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摘要：随着市场经济的发展，在房产交易中常遇到的房屋公用面积分摊问题，尤其最近分摊面积、分摊系数越做越大，已经引起社会各方面的关注，本人在北京市房管部门从事房产测绘多年，结合实际工作中遇到的一些情况，对高分摊问题的原因予以解析，并提出控制分摊过大的思路，以保证国家房产测绘法律法规的权威性以及保障人民群众的利益。
关键词：房产测绘；面积分摊
房产测绘就是利用测绘和计算机辅助的技术和方法，采集和表述房屋相关信息，为房屋管理等提供基础数据和资料。
随着经济的发展，城市化进程的加快，共有共用面积的分摊问题越来越受到人们的关注，引起的争议也时有发生，所以提高房产测绘分摊的准确性、合理性、现实性、技术性，是关系到国计民生的大问题，本文结合中华人民共和国国家标准《房产测量规范》GB/T17986-2000以及北京市地方标准《房屋面积测算技术规程》DB11T661-2009，结合本人多年房产测绘管理和生产经验，对工作中碰到的分摊问题，并提出适宜的处理方法，以供同行业的人们探讨。
一、房屋分摊面积是怎样计算出来的
要解析分摊过大的问题，首先要先知道分摊面积和分摊系数是如何计算出来的，在计算的分摊之前，先要对楼栋从分摊的角度进行剖析，从分摊的角度可以分为三部分：共有部位、专有部位、人防部分。
（一）共有部分
共有部位：建筑物内供业主使用的人员通行、公共设施（楼内部分）等以及建筑物以外、建筑区划内的其他公共场所、共用设施、物业服务用房等。共有部分分为可分摊部分和不可分摊部分，在分摊计算时，只有可分摊部位参与分摊，按各专有部分和不可分摊共有部位的套内建筑面积为基数，按比例进行分摊计算。
1.建筑物内的可分摊部位：一般包括但并不限于以下名称或用途表示的部位
人员通行类：大堂/大厅/门厅/楼（电）梯间/楼（电）梯前室/通道/通廊/连廊等。
共用设备类：仅为建筑物内各专有服务的设备，
如：设备用房/水泵房/变配电室/附属设施/鼓风机房/中水机房/附属用房/水箱间/垃圾收集间/消防贮水池/消防水泵房/引凤机房/电缆分界室/消防值班室/地下制冷机房/消防控制中心等。
2.不可分摊部位
建筑物内的警卫值班室、自行车库、物业服务用房等房屋；建筑区划内，为本小区业主服务的市政基础设施、公共设施等用房。
物业管理类：主要包括管理用房/物业用房/物业管理/服务管理用房/物业管理用房/管理服务中心/配套管理用房/管理服务用房/物业管理处等。
市政基础设施类：主要包括市政设施（水、电、气、热、有线电视）所占用的房间如：热交换站/市政锅炉房/煤气调压站/煤气工程维修站/煤调站/热力站/空压站/计量间/收集站/分界室/变电所（电力公司专用）/市政动力站/市政水泵房/市政管理用房/煤气开闭站/有线电视光电转换间等。
其他：自行出库/警卫值班室/值班室/门卫。
（二）专有部位：建筑物内具有独立构造和用途的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，具有构造上和利用上的独立性。在计算建筑面积时应承担分摊面积。
1.居住用房类：住宅/公寓/别墅/单宿/生活用房等。
2.商业办公类：商业/酒店/餐饮/旅馆/娱乐/金融/会展/办公用房/写字楼/综合业务楼/配套用房/配套共建等。
3.仓储库房类：车库/车棚/仓储/储藏间/杂物间/地下仓储/地下库房/车位/库房/综合库房等。
4.工业用房类：工业用房/厂房/车间等。
5.称为定向转让专有部位，经规划部门批准、在建设工程规劃许可证附图中载明的居住公共服务配套设施，主要包括建筑区划内规划用途为学校、医院、邮局、银行、社区卫生服务站、老年活动中心、居委会、派出所、社区服务用房等房屋。
（三）分摊计算：是来计算并得出分摊系数的过程，也就是计算楼栋的可分摊共有部位建筑面积与建筑物内参与分摊的各专有部位建筑面积之和的比值（即分摊系数）的过程，同时计算各专有部位所承载的分摊面积。
简单归纳起来为以下这三个公式：
楼栋分摊系数=可分摊的共有部位建筑面积/参与分摊各专有部位建筑面积之和
楼栋某户分摊面积=楼栋分摊系数×该户套内建筑面积
某分摊后的建筑面积=该户套内建筑面积+该户分摊面积
二、如何合理有效的控制楼栋分摊面积过大
通过上述分析可以看出，楼栋的分摊面积主要是楼栋中为业主服务的人员交通和设备用房，这些都是人们生活所不可或缺的，若强硬的推出取消分摊面积政策，那么开发企业在楼栋开发建设过程中必然会减少人员交通和设备用房的建设，进而会影响广大业主的生活舒适性。试想，一个挤不上去的电梯、生活水压不足的厨房、经常跳闸的电路、拥挤的门厅大堂，这样的小区怎么居住，又怎么保障业主的生活。再者说，契税、公维、物业费、取暖费等等又该如何收取？
所以，笔者认为，现阶段取消分摊面积不太现实，可行的是要在满足人民美好生活需要的基础上合理的设置公共部位。
（一）土地出让环节可以在限房价、限自持基础上增加得房率的限制
（二）申报规划环节应审核设备用房设置是否合理，有无过度设置
（三）房屋测绘过程中，测绘单位应协助开发企业在合法、合理、合规并且公平公正的大原则下制定分摊原则
（四）市场管理部门审批销售许可时除可按照项目的建筑面积计价之外，亦可考虑按照套内面积计价
2.3小结
上述这些问题的思考是笔者在实际工作中经常遇到的，可能考虑得还不是很周到。不过希望通过这样的思考，与同行互相交流，最终能够找到一种各方面都可接受的、合理的公共部位及面积设置标准。
参考文献
[1]GB/T17986-2000，房产测量规范[S].北京：中国标准出版社，2000.
[2]DB11T661-2009，北京市地方标准《房屋面积测算技术规程》，2009
[3]杨辰.谈商品房销售面积计算及公建面积分摊新规则在应用中的问题[J].城市开发，1999，（10）：25～26.
[4]李润生.多功能房屋共有建筑面积分摊计算分析[J].现代测绘，2002，（1）：38～40.
（作者单位：北京市朝阳区房屋测绘事务所）
关键词：房产测绘；面积分摊
房产测绘就是利用测绘和计算机辅助的技术和方法，采集和表述房屋相关信息，为房屋管理等提供基础数据和资料。
随着经济的发展，城市化进程的加快，共有共用面积的分摊问题越来越受到人们的关注，引起的争议也时有发生，所以提高房产测绘分摊的准确性、合理性、现实性、技术性，是关系到国计民生的大问题，本文结合中华人民共和国国家标准《房产测量规范》GB/T17986-2000以及北京市地方标准《房屋面积测算技术规程》DB11T661-2009，结合本人多年房产测绘管理和生产经验，对工作中碰到的分摊问题，并提出适宜的处理方法，以供同行业的人们探讨。
一、房屋分摊面积是怎样计算出来的
要解析分摊过大的问题，首先要先知道分摊面积和分摊系数是如何计算出来的，在计算的分摊之前，先要对楼栋从分摊的角度进行剖析，从分摊的角度可以分为三部分：共有部位、专有部位、人防部分。
（一）共有部分
共有部位：建筑物内供业主使用的人员通行、公共设施（楼内部分）等以及建筑物以外、建筑区划内的其他公共场所、共用设施、物业服务用房等。共有部分分为可分摊部分和不可分摊部分，在分摊计算时，只有可分摊部位参与分摊，按各专有部分和不可分摊共有部位的套内建筑面积为基数，按比例进行分摊计算。
1.建筑物内的可分摊部位：一般包括但并不限于以下名称或用途表示的部位
人员通行类：大堂/大厅/门厅/楼（电）梯间/楼（电）梯前室/通道/通廊/连廊等。
共用设备类：仅为建筑物内各专有服务的设备，
如：设备用房/水泵房/变配电室/附属设施/鼓风机房/中水机房/附属用房/水箱间/垃圾收集间/消防贮水池/消防水泵房/引凤机房/电缆分界室/消防值班室/地下制冷机房/消防控制中心等。
2.不可分摊部位
建筑物内的警卫值班室、自行车库、物业服务用房等房屋；建筑区划内，为本小区业主服务的市政基础设施、公共设施等用房。
物业管理类：主要包括管理用房/物业用房/物业管理/服务管理用房/物业管理用房/管理服务中心/配套管理用房/管理服务用房/物业管理处等。
市政基础设施类：主要包括市政设施（水、电、气、热、有线电视）所占用的房间如：热交换站/市政锅炉房/煤气调压站/煤气工程维修站/煤调站/热力站/空压站/计量间/收集站/分界室/变电所（电力公司专用）/市政动力站/市政水泵房/市政管理用房/煤气开闭站/有线电视光电转换间等。
其他：自行出库/警卫值班室/值班室/门卫。
（二）专有部位：建筑物内具有独立构造和用途的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，具有构造上和利用上的独立性。在计算建筑面积时应承担分摊面积。
1.居住用房类：住宅/公寓/别墅/单宿/生活用房等。
2.商业办公类：商业/酒店/餐饮/旅馆/娱乐/金融/会展/办公用房/写字楼/综合业务楼/配套用房/配套共建等。
3.仓储库房类：车库/车棚/仓储/储藏间/杂物间/地下仓储/地下库房/车位/库房/综合库房等。
4.工业用房类：工业用房/厂房/车间等。
5.称为定向转让专有部位，经规划部门批准、在建设工程规劃许可证附图中载明的居住公共服务配套设施，主要包括建筑区划内规划用途为学校、医院、邮局、银行、社区卫生服务站、老年活动中心、居委会、派出所、社区服务用房等房屋。
（三）分摊计算：是来计算并得出分摊系数的过程，也就是计算楼栋的可分摊共有部位建筑面积与建筑物内参与分摊的各专有部位建筑面积之和的比值（即分摊系数）的过程，同时计算各专有部位所承载的分摊面积。
简单归纳起来为以下这三个公式：
楼栋分摊系数=可分摊的共有部位建筑面积/参与分摊各专有部位建筑面积之和
楼栋某户分摊面积=楼栋分摊系数×该户套内建筑面积
某分摊后的建筑面积=该户套内建筑面积+该户分摊面积
二、如何合理有效的控制楼栋分摊面积过大
通过上述分析可以看出，楼栋的分摊面积主要是楼栋中为业主服务的人员交通和设备用房，这些都是人们生活所不可或缺的，若强硬的推出取消分摊面积政策，那么开发企业在楼栋开发建设过程中必然会减少人员交通和设备用房的建设，进而会影响广大业主的生活舒适性。试想，一个挤不上去的电梯、生活水压不足的厨房、经常跳闸的电路、拥挤的门厅大堂，这样的小区怎么居住，又怎么保障业主的生活。再者说，契税、公维、物业费、取暖费等等又该如何收取？
所以，笔者认为，现阶段取消分摊面积不太现实，可行的是要在满足人民美好生活需要的基础上合理的设置公共部位。
（一）土地出让环节可以在限房价、限自持基础上增加得房率的限制
（二）申报规划环节应审核设备用房设置是否合理，有无过度设置
（三）房屋测绘过程中，测绘单位应协助开发企业在合法、合理、合规并且公平公正的大原则下制定分摊原则
（四）市场管理部门审批销售许可时除可按照项目的建筑面积计价之外，亦可考虑按照套内面积计价
2.3小结
上述这些问题的思考是笔者在实际工作中经常遇到的，可能考虑得还不是很周到。不过希望通过这样的思考，与同行互相交流，最终能够找到一种各方面都可接受的、合理的公共部位及面积设置标准。
参考文献
[1]GB/T17986-2000，房产测量规范[S].北京：中国标准出版社，2000.
[2]DB11T661-2009，北京市地方标准《房屋面积测算技术规程》，2009
[3]杨辰.谈商品房销售面积计算及公建面积分摊新规则在应用中的问题[J].城市开发，1999，（10）：25～26.
[4]李润生.多功能房屋共有建筑面积分摊计算分析[J].现代测绘，2002，（1）：38～40.
（作者单位：北京市朝阳区房屋测绘事务所）