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摘要：研究论述了房地产金融风险存在的原因，投资风险管理的目标和控制，以及如何做好房地产贷款风险管理与控制制度系统。
关键词：房地产；金融风险；投资；控制
房地产业是一个典型的高风险行业，在提供给投资者较高收益的同时，也蕴含了相当大的风险。风险管理是整个房地产业健康发展的要求。房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。
房地产金融的资金运作特性主要有资金垫付量大、资金的周期长、资金运动的固定性。由于房地产金融的这些特性，使房地产金融在运行中蕴含着许多风险。房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且对整个金融业和国民经济的稳定发展也至关重要，因此有必要对房地产金融风险进行分析研究。
纵观房地产信贷实践，其风险的成因主要有：实质性风险因素、道德风险因素、心理风险因素、技术性因素和体制因素。
一、房地产投资风险管理的目标
房地产投资风险管理要围绕风险管理所要完成的目标进行。房地产投资风险管理目标应该是在损失发生前保证经济实现，在损失发生后有令人满意的复原，即包括其损前目标和损后目标。损前目标包括：节省风险管理成本、减少恐惧心理、承担社会责任，建立良好的形象、满足社会和政府要求。损后目标包括：维持生存、稳定收入，继续增长、承担社会责任。由此可见，风险管理目标并不局限于企业本身，而还应全面考虑企业外社会、政府以及顾客等方面，只有这样，企业才能拥有良好的社会形象，自身也才能得到长足发展。
二、设置房地产投资风险管理机构的构想
要搞好房地产投资风险管理，首先应从开发商内部健全机构，有专门机构和人员去执行或协调风险管理职能。房地产投资风险管理机构的任务应该是围绕风险管理目标，即实现房地产投资利益最大或风险最小，对房地产投资风险进行识别—分析—决策—控制—处理的有机过程。
笔者认为，设置房地产投资风险管理机构可以采取以下几种形式：
1．将风险管理机构隶属于财务或人事、工程、销售等部门，一般可以隶属于财务部门或人事部门。
2．建立专门风险管理机构，负责企业的全部风险管理，但此时其应为参谋部门而非主管部门，负责拟定企业全面风险管理的计划，直接负责企业保险管理，对工程、销售、财务、劳务等部门风险管理，进行工作上的联系、建议和调整。风险经理的设置是建立房地产投资风险管理机构的首要任务。在中国房地产开发企业中，由于未设置风险经理，因此可以说，真正的风险管理在中国的房地产开发企业尚未真正开展。
三、房地产投资风险控制
房地产投资风险控制是指开发商在房地产投资风险事件发生前、发生时及发生后，在风险识别与风险衡量的基础上，及时预测和发现可能存在的风险，采取相应的风险控制措施，化解、调节、控制风险因素，以回避、消除和降低风险事件发生的概率以及风险损失的程度，从而最终实现降低房地产开发商预期收益损失。根据房地产投资中风险事件孕育发展的不同时期，房地产投资风险控制的侧重点不同，其方法具体可分为风险回避、风险预防、风险抑制和风险转移。
1．房地产投资风险回避。指开发商通过对房地产投资风险的识别和衡量，发现某项房地产投资活动可带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。
2．房地产投资风险预防。指开发商在房地产投资风险损失发生前采取某些具体措施以消除或减少可能引致风险损失的各项风险因素，实现降低损失发生的概率，同时也能达到减小风险损失程度的作用。
3．房地产投资风险抑制是指在房地产投资风险损失发生前、发生时或发生后，开发商通过采取相应措施以减小风险损失发生范围或减轻损失程度。
4．房地产投资风险转移的方法主要有：契约性转移、项目资金证券化等。
四、房地产贷款风险管理与控制制度系统
1．建立科学、规范、系统的内部控制制度。
2．体现责、权、利高度结合和以存定贷、以市场为导向的原则，围绕“效益性”进行目标经营。
（1）建立以各级行长为中心的决策体系，完善行长负责制，确立行长在贷款决策中的中心地位和作用。
（2）实行资产负债比例管理，控制贷款投放。根据资产负债比例合理确定信贷规模，体现“以存定贷”原则。同时，严格执行“择优限劣”政策，优化信贷资金结构，尽可能使贷款风险分散化，综合风险实现最小化。
3．在机构设置上，要充分体现“审贷分离”制度，同时建立必要的统计部门和估价部门。
（1）确保贷前调查、贷时审查、贷款发放、贷后检查工作的相对独立性。
（2）统计部门应具备三种职能。一是专门负责收集市场上各种类型房地产项目在开发周期的资料，对它们加以整理、分析、归档；二是对贷款使用过程中发生的问题做详细记录，说明具体解决措施，避免以后的贷款出现类似状况；三是应对贷款过程中的各类批复文件、产权证书、合同、协议等进行档案管理。
（3）估价部门要从银行角度评定抵押物的价格，并给出抵押物在贷款期限内损失的可能状态及可能性大小，以便银行管理和确定贷款额度，确保贷款安全。
4．提倡以抵押为主的担保制度，开办贷款“公正”和“保险”业务。
5．深化“贷款证”制度，与各房地产管理部门建立信息反馈系统。
五、房地产贷款风险管理与控制操作系统
房地产贷款风险管理与控制应遵循量化管理、防范为主、努力转化、及时补偿的原则，对增量贷款重在风险的事关防范；对存量贷款重在风险的转移、消化；对已有损失重在及时补偿。
1．贷款调查阶段
本阶段包括企业信用等级评定和贷款项目风险等级评定两个方面。企业信用等级评定是针对企业状况对贷款安全的影响因素而做的评定，应从企业的领导者素质、组织机构形式、经济实力及资金结构、经营状况、信誉、银行资金流量、经济担保状况、发展前景这八个层次去分析企业的综合实力，以核定其偿还债务能力。与此相对应，就建立信用等级量化考核指针，用评估结果对照指针逐项记分，累计分值作为综合风险度测定的基础资料。另外，还应对其赋予相应的权重系数。贷款项目风险等级评定是针对贷款项目对贷款安全的影响因素而做的评定，应从项目的基本情况、建设条件、财务评价、国民经济评价和项目的不确定性这五个方面分析。这一阶段项目评估是关键。
2．贷款审查阶段
这一阶段应包括贷款方式确定、贷款项目风险度测定、贷款规范化程序三个方面。贷款方式一般来讲就采用实物抵押贷款方式，这一方面国家已颁布了新的法律规范，在使用过程中有据可依。而以前的信用贷款方式除继续用于政策性贷款业务外，应逐渐取消其应用。贷款项目风险度的测定，是一种通过计算预测贷款风险度的方法，是用信用等级分乘以权重数，再加上风险等级分乘以权重的值，为最终风险值。再参照风险量化指针确定是否给予贷款及贷多贷少。贷款操作规范化程序中，建议贷款企业在本银行内设置临时账户，企业在项目开发过程中每笔业务所涉及到的资金都需要通过本银行进行票据结算，从而使银行对企业的资金使用情况做到有效控制，防止出现企业挪用项目贷款现象。
3．贷后检查阶段
这一阶段包括贷款质量监测、贷款风险保障与处置两个方面。贷款质量监测应采取以下措施：首先，协同国家质量监测部门不定期对施工现场进行检查，了解工程的进展、资金的使用、材料供应、机器设备的使用、施工技术水平状况等情况，并对工程质量做取样检验。其次，在开发期内建立一套动态的跟踪测算分析方法，即用工程每一期资金的实际流量按时间顺序替换原投资计划中的预测值，与其它预测值形成新的资金计划，再进行财务评价和国民经济评价以及不确定性分析，以确定工程实际资金流量与预测值产生差异时对项目的影响。在此基础上不断调整后期的资金投入，达到控制规模和降低风险的目的。贷款风险保障措施，包括实物抵押担保、贷款公布、贷款保险、贷款证制度以及建立贷款统计部门和其它监督部门等措施，有待于开发出新的金融工具或机构去健全保障措施。而对于风险损失形成后的处置措施，应考虑采取积极开辟房地产抵押证券市场、盘活存量贷款、提倡优势领域的“优化组合”等措施，在抵押物的处理上，应由人民法院或房地产市场管理机构指定的部门进行拍卖，并委托国家公正处对拍卖结果进行现场公正等方面加以完善。
作者单位：辽宁中衡会计师事务所大连分所
（编辑 雨露）
参考文献：
[1]董藩.房地产金融[M] . 大连：东北财经大学出版社，2004.
[2]刘正山.房地产投资分析[M] .大连；东北财经大学出版社，2004.
联系人： 大连煤气公司 于萍
电话： 13109809783
0411-88818708
关键词：房地产；金融风险；投资；控制
房地产业是一个典型的高风险行业，在提供给投资者较高收益的同时，也蕴含了相当大的风险。风险管理是整个房地产业健康发展的要求。房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。
房地产金融的资金运作特性主要有资金垫付量大、资金的周期长、资金运动的固定性。由于房地产金融的这些特性，使房地产金融在运行中蕴含着许多风险。房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且对整个金融业和国民经济的稳定发展也至关重要，因此有必要对房地产金融风险进行分析研究。
纵观房地产信贷实践，其风险的成因主要有：实质性风险因素、道德风险因素、心理风险因素、技术性因素和体制因素。
一、房地产投资风险管理的目标
房地产投资风险管理要围绕风险管理所要完成的目标进行。房地产投资风险管理目标应该是在损失发生前保证经济实现，在损失发生后有令人满意的复原，即包括其损前目标和损后目标。损前目标包括：节省风险管理成本、减少恐惧心理、承担社会责任，建立良好的形象、满足社会和政府要求。损后目标包括：维持生存、稳定收入，继续增长、承担社会责任。由此可见，风险管理目标并不局限于企业本身，而还应全面考虑企业外社会、政府以及顾客等方面，只有这样，企业才能拥有良好的社会形象，自身也才能得到长足发展。
二、设置房地产投资风险管理机构的构想
要搞好房地产投资风险管理，首先应从开发商内部健全机构，有专门机构和人员去执行或协调风险管理职能。房地产投资风险管理机构的任务应该是围绕风险管理目标，即实现房地产投资利益最大或风险最小，对房地产投资风险进行识别—分析—决策—控制—处理的有机过程。
笔者认为，设置房地产投资风险管理机构可以采取以下几种形式：
1．将风险管理机构隶属于财务或人事、工程、销售等部门，一般可以隶属于财务部门或人事部门。
2．建立专门风险管理机构，负责企业的全部风险管理，但此时其应为参谋部门而非主管部门，负责拟定企业全面风险管理的计划，直接负责企业保险管理，对工程、销售、财务、劳务等部门风险管理，进行工作上的联系、建议和调整。风险经理的设置是建立房地产投资风险管理机构的首要任务。在中国房地产开发企业中，由于未设置风险经理，因此可以说，真正的风险管理在中国的房地产开发企业尚未真正开展。
三、房地产投资风险控制
房地产投资风险控制是指开发商在房地产投资风险事件发生前、发生时及发生后，在风险识别与风险衡量的基础上，及时预测和发现可能存在的风险，采取相应的风险控制措施，化解、调节、控制风险因素，以回避、消除和降低风险事件发生的概率以及风险损失的程度，从而最终实现降低房地产开发商预期收益损失。根据房地产投资中风险事件孕育发展的不同时期，房地产投资风险控制的侧重点不同，其方法具体可分为风险回避、风险预防、风险抑制和风险转移。
1．房地产投资风险回避。指开发商通过对房地产投资风险的识别和衡量，发现某项房地产投资活动可带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。
2．房地产投资风险预防。指开发商在房地产投资风险损失发生前采取某些具体措施以消除或减少可能引致风险损失的各项风险因素，实现降低损失发生的概率，同时也能达到减小风险损失程度的作用。
3．房地产投资风险抑制是指在房地产投资风险损失发生前、发生时或发生后，开发商通过采取相应措施以减小风险损失发生范围或减轻损失程度。
4．房地产投资风险转移的方法主要有：契约性转移、项目资金证券化等。
四、房地产贷款风险管理与控制制度系统
1．建立科学、规范、系统的内部控制制度。
2．体现责、权、利高度结合和以存定贷、以市场为导向的原则，围绕“效益性”进行目标经营。
（1）建立以各级行长为中心的决策体系，完善行长负责制，确立行长在贷款决策中的中心地位和作用。
（2）实行资产负债比例管理，控制贷款投放。根据资产负债比例合理确定信贷规模，体现“以存定贷”原则。同时，严格执行“择优限劣”政策，优化信贷资金结构，尽可能使贷款风险分散化，综合风险实现最小化。
3．在机构设置上，要充分体现“审贷分离”制度，同时建立必要的统计部门和估价部门。
（1）确保贷前调查、贷时审查、贷款发放、贷后检查工作的相对独立性。
（2）统计部门应具备三种职能。一是专门负责收集市场上各种类型房地产项目在开发周期的资料，对它们加以整理、分析、归档；二是对贷款使用过程中发生的问题做详细记录，说明具体解决措施，避免以后的贷款出现类似状况；三是应对贷款过程中的各类批复文件、产权证书、合同、协议等进行档案管理。
（3）估价部门要从银行角度评定抵押物的价格，并给出抵押物在贷款期限内损失的可能状态及可能性大小，以便银行管理和确定贷款额度，确保贷款安全。
4．提倡以抵押为主的担保制度，开办贷款“公正”和“保险”业务。
5．深化“贷款证”制度，与各房地产管理部门建立信息反馈系统。
五、房地产贷款风险管理与控制操作系统
房地产贷款风险管理与控制应遵循量化管理、防范为主、努力转化、及时补偿的原则，对增量贷款重在风险的事关防范；对存量贷款重在风险的转移、消化；对已有损失重在及时补偿。
1．贷款调查阶段
本阶段包括企业信用等级评定和贷款项目风险等级评定两个方面。企业信用等级评定是针对企业状况对贷款安全的影响因素而做的评定，应从企业的领导者素质、组织机构形式、经济实力及资金结构、经营状况、信誉、银行资金流量、经济担保状况、发展前景这八个层次去分析企业的综合实力，以核定其偿还债务能力。与此相对应，就建立信用等级量化考核指针，用评估结果对照指针逐项记分，累计分值作为综合风险度测定的基础资料。另外，还应对其赋予相应的权重系数。贷款项目风险等级评定是针对贷款项目对贷款安全的影响因素而做的评定，应从项目的基本情况、建设条件、财务评价、国民经济评价和项目的不确定性这五个方面分析。这一阶段项目评估是关键。
2．贷款审查阶段
这一阶段应包括贷款方式确定、贷款项目风险度测定、贷款规范化程序三个方面。贷款方式一般来讲就采用实物抵押贷款方式，这一方面国家已颁布了新的法律规范，在使用过程中有据可依。而以前的信用贷款方式除继续用于政策性贷款业务外，应逐渐取消其应用。贷款项目风险度的测定，是一种通过计算预测贷款风险度的方法，是用信用等级分乘以权重数，再加上风险等级分乘以权重的值，为最终风险值。再参照风险量化指针确定是否给予贷款及贷多贷少。贷款操作规范化程序中，建议贷款企业在本银行内设置临时账户，企业在项目开发过程中每笔业务所涉及到的资金都需要通过本银行进行票据结算，从而使银行对企业的资金使用情况做到有效控制，防止出现企业挪用项目贷款现象。
3．贷后检查阶段
这一阶段包括贷款质量监测、贷款风险保障与处置两个方面。贷款质量监测应采取以下措施：首先，协同国家质量监测部门不定期对施工现场进行检查，了解工程的进展、资金的使用、材料供应、机器设备的使用、施工技术水平状况等情况，并对工程质量做取样检验。其次，在开发期内建立一套动态的跟踪测算分析方法，即用工程每一期资金的实际流量按时间顺序替换原投资计划中的预测值，与其它预测值形成新的资金计划，再进行财务评价和国民经济评价以及不确定性分析，以确定工程实际资金流量与预测值产生差异时对项目的影响。在此基础上不断调整后期的资金投入，达到控制规模和降低风险的目的。贷款风险保障措施，包括实物抵押担保、贷款公布、贷款保险、贷款证制度以及建立贷款统计部门和其它监督部门等措施，有待于开发出新的金融工具或机构去健全保障措施。而对于风险损失形成后的处置措施，应考虑采取积极开辟房地产抵押证券市场、盘活存量贷款、提倡优势领域的“优化组合”等措施，在抵押物的处理上，应由人民法院或房地产市场管理机构指定的部门进行拍卖，并委托国家公正处对拍卖结果进行现场公正等方面加以完善。
作者单位：辽宁中衡会计师事务所大连分所
（编辑 雨露）
参考文献：
[1]董藩.房地产金融[M] . 大连：东北财经大学出版社，2004.
[2]刘正山.房地产投资分析[M] .大连；东北财经大学出版社，2004.
联系人： 大连煤气公司 于萍
电话： 13109809783
0411-88818708