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摘要：房地产业的迅猛发展，房地产管理越来越困难，拥有现代化的管理模式对房地产业来说越来越重要。在房地产业火热的阶段，各种问题层出不穷，诸如房产纠纷、产权不明等都可能随时爆发，这都与房产权利有关，极有可能就是在房产变更时没有注意有关测量。在房地产管理中，对房产各种信息的时时监控测量显得必不可少。本文主要从房产测绘、变更测量的操作与精度等方面进行了分析和阐述，凸显变更测量在房产中的重要作用。
关键词：房产测绘;变更测量;测绘技术
近年来，房地产事业迅猛发展，带动了中国整个经济的发展。房价的年年攀高更是成了人们的茶余饭后的焦点。在人们关注房价的同时，广大的购房者更关心的是房屋的实际面积及权益，这直接关系到他们的切身利益。目前，房屋的面积、地理位置条件成了房价的主要决定因素。售前对房屋实际面积的掌握有利于房产商、营销中心的工作，扩大利空间。因此，房产商会在开发、建房的过程中要及时变更测量，以便精准的掌握房屋信息，这就必然会产生数据的变更。
一、房产测绘及变更测量
房地产测绘是指运用各种测绘技术，例如计算机技术、网络通讯技术、空间科学、遥感技术、全球定位系统等技术。在测绘仪器的帮助下，将房屋、土地以及房屋的权属、位置、数量等信息绘制成一张图纸或是表格等的形式的过程，是专业测绘中的一个重要分支。
由于房产交易活动的开展和城市建设的快速发展，从而房产的权属变更和现状变更十分频繁。为了保持房产测绘成果资料的现势性和房产档案的真实性，要定期或不定期地进行房产变更测量，更新房产测绘资料;变更测量的内容包括：现状变更测量的内容:1、房屋的新建、改建、扩建的未经产权初始登记的房屋，房屋实地位置、平面图形和房屋建筑结构、层数发生变化的；2、房屋的损坏与灭失及拆迁，包括全部拆除或部分拆除、自然倒塌或烧毁；3、房屋的维护物（围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等）和房屋附属设施的改变；4、房屋座落（地名、门牌号）的更改或增设；5、房屋及其用地分类面积的改变；6、行政境界（如市辖区界）的调整，涉及房地产编号的更正。权属变更测量的内容:1、产权初始登记后发生的房屋买卖、交换、继承、分析（割）、兼并、入股、赠与等房产交易活动引起产权转移或变更；2、房屋用地界线、界址的变化，包括房屋因合并、分析、自然倒塌等引发房屋占地范围的调整；3、征（拨）用地、出让、转让土地使用权而引起的土地权属界线的变化。
当房屋的所属权或是房屋的用地状况、土地权属界限等发生变化时，各种与房地产相关的要素就要发生改变，即产生房地产变更。变更测量一般是在一栋建筑在完场房屋建筑面积第一次审核之后。为了保证原登记在册的房地产信息、已建制的房地产资料和房地产现状保持一致性，必须及时的进行房地产变更测量。
《中华人民共和国物权法》对于房屋的使用有明确地规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；涉及建筑物的改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”由此可见，房屋变更测量的限制条件比较多，国家政府是对于房产变更测量的重视程度要比其他测量高。
房屋现状变更测量和房产权属变更测量是房地产变更测量的两个主要方面。像房屋的新建、改造、扩建、毁损以及附属设施的变化等都是房产现状变更的范畴。而诸如房屋买卖、交换、继承、房屋用地界线、权利人的自请更正以及权利人伪造相关证件等则是权利变更的范围。变更测量中通常还会有一个基准点，一般以变更范围内的房产界址点和平面内的控制点为基准点。房地产作业中外业工作主要采用野外数据采集模式，内业工作则会利用丘幢编号原则将野外采集来的数据加以分类整理，并用专门的房地产测绘软件绘制成图。外业采集的数据还会和测量草图相比较，检查是否超出系统误差，防止错量、漏量。同时,内业处理和计算也应当考虑上下相同楼层的数据、某一层或是某一套房屋的数据。将新生成的丘幢编号，再将编好的丘幢号提供给测绘组，测绘组的人员再通过各种连接、数据更新等更新数据图，建立和完善房地产数据库。房地产建设与维护管理是按照房地产的分丘图、分层分户图等来进行的，因此对房地产图的时时更新和完善操作比较简单、清晰。而房产基础测绘利用对基础图的动态维护，通过房地产的严密的作业程序、良好的变更测绘方法就可以实现对房地产基础图的动态维护，使图形信息及时得到更新。
二、房屋现状变更测量操作及有关精度要求
在测量的操作手续上，变更测量比其他测量要求也比较严格。新建房屋和办理过登记的房屋的变更测量，都是由申请单位提交有关审批文件给相应的管理部门，作为变更测量的依据。新建房屋在完成销售面积预测审核，如果办理了《商品房预售许可证》而又没有进行初始登记的，申请单位应向《商品房预售许可证》审批部门提交有关文件，等待审批部门的意见书、审查合格的变更了的建筑施工图等批示文件；如果没有办理许可证的，则是向房产测绘部门申请变更测量，除了上述有关文件外，还应该获得《建筑工程规划许可证》变更通知书以及变更后的规划图。对已竣工且办理了初始登记但尚未办理房屋产权登记的房屋，初始登记部门变成了管理部门，申请单位应该向初始登记管理部门提出申请。已经办理过房屋产权登记的房屋，申请单位也是向房产测绘部门申请变更测量，所提交的文件不仅包括房屋所有权证、有关部门的变更意见书、还包括房屋权属分割协议或方案。如果是非住宅的房屋，还需要房屋安全鉴定部门的鉴定报告，消防部门的验收意见书等文件。
变更测量对房屋测量的精度要求非常高的，尤其是在宗地分割面积的变更测量方面。宗地分割面积的变更测量采用的是解析法，前后面积之差不能超过限定的差额，如果超出差额，应该查明原因。宗地面积在2000平方米以上时，差额不得超过宗地面积的三百分之一，宗地面积介于1000平方米到2000平方米时，差额应该限定在7平方米以下；介于500到1000平方米之间时，差额不能大于5平方米；如果宗地面积在100到500之间时，3平方米就是上线；100平方米以下时，限额为2平方米。
从法律规定的房屋变更测量的操作手续上看，不仅操作复杂、而且方方面面详细清楚、细致谨慎，多岗位监督，审批程序严格，而在变更测量的精度要求上，分类清晰，限额要求精准，这都体现出房产变更测量在房屋测绘中的重要地位。
三、结束语
总之，房屋是人们一生的安家之所，是购房者自己的切身利益，对房屋情况的实时掌握便于保证自己的切身利益。在房地产热烈沸腾的阶段，房屋的各个方面即是购房者关心的问题，也是房地产商关心的问题。作为房地产测绘中，涉及房屋的所属权、经营权以及其他权属的变更测量的地位就显得重要起来。房产的变更测量有利于掌握房屋的信息，保障业主的合法权益。法律法规的有关规定虽然严格清晰，但仍有相关问题出现，今后的变更测量的测量技术和管理还有待提高。
参考文献
[1]孟俭;浅谈变更测量在房产测绘中的地位及其作用[J];河南测绘,2006,(3)
[2] 程永生;浅谈测绘工作中的变更地籍测量[J];知识经济,2008,(12)
[3] 李丹;浅谈房屋现状变更测量及注意事项[J];现代交际,2011,(05)
关键词：房产测绘;变更测量;测绘技术
近年来，房地产事业迅猛发展，带动了中国整个经济的发展。房价的年年攀高更是成了人们的茶余饭后的焦点。在人们关注房价的同时，广大的购房者更关心的是房屋的实际面积及权益，这直接关系到他们的切身利益。目前，房屋的面积、地理位置条件成了房价的主要决定因素。售前对房屋实际面积的掌握有利于房产商、营销中心的工作，扩大利空间。因此，房产商会在开发、建房的过程中要及时变更测量，以便精准的掌握房屋信息，这就必然会产生数据的变更。
一、房产测绘及变更测量
房地产测绘是指运用各种测绘技术，例如计算机技术、网络通讯技术、空间科学、遥感技术、全球定位系统等技术。在测绘仪器的帮助下，将房屋、土地以及房屋的权属、位置、数量等信息绘制成一张图纸或是表格等的形式的过程，是专业测绘中的一个重要分支。
由于房产交易活动的开展和城市建设的快速发展，从而房产的权属变更和现状变更十分频繁。为了保持房产测绘成果资料的现势性和房产档案的真实性，要定期或不定期地进行房产变更测量，更新房产测绘资料;变更测量的内容包括：现状变更测量的内容:1、房屋的新建、改建、扩建的未经产权初始登记的房屋，房屋实地位置、平面图形和房屋建筑结构、层数发生变化的；2、房屋的损坏与灭失及拆迁，包括全部拆除或部分拆除、自然倒塌或烧毁；3、房屋的维护物（围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等）和房屋附属设施的改变；4、房屋座落（地名、门牌号）的更改或增设；5、房屋及其用地分类面积的改变；6、行政境界（如市辖区界）的调整，涉及房地产编号的更正。权属变更测量的内容:1、产权初始登记后发生的房屋买卖、交换、继承、分析（割）、兼并、入股、赠与等房产交易活动引起产权转移或变更；2、房屋用地界线、界址的变化，包括房屋因合并、分析、自然倒塌等引发房屋占地范围的调整；3、征（拨）用地、出让、转让土地使用权而引起的土地权属界线的变化。
当房屋的所属权或是房屋的用地状况、土地权属界限等发生变化时，各种与房地产相关的要素就要发生改变，即产生房地产变更。变更测量一般是在一栋建筑在完场房屋建筑面积第一次审核之后。为了保证原登记在册的房地产信息、已建制的房地产资料和房地产现状保持一致性，必须及时的进行房地产变更测量。
《中华人民共和国物权法》对于房屋的使用有明确地规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；涉及建筑物的改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”由此可见，房屋变更测量的限制条件比较多，国家政府是对于房产变更测量的重视程度要比其他测量高。
房屋现状变更测量和房产权属变更测量是房地产变更测量的两个主要方面。像房屋的新建、改造、扩建、毁损以及附属设施的变化等都是房产现状变更的范畴。而诸如房屋买卖、交换、继承、房屋用地界线、权利人的自请更正以及权利人伪造相关证件等则是权利变更的范围。变更测量中通常还会有一个基准点，一般以变更范围内的房产界址点和平面内的控制点为基准点。房地产作业中外业工作主要采用野外数据采集模式，内业工作则会利用丘幢编号原则将野外采集来的数据加以分类整理，并用专门的房地产测绘软件绘制成图。外业采集的数据还会和测量草图相比较，检查是否超出系统误差，防止错量、漏量。同时,内业处理和计算也应当考虑上下相同楼层的数据、某一层或是某一套房屋的数据。将新生成的丘幢编号，再将编好的丘幢号提供给测绘组，测绘组的人员再通过各种连接、数据更新等更新数据图，建立和完善房地产数据库。房地产建设与维护管理是按照房地产的分丘图、分层分户图等来进行的，因此对房地产图的时时更新和完善操作比较简单、清晰。而房产基础测绘利用对基础图的动态维护，通过房地产的严密的作业程序、良好的变更测绘方法就可以实现对房地产基础图的动态维护，使图形信息及时得到更新。
二、房屋现状变更测量操作及有关精度要求
在测量的操作手续上，变更测量比其他测量要求也比较严格。新建房屋和办理过登记的房屋的变更测量，都是由申请单位提交有关审批文件给相应的管理部门，作为变更测量的依据。新建房屋在完成销售面积预测审核，如果办理了《商品房预售许可证》而又没有进行初始登记的，申请单位应向《商品房预售许可证》审批部门提交有关文件，等待审批部门的意见书、审查合格的变更了的建筑施工图等批示文件；如果没有办理许可证的，则是向房产测绘部门申请变更测量，除了上述有关文件外，还应该获得《建筑工程规划许可证》变更通知书以及变更后的规划图。对已竣工且办理了初始登记但尚未办理房屋产权登记的房屋，初始登记部门变成了管理部门，申请单位应该向初始登记管理部门提出申请。已经办理过房屋产权登记的房屋，申请单位也是向房产测绘部门申请变更测量，所提交的文件不仅包括房屋所有权证、有关部门的变更意见书、还包括房屋权属分割协议或方案。如果是非住宅的房屋，还需要房屋安全鉴定部门的鉴定报告，消防部门的验收意见书等文件。
变更测量对房屋测量的精度要求非常高的，尤其是在宗地分割面积的变更测量方面。宗地分割面积的变更测量采用的是解析法，前后面积之差不能超过限定的差额，如果超出差额，应该查明原因。宗地面积在2000平方米以上时，差额不得超过宗地面积的三百分之一，宗地面积介于1000平方米到2000平方米时，差额应该限定在7平方米以下；介于500到1000平方米之间时，差额不能大于5平方米；如果宗地面积在100到500之间时，3平方米就是上线；100平方米以下时，限额为2平方米。
从法律规定的房屋变更测量的操作手续上看，不仅操作复杂、而且方方面面详细清楚、细致谨慎，多岗位监督，审批程序严格，而在变更测量的精度要求上，分类清晰，限额要求精准，这都体现出房产变更测量在房屋测绘中的重要地位。
三、结束语
总之，房屋是人们一生的安家之所，是购房者自己的切身利益，对房屋情况的实时掌握便于保证自己的切身利益。在房地产热烈沸腾的阶段，房屋的各个方面即是购房者关心的问题，也是房地产商关心的问题。作为房地产测绘中，涉及房屋的所属权、经营权以及其他权属的变更测量的地位就显得重要起来。房产的变更测量有利于掌握房屋的信息，保障业主的合法权益。法律法规的有关规定虽然严格清晰，但仍有相关问题出现，今后的变更测量的测量技术和管理还有待提高。
参考文献
[1]孟俭;浅谈变更测量在房产测绘中的地位及其作用[J];河南测绘,2006,(3)
[2] 程永生;浅谈测绘工作中的变更地籍测量[J];知识经济,2008,(12)
[3] 李丹;浅谈房屋现状变更测量及注意事项[J];现代交际,2011,(05)