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摘要：住房贷款中的房地产评估是评估设定抵押权时的市场价值，评估范围包括许多方面，如建筑物所有权、建筑物相对应的土地使用权等。房地产评估方法对评估结果的准确性具有重要影响，相比于其它评估方法，市场比较法的优点更多，更适合个人住房贷款抵押房地产评估。评估旧房过程中，需要单独考虑旧房的成新率，然后再计算建筑物的重置价格、修正建筑物的新旧程度。房屋装修价值是评估难点，应根据具体情况明确是否应将装修价值纳入到评估范围中。
关键词：个人住房贷款；抵押房地产；房地产评估
中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：1672-3198（2016）03-0112-02
1引言
住房贷款是指商业银行向购买自住用房的自然人发放的贷款，发放贷款后，自然人存在较大数目的债务，自然人存在无法偿清债务的风险，商业银行也面临较大的财务风险。为保护贷款人的利益，住房贷款时要求申请人需要提供必要的偿债保证。房地产具有固定性、保值和增值等特点，房地产成为住房贷款的最佳抵押物品，住房也成为个人住房贷款的常用抵押物之一。房地产评估是指到期无法偿贷款而需要强制出售房地产的价值可达到的数额，确保抵押贷款清偿的安全性。即使借款人无法偿清贷款，贷款人也可以从处置抵押房地产中收回贷款，通过抵押房地产估价额保障贷款人利益。因此，本文对个人住房贷款中抵押房地产估价进行分析。
2抵押房地产估价的方法
2.1确定抵押价值估价时点
进行房地产估价的目的在于明确抵押房地产的价格，减少财务损失。当抵押人不履行债务或不具债务偿还能力时，抵押权人有权依法以提供担保的房地产折价、拍卖、变卖该房地产，获得可观合理的房地产价格。但是，从抵押房地产权设立日到实现预期价格之间存在一定的时间差，而经济学的“等值”理念认为资金具有时间价值的。因此，在评估房地产价值时，必须明确抵押价值估价的时点，即房地产抵押价值评估的估价时点确定在设定抵押权时，抵押权人需要估算的房地产价值应是与其价格折算到设定抵押权之间的价格。
2.2明确抵押房地产估价的标准
从对抵押价值估价时点的分析可以看到，时间对房地产的估价会产生重要的影响，房地产抵押价格应为房地产抵押物预期处置价格折算至设立抵押权时的价格。其中预期处置价格是指抵押人或借款人未履行债务的时间。在执行贷款期间，抵押人或借款人可能在任意时间点不履行债务，因而执行贷款期间存在多个预期价格实现点，借款人也无法确定预期价格实现点。不仅如此，预期价格评估环节也存在多个影响因素，评估人员无法根据现有条件完成房地产估价，只能评估设定抵押权时的抵押房地产的市场价格，并且该要求已经列入国家相关条例规范内。如《房地产估价规范》明确规定：评估房地产抵押价值需要根据现行价值标准，可参照设定抵押权时类似房地产正常价格评估抵押房地产的价值。因而抵押房地产价值评估即为评估房地产的正常市场价格，只能在评估报告中表明市场变化等因素对抵押房地产价值的影响。从以上内容可以看出，抵押房地产价值评估是对设立抵押权时的正常市场价格。
2.3抵押房地产估值范围
我国个人住房通常属于某栋建筑物的一个部分，业主享有独立的房屋使用权，个人建筑范围内的土地使用权归整栋建筑所有业主共享。但是，我国法律关于土地使用权的共有权并未作出明确规定，土地使用权存在按份共有及共同共有两种形式。依据该情况，抵押房地产估值时通常采用按份共有计算，但是业主享有的土地使用权份额不明确。我国相关法律及规范规定对抵押房地产的土地使用权有相关规定，如《担保法》中认为房屋抵押时，土地使用权连带抵押。《房地产估价规范》则规定按份额共有的房地产抵押，抵押价值为抵押人享有的份额部分价值，即抵押价值包括房屋价值和土地价值。因此，抵押房地产价值评估范围包括土地使用权和房屋所有权两部分。
2.4抵押房地产价值评估方法
抵押房地产价值评估的是对土地上整栋建筑的某个部分价值的评估，包括房屋使用权和土地使用权两方面评估，而非对整栋建筑的房屋使用权和土地使用权价值评估。基于价值评估的可操作性角度分析，个人抵押房地产价值评估应采用市场比较法，市场比较法有以下优点。一是可以有效规避低价分摊对价值评估的影响。对于已交易的抵押房地产，房地产价值已经包括土地使用权，房屋销售价格包含了土地使用权转让价格，即包括建筑价格和土地使用权价值。市场比较法可选择以销售商品房屋作为参照，对商品房屋进行适当修正，即可计算抵押房地产价值以及房地产相对应的年限土地使用权价值。如若使用成本法估算抵押房地产价值，需要分别估计建筑物和土地使用权的价值，即低价分摊，而我国法律和规范尚未对建筑物中的分摊价格作出统一规定。如若采用收益法估算价值，需要收集大量房屋数据，而价值估算设计的主要数据获取难度大，即使收集部分数据，数据的真实性也难以保证。二是评估范围和因素更多。市场比较法评估抵押房地产价值可以充分考虑抵押建筑的楼层、环境、房屋朝向等因素对价值的影响，价值估算结果也更符合市场价值。
2.5旧有住房价值评估
使用市场比较法评估的旧有住房的价值需要对个别因素进行修正，个别因素修正中，需要将的建筑物的新旧程度纳入修正范围，但是建筑物的新旧程度对房地产价值的影响具有一定的特殊性，需要将建筑物的新旧程度作为单独因素进行处理，并作为市场比较法估算房地产价值的一个修正环节。具体估算过程如下：
（1）利用市场比较法估算抵押房地产的重置价格，重置价格要求建筑物的处于全新状态，土地状况属于估价时点状态。
（2）结合建筑物的成新率或贬损率，修成抵押房地产的重置价格，得出抵押房地产的价格。考虑建筑物的成新率或贬损率的主要原因在于建筑物价值受成新率和贬损率的影响较大，而成新率和贬损率对土地价值不产生直接影响。基于对成新率或贬损率的考虑，估算价值前需要对成新率或贬损率设定合适的权重。以贬损权数推到为例，房地产的价值公式为： V=DCB+CL（1）
由于P+D=1，因而公式（1）可简化为V=（1-P）CB+CL，V=CO-PCB=CO（1-P·CBC0）；其中V为抵押房地产的重置价格，CB为建筑物值重置价格，CL为土地重置价格，C0为房地产重置价格；D为成新率，P为贬损率，CBC0为贬损权数；C0可通过市场比较法计算，CB可通过成本法计算。
例如抵押房地产为个人住房，建筑物的成新率为70%，根据市场比较法，估价对象的房地产重置价格为6000元/平方米，结合造价类比法可求得估价对象建筑物的重置价格为1680元/平方米，可求得建筑物的贬损权数为1680/6000=0.28，贬损率为1-70%=0.3，成新率修正差异系数可求得为1-0.3×0.28=0.916，将所求数据带入公式（1），可求得估价对象的价格为0916×6000=5496元/平方米。
3抵押房屋装修对房地产估价的影响
装修已经成为当前社会发展趋势，面对目前房地产市场过热及装修价值与房屋价值比中越来越高现状，如若评估人员无法准确把握装修因素对房地产价值带来的影响，必然增加信贷风险及和估价行业风险。因此，估价人员需要在公平公正的前提下，全面考虑装修因素对抵押房地产估价的影响。目前住房抵押贷款中装修价值存在以下两种观点。
一种观点认为，按照我国相关要求，房地产抵押价值评估需要参照市场公开标准，可参照设定抵押权使的类似房地产的正常市场价值，但应在报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素度抵押价值的影响。因此，抵押价值应包括抵押物的装修价值。但是另一观点认为装修价值不应纳入抵押价值。装修具有一定使用年限，通常为5～8年，而贷款期限通常超过10年，超过贷款期限必然装修的使用期限的，因而房屋抵押价值估计不应包括装修价值。基于有效规避风险考虑，应根据具体情况，合理考虑是否应将装修价值纳入抵押物估价。
首先，对于使用年限较长的装修项目，如主体工程中的门窗等，装饰门窗多采用各类新型建筑门窗、玻璃墙，多数二手房的门窗也逐渐被彩铝、塑钢等材质门窗取代。目前国家相关文件未对新型材料门窗的使用年限作出规定，但是该类装饰材料使用年限远远高于传统木质和铝合金门窗。因而评估抵押房地产价值时，应适当考虑装修价值因素。但是不得采用房屋装修价格=房屋重置价格×（1-功能性贬值修正系数-经济性贬值正系数-实体性贬值修正系数）方式计算，该计算方法容易造成重复计算装修价值，计算式应充分考虑估价时点建筑的建造成本。例如某建筑物的门窗造价成本为700元/平方米，但是钢窗更换为塑钢窗，安装塑钢窗的价值为130元/平方米，因此，估价时点建筑物造价成本应该为700×建筑面积+130×塑钢窗面积×（1-塑钢窗功能性贬值修正系数-塑钢窗经济性贬值系数-塑钢窗实体性贬值修正系数）+拆除费用-钢窗残值，其他类型门窗依据此标准计算。由此可见，该类装修需要基于建筑建造成本考虑。但是根据我国《担保法》中的相关规定，在不履行债务情况下，债权人有权依据担保法拍卖财产。在特殊房屋抵押价值包括抵押房屋实现变现时的价值，因而存在快速变现和非公平市场的特点，造成价值降低，因而需要充分考虑折旧功能的，依据保守原则进行估价。
其次，对于短项目室内装饰，则无需考虑其价值或直接采用减值处理。对于成新度较低的装修，抵押估价时应提出拆除费用，再做减价调整。实际估价时，委托方处于提高抵押物价值的考虑，往往夸大装修价值。因此，估价人员需要实地勘察，并向耐心解释，让委托方接受不将装修价值纳入估计范围的意见。
最后，还需要做好室内和室外公共部位装修价值评价。与以上观点相似，对于抹灰、饰面砖、水刷石等外墙面材料，不同材料的价值不同，都应根据以上估价方式，合理评估公共部位装饰在建筑物造价成本中的价值。
4结语
目前我国房地产评估行业发展时间不长，行业自身存在许多问题。房地产估价机构及金融机构需要严格遵守国家相关规定，以房地产抵押估价作为切入点，规范房地产评估行为，从源头上做好风险预防工作，降低金融机构的信贷风险。
参考文献
[1]梅思杏.透视次贷危机看我国个人住房按揭贷款风险管理[J].吉林省经济管理干部学院学报，2009，（03）：29-33.
[2]李敏.房地产抵押贷款的风险及防范对策[J].现代商业，2009，（29）：22-23.
[3]李影.商业银行个人住房贷款风险分析与防范[J].现代商业，2010，（03）：27-28.
[4]骆韵.浅谈个人住房抵押贷款的风险和对策[J].消费导刊，2010，（05）：46.
[5]文雅静.住房公积金个人贷款存在的问题与对策[J].合作经济与科技，2010，（20）：72-73.
[6]杨德文.房地产抵押贷款的风险防范[J].人民论坛，2011，（14）：112-113.
[7]潘添媛.浅谈商业银行房地产贷款信用风险及防范[J].时代金融，2015，（15）：318，320.
关键词：个人住房贷款；抵押房地产；房地产评估
中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：1672-3198（2016）03-0112-02
1引言
住房贷款是指商业银行向购买自住用房的自然人发放的贷款，发放贷款后，自然人存在较大数目的债务，自然人存在无法偿清债务的风险，商业银行也面临较大的财务风险。为保护贷款人的利益，住房贷款时要求申请人需要提供必要的偿债保证。房地产具有固定性、保值和增值等特点，房地产成为住房贷款的最佳抵押物品，住房也成为个人住房贷款的常用抵押物之一。房地产评估是指到期无法偿贷款而需要强制出售房地产的价值可达到的数额，确保抵押贷款清偿的安全性。即使借款人无法偿清贷款，贷款人也可以从处置抵押房地产中收回贷款，通过抵押房地产估价额保障贷款人利益。因此，本文对个人住房贷款中抵押房地产估价进行分析。
2抵押房地产估价的方法
2.1确定抵押价值估价时点
进行房地产估价的目的在于明确抵押房地产的价格，减少财务损失。当抵押人不履行债务或不具债务偿还能力时，抵押权人有权依法以提供担保的房地产折价、拍卖、变卖该房地产，获得可观合理的房地产价格。但是，从抵押房地产权设立日到实现预期价格之间存在一定的时间差，而经济学的“等值”理念认为资金具有时间价值的。因此，在评估房地产价值时，必须明确抵押价值估价的时点，即房地产抵押价值评估的估价时点确定在设定抵押权时，抵押权人需要估算的房地产价值应是与其价格折算到设定抵押权之间的价格。
2.2明确抵押房地产估价的标准
从对抵押价值估价时点的分析可以看到，时间对房地产的估价会产生重要的影响，房地产抵押价格应为房地产抵押物预期处置价格折算至设立抵押权时的价格。其中预期处置价格是指抵押人或借款人未履行债务的时间。在执行贷款期间，抵押人或借款人可能在任意时间点不履行债务，因而执行贷款期间存在多个预期价格实现点，借款人也无法确定预期价格实现点。不仅如此，预期价格评估环节也存在多个影响因素，评估人员无法根据现有条件完成房地产估价，只能评估设定抵押权时的抵押房地产的市场价格，并且该要求已经列入国家相关条例规范内。如《房地产估价规范》明确规定：评估房地产抵押价值需要根据现行价值标准，可参照设定抵押权时类似房地产正常价格评估抵押房地产的价值。因而抵押房地产价值评估即为评估房地产的正常市场价格，只能在评估报告中表明市场变化等因素对抵押房地产价值的影响。从以上内容可以看出，抵押房地产价值评估是对设立抵押权时的正常市场价格。
2.3抵押房地产估值范围
我国个人住房通常属于某栋建筑物的一个部分，业主享有独立的房屋使用权，个人建筑范围内的土地使用权归整栋建筑所有业主共享。但是，我国法律关于土地使用权的共有权并未作出明确规定，土地使用权存在按份共有及共同共有两种形式。依据该情况，抵押房地产估值时通常采用按份共有计算，但是业主享有的土地使用权份额不明确。我国相关法律及规范规定对抵押房地产的土地使用权有相关规定，如《担保法》中认为房屋抵押时，土地使用权连带抵押。《房地产估价规范》则规定按份额共有的房地产抵押，抵押价值为抵押人享有的份额部分价值，即抵押价值包括房屋价值和土地价值。因此，抵押房地产价值评估范围包括土地使用权和房屋所有权两部分。
2.4抵押房地产价值评估方法
抵押房地产价值评估的是对土地上整栋建筑的某个部分价值的评估，包括房屋使用权和土地使用权两方面评估，而非对整栋建筑的房屋使用权和土地使用权价值评估。基于价值评估的可操作性角度分析，个人抵押房地产价值评估应采用市场比较法，市场比较法有以下优点。一是可以有效规避低价分摊对价值评估的影响。对于已交易的抵押房地产，房地产价值已经包括土地使用权，房屋销售价格包含了土地使用权转让价格，即包括建筑价格和土地使用权价值。市场比较法可选择以销售商品房屋作为参照，对商品房屋进行适当修正，即可计算抵押房地产价值以及房地产相对应的年限土地使用权价值。如若使用成本法估算抵押房地产价值，需要分别估计建筑物和土地使用权的价值，即低价分摊，而我国法律和规范尚未对建筑物中的分摊价格作出统一规定。如若采用收益法估算价值，需要收集大量房屋数据，而价值估算设计的主要数据获取难度大，即使收集部分数据，数据的真实性也难以保证。二是评估范围和因素更多。市场比较法评估抵押房地产价值可以充分考虑抵押建筑的楼层、环境、房屋朝向等因素对价值的影响，价值估算结果也更符合市场价值。
2.5旧有住房价值评估
使用市场比较法评估的旧有住房的价值需要对个别因素进行修正，个别因素修正中，需要将的建筑物的新旧程度纳入修正范围，但是建筑物的新旧程度对房地产价值的影响具有一定的特殊性，需要将建筑物的新旧程度作为单独因素进行处理，并作为市场比较法估算房地产价值的一个修正环节。具体估算过程如下：
（1）利用市场比较法估算抵押房地产的重置价格，重置价格要求建筑物的处于全新状态，土地状况属于估价时点状态。
（2）结合建筑物的成新率或贬损率，修成抵押房地产的重置价格，得出抵押房地产的价格。考虑建筑物的成新率或贬损率的主要原因在于建筑物价值受成新率和贬损率的影响较大，而成新率和贬损率对土地价值不产生直接影响。基于对成新率或贬损率的考虑，估算价值前需要对成新率或贬损率设定合适的权重。以贬损权数推到为例，房地产的价值公式为： V=DCB+CL（1）
由于P+D=1，因而公式（1）可简化为V=（1-P）CB+CL，V=CO-PCB=CO（1-P·CBC0）；其中V为抵押房地产的重置价格，CB为建筑物值重置价格，CL为土地重置价格，C0为房地产重置价格；D为成新率，P为贬损率，CBC0为贬损权数；C0可通过市场比较法计算，CB可通过成本法计算。
例如抵押房地产为个人住房，建筑物的成新率为70%，根据市场比较法，估价对象的房地产重置价格为6000元/平方米，结合造价类比法可求得估价对象建筑物的重置价格为1680元/平方米，可求得建筑物的贬损权数为1680/6000=0.28，贬损率为1-70%=0.3，成新率修正差异系数可求得为1-0.3×0.28=0.916，将所求数据带入公式（1），可求得估价对象的价格为0916×6000=5496元/平方米。
3抵押房屋装修对房地产估价的影响
装修已经成为当前社会发展趋势，面对目前房地产市场过热及装修价值与房屋价值比中越来越高现状，如若评估人员无法准确把握装修因素对房地产价值带来的影响，必然增加信贷风险及和估价行业风险。因此，估价人员需要在公平公正的前提下，全面考虑装修因素对抵押房地产估价的影响。目前住房抵押贷款中装修价值存在以下两种观点。
一种观点认为，按照我国相关要求，房地产抵押价值评估需要参照市场公开标准，可参照设定抵押权使的类似房地产的正常市场价值，但应在报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素度抵押价值的影响。因此，抵押价值应包括抵押物的装修价值。但是另一观点认为装修价值不应纳入抵押价值。装修具有一定使用年限，通常为5～8年，而贷款期限通常超过10年，超过贷款期限必然装修的使用期限的，因而房屋抵押价值估计不应包括装修价值。基于有效规避风险考虑，应根据具体情况，合理考虑是否应将装修价值纳入抵押物估价。
首先，对于使用年限较长的装修项目，如主体工程中的门窗等，装饰门窗多采用各类新型建筑门窗、玻璃墙，多数二手房的门窗也逐渐被彩铝、塑钢等材质门窗取代。目前国家相关文件未对新型材料门窗的使用年限作出规定，但是该类装饰材料使用年限远远高于传统木质和铝合金门窗。因而评估抵押房地产价值时，应适当考虑装修价值因素。但是不得采用房屋装修价格=房屋重置价格×（1-功能性贬值修正系数-经济性贬值正系数-实体性贬值修正系数）方式计算，该计算方法容易造成重复计算装修价值，计算式应充分考虑估价时点建筑的建造成本。例如某建筑物的门窗造价成本为700元/平方米，但是钢窗更换为塑钢窗，安装塑钢窗的价值为130元/平方米，因此，估价时点建筑物造价成本应该为700×建筑面积+130×塑钢窗面积×（1-塑钢窗功能性贬值修正系数-塑钢窗经济性贬值系数-塑钢窗实体性贬值修正系数）+拆除费用-钢窗残值，其他类型门窗依据此标准计算。由此可见，该类装修需要基于建筑建造成本考虑。但是根据我国《担保法》中的相关规定，在不履行债务情况下，债权人有权依据担保法拍卖财产。在特殊房屋抵押价值包括抵押房屋实现变现时的价值，因而存在快速变现和非公平市场的特点，造成价值降低，因而需要充分考虑折旧功能的，依据保守原则进行估价。
其次，对于短项目室内装饰，则无需考虑其价值或直接采用减值处理。对于成新度较低的装修，抵押估价时应提出拆除费用，再做减价调整。实际估价时，委托方处于提高抵押物价值的考虑，往往夸大装修价值。因此，估价人员需要实地勘察，并向耐心解释，让委托方接受不将装修价值纳入估计范围的意见。
最后，还需要做好室内和室外公共部位装修价值评价。与以上观点相似，对于抹灰、饰面砖、水刷石等外墙面材料，不同材料的价值不同，都应根据以上估价方式，合理评估公共部位装饰在建筑物造价成本中的价值。
4结语
目前我国房地产评估行业发展时间不长，行业自身存在许多问题。房地产估价机构及金融机构需要严格遵守国家相关规定，以房地产抵押估价作为切入点，规范房地产评估行为，从源头上做好风险预防工作，降低金融机构的信贷风险。
参考文献
[1]梅思杏.透视次贷危机看我国个人住房按揭贷款风险管理[J].吉林省经济管理干部学院学报，2009，（03）：29-33.
[2]李敏.房地产抵押贷款的风险及防范对策[J].现代商业，2009，（29）：22-23.
[3]李影.商业银行个人住房贷款风险分析与防范[J].现代商业，2010，（03）：27-28.
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[5]文雅静.住房公积金个人贷款存在的问题与对策[J].合作经济与科技，2010，（20）：72-73.
[6]杨德文.房地产抵押贷款的风险防范[J].人民论坛，2011，（14）：112-113.
[7]潘添媛.浅谈商业银行房地产贷款信用风险及防范[J].时代金融，2015，（15）：318，320.