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2007年，商业市场的繁荣除了迎来一批百货公司的新张开业，各种名头和新兴概念的购物中心也将接踵而来，如世贸天阶、华茂中心、银泰中心柏悦生活、万达广场等等。年初，北京东直门地铁站上的东方银座商场由原先的商场完全换脸成为购物中心，以崭新的姿态高调亮相，也在业内引起不小的震撼。种种迹象，让我们感觉到在经过几年低调的沉寂期后，购物中心似乎有着卷土重来的气势。中国商业是否会迎来个新的购物中心高潮?伴随它们的出现，将会有怎样的一个发展态势?面临各种各样的购物中心大张旗鼓地招商宣传，服装企业在选择过程中应该注意哪些事项? 这些都是我们希望揭开的谜底。
主导未来趋势
国内购物中心产业的知名专业人士叶际屏，目前就职于深圳格瑞企业管理咨询有限公司(美国西蒙地产集团、摩根斯坦利及深国投合资成立的商业管理公司)，曾经参与过金源时代购物中心大型shoppingmal]的筹建工作，并负责招商工作，见证着购物中心产业在中国的每步发展。他对购物中心重新呈上升趋势的说法没有否定，并且肯定地说道；“现在，在商业居主导地位的仍然是百货商场，但从大趋势来看，未来肯定是购物中心的天下。”对此，他进一步解释道，“目前，在商业领域仍占主导地位的百货商场与购物中心最大的区别在于商场主要追求商品的销售，但是受到内部环境比较拥挤、品牌空间狭小的制约，购物中心不仅能够提供大量的商品及丰富多彩的商业业态，还能给予品牌足量的空间展示品牌形象，在中国品牌发展的过程中，许多企业都需要更大的空间和整体的购物环境来提升品牌形象和档次。百货商场是逛商品，而购物中心不仅逛的是商品，也是在逛环境。”
目前，服装流行呈休闲化和中性化，广受年轻消费者青眯的zara,vero moda，only，etam等品牌走的都是休闲路线，当初only进入中国市场时虽然选择在百货商场，却都是以品牌单店的形式出现。现在有了能够提供更大的面积购物中心，品牌也追求更大的空间，发展到现在的500平米、600平米，Zara开店更是要是1000平米以上的面积，这种趋势必然给购物中心提供很大的发展空间。
当然，根据每个品牌的定位和发展方向的不同，对百货商场和购物中心的选择也各有千秋。
一般来说，更注重销售量增长的品牌多选择百货商场，而希望做出形象的品牌则钟爱购物中心。
在与租户的合作形式上购物中心和百货商场也有着很大的不同。有的百货商场采用销售抽成的方式，比较有利于刚起步的新品牌，根据销售量的多少给商场提成多少，没有过多的销售压力。不过，目前经营比较好的百货公司多采用保底倒扣的方式，如赛特，燕莎等等，他们的门槛也比较高。购物中心则不管销售好坏都要支付一定的固定租金，对于销售好的商户更倾向于这种固定租金的形式，品牌能够赚取更多的利益。
同时，购物中心最突出的特点是多业态的组合带给人们新的时尚生活方式，内部舒适的购物环境提供了体验和社交的功能。購物中心内的电影院，餐饮，服务设施等带来的消费群体比百货公司要广得多，购物中心里面可以包括百货，百货无法包括购物中心。一般在国外，特别在美国，大部分百货商场都是依附于购物中心。
内含硬伤隐藏洗牌危机
中国购物中心产业的发展自上个世纪90年代中期开始，也就十来年的时间。在中国，购物中心大多被统称为商业地产，国内商业地产的开发商很多是从住宅、写字楼的开发商转变而来，他们对购物中心产业并不完全了解。在国外，却少有这种叫法，而是发展成为专业的购物中心产业，可以细分为8～9种类型，属于社区购物中心的底商形式，有包括小超市和药店的邻里购物中心，还有社区购物中心等等，每一种都有相应的专业管理。“在中国一直没有进入良好的循环，其最主要的缺陷在与融资体系的不完善。”叶际屏对目前国内购物中心的发展有很多担忧。“国外对购物中心最关键的定义就是只租不售，国外购物中心采取基金的方式，有了资金上的支持，一般不会分散产权卖给租户。国内的专为购物中心的融资渠道没有建立起来，很多房产商为了回收资金将产权分散卖出，造成后期管理难度加大，也缺少自己的专业管理人才。这是最大的一个问题。”在国内购物中心的管理上，叶际屏指出了许多问题。他们往往通过三部曲来进行运作：第 ，找一个市调公司帮助他们调查商业项目，由于双方对这个概念都不熟悉，可能最终的调研报告只有10％的数据能用。第二步，找中介公司进行招商。但中介公司 般只顾追求收入，只要能够签出去就行了，在整体布局和定位上会考虑不周，商业项目的核心在于招商，招商的人员必须对周边的消费群体比较了解，对周围的地理位置、环境、业态比较了解，对于品牌的挑选和组合更加有效，才能够吸引更多的租户。第三步就是找 个专业的物业公司去管理。从开发到招商、管理，所有的事情缺乏一个核心统领，这样的购物中心做到最后就会出现问题，而旦出现问题，最初的开发商们可能会把它转手卖掉或转型、甚至关门。
北京万通新世界批发市场，最早是定位于购物中心，由万通集团与美国一家公司合作开发。新世界商城项目，前期招商也不错，但后来因为美方公司撤出，开发商在专业团队缺失的情况下，出现许多与原先定位不符的行为，万通新世界商场经营每况愈下，最后转型成为现在的小商品批发市场。
坐落在长安街南侧的中粮广场、恒基中心以及位于朝阳门商圈的丰联广场在众望所归中开业，却始终没有进入发展的高潮。曾经也参与过中粮广场项目的叶际屏认为此项目之所以长期经营低迷的主要原因在于定位偏差。购物中心的定位和所涵盖的商圈有很大关系，包括中粮附近的恒基中心，他们都靠近火车站，本来想从火车站吸引客流，但是火车站的人流多属于过渡性客流，不会停下来去购物。选择了一个不太适合做随机购物的地方作时性服装购物中心难免会陷入尴尬境地。从位置来说，他们东边有赛特，西边有西单、王府井，两边都被截流。目前的中粮广场主营业务已经由服装转为高档家居展示厅，相对周边有较高消费能力的消费人群，这种不需要很大的客流，只需要看后订货，由商家送货的方式让中粮稍有转机。2005年开业的爱家购物中心，也曾因急于开业，以降低租金的方式，募集了一批大众品牌”临时进驻”，却陷入定位不准、招商脱节带来的危机。
专家建议
购物中心现在重新迎来了上扬的发展势头，但其中伴随着很多潜在问题，在欣欣向荣的开业局面下，未来势必隐藏着重新洗牌的局面。因此，对于希望和即将入驻的商户来说，不如理性选择，三思而后行。
在选择购物中心之前，叶际屏对未来的商户给出了两点重要的建议首先就要看房产商的开发实力以及这个项目是否分散产权卖出，如果分散产权，商户需慎重考量。第二，要了解这个项目有没有专业的购物中心管理团队进行运营管理。专业团队的管理可以缩短购物中心的成熟期，如果管理不善，整个购物中心的成熟期拉长，很有可能经营状况会走下坡路，租户会面临不小的损失。另外，了解已经进驻的品牌以及周边品牌的情况，寻找与自身定位相符合的品牌形成优势组合，对于以品牌战略为核心的服装企业来说也是非常重要的。
主导未来趋势
国内购物中心产业的知名专业人士叶际屏，目前就职于深圳格瑞企业管理咨询有限公司(美国西蒙地产集团、摩根斯坦利及深国投合资成立的商业管理公司)，曾经参与过金源时代购物中心大型shoppingmal]的筹建工作，并负责招商工作，见证着购物中心产业在中国的每步发展。他对购物中心重新呈上升趋势的说法没有否定，并且肯定地说道；“现在，在商业居主导地位的仍然是百货商场，但从大趋势来看，未来肯定是购物中心的天下。”对此，他进一步解释道，“目前，在商业领域仍占主导地位的百货商场与购物中心最大的区别在于商场主要追求商品的销售，但是受到内部环境比较拥挤、品牌空间狭小的制约，购物中心不仅能够提供大量的商品及丰富多彩的商业业态，还能给予品牌足量的空间展示品牌形象，在中国品牌发展的过程中，许多企业都需要更大的空间和整体的购物环境来提升品牌形象和档次。百货商场是逛商品，而购物中心不仅逛的是商品，也是在逛环境。”
目前，服装流行呈休闲化和中性化，广受年轻消费者青眯的zara,vero moda，only，etam等品牌走的都是休闲路线，当初only进入中国市场时虽然选择在百货商场，却都是以品牌单店的形式出现。现在有了能够提供更大的面积购物中心，品牌也追求更大的空间，发展到现在的500平米、600平米，Zara开店更是要是1000平米以上的面积，这种趋势必然给购物中心提供很大的发展空间。
当然，根据每个品牌的定位和发展方向的不同，对百货商场和购物中心的选择也各有千秋。
一般来说，更注重销售量增长的品牌多选择百货商场，而希望做出形象的品牌则钟爱购物中心。
在与租户的合作形式上购物中心和百货商场也有着很大的不同。有的百货商场采用销售抽成的方式，比较有利于刚起步的新品牌，根据销售量的多少给商场提成多少，没有过多的销售压力。不过，目前经营比较好的百货公司多采用保底倒扣的方式，如赛特，燕莎等等，他们的门槛也比较高。购物中心则不管销售好坏都要支付一定的固定租金，对于销售好的商户更倾向于这种固定租金的形式，品牌能够赚取更多的利益。
同时，购物中心最突出的特点是多业态的组合带给人们新的时尚生活方式，内部舒适的购物环境提供了体验和社交的功能。購物中心内的电影院，餐饮，服务设施等带来的消费群体比百货公司要广得多，购物中心里面可以包括百货，百货无法包括购物中心。一般在国外，特别在美国，大部分百货商场都是依附于购物中心。
内含硬伤隐藏洗牌危机
中国购物中心产业的发展自上个世纪90年代中期开始，也就十来年的时间。在中国，购物中心大多被统称为商业地产，国内商业地产的开发商很多是从住宅、写字楼的开发商转变而来，他们对购物中心产业并不完全了解。在国外，却少有这种叫法，而是发展成为专业的购物中心产业，可以细分为8～9种类型，属于社区购物中心的底商形式，有包括小超市和药店的邻里购物中心，还有社区购物中心等等，每一种都有相应的专业管理。“在中国一直没有进入良好的循环，其最主要的缺陷在与融资体系的不完善。”叶际屏对目前国内购物中心的发展有很多担忧。“国外对购物中心最关键的定义就是只租不售，国外购物中心采取基金的方式，有了资金上的支持，一般不会分散产权卖给租户。国内的专为购物中心的融资渠道没有建立起来，很多房产商为了回收资金将产权分散卖出，造成后期管理难度加大，也缺少自己的专业管理人才。这是最大的一个问题。”在国内购物中心的管理上，叶际屏指出了许多问题。他们往往通过三部曲来进行运作：第 ，找一个市调公司帮助他们调查商业项目，由于双方对这个概念都不熟悉，可能最终的调研报告只有10％的数据能用。第二步，找中介公司进行招商。但中介公司 般只顾追求收入，只要能够签出去就行了，在整体布局和定位上会考虑不周，商业项目的核心在于招商，招商的人员必须对周边的消费群体比较了解，对周围的地理位置、环境、业态比较了解，对于品牌的挑选和组合更加有效，才能够吸引更多的租户。第三步就是找 个专业的物业公司去管理。从开发到招商、管理，所有的事情缺乏一个核心统领，这样的购物中心做到最后就会出现问题，而旦出现问题，最初的开发商们可能会把它转手卖掉或转型、甚至关门。
北京万通新世界批发市场，最早是定位于购物中心，由万通集团与美国一家公司合作开发。新世界商城项目，前期招商也不错，但后来因为美方公司撤出，开发商在专业团队缺失的情况下，出现许多与原先定位不符的行为，万通新世界商场经营每况愈下，最后转型成为现在的小商品批发市场。
坐落在长安街南侧的中粮广场、恒基中心以及位于朝阳门商圈的丰联广场在众望所归中开业，却始终没有进入发展的高潮。曾经也参与过中粮广场项目的叶际屏认为此项目之所以长期经营低迷的主要原因在于定位偏差。购物中心的定位和所涵盖的商圈有很大关系，包括中粮附近的恒基中心，他们都靠近火车站，本来想从火车站吸引客流，但是火车站的人流多属于过渡性客流，不会停下来去购物。选择了一个不太适合做随机购物的地方作时性服装购物中心难免会陷入尴尬境地。从位置来说，他们东边有赛特，西边有西单、王府井，两边都被截流。目前的中粮广场主营业务已经由服装转为高档家居展示厅，相对周边有较高消费能力的消费人群，这种不需要很大的客流，只需要看后订货，由商家送货的方式让中粮稍有转机。2005年开业的爱家购物中心，也曾因急于开业，以降低租金的方式，募集了一批大众品牌”临时进驻”，却陷入定位不准、招商脱节带来的危机。
专家建议
购物中心现在重新迎来了上扬的发展势头，但其中伴随着很多潜在问题，在欣欣向荣的开业局面下，未来势必隐藏着重新洗牌的局面。因此，对于希望和即将入驻的商户来说，不如理性选择，三思而后行。
在选择购物中心之前，叶际屏对未来的商户给出了两点重要的建议首先就要看房产商的开发实力以及这个项目是否分散产权卖出，如果分散产权，商户需慎重考量。第二，要了解这个项目有没有专业的购物中心管理团队进行运营管理。专业团队的管理可以缩短购物中心的成熟期，如果管理不善，整个购物中心的成熟期拉长，很有可能经营状况会走下坡路，租户会面临不小的损失。另外，了解已经进驻的品牌以及周边品牌的情况，寻找与自身定位相符合的品牌形成优势组合，对于以品牌战略为核心的服装企业来说也是非常重要的。