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摘要：房地产业在国民经济中的地位愈发重要。我国住房改革实行之后，房地产价格一直稳步增长，逐渐成为居民最主要的财富。面对房价上涨，不同城市的居民是怎样调度安排个人乃至家庭的消费是值得深思和考虑的问题，因而分析房地产价格波动与居民消费的关系具有实际意义。本文选取我国2000-2015年31个省市自治区的面板数据，构建面板数据模型分析研究，结果表明总体上房价对消费的效应为正，但东部地区房价的消费效应为负，并据此提出了引导消费、调控房价的相关政策建议。
关键词：房价；居民消费；财富效应；替代效应
一、引言
投资、出口和消费是促进经济社会发展的三驾马车，对一个国家或地区经济发展而言，消费的作用在某种程度上更为重要。长期以来，中国经济发展和增长大多依赖于出口与投资方面，政府虽然也采取了一些促进内需发展的政策，但消费推动国民经济发展的作用仍然不足。而房地产业作为我国的支柱产业之一，其涉及到生产、消费、投资等各个方面，健康稳定的房地产市场对于经济的发展意义重大。房地产价格的上涨一方面促进了经济的增长，另一方面过高的房价也将抑制消费者的消费能力。因此，研究我国房地产价格波动对消费的影响可以指导政府推出更加合理的政策，以促进房地产市场的健康发展，发挥消费带动经济增长的积极作用。
二、房价影响消费的主要效应
房地产作为消费者非金融资产的重要组成部分，其价格上下变化会导致居民财富值的相关变动，继而影响居民消费，甚至影响整个国民经济。同时，购房是一项支出较大的消费，需要家庭做长期的储蓄。因而，房地产价格波动对消费具有十分重要的影响。
2.1財富效应
这里的财富效应，是指货币财富效应，包括实现的财富效应和潜在的财富效应。前者指由于房地产价格的上涨，房主的财富增加，通过出售其房产实现房产财富的变现。后者指在房地产价格上升时，房主并没有出售其房产以实现资产财富的变现。但是，由于房地产价格的上升带来的财富贴现值的增加，使得消费者感受到了财富的稳定增长，从而改善了人们对未来的预期，居民的边际消费倾向提高，继而增加消费支出。
2.2 替代效应
替代效应则与财富效应截然相反，这种理论认为房价的上涨不仅不会刺激居民消费，反而会抑制居民的消费，增加购房者的储蓄。原因在于由于传统观念对房屋的刚性需求，对于没有住房的居民来说，其存在必然的购房需求。面对房价上涨，在家庭总收入不变的情况下，人们只能减少在其他方面的支出，进而减少消费增加储蓄。此外，由于我国正处于快速城镇化的时期，存在大量的租房者，对于租房者来说虽然暂时不存在购房需求，但由于房价上涨势必导致房租的上涨，从而加大了租房者的生活成本，从而导致租房者减少消费支出。
综上所述，房地产价格对消费的影响是不确定的。当房价的财富效应大于替代效应时，房价上涨对消费有正向的促进作用；当房价的替代效应大于财富效应时，房价上涨则对居民的消费具有抑制作用。
三、我国房价波动对消费影响的实证分析
3.1 变量选取与数据说明
根据现实经济情况及相关理论分析，在本文的计量模型式中，用城镇居民人均消费支出来表示消费（c），用商品房平均销售价格来代表房地产财富（hp），用城镇居民可支配收入（y）来代表居民的收入。
本文收集整理了2000-2015年我国31个省市自治区关于这三个变量的年度数据，部分数据的缺失采用前后两个年份数据的平均数，同时对上述全部数据进行取对数处理。
3.2 实证的结果与解释
由于3个序列均为一阶单整，存在长期的协整关系，可以进行模型的建立与估计。此外由于各个地区房价与消费存在较大的差异，因此本文分别对我国东部、中部、西部进行回归，最后估计结果如下：
从统计回归估计结果看到模型的可决系数都在0.9以上，拟合效果较好，这说明模型是合适的。其中居民消费水平受到了房地产价格和居民收入的显著影响，相比房价来说，居民人均收入水平对居民消费的影响更大且东部、中部、西部三大区域均显著为正。同时实证结果说明我国房价对消费的影响存在区域差异，东部地区消费对房价的影响弹性系数为负，且通过显著性检验，中部地区消费对房价的影响弹性系数为正，但不显著，西部地区消费对房价的影响弹性系数显著为正。这是由于房价对消费的影响有财富效应和替代效应，对于东部地区来说，其作为我国的发达地区，房价普遍很高且上涨迅速，在该地区的居民购房支出占据了城镇居民可支配收入的大部分，导致当地及外来有购房打算的居民承受了巨大的購房压力，从而抑制了该地区居民的消费，挤出效应显著。
四、结论。
为了合理引导居民消费和调控房地产价格，结合上述实证分析，本文提出如下政策建议：
完善保障住房制度，提高居民收入。社会保障制度是民生问题的基石，良好、完善的社会保障制度是国家拉动内需的基础条件，是社会长治久安的重要保证。保障房制度的完善和居民收入的提高不但对于低收入者住房问题的解决有至关重要的作用，同时还对我国新型城镇化的建设有重要的促进作用，使得进入城市的农民以及城中村改造拆迁的住户居有定所。
协调各大城市群发展，引导人口合理流动。基于区域差异政府应当努力协调现有各大城市群的产业布局与长远发展，准确地对城市进行定位，完成中心城市与周边城市功能的合理转换与衔接，引导居民就近城镇化，完善城市群各自的城市功能，以实现人口在区域间技术性合理流动，区域内功能性合理流动。
参考文献：
[1].廖海勇等，房地产二元属性及财富效应的区域差异研究[J]，财贸研究，2015，（01）：110-112
[2].王春梅.中国房地产财富效应的区域差异分析[J].统计与决策， 2015（9）：136-138.
[3].余华义，王科涵，黄燕芬.中国住房分类财富效应及其区位异质性——基于35个大城市数据的实证研究[J].中国软科学，2017（2）：88-101..
[4].安勇，王拉娣.房地产财富效应的城市差异—以中国35大中城市为例[J].城市问题2016（2）：65-71.http：//fanyi.youdao.com/translate
关键词：房价；居民消费；财富效应；替代效应
一、引言
投资、出口和消费是促进经济社会发展的三驾马车，对一个国家或地区经济发展而言，消费的作用在某种程度上更为重要。长期以来，中国经济发展和增长大多依赖于出口与投资方面，政府虽然也采取了一些促进内需发展的政策，但消费推动国民经济发展的作用仍然不足。而房地产业作为我国的支柱产业之一，其涉及到生产、消费、投资等各个方面，健康稳定的房地产市场对于经济的发展意义重大。房地产价格的上涨一方面促进了经济的增长，另一方面过高的房价也将抑制消费者的消费能力。因此，研究我国房地产价格波动对消费的影响可以指导政府推出更加合理的政策，以促进房地产市场的健康发展，发挥消费带动经济增长的积极作用。
二、房价影响消费的主要效应
房地产作为消费者非金融资产的重要组成部分，其价格上下变化会导致居民财富值的相关变动，继而影响居民消费，甚至影响整个国民经济。同时，购房是一项支出较大的消费，需要家庭做长期的储蓄。因而，房地产价格波动对消费具有十分重要的影响。
2.1財富效应
这里的财富效应，是指货币财富效应，包括实现的财富效应和潜在的财富效应。前者指由于房地产价格的上涨，房主的财富增加，通过出售其房产实现房产财富的变现。后者指在房地产价格上升时，房主并没有出售其房产以实现资产财富的变现。但是，由于房地产价格的上升带来的财富贴现值的增加，使得消费者感受到了财富的稳定增长，从而改善了人们对未来的预期，居民的边际消费倾向提高，继而增加消费支出。
2.2 替代效应
替代效应则与财富效应截然相反，这种理论认为房价的上涨不仅不会刺激居民消费，反而会抑制居民的消费，增加购房者的储蓄。原因在于由于传统观念对房屋的刚性需求，对于没有住房的居民来说，其存在必然的购房需求。面对房价上涨，在家庭总收入不变的情况下，人们只能减少在其他方面的支出，进而减少消费增加储蓄。此外，由于我国正处于快速城镇化的时期，存在大量的租房者，对于租房者来说虽然暂时不存在购房需求，但由于房价上涨势必导致房租的上涨，从而加大了租房者的生活成本，从而导致租房者减少消费支出。
综上所述，房地产价格对消费的影响是不确定的。当房价的财富效应大于替代效应时，房价上涨对消费有正向的促进作用；当房价的替代效应大于财富效应时，房价上涨则对居民的消费具有抑制作用。
三、我国房价波动对消费影响的实证分析
3.1 变量选取与数据说明
根据现实经济情况及相关理论分析，在本文的计量模型式中，用城镇居民人均消费支出来表示消费（c），用商品房平均销售价格来代表房地产财富（hp），用城镇居民可支配收入（y）来代表居民的收入。
本文收集整理了2000-2015年我国31个省市自治区关于这三个变量的年度数据，部分数据的缺失采用前后两个年份数据的平均数，同时对上述全部数据进行取对数处理。
3.2 实证的结果与解释
由于3个序列均为一阶单整，存在长期的协整关系，可以进行模型的建立与估计。此外由于各个地区房价与消费存在较大的差异，因此本文分别对我国东部、中部、西部进行回归，最后估计结果如下：
从统计回归估计结果看到模型的可决系数都在0.9以上，拟合效果较好，这说明模型是合适的。其中居民消费水平受到了房地产价格和居民收入的显著影响，相比房价来说，居民人均收入水平对居民消费的影响更大且东部、中部、西部三大区域均显著为正。同时实证结果说明我国房价对消费的影响存在区域差异，东部地区消费对房价的影响弹性系数为负，且通过显著性检验，中部地区消费对房价的影响弹性系数为正，但不显著，西部地区消费对房价的影响弹性系数显著为正。这是由于房价对消费的影响有财富效应和替代效应，对于东部地区来说，其作为我国的发达地区，房价普遍很高且上涨迅速，在该地区的居民购房支出占据了城镇居民可支配收入的大部分，导致当地及外来有购房打算的居民承受了巨大的購房压力，从而抑制了该地区居民的消费，挤出效应显著。
四、结论。
为了合理引导居民消费和调控房地产价格，结合上述实证分析，本文提出如下政策建议：
完善保障住房制度，提高居民收入。社会保障制度是民生问题的基石，良好、完善的社会保障制度是国家拉动内需的基础条件，是社会长治久安的重要保证。保障房制度的完善和居民收入的提高不但对于低收入者住房问题的解决有至关重要的作用，同时还对我国新型城镇化的建设有重要的促进作用，使得进入城市的农民以及城中村改造拆迁的住户居有定所。
协调各大城市群发展，引导人口合理流动。基于区域差异政府应当努力协调现有各大城市群的产业布局与长远发展，准确地对城市进行定位，完成中心城市与周边城市功能的合理转换与衔接，引导居民就近城镇化，完善城市群各自的城市功能，以实现人口在区域间技术性合理流动，区域内功能性合理流动。
参考文献：
[1].廖海勇等，房地产二元属性及财富效应的区域差异研究[J]，财贸研究，2015，（01）：110-112
[2].王春梅.中国房地产财富效应的区域差异分析[J].统计与决策， 2015（9）：136-138.
[3].余华义，王科涵，黄燕芬.中国住房分类财富效应及其区位异质性——基于35个大城市数据的实证研究[J].中国软科学，2017（2）：88-101..
[4].安勇，王拉娣.房地产财富效应的城市差异—以中国35大中城市为例[J].城市问题2016（2）：65-71.http：//fanyi.youdao.com/translate