城项目，称其地理位置优越，有很强的市场竞争力。
然而，耀辉国际城的新东家并没能立即进行全面施工，收购伊始便为该项目投入了5.86亿元，天鸿宝业方面表示该笔资金用于为耀辉国际城做拆迁准备。公开资料显示，直到2006年上半年，天鸿宝业才完成了对耀辉国际城项目用地的全部拆迁工作并准备开建。天鸿宝业2006年的年报显示，2007年计划投资完成18.9亿元用于业务发展，其中就包括耀辉国际城的建设。
一晃三年，直到2007年初，耀辉国际城才开始进入全面施工阶段。据知情人介绍，“天鸿宝业2006年、2007年的高资产负债率不排除是受到了这个项目的影响。”
2007年12月29日，北京首都开发控股（集团）有限公司（下称“首开集团”）通过子公司天鸿宝业的平台完成整体上市，相应地，耀辉国际城项目的大股东变为首开股份。
高价位销售遇冷
在2008年4月天鸿宝业更名为首开股份前后，首开集团发布公告出售耀辉国际城项目，而买方是香港世纪协润投资有限公司（下称“世纪协润”），其实际控制人正是项目另一东家王志才。至此，2004年收购该项目，天鸿宝业已经为其投资约11亿元。
对此，首开集团的董秘王怡表示，“首开一直致力于开发中档住宅，并不擅长也无兴趣开发豪宅，因此转让了该项目。”而首开集团此次的出让价格为4.578亿元，较之最初的3100万元翻了近15倍左右。同时，按照双方协定，除了4.587亿元的股份转让资金外，在2009年12月31日之前，王志才还要结清首开集团对耀辉置业的借款本息共计约11.41亿元的债务，需要向首开集团支付近16亿元的资金。
至转让完成，耀辉置业的股权变更为：世纪协润持有62%，王府世纪持有38%。
回购耀辉国际城后，王志才将其更名为“擎峰阁”，并在2008年10月和11月领取预售许可证，当时擎峰的定价在5万元/平米左右，在当时的房地产市场，这不得不说是一个天价。然而时运不济，擎峰的首次销售惨淡。有业内人士表示，“长安8号至今烂尾，一个关键的原因就是其定价偏高。”
面对难以借“销售”来“赎身”的局面，王志才不得不再一次为其寻找新的东家，中国奥园成为了最终的合作方。
根据公开资料，2009年间，耀辉置业的股权再次发生变更，最终世纪协润持有公司96.8%股权，王府世纪持有公司3.2%股权。
2009年7月，奥园国际以3.7亿元的价格购买了泓达投资有限公司所持有的世纪协润41.33%的股份，由王志才和王清福作为担保人。同时，奥园国际向世纪协润提供4.6亿元的短期贷款。之后，世纪协润向首开集团支付了4.587亿元的股权转让款。
对于该项目，中国奥园最初寄予厚望，进行大规模的资金投入，并将其更名为如今的“长安8号”。中国奥园董事长郭梓文也表示希望长安8号项目在未来3年内，能为奥园地产带来超过120亿元的销售回款。
2009年12月，通过增资扩股，中国奥园将所持有的世纪协润的股份增至52.96%，即间接拥有耀辉置业51%的控股股权。而王志才持股70%、王清福持股30%的泓达投资对世纪协润的持股比例下降到47.31%。
2010年新年伊始，长安8号再次公开销售，中国奥园派出黄金销售团队，定价为8万元/平米。然而信心满满的中国奥园和王志才再度遭遇销售遇冷的尴尬局面。记者了解到，长安8号在2010年一季度正式面市后，回笼资金不足10亿元。此前有媒体报道，截至2012年3月27日，长安8号成交套数仅53套，成交总金额为12.81亿元，成交均价约6.37万元/平方米，且成交时间皆在2010年10月之前。
深陷股权纠纷
而就在双方合作融洽之际，一场股权纠纷突然而至，源于一份2009年末的贷款协议。
2009年12月，中国奥园作为担保人，工银国际投资管理有限公司作为安排人，中国工商银行（亚洲）有限公司作为贷款代理人及担保代理人向世纪协润提供6.7亿元港币的贷款。该款项主要用于耀辉置业的增资及结欠奥园国际股东的贷款等事宜。对此，泓达投资签立了协议，以其所持有的世纪协润的股权为抵押，以世纪协润持有的耀辉置业96.8%的股权为质押。
2011年8月1日，中国奥园发布公告称，由于泓达投资对原贷款人违约，中国奥园旗下的全资附属公司振富有限公司（下称“振富公司”）以7.13亿港币的价格购入世纪协润的相关贷款，获得了世纪协润剩余的47.31%的股权。至此，世纪协润为中国奥园全资所有。同时，中国奥园还间接拥有了耀辉置业96.8%的股权。而中国奥园的此举引来了王志才和王清福的强烈反对。
随后，泓达投资向香港法院申请强制被告人解除并释放泓达投资持有的世纪协润的股份，并将有关股份退还泓达投资；禁止被告人未经泓达投资同意出售或买卖耀辉置业以世纪协润名义登记的股份；及其他损害赔偿、利息、讼费或其他济助。
8月19日，法院在聆讯时将诉讼申请押后至10月20日再裁定，并要求在该申请裁定之前，各方不能处理抵押资产及耀辉置业的相关权益。
香港高院于2011年12月19日对此次股权纠纷作出判决，拒绝泓达投资申请的非正审强制令，同时申请的诉讼费由泓达投资支付。对此，泓达投资再次申请上诉，并定于2011年12月28日在香港高院聆讯。
及至2011年12月28日聆讯，泓达投资向法院承诺于2012年1月13日之前付款。同时，振富公司、抵押代理、财产接收人向法院承诺在1月20日之前不会出售泓达投资持有的世纪协润的股份。
2012年1月18日，泓达投资在紧急筹钱之后终于向振富公司支付了3.52亿元港币，重新获得了世纪协润47.31%的股权。而此次纠纷也令中国奥园倍感疲惫。历时两年半，包括提供的各项贷款中国奥园的近30亿元投入却回报甚微，加之官司缠身，中国奥园最终放弃了长安8号。
2012年4月1日，中国奥园发布公告，旗下的间接全资附属公司奥园国际有条件以14.80亿元的价格将其所拥有的长安8号项目51%的股权出让给成立于英属维京群岛的Logic Capital Limited。买方的担保人是金利丰金融集团有限公司（下称“金利丰”）的控股股东、行政总裁、执行董事朱李月华，金利丰在香港从事证券、投资银行、融资及金融服务业务。
“套利”长安8号
对于中国奥园转让长安8号的原因，在2012年3月22日的中国奥园年度业绩发布会上，林锦堂对媒体表示，“我们绝对不是因为现金流问题，主要还是为了以股东利益最大化为目标才选择这样做。”
此外，对于出让该项目，林锦堂称主要基于两点：转讓带来的高回报率以及目前长安8号的实际境况与公司战略间存在冲突。
根据不久前公布的中国奥园2011年业绩报告，截至2011年年末，中国奥园尚结余银行存款38.232亿港元，而该公司的短期银行贷款为26.16亿港元，流动负债中的“贸易及其他应付款”为14亿港元，可见公司的现金流并不紧张。
更值得注意的是，根据上述业绩报告，于2011年年末，中国奥园的净负债比率为12.7%，处于行业较低水平。
尽管中国奥园在现金流方面表现良好，但该公司的净资产收益率偏低，而净资产收益率是衡量一个公司的资金利用状况和资金盈利能力的重要指标。
根据中国奥园的报表，该公司2009年至2011年的三年中，净资产分别为57.2亿港元、59.2亿港元和62.9亿港元；而其净利润分别为3.2亿港元、3.21亿港元和4.48亿港元。可见，该公司过去三年的净资产收益率分别为5.6%、5.4%和7.1%。
据2010年新浪财经统计，净资产收益率最高的房企达到73.94%。当年，整个房地产行业上市公司的平均净资产收益率也高达16%。
值得注意的是，中国奥园净资产收益率偏低的时间点与其持有长安8号的时间点相契合。根据中国奥园4月1日的公告，该公司在长安8号项目公司净资产中所占权益的账面值为7.44亿港元，结合该公司2011年的净资产62.9亿港元，不难看出长安8号的权益曾在该公司净资产中占比大致到了12%，而该项目却滞销多年。
针对公司净资产收益率偏低的情况，林锦堂对本刊记者表示，主要是受到了整个市场因素的影响，不单是由于北京项目的问题。当然，由于长安8号体量很大，其滞销确实对公司产生了负面影响。
另外，根据4月1日的公告，2009年中国奥园收购长安8号项目权益时，价格为8.23亿港元，但目前该部分权益的账面值只有7.44亿港元，那么，可否将上述价差理解为相关权益的贬值？
林锦堂对记者表示，2009年收购时，收购成本与相关权益账面值是有差异的，还包括一部分前期成本，当然，耀辉置业在经营中确实产生了亏损。根据公开资料，耀辉置业2011年亏损达4168.7万元。
令人意外的是，虽然长安8号此前的经营状况不佳，且目前房地产市场的市况不好，以多次置业者为目标客户的豪宅市场尤其萧条，但中国奥园仍然为长安8号项目权益卖了个好价钱，达18.29亿港元。林锦堂表示，由于此项交易可以为中国奥园带来10.8亿港元的税前利润，因此将提高未来公司的净资产收益率，当然，公司的资金利用效率究竟能有多大的改善，仍得考虑此后宏观调控政策的影响。