论文部分内容阅读
尽管正经历空前严厉的地产调控，但外资开发商却丝毫未停止在华扩张的脚步。新加坡房地产企业嘉德置地对外发布的2011年度财务报告指出，嘉德置地在华总资产增至600亿人民币，占集团总资产38%，已超过新加坡所占比，中国是其除新加坡以外最重要的核心市场之一。
作为最早进入中国的外资企业之一，嘉德置地被诸多内地房企引为榜样。如万通集团董事局主席冯仑在去年宣布专注大万通战略发展，其目标正是学习“嘉德模式”。
全产业链扩张
在内地住宅调控之际，嘉德置地并未停止在华业务增长步伐。新加坡嘉德置地在华的投资业务统称凯德中国，包括了凯德置地（主打住宅）、凯德商用（主打商业地产）、雅诗阁（主打服务式公寓）、凯德惠居（主打平价商品房）四大业务单位以及房地产金融业务，可以说覆盖了完整的商住产品线。
国巨创业投资集团总裁孙飞认为，相比内地房企单一的住宅开发模式，嘉德成熟的全产业链模式，优势在于进行房地产集成式的开发。通过各个平台的通力合作，创造出竞争优势。
根据凯德置地方面提供的数据，目前嘉德置地在华业务中，住宅占比约38%，商务房产和商业综合体约22%，购物商场业务约30%，服务公寓约7%。
其中，2011年凯德商用在中国市场业绩最 强，净资产收入同比增长20.7%。去年凯德商用共投资237亿港元，在内地增持上海凯德龙之梦闵行广场等5个项目。
业内普遍看好嘉德置地的全产业链模式，正是由于嘉德并不把“鸡蛋”放在一个“篮子”里，使得调控之下，依旧保持良好的发展态势。凯德置地在住宅开发上就坚持精致高档的定位，目前销售业绩稳定。如在上海的市中心豪宅项目茂名公馆，自2011年11月末开盘直至2012年3月1日，已经以9.3万元/平米的均价成交7套，总销售金额达1.2亿元。
同策咨询研究中心数据显示，凯德中国2011年在售住宅项目有12个，主要分布在上海、北京、天津、广州和佛山。
房地产信托护航
目前在中国，嘉德推行“地产+金融”模式，房地产金融的支持渗透到了产业链的各个环节。
目前，嘉德置地集团旗下拥有嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托等共计6只房地产投资信托（REITs）和17只私募基金，其中有9只私募基金和1只房地产信托基金（REITs）关注中国业务，总规模近40亿美元。
REITs和私募基金作用不同，通常由私募基金对物业进行孵化和培育，提供早期资金支持，物业成熟后，私募基金则向REITs输送项目，并退出物业。私募基金在物业成熟后可分享利润，这就是冯仑所期盼的“资本家”角色及“以钱生钱”的模式。
以凯德旗下来福士中国基金为例，项目建成后，先把项目注入来福士中国基金，待项目能产生稳定现金流时，再把项目注入REITs。这样一来则前者分享利润，后者则形成长期稳定的现金流。万通地产独立董事杜丽虹表示，凯德凭借此种模式，形成集投资、开发、运营、物业管理的整条房地产金融链条，在这种模式下，凯德中国不至于过分依赖银行贷款等融资渠道，从而能实现灵活布局。
依托集团成熟的房地产金融运作，凯德在融资上拥有内地房企艳羡的低融资成本。今年1月11日，凯德商用宣布其全资子公司CapitaMallsAsiaTreasury公开发售总额1亿新元债券，后又额外发行两亿新元债券，第一年至第五年年息率仅为3.8%。相较之下，内地房企境外融资成本超过10%，通过高息借贷的利息甚至超过20%。
此外，相对于内地房企高周转高负债扩张的模式，凯德置地保持了不超过50%的总资产负债率。嘉德置地2011年负债率仅为30%，远低于内房企如万科72%的负债率。
押注内地长远市场
凯德最近的一个大手笔运作案例，发生在去年11月，凯德置地与凯德商用等兄弟公司联手在重庆朝天门夺得一处黄金地块。这块被重庆市市长黄奇帆高调称之为“中国地王”的地块，总投资211亿元、每平方米楼面地价达8000元/平米以上。
凯德置地方面表示，朝天门项目是凯德中国在华投资最大的一个单体项目，预计该项目将建成一个涵盖住宅、写字楼、商场以及服务式公寓在内的地标性综合体项目。此外，就在2011年多数内地房企收缩“过冬”时，凯德置地先后在广州、杭州、重庆等多个城市拿地，产品涉及住宅、商业综合体等多种物业。
中国一直是嘉德置地集团在新加坡之外的最大战略目标，凯德中国此前就将“在中国再造一个嘉德置地”提上议程。此前凯德中国常务委员会副主席林明彦此前亦公开表示，未来几年内，凯德中国资产值占集团资产的比率将上升至45%。
凯德置地方面表示，事实上早在2010年初，凯德置地以22亿美元收购东方海外发展（中国）有限公司后，凯德中国业务比值已从此前的28%上升至了36%，此次在华资产增至600亿人民币，占集团总资产38%，正是看好内地市场的表示。
此外，从凯德商用增持内地也可看出嘉德在华的决心。2011年，凯德商用共投资237亿港元，在中国增持5个项目，而2012年预计将在中国再开业7家购物中心，未来将在中国的商场总数增至56个。