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中国房地产正面临一次深入调整，这个调整的幅度以及调整的性质是前所未有的，所以在这个时候，可能信心确实比黄金还重要。
一、中国房地产市场向何处去
中国房地产市场的深度调整已经是一个不争的事实，我们可以看图1。
全国房地产开发，用三张图表来说明，我们现在面临的情况，从2013年1月到6月份，房地产开发投资的增速是从20%降到今年1到6月份的14.1%，其中降幅是6个点，从1到5月份的数字和1到6月份的数字，6月比5月又下降了，由于市场的巨大变化，投资意愿有所降低，这种降低是前所未有的。
图2是全国商品房销售面积和销售额的增幅的调整，可以2013年1到6月份，同比来看2014年1到6月份，从增幅43.2%降低到-6.0%，蓝色的销售额，黄色的是销售面积，都是深度的下跌。
图3反映了百城住宅均价及环比变化，从均价来说，降的不多，但是从环比来看，降幅非常大。图1到图3均表明中国房地产市场的深度调整已经是不争的事实。
供应层面，中国正在逐步进入新房供给与二手房供给彼此衔接转换主导的阶段，中国其实是在转换主导力量。
需求层面，中国正在逐步进入投资需求明显退场，与改善性需求缓慢进场的交替阶段，退与进的力量对比决定需求的下滑速度，但是有支付能力的需求不足，所以这个替换的速度也决定了下滑的速度。第三个是房價走势的需求，中国正在逐步进入单边上涨向双向波动过渡阶段。政府不再对房价进行直接控制的关键点，原先是单边上行，现在是双边波动，而且还有一点，政府以前的打压、行政性的打压反而使皮球越弹越高，现在由市场支持资源调配，这个市场出现了自主性下跌。
宏观层面，中国正在逐步进入由投资效应主导向财富效应主导的阶段，这些层面的问题，是中国房地产市场面临的真问题，然后结论是什么呢？经过20多年的高速增长，中国的房地产市场需要一次真实的调整，中国的房地产市场经历了20多年的野蛮生长，现在要退热解毒，需要一次真实的调整，原来调整在2008年应该出现，后来由于金融危机，把市场进一步拉高了，丧失了一次调整的机会。
二、中国房地产市场的深入调整
1.美国市场带给我们的启示
我们从美国市场来看，美国市场有200多年的历史，1950年是有标志性的转折。1950年美国新房开工面积达到了顶点以后往下走，但是这个市场没有往下走，相反是1950年以后房价往上涨，这说明什么呢？就是当一个市场哪怕新房供应开始下跌的时候，二手房、存量房的市场，也是房地产市场的重要经营内容，甚至于是房地产市场价值的一次再次提升。
从美国房地产市场的发展轨迹可以看出，它的发展是有周期性的， 18年一次高潮，然后回落，18年当中有10年上升，有4年持平，有4年下跌。当然了这是统计规律，也就是所谓的大数据预见性。从美国房地产市场的周期性，我们可以总结出以下几点经验。
第一，美国房地产业经过200余年，伴随着美国的城市化、郊区化、再城市化的进程，始终是美国经济的重要组成部分，从来没有一个时代是房地产终结的时代，我们大可以有信心，中国房地产市场的未来之路还很长。
第二，在实际运营中，美国房地产市场是以周期性的膨胀、周期性的跌落、曲折化，为真正的规律，甚至呈现出18年周期的一个统计规律。
第三，在住房新开工面积达到顶峰的1950年，美国城市化浪潮进入郊区化浪潮，80年代又来了一个再城市化。以芝加哥城市的再城市化为标志，在城市人口没有明显增加的情况下，由此构成美国购房需求的上升，成为美国购房需求上升的驱动力。改善、就业，新增需要和改善性需求，体现在不同地域、城市或郊区、城市化和再城市化，就是这样一种替换的主题在上升。
美国政府始终依靠金融杠杆来保证房地产市场的稳定和活力。美国是市场经济国家，美国历届政府鼓励私人机构参与住房建设与经营，美国政府借助私人机构的力量，同时给地产商提供金融、税收政策的支持。总的来说，就是增加供给、稳住房价，保证低收入人群能够获得住房。
2.香港市场给我们带来的启示
1840年鸦片战争以后，香港割让，香港的所有土地都成为英国皇室的土地，香港政府是代理英国皇室进行出租和经营，收益全部是英国皇室所有，这其中慢慢变化，直到1997年以后，整个土地又回归市场，不是英国皇室所有，是我国香港地区政府所有，这一百多年，香港房地产市场也进行了多次的反复，也是有周期性的。
第一，香港和大陆房地产市场都面临地少人多，经济迅猛发展，城市化再城市化的发展过程，政治、经济、文化相关程度极高，香港房地产的历史经验是中国大陆房地产市场的一面镜子，具有极大的借鉴意义。
第二，香港房地产总值在香港经济总量中，近20年低则占21.7%，高则超过30%，成为香港经济最主要的经济支柱，以致于抽调房地产，香港就不成其为港。
第三，房地产关系到香港民生，连接香港的经济政治经济，房地产政策高度敏感，香港政府对于房地产政策的拿捏有很多经验和教训，其实在香港回归以前，就制订了“八万五”的计划。在英国政府和中国政府达成香港回归协议之后，有一张要求，不让它拼命卖地，那个时候供应停滞了，这个时候大量的人口进入香港，在一定阶段香港的房价，因为供应不足，上升的非常快，所以董建华上任以后，把每年提供的土地，可以足以供应八万五千套住房的政策提出来，并且实施，希望通过这样的政策，缓解香港房价的上涨速度，这个政策实际上说明是失败的，导致了2003年左右，世界金融危机，叠加了房地产放量，使得香港房价跌的非常厉害，最低的时候跌了60%，房价联系着经济、民生，引发了2003年的50万人上街游行，政府对房地产政策的拿捏是要非常谨慎的，要有科学研究的。
另外香港房地产市场也呈现出周期性的涨跌，并且与香港周期性的经济危机相联系，以统计结果来看，形成了每6到7年一个涨跌周期，最长的上涨周期为10年。 香港房地产从长远趋势看，房价一直在上升，每次地产周期的高峰期，普遍比上次周期的高峰期高30%左右，反映了社会财富积累的存在形式，香港房地产市场市值也是呈现出60年增值100倍的增长。
三、对本轮房市深度调整的基本判断和应对之策
第一，伴随着一个国家的城市化、再城市化进程，房地产经济是国民经济的重要组成部分，房地产市场和市值体现一个国家社会财富的积累和通货膨胀的程度，对于中国房地产市场、房地产行业的发展机会及长期性，我们有充分的信心，对于房地产在中国经济的战略地位，现在和未来都不可动摇。
第二，房地产市场的平稳健康发展是各国政府和社会的共同愿望，但是在市场经济条件下，房地产发展是以周期性的起落调整实现的，在市场配置资源的市场经济的条件下，中国房地产市場出现周期性起落也是不可避免的，不能既想要有市场经济的发展速度，又不想有市场经济的盲目性，盲目性导致周期性，所以必须清醒承认本轮房地产调整的深度调整。
第三，房地产市场关系到国民经济、民生幸福、政治稳定和社会公平，政府对房地产干预的程度也是力度很深，政策引导的作用不可推卸，我国政府要学习主要经济体的政策，采用税收、金融的政策，而不是简单的行政干预，更多鼓励私有的金融机构、私有的房地产企业，来满足人民不断的需要，因为私有机构会更有效益。
第四，面对房地产市场的深度调整，政府的责任是防止房地产市场的“硬着陆”，要实现房地产市场的“软着陆”。美国次贷危机导致了5家最大的投资银行倒闭，到2009年底，整个过程中有300家银行破产，几百万家庭的信贷破灭了，成了失信体，对于政府和社会都是不可承受之重。以前我们叫“稳中有降”，现在要“降中有稳”，保证房地产市场、房地产开发可以维持发展，这应该是当前的重要任务。
房地产市场继续发展，不仅可以支持GDP的增长、维持还贷的信心、维护地方财政的稳定，也可以避免国内重要的资源要素价格混乱。维持房价降中有稳，有助于我们整个经济的发展、社会的平衡，有助于城镇化和工业化水平的推进。
第五，房地产企业到了顺应区域市场分化和竞争兼并形势，作出自己战略定位的关键时期。每个房地产企业、和房地产相关的企业，一定要审时度势，做出自己的战略判断和战略决策。海外市场的发展伴随着城市化、逆城市化、郊区化、再城市化的发展，城市群化的发展，形成了区域市场的分化。例如，1960年，仅香港一地就有2000多家房企，经过50年的发展，现在只有10家左右，1990家没有了，市场经济必然导致竞争，竞争的结果必然导致兼并，你处于这个兼并链条中的哪一步是非常重要的，所以企业的区域定位、规模定位、市场定位，都决定了企业的生死存亡，中小房企要加强合作。
第六，市场支配资源的情况下，由市场来配置资源，房地产的金融税收政策的改革和创新，是中国房地产发展的必由之路，美国房地产发展成熟，是与其完善的金融体系、市场为主的产业特色分不开的，美国政府通过税收等手段，保证了中低收入阶层的住房需求，保证了美国房地产市场的秩序。
最后是对金融创新的启示，我们要从香港模式转化为美国模式，即把生产环节分给不同的人，有人开发、有人销售、有人管理。这种理解是浅层次的，真正的美国模式包括了从消费到投资到金融等丰富的内容，美国家庭的住房自有率经常在60%-65%之间，租房率在40%-45%之间。
作者系盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司董事长
一、中国房地产市场向何处去
中国房地产市场的深度调整已经是一个不争的事实，我们可以看图1。
全国房地产开发，用三张图表来说明，我们现在面临的情况，从2013年1月到6月份，房地产开发投资的增速是从20%降到今年1到6月份的14.1%，其中降幅是6个点，从1到5月份的数字和1到6月份的数字，6月比5月又下降了，由于市场的巨大变化，投资意愿有所降低，这种降低是前所未有的。
图2是全国商品房销售面积和销售额的增幅的调整，可以2013年1到6月份，同比来看2014年1到6月份，从增幅43.2%降低到-6.0%，蓝色的销售额，黄色的是销售面积，都是深度的下跌。
图3反映了百城住宅均价及环比变化，从均价来说，降的不多，但是从环比来看，降幅非常大。图1到图3均表明中国房地产市场的深度调整已经是不争的事实。
供应层面，中国正在逐步进入新房供给与二手房供给彼此衔接转换主导的阶段，中国其实是在转换主导力量。
需求层面，中国正在逐步进入投资需求明显退场，与改善性需求缓慢进场的交替阶段，退与进的力量对比决定需求的下滑速度，但是有支付能力的需求不足，所以这个替换的速度也决定了下滑的速度。第三个是房價走势的需求，中国正在逐步进入单边上涨向双向波动过渡阶段。政府不再对房价进行直接控制的关键点，原先是单边上行，现在是双边波动，而且还有一点，政府以前的打压、行政性的打压反而使皮球越弹越高，现在由市场支持资源调配，这个市场出现了自主性下跌。
宏观层面，中国正在逐步进入由投资效应主导向财富效应主导的阶段，这些层面的问题，是中国房地产市场面临的真问题，然后结论是什么呢？经过20多年的高速增长，中国的房地产市场需要一次真实的调整，中国的房地产市场经历了20多年的野蛮生长，现在要退热解毒，需要一次真实的调整，原来调整在2008年应该出现，后来由于金融危机，把市场进一步拉高了，丧失了一次调整的机会。
二、中国房地产市场的深入调整
1.美国市场带给我们的启示
我们从美国市场来看，美国市场有200多年的历史，1950年是有标志性的转折。1950年美国新房开工面积达到了顶点以后往下走，但是这个市场没有往下走，相反是1950年以后房价往上涨，这说明什么呢？就是当一个市场哪怕新房供应开始下跌的时候，二手房、存量房的市场，也是房地产市场的重要经营内容，甚至于是房地产市场价值的一次再次提升。
从美国房地产市场的发展轨迹可以看出，它的发展是有周期性的， 18年一次高潮，然后回落，18年当中有10年上升，有4年持平，有4年下跌。当然了这是统计规律，也就是所谓的大数据预见性。从美国房地产市场的周期性，我们可以总结出以下几点经验。
第一，美国房地产业经过200余年，伴随着美国的城市化、郊区化、再城市化的进程，始终是美国经济的重要组成部分，从来没有一个时代是房地产终结的时代，我们大可以有信心，中国房地产市场的未来之路还很长。
第二，在实际运营中，美国房地产市场是以周期性的膨胀、周期性的跌落、曲折化，为真正的规律，甚至呈现出18年周期的一个统计规律。
第三，在住房新开工面积达到顶峰的1950年，美国城市化浪潮进入郊区化浪潮，80年代又来了一个再城市化。以芝加哥城市的再城市化为标志，在城市人口没有明显增加的情况下，由此构成美国购房需求的上升，成为美国购房需求上升的驱动力。改善、就业，新增需要和改善性需求，体现在不同地域、城市或郊区、城市化和再城市化，就是这样一种替换的主题在上升。
美国政府始终依靠金融杠杆来保证房地产市场的稳定和活力。美国是市场经济国家，美国历届政府鼓励私人机构参与住房建设与经营，美国政府借助私人机构的力量，同时给地产商提供金融、税收政策的支持。总的来说，就是增加供给、稳住房价，保证低收入人群能够获得住房。
2.香港市场给我们带来的启示
1840年鸦片战争以后，香港割让，香港的所有土地都成为英国皇室的土地，香港政府是代理英国皇室进行出租和经营，收益全部是英国皇室所有，这其中慢慢变化，直到1997年以后，整个土地又回归市场，不是英国皇室所有，是我国香港地区政府所有，这一百多年，香港房地产市场也进行了多次的反复，也是有周期性的。
第一，香港和大陆房地产市场都面临地少人多，经济迅猛发展，城市化再城市化的发展过程，政治、经济、文化相关程度极高，香港房地产的历史经验是中国大陆房地产市场的一面镜子，具有极大的借鉴意义。
第二，香港房地产总值在香港经济总量中，近20年低则占21.7%，高则超过30%，成为香港经济最主要的经济支柱，以致于抽调房地产，香港就不成其为港。
第三，房地产关系到香港民生，连接香港的经济政治经济，房地产政策高度敏感，香港政府对于房地产政策的拿捏有很多经验和教训，其实在香港回归以前，就制订了“八万五”的计划。在英国政府和中国政府达成香港回归协议之后，有一张要求，不让它拼命卖地，那个时候供应停滞了，这个时候大量的人口进入香港，在一定阶段香港的房价，因为供应不足，上升的非常快，所以董建华上任以后，把每年提供的土地，可以足以供应八万五千套住房的政策提出来，并且实施，希望通过这样的政策，缓解香港房价的上涨速度，这个政策实际上说明是失败的，导致了2003年左右，世界金融危机，叠加了房地产放量，使得香港房价跌的非常厉害，最低的时候跌了60%，房价联系着经济、民生，引发了2003年的50万人上街游行，政府对房地产政策的拿捏是要非常谨慎的，要有科学研究的。
另外香港房地产市场也呈现出周期性的涨跌，并且与香港周期性的经济危机相联系，以统计结果来看，形成了每6到7年一个涨跌周期，最长的上涨周期为10年。 香港房地产从长远趋势看，房价一直在上升，每次地产周期的高峰期，普遍比上次周期的高峰期高30%左右，反映了社会财富积累的存在形式，香港房地产市场市值也是呈现出60年增值100倍的增长。
三、对本轮房市深度调整的基本判断和应对之策
第一，伴随着一个国家的城市化、再城市化进程，房地产经济是国民经济的重要组成部分，房地产市场和市值体现一个国家社会财富的积累和通货膨胀的程度，对于中国房地产市场、房地产行业的发展机会及长期性，我们有充分的信心，对于房地产在中国经济的战略地位，现在和未来都不可动摇。
第二，房地产市场的平稳健康发展是各国政府和社会的共同愿望，但是在市场经济条件下，房地产发展是以周期性的起落调整实现的，在市场配置资源的市场经济的条件下，中国房地产市場出现周期性起落也是不可避免的，不能既想要有市场经济的发展速度，又不想有市场经济的盲目性，盲目性导致周期性，所以必须清醒承认本轮房地产调整的深度调整。
第三，房地产市场关系到国民经济、民生幸福、政治稳定和社会公平，政府对房地产干预的程度也是力度很深，政策引导的作用不可推卸，我国政府要学习主要经济体的政策，采用税收、金融的政策，而不是简单的行政干预，更多鼓励私有的金融机构、私有的房地产企业，来满足人民不断的需要，因为私有机构会更有效益。
第四，面对房地产市场的深度调整，政府的责任是防止房地产市场的“硬着陆”，要实现房地产市场的“软着陆”。美国次贷危机导致了5家最大的投资银行倒闭，到2009年底，整个过程中有300家银行破产，几百万家庭的信贷破灭了，成了失信体，对于政府和社会都是不可承受之重。以前我们叫“稳中有降”，现在要“降中有稳”，保证房地产市场、房地产开发可以维持发展，这应该是当前的重要任务。
房地产市场继续发展，不仅可以支持GDP的增长、维持还贷的信心、维护地方财政的稳定，也可以避免国内重要的资源要素价格混乱。维持房价降中有稳，有助于我们整个经济的发展、社会的平衡，有助于城镇化和工业化水平的推进。
第五，房地产企业到了顺应区域市场分化和竞争兼并形势，作出自己战略定位的关键时期。每个房地产企业、和房地产相关的企业，一定要审时度势，做出自己的战略判断和战略决策。海外市场的发展伴随着城市化、逆城市化、郊区化、再城市化的发展，城市群化的发展，形成了区域市场的分化。例如，1960年，仅香港一地就有2000多家房企，经过50年的发展，现在只有10家左右，1990家没有了，市场经济必然导致竞争，竞争的结果必然导致兼并，你处于这个兼并链条中的哪一步是非常重要的，所以企业的区域定位、规模定位、市场定位，都决定了企业的生死存亡，中小房企要加强合作。
第六，市场支配资源的情况下，由市场来配置资源，房地产的金融税收政策的改革和创新，是中国房地产发展的必由之路，美国房地产发展成熟，是与其完善的金融体系、市场为主的产业特色分不开的，美国政府通过税收等手段，保证了中低收入阶层的住房需求，保证了美国房地产市场的秩序。
最后是对金融创新的启示，我们要从香港模式转化为美国模式，即把生产环节分给不同的人，有人开发、有人销售、有人管理。这种理解是浅层次的，真正的美国模式包括了从消费到投资到金融等丰富的内容，美国家庭的住房自有率经常在60%-65%之间，租房率在40%-45%之间。
作者系盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司董事长