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摘要 我国上市房地产企业资本结构也面临诸多的问题，需要更加重视资本结构优化，不断拓展融资渠道，营造良好的市场环境，实现上市房企的健康可持续发展。
关键词 房地产 上市公司 资本结构 优化策略
随着我国房地产调控政策的不断变化，房地产市场由供不应求到渐趋饱和，上市房地产企业资本结构也面临诸多的问题，不少企业出现资金紧张，面临资金链断裂的风险。尽管最近国家出台一系列利好政策稳定房地产市场，但是，上市房企的股价却在不断创造新低，企业经营面临很多的困境。在这样的背景下，上市房企需要更加重视资本结构优化，结合宏观经济政策和市场发展现实，运用新思维、新方法不断优化房企的资本结构，推动企业健康发展。
一、积极拓展多种融资渠道，降低对银行贷款的过度依赖
成熟的房地产市场房企的融资渠道都比较多，比如，美国房地产企业的负债比例都在三成左右，而我国大部分房企的负债比例超过七成，比美国的两倍还要多。虽然美国经济比我国经济发展和成熟，但是，他们的很多做法指导我们借鉴。我国现在正处于经济高速发展时期，我国调整产业结构的压力比较大，对银行对房地产企业的信贷也在压缩，我国上市房企的融资渠道也处于发展时期，一直以来，大部分房企只能通过上市融资、银行信贷以及企业债券等形式，银行信贷是房企的资金的主要来源，造成当前我国房企融资方式单一，融资渠道较窄。我国政府需要做成更多的努力，因为我国的房地产市场与国家政策联系非常密切，政府需要鼓励企业拓宽融资渠道，制定和完善法律法规，对金融市场做好监管，引导上市房企在较为健全的金融市场环境中获取更多的融资渠道，减低对银行的过度依赖，优化企业资本结构。
二、增强企业偿债能力，灵活应对市场变化
我国上市房企负债比例较高，短期债务和长期债务是影响企业资金链的重要因素，企业在发展和经营过程中需要不断发生各种信贷关系，需要不断获取新的融资，又需要对已有的债务进行偿还。由于我国的上市房企负债比例较高，偿还本息是很多上市房企的重要问题，这样的债务比例使得上市企业无法更好地发挥负债的杠杆作用，影响企业的发展稳定，让企业随时面临一定的财务风险。房企一旦出现资金链断裂，严重的债务危机必然是企业陷入困境甚至绝境。为此，上市房企必须未雨绸缪，一方面需要不断提升企业的偿债能力，防止企业财务危机发生；另一方面，需要积极稳妥地拓展融资渠道。我国上市房企获取长期贷款的难度一般都比较大，由于国家政策要求房企必须具有较强的盈利能力，在资金使用和企业的净资产等方面都有非常苛刻的要求，因此，上市房企要想获得长期债务较为困难，房企不得不不断寻找更多的短期负债渠道，短期偿债压力非常大。所以，我国上市房企需要强化短期偿债能力，优化短期债务的时间和债主结构，准确把握市场变化，合理安排短期债务的增长速度。
三、提高企业盈利能力，不断优化内部融资比例
企业资本结构的核心是盈利能力，只有企业的盈利能力提升了，企业才能更好地发展，企业的融资渠道才能畅通，才能不断提升企业的偿债能力，才能确保资本结构合理和安全。很多的上市房企都处在高速发展的关键时期，需要储备大量的土地，甚至为了发展商业地产，还要100%持有物业，这样会让上市房企占用很多的资金。无论是以商业还是住宅为主的企业，都需要不断提升盈利能力，不断增强企业的收益留存，改变单一地对外融资局面，降低外部融资比重。利用上市房企每年的利润增加自由资金投入，既能降低对外部资本的依赖，又能够降低融资和经营成本，又有利于企业的资本优化。为此，上市房企土地积累到一定数量以后，对土地储备的需求可以适当降低，不必再跟风拿地或者炒地，选择那些具有更大开发价值和发展前景的项目。在经营过程中，企业根据市场变化和自身发展积极尝试多元化经营模式，降低或者分解经营风险，加快资金回笼，提高存货的周转率，增强企业资金的循环能力，不断优化企业的资本结构，实现企业的可持续健康发展。
四、积极发展金融市场，构建多元化融资渠道
我国上市房企的资金来源于国内贷款、自筹资金、购房预付款、外商直接投资以及利用外资等，主要融资方式如图1：
从上图可以看出，我国上市房企的融资渠道貌似很多，但是渠道确实非常狭窄。要想更好地优化企业资本结构，需要不断拓展融资渠道，需要发展完善的金融市场。首先应该健全法律法规，为上市房企营造一个较好的发展环境；其次，需要鼓励房企积极探索各种融资模式，实现多元化融资，促进上市房企根据市场环境和自身发展优化资本结构。
五、健全房地产市场法规制度，形成成熟的金融市场
我国房地产市场化起步完，发展速度远远高于市场化建设速度，很多的法律制度跟不上我国房地产市场的发展，造成房地产政策管理和服务相对滞后，出现很多不规范问题，前期影响房地产质量，现在影响房地产企业融资发展壮大。尤其是当前我国房地产市场缺乏完善的融资法律法规，无法对房企资金来源和用途进行有效监控，没有对房企自由资金、金融信贷、海外直投等比例作出统一的规定，很多的政策、法规都处在不断变化之中，不利于整个行业的长期稳定发展。在比较成熟的欧美市场，可以更好利用房地产投资基金，可以实现房地产证券化模式经营，而在我国才刚刚研讨，缺乏较为完善的政策和法规支持。为此，我国要确保房地产市场的健康稳定发展，需要构建较为完善的适合房地产可持续发展的金融法律体系。首先应该在《公司法》《合同法》《商业银行法》等基础市场经济法律法规中融入房地产金融方面的法律条款。其次，制定房地产金融专门法律，比如，房地产开发项目资金管理条例、房企融资法等，对融资方式、资金使用等方面做出严格规定。再次，为房地产信托、证券化、投资基金等融资模式提供较为完善的法律支撑。
总之，我国房地产走过了黄金十年，在推动我国社会经济发展和改善人民居住条件的同时，也是实现了发展壮大和升级，房地产企业完成了上市以后，规模不断扩大，业绩不断提升。但是，还应做好上市房企资本结构多元化，不断拓展融资渠道，实现上市房企的健康可持续发展。
关键词 房地产 上市公司 资本结构 优化策略
随着我国房地产调控政策的不断变化，房地产市场由供不应求到渐趋饱和，上市房地产企业资本结构也面临诸多的问题，不少企业出现资金紧张，面临资金链断裂的风险。尽管最近国家出台一系列利好政策稳定房地产市场，但是，上市房企的股价却在不断创造新低，企业经营面临很多的困境。在这样的背景下，上市房企需要更加重视资本结构优化，结合宏观经济政策和市场发展现实，运用新思维、新方法不断优化房企的资本结构，推动企业健康发展。
一、积极拓展多种融资渠道，降低对银行贷款的过度依赖
成熟的房地产市场房企的融资渠道都比较多，比如，美国房地产企业的负债比例都在三成左右，而我国大部分房企的负债比例超过七成，比美国的两倍还要多。虽然美国经济比我国经济发展和成熟，但是，他们的很多做法指导我们借鉴。我国现在正处于经济高速发展时期，我国调整产业结构的压力比较大，对银行对房地产企业的信贷也在压缩，我国上市房企的融资渠道也处于发展时期，一直以来，大部分房企只能通过上市融资、银行信贷以及企业债券等形式，银行信贷是房企的资金的主要来源，造成当前我国房企融资方式单一，融资渠道较窄。我国政府需要做成更多的努力，因为我国的房地产市场与国家政策联系非常密切，政府需要鼓励企业拓宽融资渠道，制定和完善法律法规，对金融市场做好监管，引导上市房企在较为健全的金融市场环境中获取更多的融资渠道，减低对银行的过度依赖，优化企业资本结构。
二、增强企业偿债能力，灵活应对市场变化
我国上市房企负债比例较高，短期债务和长期债务是影响企业资金链的重要因素，企业在发展和经营过程中需要不断发生各种信贷关系，需要不断获取新的融资，又需要对已有的债务进行偿还。由于我国的上市房企负债比例较高，偿还本息是很多上市房企的重要问题，这样的债务比例使得上市企业无法更好地发挥负债的杠杆作用，影响企业的发展稳定，让企业随时面临一定的财务风险。房企一旦出现资金链断裂，严重的债务危机必然是企业陷入困境甚至绝境。为此，上市房企必须未雨绸缪，一方面需要不断提升企业的偿债能力，防止企业财务危机发生；另一方面，需要积极稳妥地拓展融资渠道。我国上市房企获取长期贷款的难度一般都比较大，由于国家政策要求房企必须具有较强的盈利能力，在资金使用和企业的净资产等方面都有非常苛刻的要求，因此，上市房企要想获得长期债务较为困难，房企不得不不断寻找更多的短期负债渠道，短期偿债压力非常大。所以，我国上市房企需要强化短期偿债能力，优化短期债务的时间和债主结构，准确把握市场变化，合理安排短期债务的增长速度。
三、提高企业盈利能力，不断优化内部融资比例
企业资本结构的核心是盈利能力，只有企业的盈利能力提升了，企业才能更好地发展，企业的融资渠道才能畅通，才能不断提升企业的偿债能力，才能确保资本结构合理和安全。很多的上市房企都处在高速发展的关键时期，需要储备大量的土地，甚至为了发展商业地产，还要100%持有物业，这样会让上市房企占用很多的资金。无论是以商业还是住宅为主的企业，都需要不断提升盈利能力，不断增强企业的收益留存，改变单一地对外融资局面，降低外部融资比重。利用上市房企每年的利润增加自由资金投入，既能降低对外部资本的依赖，又能够降低融资和经营成本，又有利于企业的资本优化。为此，上市房企土地积累到一定数量以后，对土地储备的需求可以适当降低，不必再跟风拿地或者炒地，选择那些具有更大开发价值和发展前景的项目。在经营过程中，企业根据市场变化和自身发展积极尝试多元化经营模式，降低或者分解经营风险，加快资金回笼，提高存货的周转率，增强企业资金的循环能力，不断优化企业的资本结构，实现企业的可持续健康发展。
四、积极发展金融市场，构建多元化融资渠道
我国上市房企的资金来源于国内贷款、自筹资金、购房预付款、外商直接投资以及利用外资等，主要融资方式如图1：
从上图可以看出，我国上市房企的融资渠道貌似很多，但是渠道确实非常狭窄。要想更好地优化企业资本结构，需要不断拓展融资渠道，需要发展完善的金融市场。首先应该健全法律法规，为上市房企营造一个较好的发展环境；其次，需要鼓励房企积极探索各种融资模式，实现多元化融资，促进上市房企根据市场环境和自身发展优化资本结构。
五、健全房地产市场法规制度，形成成熟的金融市场
我国房地产市场化起步完，发展速度远远高于市场化建设速度，很多的法律制度跟不上我国房地产市场的发展，造成房地产政策管理和服务相对滞后，出现很多不规范问题，前期影响房地产质量，现在影响房地产企业融资发展壮大。尤其是当前我国房地产市场缺乏完善的融资法律法规，无法对房企资金来源和用途进行有效监控，没有对房企自由资金、金融信贷、海外直投等比例作出统一的规定，很多的政策、法规都处在不断变化之中，不利于整个行业的长期稳定发展。在比较成熟的欧美市场，可以更好利用房地产投资基金，可以实现房地产证券化模式经营，而在我国才刚刚研讨，缺乏较为完善的政策和法规支持。为此，我国要确保房地产市场的健康稳定发展，需要构建较为完善的适合房地产可持续发展的金融法律体系。首先应该在《公司法》《合同法》《商业银行法》等基础市场经济法律法规中融入房地产金融方面的法律条款。其次，制定房地产金融专门法律，比如，房地产开发项目资金管理条例、房企融资法等，对融资方式、资金使用等方面做出严格规定。再次，为房地产信托、证券化、投资基金等融资模式提供较为完善的法律支撑。
总之，我国房地产走过了黄金十年，在推动我国社会经济发展和改善人民居住条件的同时，也是实现了发展壮大和升级，房地产企业完成了上市以后，规模不断扩大，业绩不断提升。但是，还应做好上市房企资本结构多元化，不断拓展融资渠道，实现上市房企的健康可持续发展。