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摘要：房企对多元化的态度正在从多元到聚焦，一方面是聚焦主业，在定位中开始弱化多元业务内容，另一方面则是聚焦少数多元化内容，不再拓展新业务，着力发展目前布局的方向，同时尝试剥离或暂停亏损及发展前景一般的分支业务，将有前景的业务拆分上市做大做强。
关键词：稳定营收;谨慎布局;规模效应
中图分类号：F293
文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（ 2020） 07-0018-20
收稿日期：2020-05-24
作者简介：沈晓玲、汪维文、齐瑞琳、查明仪、万任澄、董艺葩，克而瑞地产研究研究员。
早在2010年前后，就有房企开始提出进行多元化转型。2016年恒大地产更名中国恒大集团，之后掀起了一波改名浪潮，据不完全统计，2018年以来已有10多家房企在集团层面上因布局多元化业务而陆续更名。
结合企业近年多元化业务的营收情况以及企业对多元化业务的定位来看，在国内房地产行业市场容量逐步达到顶峰的环境之下，未来企业多元化业务在营收端的贡献占比会持续保持增长。
多元化更多是主業的一种延伸，房企需要警惕主业下滑风险。其实针对多数房企而言，多元化业务是在地产开发主业上下游的一种延伸，地产开发才是企业发展的核心。部分房企例如远洋在持续扩展多元化的战略之下，主业营收反而出现了同比下滑，盈利规模也接连下降。因此在国内地产竞争加剧，头部房企持续抢占市场的大环境之下，企业需要警惕多元化没做好反而主业出现下滑的风险，力争主业与多元化业务齐头并进，而且例如物业管理这类业务，只要把地产做大做强，相应的也会受益。
1做好做精是多元化业务核心
总体来看，房企对多元化的态度正在从多元到聚焦，但这种聚焦分为两个方面，一方面是聚焦主业，即在定位中开始弱化多元业务内容，例如万科提出的“收敛聚焦，巩固基本盘”;另一方面则是聚焦少数多元化内容，不再拓展新业务，着力发展目前布局的方向，同时尝试剥离或暂停亏损及发展前景一般的分支业务，将有前景的业务拆分上市做大做强。但是尽管房企多元化拓展热情在减退，在目前国内地产开发规模增长有限的环境之下，未来房企多元化业务端的营收贡献仍旧有提升空间，房企应该择机谨慎布局。
物业管理仍是第一选择，建议房企积极尝试代建业务，地产协同类压力仍然较大。针对目前房企参与热情比较高的五项业务，我们采用波特五力模型对这五项产业的吸引力以及相当房企来讲进入门槛的难易程度等进行了综合打分，见表1。物业管理作为地产开发的延伸业务，对房企而言，准入门槛最低且房企的竞争力最强。同样由于业务模式与房企地产开发统一，代建业务相对房企而言准入门槛也很低，但是由于目前绿城代建成长较快，形成了品牌效应，因此在房企在替代品竞争能力方面面临的压力会比较大。投资物业、产业地产、文旅地产三项得分相类似，但是彼此之间各有不同，其中文旅地产运营和自持导致的资金压力会更大，但是文旅地产可以凭借住宅先行的方式缓解压力。产业地产面临的招商引资的压力会比较大，洽谈合适的产业难度较高。而投资物业属于持有型物业，同样面临两大问题，一是国内投资物业尤其是办公类产品方面存在一定的溢出，二是对部分房企而言投资类物业会加重企业的资金压力。
养老、文旅等地产协同类业务是当前房企外拓的主要方向，从长期来看，国内文旅、养老市场仍存缺口，因此目前许多房企仍在寻求这一领域的机会，但是这类业务对企业的运营能力考验比较大，短期内也可能使得企业资金承压，房企人局这类业务需注意风险。
长租公寓、教育类以及许多小规模业务正在被房企放弃。虽然长租公寓有政策加持，但是从盈利模式上来看，这类业务的投资回报率并不可观，甚至许多企业都处在亏损状态，因此在探索多年后，一些房企开始逐步放弃长租公寓业务。教育业务近年在房企的多元化中所占的比重也在逐步弱化，可能与产业竞争持续加剧有关，房企教育更多倾向于为住宅配套，因此发展力度有所缩减。另外由于地产环境压力增大，我们也可以看到企业开始轻装简行，放弃一些规模很小，经营情况也一般的多元化业务。
2把握多元化方向，聚焦发展少数业务
2.1着眼于目前模式较为成熟的业务持续扩大优势
从目前对的发展情况来看，房企参与的部分多元业务中已经建立了相对成熟的商业模式，轻资产高利润，营业收入稳定的物业管理就是最为成功的案例之一。房企发展物业管理具备天然的优势，母公司的导人可以支撑物业公司业绩的稳健持续增长，而上市融资可以助力企业通过收并购进一步扩大规模优势，目前物业管理拆分大潮仍在继续，今年以来包括鸿坤、正荣、金融街、宋都、弘阳等6家房企旗下物管公司已递交了上市申请，金科也于近日公告拟拆分物业上市。针对物业管理，房企应该继续着力通过母公司导人+第三方外拓+并购扩张进一步扩充规模。
2.2把握企业基因和产业基础，积极改善业务内容
除了业务本身之外，房企也应该结合自身企业基因和产业基础，积极优化多元化的业务内容。例如融创的文旅业务目前已经形成文化+文旅+会展的协同发展产业链条，虽然受到疫情的冲击，但这种冲击对企业业务的影响为短期，长期来看业务前景仍然向好。但是疫情之下企业资金压力加重，面对这种局面，企业可以通过出售部分自持的重资产项目来减轻压力，也可以考虑拆分reits上市轻资产化旗下文旅业务。
2.3收敛聚焦，做大做强单项业务形成规模效应
其实经过多年的多元化业务探索，不少房企已经形成了自己的核心多元化内容，例如碧桂园在做的机器人，恒大的新能源汽车，融创的文旅等等。房地产始终是房企的主业，完全转型不太现实，但是部分企业希望着眼于未来，打造第二增长点，那么可以尝试收敛聚焦旗下的多元化内容，集中发力于少数前景广阔的业务，因为像机器人，新能源车这类业务，行业壁垒较高，需要长时间的产业沉淀，形成规模效应之后才能兑现，而文旅品牌的打造同样需要时间。
关键词：稳定营收;谨慎布局;规模效应
中图分类号：F293
文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（ 2020） 07-0018-20
收稿日期：2020-05-24
作者简介：沈晓玲、汪维文、齐瑞琳、查明仪、万任澄、董艺葩，克而瑞地产研究研究员。
早在2010年前后，就有房企开始提出进行多元化转型。2016年恒大地产更名中国恒大集团，之后掀起了一波改名浪潮，据不完全统计，2018年以来已有10多家房企在集团层面上因布局多元化业务而陆续更名。
结合企业近年多元化业务的营收情况以及企业对多元化业务的定位来看，在国内房地产行业市场容量逐步达到顶峰的环境之下，未来企业多元化业务在营收端的贡献占比会持续保持增长。
多元化更多是主業的一种延伸，房企需要警惕主业下滑风险。其实针对多数房企而言，多元化业务是在地产开发主业上下游的一种延伸，地产开发才是企业发展的核心。部分房企例如远洋在持续扩展多元化的战略之下，主业营收反而出现了同比下滑，盈利规模也接连下降。因此在国内地产竞争加剧，头部房企持续抢占市场的大环境之下，企业需要警惕多元化没做好反而主业出现下滑的风险，力争主业与多元化业务齐头并进，而且例如物业管理这类业务，只要把地产做大做强，相应的也会受益。
1做好做精是多元化业务核心
总体来看，房企对多元化的态度正在从多元到聚焦，但这种聚焦分为两个方面，一方面是聚焦主业，即在定位中开始弱化多元业务内容，例如万科提出的“收敛聚焦，巩固基本盘”;另一方面则是聚焦少数多元化内容，不再拓展新业务，着力发展目前布局的方向，同时尝试剥离或暂停亏损及发展前景一般的分支业务，将有前景的业务拆分上市做大做强。但是尽管房企多元化拓展热情在减退，在目前国内地产开发规模增长有限的环境之下，未来房企多元化业务端的营收贡献仍旧有提升空间，房企应该择机谨慎布局。
物业管理仍是第一选择，建议房企积极尝试代建业务，地产协同类压力仍然较大。针对目前房企参与热情比较高的五项业务，我们采用波特五力模型对这五项产业的吸引力以及相当房企来讲进入门槛的难易程度等进行了综合打分，见表1。物业管理作为地产开发的延伸业务，对房企而言，准入门槛最低且房企的竞争力最强。同样由于业务模式与房企地产开发统一，代建业务相对房企而言准入门槛也很低，但是由于目前绿城代建成长较快，形成了品牌效应，因此在房企在替代品竞争能力方面面临的压力会比较大。投资物业、产业地产、文旅地产三项得分相类似，但是彼此之间各有不同，其中文旅地产运营和自持导致的资金压力会更大，但是文旅地产可以凭借住宅先行的方式缓解压力。产业地产面临的招商引资的压力会比较大，洽谈合适的产业难度较高。而投资物业属于持有型物业，同样面临两大问题，一是国内投资物业尤其是办公类产品方面存在一定的溢出，二是对部分房企而言投资类物业会加重企业的资金压力。
养老、文旅等地产协同类业务是当前房企外拓的主要方向，从长期来看，国内文旅、养老市场仍存缺口，因此目前许多房企仍在寻求这一领域的机会，但是这类业务对企业的运营能力考验比较大，短期内也可能使得企业资金承压，房企人局这类业务需注意风险。
长租公寓、教育类以及许多小规模业务正在被房企放弃。虽然长租公寓有政策加持，但是从盈利模式上来看，这类业务的投资回报率并不可观，甚至许多企业都处在亏损状态，因此在探索多年后，一些房企开始逐步放弃长租公寓业务。教育业务近年在房企的多元化中所占的比重也在逐步弱化，可能与产业竞争持续加剧有关，房企教育更多倾向于为住宅配套，因此发展力度有所缩减。另外由于地产环境压力增大，我们也可以看到企业开始轻装简行，放弃一些规模很小，经营情况也一般的多元化业务。
2把握多元化方向，聚焦发展少数业务
2.1着眼于目前模式较为成熟的业务持续扩大优势
从目前对的发展情况来看，房企参与的部分多元业务中已经建立了相对成熟的商业模式，轻资产高利润，营业收入稳定的物业管理就是最为成功的案例之一。房企发展物业管理具备天然的优势，母公司的导人可以支撑物业公司业绩的稳健持续增长，而上市融资可以助力企业通过收并购进一步扩大规模优势，目前物业管理拆分大潮仍在继续，今年以来包括鸿坤、正荣、金融街、宋都、弘阳等6家房企旗下物管公司已递交了上市申请，金科也于近日公告拟拆分物业上市。针对物业管理，房企应该继续着力通过母公司导人+第三方外拓+并购扩张进一步扩充规模。
2.2把握企业基因和产业基础，积极改善业务内容
除了业务本身之外，房企也应该结合自身企业基因和产业基础，积极优化多元化的业务内容。例如融创的文旅业务目前已经形成文化+文旅+会展的协同发展产业链条，虽然受到疫情的冲击，但这种冲击对企业业务的影响为短期，长期来看业务前景仍然向好。但是疫情之下企业资金压力加重，面对这种局面，企业可以通过出售部分自持的重资产项目来减轻压力，也可以考虑拆分reits上市轻资产化旗下文旅业务。
2.3收敛聚焦，做大做强单项业务形成规模效应
其实经过多年的多元化业务探索，不少房企已经形成了自己的核心多元化内容，例如碧桂园在做的机器人，恒大的新能源汽车，融创的文旅等等。房地产始终是房企的主业，完全转型不太现实，但是部分企业希望着眼于未来，打造第二增长点，那么可以尝试收敛聚焦旗下的多元化内容，集中发力于少数前景广阔的业务，因为像机器人，新能源车这类业务，行业壁垒较高，需要长时间的产业沉淀，形成规模效应之后才能兑现，而文旅品牌的打造同样需要时间。