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“房地产投资增速放缓是趋势,高增长时代将终结,中低速的均衡增长将来临。” 中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强这样评价楼市的现状。进入2014年以来,楼市出现的动荡和摇摆,其实是这个行业真正步入转型周期的标志。由此开始的下一个十年,将是决定中国房地产未来的关键十年。同时,也是与之相关的一系列行业,尤其是服务业转型和升级的重要阶段。
粗放型发展止步之后
前几年,多数城市的房地产开发模式均为粗放型,资源、能源消耗大,中长期的制度建设也相对滞后。所以,历经多次激烈的调控和变革,楼市的总体价格依然出现了不可控制的涨势。如今,市场的信号已经明确表明,房地产粗放增长的时代已经过去了,单一的开发模式已经无法再适应当前的行业发展现状,楼市在步入转型周期的同时,也受到了前所未有的挑战。
“在当前的配建模式下,北京已很难拿到一块纯住宅用地,这种市场变化当然会对企业的利润造成一定影响,所以一开始很多开发商都难以适应。”据北京瑞元丰祥置业有限公司一名管理人员介绍,在开发的同时必须承担一定比例保障性住房的配建,这是当前房地产开发的新变化。随着北京自住型商品房的不断上市,企业也开始重新进行利益的权衡。“在完成公益性项目的规定动作的同时,注重住房产品的综合性配套,提升产品价值和客户吸引力,多借助商住项目盈利,这是目前房企的主流想法。”他说。
与过去相比,房地产在未来的转型周期,行政性的调控手段会明显减少,而市场的作用会被更多地强调。“当前房地产面临的市场波动或者调整,主要还是市场自身的因素,也就是市场供求关系因素,市场竞争因素,可以称之为市场的内生力量在发生作用。”陈国强说,“在十八届三中全会后明确了房地产市场未来的市场化趋向。所以当前我们看到一些城市,或者部分项目的价格调整等,最主要的还是市场的最基本因素或者要素影响了市场的变化。”
向城市价值“押注”
3月底,在京津冀一体化的大背景下,河北省在一份关于推进新型城镇化的意见中,将保定市定位为承接首都行政事业等功能的“副中心”。消息一经传出,一夜之间保定多个楼盘的售价陡然上涨了1000元以上。相对于这些每平方米均价在6000元左右的楼盘,如此高的涨幅无疑是个奇迹。尽管几天后噱头不再,房价又降回了常态,而由“副中心”带来的短期效应,却给当前的房地产业以深深的思考。
“这些名不见经传的城市楼盘,在人们投机获利的预期下狂热争购,从而造成房价大幅度异常上升是非常值得警惕的现象。尤其是当其市场价格远远高于实际价值时,便会出现房地产泡沫。”首都经济贸易大学城市土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示,京津冀一体化之所以令环首都地区的楼市增温,是因为购房者都是满怀憧憬而来,是在“向未来投资”,是在向一座城市的发展价值“押注”。“所以只有河北各城市真正关注提升城市的自我价值,在居业联动、产城一体,优质教育、医疗等公共资源配置上做足文章,人们才会自然地选择在河北居住就业。”
如今,以城市综合价值为投资和发展取向,这是无论房地产开发商还是购房者都认可的法则。从这个角度看,一线中心城市自身有着稳定的城市价值,由于其聚集着优质的教育、医疗、交通等公共资源,有更多的就业机会、发展前景,更高的收入水平,对人口吸引的磁力作用很强,导致人口依然在不断增加,也就意味着刚需购房者还在不断在增加,市场需求仍旧旺盛,多数消费者依然抱有良好的市场预期。
“而在二、三线城市中,房地产冷热分化现象就开始逐渐呈现出来。”沈阳市房地产开发协会会长赵昱表示,过去大部分中小城市的开发商在房地产行业整体利好的大背景下,都争相进行土地开发,追逐利润。而如今,泡沫渐渐破碎,房地产开发更多地回归价值本身。面对市场的挑战和机遇,盲目投资拿地的时代已经过去,不同城市的“后劲”也各不相同。“这是一个研究建筑本身的市场、研究需求本身的市场、研究如何引领居住生活的市场,而不是一个消极抱怨房价、敏感于市场价格波动本身的浮躁市场。高品质的房地产开发能提升城市的价值,而城市的价值又为房地产行业的发展提供了保证。”
下一个卖点在哪里
未来十年,进入转型调整周期的房地产业表现将不再是急切地抢地盖房,而是更好地规划小区的功能,加强社区服务,改善提升居住环境等“软实力”。
“我国房地产市场在经历了高速增长的‘黄金十年’后,发展速度开始趋于平缓,或许接下来可以算作是房地产市场的‘白银十年’。对于大多数城市而言,也将会处于一个比较平稳的发展状态。因此,在拼‘硬件’已成惯例的市场大环境下,拼“软实力”或许能成为房地产企业新的制胜法宝。”国家行政学院经济学教研部主任张占斌表示,对于房地产企业而言,抓住“以人为本”这个核心,紧跟消费观念、市场变化,在“盖楼”之外实现更多健康、内涵、文化的转型升级,在当下显得尤为重要。
北京大地阳光集团董事长刘伟对此也持有同样的看法:“房地产未来不能光靠开发和交易,还要真正地让核心客户过上好日子。我们真正需要打造的,是一个全方位为社区居民提高生活水平和生活品质的综合性服务。”
或许,在未来如火如荼的城镇化建设和区域一体化中,房地产业所扮演的角色也将不断转型:从单纯的盖楼建区,延伸到参与一座城市综合建设的方方面面,甚至参与共同塑造城市的文化与性格。
粗放型发展止步之后
前几年,多数城市的房地产开发模式均为粗放型,资源、能源消耗大,中长期的制度建设也相对滞后。所以,历经多次激烈的调控和变革,楼市的总体价格依然出现了不可控制的涨势。如今,市场的信号已经明确表明,房地产粗放增长的时代已经过去了,单一的开发模式已经无法再适应当前的行业发展现状,楼市在步入转型周期的同时,也受到了前所未有的挑战。
“在当前的配建模式下,北京已很难拿到一块纯住宅用地,这种市场变化当然会对企业的利润造成一定影响,所以一开始很多开发商都难以适应。”据北京瑞元丰祥置业有限公司一名管理人员介绍,在开发的同时必须承担一定比例保障性住房的配建,这是当前房地产开发的新变化。随着北京自住型商品房的不断上市,企业也开始重新进行利益的权衡。“在完成公益性项目的规定动作的同时,注重住房产品的综合性配套,提升产品价值和客户吸引力,多借助商住项目盈利,这是目前房企的主流想法。”他说。
与过去相比,房地产在未来的转型周期,行政性的调控手段会明显减少,而市场的作用会被更多地强调。“当前房地产面临的市场波动或者调整,主要还是市场自身的因素,也就是市场供求关系因素,市场竞争因素,可以称之为市场的内生力量在发生作用。”陈国强说,“在十八届三中全会后明确了房地产市场未来的市场化趋向。所以当前我们看到一些城市,或者部分项目的价格调整等,最主要的还是市场的最基本因素或者要素影响了市场的变化。”
向城市价值“押注”
3月底,在京津冀一体化的大背景下,河北省在一份关于推进新型城镇化的意见中,将保定市定位为承接首都行政事业等功能的“副中心”。消息一经传出,一夜之间保定多个楼盘的售价陡然上涨了1000元以上。相对于这些每平方米均价在6000元左右的楼盘,如此高的涨幅无疑是个奇迹。尽管几天后噱头不再,房价又降回了常态,而由“副中心”带来的短期效应,却给当前的房地产业以深深的思考。
“这些名不见经传的城市楼盘,在人们投机获利的预期下狂热争购,从而造成房价大幅度异常上升是非常值得警惕的现象。尤其是当其市场价格远远高于实际价值时,便会出现房地产泡沫。”首都经济贸易大学城市土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示,京津冀一体化之所以令环首都地区的楼市增温,是因为购房者都是满怀憧憬而来,是在“向未来投资”,是在向一座城市的发展价值“押注”。“所以只有河北各城市真正关注提升城市的自我价值,在居业联动、产城一体,优质教育、医疗等公共资源配置上做足文章,人们才会自然地选择在河北居住就业。”
如今,以城市综合价值为投资和发展取向,这是无论房地产开发商还是购房者都认可的法则。从这个角度看,一线中心城市自身有着稳定的城市价值,由于其聚集着优质的教育、医疗、交通等公共资源,有更多的就业机会、发展前景,更高的收入水平,对人口吸引的磁力作用很强,导致人口依然在不断增加,也就意味着刚需购房者还在不断在增加,市场需求仍旧旺盛,多数消费者依然抱有良好的市场预期。
“而在二、三线城市中,房地产冷热分化现象就开始逐渐呈现出来。”沈阳市房地产开发协会会长赵昱表示,过去大部分中小城市的开发商在房地产行业整体利好的大背景下,都争相进行土地开发,追逐利润。而如今,泡沫渐渐破碎,房地产开发更多地回归价值本身。面对市场的挑战和机遇,盲目投资拿地的时代已经过去,不同城市的“后劲”也各不相同。“这是一个研究建筑本身的市场、研究需求本身的市场、研究如何引领居住生活的市场,而不是一个消极抱怨房价、敏感于市场价格波动本身的浮躁市场。高品质的房地产开发能提升城市的价值,而城市的价值又为房地产行业的发展提供了保证。”
下一个卖点在哪里
未来十年,进入转型调整周期的房地产业表现将不再是急切地抢地盖房,而是更好地规划小区的功能,加强社区服务,改善提升居住环境等“软实力”。
“我国房地产市场在经历了高速增长的‘黄金十年’后,发展速度开始趋于平缓,或许接下来可以算作是房地产市场的‘白银十年’。对于大多数城市而言,也将会处于一个比较平稳的发展状态。因此,在拼‘硬件’已成惯例的市场大环境下,拼“软实力”或许能成为房地产企业新的制胜法宝。”国家行政学院经济学教研部主任张占斌表示,对于房地产企业而言,抓住“以人为本”这个核心,紧跟消费观念、市场变化,在“盖楼”之外实现更多健康、内涵、文化的转型升级,在当下显得尤为重要。
北京大地阳光集团董事长刘伟对此也持有同样的看法:“房地产未来不能光靠开发和交易,还要真正地让核心客户过上好日子。我们真正需要打造的,是一个全方位为社区居民提高生活水平和生活品质的综合性服务。”
或许,在未来如火如荼的城镇化建设和区域一体化中,房地产业所扮演的角色也将不断转型:从单纯的盖楼建区,延伸到参与一座城市综合建设的方方面面,甚至参与共同塑造城市的文化与性格。