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摘要：目前我国“银发浪潮”来势凶猛，具有不可逆性和持久性，带动养老产业蓬勃发展。同时政府也在鼓励社会力量参与养老社区、养老机构的建设，这对于开发者来说是一个较好的时机。
按照世界卫生组织的标准，当一个国家或地区60岁以上的老人超过总人口数的10%时，即步入老龄化社会。第六次全国人口普查数据显示，2010年我国60岁及以上人口占13.26%，明确宣告中国已正式步入老龄社会。
作为第一个进入老龄化社会的发展中大国，“未富先老”的国情决定了我国“居家养老为主”的养老居住模式。面对汹涌而来的“银发浪潮”，很多开发商加入了这一朝阳产业的建设中来，但缺乏运营经验、盲目追求高端等问题也接踵而来。为了使开发商在养老住宅的设计、运营模式、服务等方面少走弯路，《中国地产总裁》杂志记者特别对话有十几年养老产业研究经验的清华大学建筑学院周燕珉教授，请她“献计”我国的养老地产。
探索
《中国地产总裁》：当前我国的养老模式以传统的居家养老为主，这样对开发模式来说是挑战也是机遇。请您介绍一下目前我国养老地产的开发模式都有哪些？
周燕珉：从政府提出的“9073”养老政策中可以看出，居家养老和社区养老将会是我国老年人的主要养老方式。这表明未来我国大部分老人的养老问题将依托家庭和社区来解决。那么对于开发者而言，如何针对这一特征确定合适的养老地产开发模式，这是需要长期探索的。近年来一些房地产开发企业，保险、投资企业，酒店管理及相关服务管理企业等纷纷“试水”养老地产，我们也接触并参与了许多实际的开发项目，从中能够大致总结出现阶段养老地产开发的几种常见形式。
第一种形式是在新建普通居住区时配套开发养老住宅及相应的服务设施，例如在社区中配建老年人居住组团、老年公寓、老少户套型、老年服务中心等。这种配建式的开发模式使老人能够居住于“混龄”社区中，接触到其他年龄段的居住者，保持与外界环境较为密切的联系。同时老人还可以与自己的子女、亲友相邻居住，便于互相照顾。
第二种形式是专门开发综合性养老社区。与第一种不同的是，这类综合养老社区通常建设在市郊环境较好的地方，规模从几十亩到几百亩都有，产品类型包含养老住宅、养老公寓、养老护理机构等，可以为各类身体状况的老年人提供持续的生活照护。社区中会为老人配有完善的公共服务设施，如老年活动中心、康体中心、老年医院、老年大学等等。
第三种形式是结合旅游、养生资源开发的度假型养老社区，例如在海南、云南等具有风景特色资源的地区。这类养老社区中通常可根据自身的资源特色而搭配相应的养生、康复、休闲业态，例如农业采摘、温泉水疗等等。老人可以在一年当中的某个季节或时段来此居住，也可以与家人共同前来度假，是一种具有时令特征的居住形式。
这几种开发模式都各有特点，在实际项目中，还需要开发者根据自身的资源优势、地块条件等因素综合考虑，进行选择和创新。
机遇
《中国地产总裁》：在当下房企步履维艰的时期，您认为开发商对于养老地产的开发是否具备有利时机？目前开发商热衷于养老地产的原因是什么？
周燕珉：目前我国“银发浪潮”来势凶猛，具有不可逆性和持久性，带动养老产业蓬勃发展。目前政府也在鼓励社会力量参与养老社区、养老机构的建设，这对于开发者来说是一个较好的时机。特别是对于房地产开发商而言，由于近期出台的一系列宏观调控政策对住宅市场产生了一定影响，有些开发商就希望能够进入养老地产，走差异化路线，在新的领域中树立企业品牌，占领市场，或者通过开发老少户带动整个楼盘的销售，同时避开限购令等调控政策。
此外，养老社区、养老住宅比普通的居住区开发更需要人性化、精细化的考虑。通过这样的开发过过程，能够带动住宅产品品质的整体提高，对于企业的长期发展来说是具有好处的。
问题
《中国地产总裁》：那么对于养老地产这样一个新兴产业，您认为目前在开发时遇到的问题有哪些？
周燕珉：首先，开发和投资企业对于自身如何获得土地以及采取何种开发模式仍在摸索，在拿到土地后也并不知道如何进行规划。目前开发商拿到的养老社区建设用地大多集中在城市郊外，地块规模通常较大，有的甚至达到几千亩。面对这样一大片土地该从何入手，开发商往往没有头绪。有的提出要建设几千张甚至上万张床位的“老年城”，而事实上老人并不一定希望集中居住在一起，过大的社区规模对于后期运营管理也会带来很大困难。
其次，在进行养老社区规划时不知如何做到与老人生活相关。我们接触到的很多开发商都提出要做最高端的养老社区，其实对于老年人的实际需要并不理解，仅限于建设高尔夫球场、温泉，让居住房间达到几星级别等等。养老社区在规划时不仅仅是增加一些老年活动场地或者设置无障碍坡道，而是应该针对老人需求进行特殊分析。例如社区中为老人提供的跳舞场地，其位置既要考虑日照、遮阳、风等条件，又要想到须设置休息座椅、提供插座等细节。
另外，还有一些项目规划标榜“养老社区”，拿“养老”、“养生”等概念进行炒作，但实际并没有做到真正的适老化，导致养老社区仅仅流于口号和表面形式。一些开发企业错误地认为规划建设不重要，只要后期能够提供相应的服务就可以，但其实服务与硬件设施是有很大关系的。如果没有前期在设计上做好伏笔，后期服务管理的很多工作都难以完成。
挑战
《中国地产总裁》：国外的老龄化发展先于我国，在养老地产方面必然有很多经验和案例可以供我们参考和学习，您认为应当如何借鉴国外的先进经验，在借鉴时需要注意哪些问题？
周燕珉：最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察，从中学习了一些先进的设计经验和管理模式，并希望能够将其在国内推行和实现。然而养老社区发展是带有时代和地域特征的，从国家整体的政策环境、经济发展水平到老年人的居住习惯，再到社区的服务管理模式，都会对规划建筑形式产生影响。如果对发达国家的发展背景不够了解，直接“生搬硬套”，就会产生一些问题。我们在借鉴国外先进经验的同时，应当注意以下几个问题： 首先，要避免盲目追求“高端”形式。一些开发者在参观时看到国外的养老社区十分高档、豪华，就希望能够在我国实现，然而这与中国现阶段发展水平并不匹配。发达国家步入老龄化社会已有百年以上的历史，其养老设施覆盖体系比较完善和全面。我们目前看到比较高端的养老社区是在经历了很长的发展历程后形成的，并且也仅仅是其养老居住体系中的一部分。我们应当认识到，我国当前的老龄化程度等同于发达国家历史上的哪一时期，看一看当时他们的养老社区发展形式是什么特征。通过我们的研究发现，中国当前65岁以上的老年人口比例为8.87%，接近日本1980年9.1%的老年人口比例，并与美国上世纪五六十年代相近。日本1980年的养老院中，许多仍采用多人间（如四人间或者六人间）的居住形式，到了90年代中后期，才开始提倡老人居室的单间化，即老人（或者与其伴侣）独自居住一个房间。我们现在建设养老社区时也应在一定总量关系下平衡不同经济状况老人的比例关系，而不应一味追求高端的设施配备，追求房间是单间，否则既造成土地资源的浪费，又增加了运营管理成本，这其实与我国“未富先老”的国情并不相符。
其次，要注意规划和建筑形式上的差异。有的养老社区在规划时直接套用国外的规划形式，虽然有很多优点，但是却不一定符合我国国情。通过对我国老年人居住习惯的调研发现，中国老人更加重视房间朝向和节能，他们比较喜欢南向，喜欢阳光和自然通风，重视节约用电，不习惯长时间使用中央空调。这些都与外国老人的生活习惯不同。我国建筑设计规范中的要求与国外也有所区别。如果简单照搬国外的规划形式，就不能适应我国本土化的需要。因此我们应在理解国外规划形式的基础上进行创新，从而得到适应我国国情的规划和建筑形式。
再者，还要考虑运营管理模式上的区别。我国目前一些养老社区中因管理条件所限，对于需要长期护理的老人或失智老人多采用“一对一”护理模式，即一个护理人员专门服务一位老人。这些护理服务员主要是来自农村的中年妇女，自身并不具备专业的护理知识和技能。这一现象是由于我国劳动力相对低廉、护理服务专业化不足造成的。而发达国家主要采用组团化护理模式。这些运营管理模式上的差异必然对建筑功能配置产生影响。有的开发企业希望引入国外的管理团队来帮助运营，但国外劳动力昂贵，运营管理费用较高，我国老人往往负担不起；即便是引进先进的管理模式，同时也还需用到中国的基层护理人员，因此必须考虑如何让其在中国“落地”，这是一个需要长期深入探索的问题。
按照世界卫生组织的标准，当一个国家或地区60岁以上的老人超过总人口数的10%时，即步入老龄化社会。第六次全国人口普查数据显示，2010年我国60岁及以上人口占13.26%，明确宣告中国已正式步入老龄社会。
作为第一个进入老龄化社会的发展中大国，“未富先老”的国情决定了我国“居家养老为主”的养老居住模式。面对汹涌而来的“银发浪潮”，很多开发商加入了这一朝阳产业的建设中来，但缺乏运营经验、盲目追求高端等问题也接踵而来。为了使开发商在养老住宅的设计、运营模式、服务等方面少走弯路，《中国地产总裁》杂志记者特别对话有十几年养老产业研究经验的清华大学建筑学院周燕珉教授，请她“献计”我国的养老地产。
探索
《中国地产总裁》：当前我国的养老模式以传统的居家养老为主，这样对开发模式来说是挑战也是机遇。请您介绍一下目前我国养老地产的开发模式都有哪些？
周燕珉：从政府提出的“9073”养老政策中可以看出，居家养老和社区养老将会是我国老年人的主要养老方式。这表明未来我国大部分老人的养老问题将依托家庭和社区来解决。那么对于开发者而言，如何针对这一特征确定合适的养老地产开发模式，这是需要长期探索的。近年来一些房地产开发企业，保险、投资企业，酒店管理及相关服务管理企业等纷纷“试水”养老地产，我们也接触并参与了许多实际的开发项目，从中能够大致总结出现阶段养老地产开发的几种常见形式。
第一种形式是在新建普通居住区时配套开发养老住宅及相应的服务设施，例如在社区中配建老年人居住组团、老年公寓、老少户套型、老年服务中心等。这种配建式的开发模式使老人能够居住于“混龄”社区中，接触到其他年龄段的居住者，保持与外界环境较为密切的联系。同时老人还可以与自己的子女、亲友相邻居住，便于互相照顾。
第二种形式是专门开发综合性养老社区。与第一种不同的是，这类综合养老社区通常建设在市郊环境较好的地方，规模从几十亩到几百亩都有，产品类型包含养老住宅、养老公寓、养老护理机构等，可以为各类身体状况的老年人提供持续的生活照护。社区中会为老人配有完善的公共服务设施，如老年活动中心、康体中心、老年医院、老年大学等等。
第三种形式是结合旅游、养生资源开发的度假型养老社区，例如在海南、云南等具有风景特色资源的地区。这类养老社区中通常可根据自身的资源特色而搭配相应的养生、康复、休闲业态，例如农业采摘、温泉水疗等等。老人可以在一年当中的某个季节或时段来此居住，也可以与家人共同前来度假，是一种具有时令特征的居住形式。
这几种开发模式都各有特点，在实际项目中，还需要开发者根据自身的资源优势、地块条件等因素综合考虑，进行选择和创新。
机遇
《中国地产总裁》：在当下房企步履维艰的时期，您认为开发商对于养老地产的开发是否具备有利时机？目前开发商热衷于养老地产的原因是什么？
周燕珉：目前我国“银发浪潮”来势凶猛，具有不可逆性和持久性，带动养老产业蓬勃发展。目前政府也在鼓励社会力量参与养老社区、养老机构的建设，这对于开发者来说是一个较好的时机。特别是对于房地产开发商而言，由于近期出台的一系列宏观调控政策对住宅市场产生了一定影响，有些开发商就希望能够进入养老地产，走差异化路线，在新的领域中树立企业品牌，占领市场，或者通过开发老少户带动整个楼盘的销售，同时避开限购令等调控政策。
此外，养老社区、养老住宅比普通的居住区开发更需要人性化、精细化的考虑。通过这样的开发过过程，能够带动住宅产品品质的整体提高，对于企业的长期发展来说是具有好处的。
问题
《中国地产总裁》：那么对于养老地产这样一个新兴产业，您认为目前在开发时遇到的问题有哪些？
周燕珉：首先，开发和投资企业对于自身如何获得土地以及采取何种开发模式仍在摸索，在拿到土地后也并不知道如何进行规划。目前开发商拿到的养老社区建设用地大多集中在城市郊外，地块规模通常较大，有的甚至达到几千亩。面对这样一大片土地该从何入手，开发商往往没有头绪。有的提出要建设几千张甚至上万张床位的“老年城”，而事实上老人并不一定希望集中居住在一起，过大的社区规模对于后期运营管理也会带来很大困难。
其次，在进行养老社区规划时不知如何做到与老人生活相关。我们接触到的很多开发商都提出要做最高端的养老社区，其实对于老年人的实际需要并不理解，仅限于建设高尔夫球场、温泉，让居住房间达到几星级别等等。养老社区在规划时不仅仅是增加一些老年活动场地或者设置无障碍坡道，而是应该针对老人需求进行特殊分析。例如社区中为老人提供的跳舞场地，其位置既要考虑日照、遮阳、风等条件，又要想到须设置休息座椅、提供插座等细节。
另外，还有一些项目规划标榜“养老社区”，拿“养老”、“养生”等概念进行炒作，但实际并没有做到真正的适老化，导致养老社区仅仅流于口号和表面形式。一些开发企业错误地认为规划建设不重要，只要后期能够提供相应的服务就可以，但其实服务与硬件设施是有很大关系的。如果没有前期在设计上做好伏笔，后期服务管理的很多工作都难以完成。
挑战
《中国地产总裁》：国外的老龄化发展先于我国，在养老地产方面必然有很多经验和案例可以供我们参考和学习，您认为应当如何借鉴国外的先进经验，在借鉴时需要注意哪些问题？
周燕珉：最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察，从中学习了一些先进的设计经验和管理模式，并希望能够将其在国内推行和实现。然而养老社区发展是带有时代和地域特征的，从国家整体的政策环境、经济发展水平到老年人的居住习惯，再到社区的服务管理模式，都会对规划建筑形式产生影响。如果对发达国家的发展背景不够了解，直接“生搬硬套”，就会产生一些问题。我们在借鉴国外先进经验的同时，应当注意以下几个问题： 首先，要避免盲目追求“高端”形式。一些开发者在参观时看到国外的养老社区十分高档、豪华，就希望能够在我国实现，然而这与中国现阶段发展水平并不匹配。发达国家步入老龄化社会已有百年以上的历史，其养老设施覆盖体系比较完善和全面。我们目前看到比较高端的养老社区是在经历了很长的发展历程后形成的，并且也仅仅是其养老居住体系中的一部分。我们应当认识到，我国当前的老龄化程度等同于发达国家历史上的哪一时期，看一看当时他们的养老社区发展形式是什么特征。通过我们的研究发现，中国当前65岁以上的老年人口比例为8.87%，接近日本1980年9.1%的老年人口比例，并与美国上世纪五六十年代相近。日本1980年的养老院中，许多仍采用多人间（如四人间或者六人间）的居住形式，到了90年代中后期，才开始提倡老人居室的单间化，即老人（或者与其伴侣）独自居住一个房间。我们现在建设养老社区时也应在一定总量关系下平衡不同经济状况老人的比例关系，而不应一味追求高端的设施配备，追求房间是单间，否则既造成土地资源的浪费，又增加了运营管理成本，这其实与我国“未富先老”的国情并不相符。
其次，要注意规划和建筑形式上的差异。有的养老社区在规划时直接套用国外的规划形式，虽然有很多优点，但是却不一定符合我国国情。通过对我国老年人居住习惯的调研发现，中国老人更加重视房间朝向和节能，他们比较喜欢南向，喜欢阳光和自然通风，重视节约用电，不习惯长时间使用中央空调。这些都与外国老人的生活习惯不同。我国建筑设计规范中的要求与国外也有所区别。如果简单照搬国外的规划形式，就不能适应我国本土化的需要。因此我们应在理解国外规划形式的基础上进行创新，从而得到适应我国国情的规划和建筑形式。
再者，还要考虑运营管理模式上的区别。我国目前一些养老社区中因管理条件所限，对于需要长期护理的老人或失智老人多采用“一对一”护理模式，即一个护理人员专门服务一位老人。这些护理服务员主要是来自农村的中年妇女，自身并不具备专业的护理知识和技能。这一现象是由于我国劳动力相对低廉、护理服务专业化不足造成的。而发达国家主要采用组团化护理模式。这些运营管理模式上的差异必然对建筑功能配置产生影响。有的开发企业希望引入国外的管理团队来帮助运营，但国外劳动力昂贵，运营管理费用较高，我国老人往往负担不起；即便是引进先进的管理模式，同时也还需用到中国的基层护理人员，因此必须考虑如何让其在中国“落地”，这是一个需要长期深入探索的问题。